工業(yè)用地彈性年期出讓實踐探討

鄭恕 濟南市土地儲備中心

工業(yè)用地彈性年期出讓實踐探討

鄭恕 濟南市土地儲備中心

本文從目前我國工業(yè)用地市場現(xiàn)狀及企業(yè)生存周期等問題入手。以規(guī)范性文件制定為目標，圍繞開展工業(yè)用地彈性年期出讓工作存在的問題及解決思路展開探討。嘗試從實踐中摸索、形成一套完備的工業(yè)用地彈性年期出讓考核評價及監(jiān)督管理政策體系。

工業(yè)用地 彈性年期出讓 實踐

一、概述

自2007國土資源部、監(jiān)察部共同發(fā)布《關(guān)于落實工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知》以來，工業(yè)用地招拍掛工作在我國全面開展。多年來，各地組織工業(yè)用地出讓全部以法律最高限定即50年作為出讓年期，但是根據(jù)國家工商總局權(quán)威調(diào)查發(fā)布，國內(nèi)近六成的中小企業(yè)生存年期不超過5年，能夠達到20年的企業(yè)更是鳳毛麟角。所以工業(yè)用地以50年期“一刀切”式的出讓，造成了大片土地資源的閑置和浪費。在全國土地資源日趨緊張的情況下，國土資源部頒布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》提出：“市、縣國土資源主管部門可以采取先出租后出讓、在法定最高年期內(nèi)實行縮短出讓年期等方式出讓土地?！边@就為工業(yè)用地彈性年期出讓工作的開展提供了政策依據(jù)，本文將從實踐角度對工業(yè)用地彈性年期出讓這項工作展開討論

二、基本工作思路

將工業(yè)用地出讓年期由50年縮短為20年，供地方式采用“先租后讓”和“短期出讓”模式，其間融入用地情況定期考核評價機制，將土地利用標準通過約定方式寫入合同條款，引導低效用地退出，從而實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置。其中“先租后讓”租賃階段通過招拍掛方式公開確定土地承租人，在租賃合同中應(yīng)明確土地開發(fā)利用指標及土地產(chǎn)出效益指標等內(nèi)容，以衡量用地單位土地利用效益及企業(yè)經(jīng)營情況。租賃期滿達到合同約定標準的用地單位，可通過協(xié)議出讓方式辦理土地出讓手續(xù)，出讓年期為20年?！岸唐诔鲎尅蹦Ｊ匠鲎尦绦虿蛔龈淖?，僅是出讓年期縮短為20年。同時，區(qū)縣及工業(yè)園區(qū)作為考核評價主體，負責對租賃期土地利用情況進行監(jiān)管并定期考核，未達到租賃合同約定標準，將不予辦理土地出讓手續(xù)。

三、存在問題

采用彈性年期出讓工業(yè)用地可提高工業(yè)用地配置效率，促進土地節(jié)約集約利用，避免大量閑置土地的出現(xiàn)。但是，此種模式也存在一定問題和弊端。

（一）設(shè)置租賃期限如果過短，將會影響企業(yè)中長期發(fā)展策略，除去辦理土地出讓、規(guī)劃設(shè)計、開工建設(shè)手續(xù)以及實際建設(shè)時間，留給企業(yè)真正投入生產(chǎn)的時間非常緊張，很多企業(yè)在短期內(nèi)尚未看到投資回報，租賃期限屆滿后便面臨退出土地的選擇，這將加大企業(yè)投資的不確定性。

（二）面對日漸增高的征地成本，租賃和短期出讓會加長政府回收征地成本的周期。近些年，隨著土地資源的日趨緊張，征收土地成本逐漸增高，很多地方按照50年出讓工業(yè)用地,地價尚不足彌補征地成本的缺口，若改為租賃或短期出讓，租金與短期出讓金勢必低于50年期出讓的工業(yè)地價。這樣以來，大量租賃和短期出讓的工業(yè)用地將會大大增加政府征地成本回收的財政壓力。

（三）規(guī)劃、建設(shè)及登記發(fā)證手續(xù)辦理存在技術(shù)障礙。由于租賃或短期出讓年期過短，規(guī)劃、建設(shè)等手續(xù)辦理尚無先例，以往此類建筑物通常以臨建手續(xù)報批，配套費和相關(guān)稅費的征收也無專門政策支持，這將增大政府審批管理的困難。

（四）廠房標準和規(guī)模的不統(tǒng)一，導致地上廠房的兼容性和可持續(xù)使用性受到一定制約。由于工業(yè)項目包羅萬象，有些產(chǎn)業(yè)需要大型廠房、重型設(shè)備支持，有些產(chǎn)業(yè)則可輕裝上陣，使用寫字樓式廠房即可投入生產(chǎn)。企業(yè)通過租賃獲得工業(yè)用地進行建設(shè)，若租賃期滿無法達到預期要求,被迫退出土地，已建成的地上廠房又無法適應(yīng)其他行業(yè)的使用，這將會使企業(yè)面臨投入無法及時收回的風險。

四、解決建議

針對工業(yè)用地彈性年期出讓所面臨的種種問題，筆者根據(jù)實踐經(jīng)驗，提出以下解決思路，以供探討。

（一）建立科學合理的土地利用效能評估考核體系。針對租賃或短期出讓的工業(yè)用地，可建立一套包括投資強度、畝經(jīng)濟產(chǎn)值、畝稅收、畝就業(yè)人數(shù)等一系列的評估考核體系，并將該內(nèi)容通過補充條款的形式寫入租賃或出讓合同，同時對實際考核中無法達到約定的企業(yè)進行違約責任追究，例如責令限期整改或退出使用土地等。

（二）精減政府審批環(huán)節(jié)，提高政府服務(wù)效率。加快規(guī)劃、土地、建設(shè)等部門審批速度，同時做好配套費、稅收減免等相關(guān)配套政策的制定，針對高效集約利用土地的項目，可給予一定的政策支持，從行政機關(guān)內(nèi)部為全面服務(wù)實體企業(yè)做好各項準備工作。

（三）做好充分調(diào)研，規(guī)劃先期介入，力爭建設(shè)統(tǒng)一的、兼容性強的標準廠房。相關(guān)部門可對園區(qū)內(nèi)企業(yè)進行走訪調(diào)研，通過科學嚴謹?shù)慕y(tǒng)計手段，獲取企業(yè)對廠房建設(shè)標準的需求，然后針對彈性年期出讓的工業(yè)用地統(tǒng)一規(guī)劃，從而縮短企業(yè)廠房建設(shè)的時間，同時又能保證建成廠房的可持續(xù)利用。

（四）建立統(tǒng)一代建平臺，做好建設(shè)服務(wù)保障工作。有條件的地方政府或園區(qū)可成立代建平臺，例如國資運營開發(fā)公司等形式，自行投資建設(shè)標準廠房，然后按照彈性年期租賃或短期出讓方式提供給前來投資的企業(yè)使用，實現(xiàn)“交鑰匙”工程。使企業(yè)能夠輕裝上陣，省去申報規(guī)劃及建設(shè)時間，專心投入生產(chǎn)。代建平臺可通過房地產(chǎn)租金回收建設(shè)成本，對于效益好的企業(yè)可一次性為其辦理廠房及土地不動產(chǎn)統(tǒng)一轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

五、最終結(jié)論

在我國土地資源日趨稀缺的大環(huán)境下，為響應(yīng)國土資源部節(jié)約集約利用土地的號召，開展工業(yè)用地彈性年期出讓工作成為大勢所趨，雖然開展該項工作或?qū)⒚媾R很多問題，但是各地國土工作人員排除種種困難，發(fā)揮專技特長，為開展此項工作打開了一條前途光明的道路。本文提供的思路，旨在拋磚引玉，歡迎各界朋友批評指正。