房屋維修管理探析

趙艷超

東北石油大學(xué)

房屋維修管理探析

趙艷超

東北石油大學(xué)

作為房屋的維修者，我們?cè)鯓硬拍軐?duì)房屋進(jìn)行全面而科學(xué)的保養(yǎng)、維護(hù)，這是一個(gè)不容回避的問題。首先要做好維修的調(diào)查工作，在此基礎(chǔ)上，制定合理的維修計(jì)劃。在制定計(jì)劃的過程中，要綜合考慮房屋的材料、結(jié)構(gòu)、承重情況等問題。與此同進(jìn)，還要考慮季節(jié)因素，不同的季節(jié)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂蛱卣髦贫ㄅc之相適應(yīng)的維修計(jì)劃。本文就房屋維修的意義、規(guī)模、管理內(nèi)容等提出自已的見解。

房屋維修意義；管理

房屋是人們生活中必不可少的物質(zhì)用品，無論是生活，還是工作，甚至是學(xué)習(xí)和娛樂，都需要有房屋。房屋在使用過程中，難免會(huì)發(fā)生各種各樣的損壞。為了維持其原有的使用功能，延長其使用壽命，有必要對(duì)其進(jìn)行維修。房屋的維修也是建筑工程的一部分，它雖然不如房屋建造那么復(fù)雜，但也是一個(gè)系統(tǒng)工程，其復(fù)雜程度也是不可小覷的，必須引起足夠的重視。

一、房屋維修的意義

房屋雖然不像一般商品那樣容易損壞，但房屋建成交付使用后，即已經(jīng)開始損壞。隨著時(shí)間推移，都有一個(gè)由新變舊的過程，這是自然規(guī)律。房屋是社會(huì)的財(cái)富，業(yè)主最重要的財(cái)產(chǎn)之一，加強(qiáng)房屋的維修加固，就能使“物盡其用”；可以使房屋完好、增值有利于延長其使用壽命，減少房屋的自然淘汰率。

房屋維修能夠以較低的成本延長房屋的使用壽命，對(duì)房屋進(jìn)行改造還能以較小的代價(jià)改變建筑原來的面貌或用途，使其不斷適應(yīng)人們生產(chǎn)生活的需要。與新建建筑相比，對(duì)舊房屋進(jìn)行維修改造優(yōu)勢(shì)明顯，除了節(jié)省投資以外，還有以下優(yōu)點(diǎn)：第一，維修改造比新建房屋工期短，見效快，一般只需幾個(gè)月就能完成，而新建房屋一般都需要一年乃至數(shù)年。第二，舊房屋維修改造對(duì)生產(chǎn)和生活的影響很小。在房屋維修改造過程中，不需要對(duì)原有居民進(jìn)行搬遷，施工簡單，持續(xù)時(shí)間短，不會(huì)對(duì)附近的居民造成很大的影響；建筑垃圾少，噪音也較小，對(duì)環(huán)境的影響較小。

二、房屋維修的規(guī)模

根據(jù)房屋維修的規(guī)模，可以分為小修、中修和大修三種，分別介紹如下。

1.小修

小修工程是指日常中針對(duì)房屋的一些小的損壞進(jìn)行的修補(bǔ)和養(yǎng)護(hù)，如對(duì)屋面防水的小面積補(bǔ)漏，更換落水管，對(duì)房屋墻面的小面積修復(fù)，對(duì)門和窗戶的維修或更換，等等。一座房屋一年中用于小修的費(fèi)用低于其造價(jià)的1%。

2.中修

中修工程指需牽動(dòng)或拆換少量主體結(jié)構(gòu)，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。中修工程主要適用于以下情況：①房屋損壞程度較大，需要對(duì)部分梁柱進(jìn)行加固的情況；②墻面損壞較嚴(yán)重，需要進(jìn)行大面積修補(bǔ)或重做，或者墻面損失雖然不嚴(yán)重，但是業(yè)主希望重做墻面以達(dá)到改造的目的；③屋面防水層嚴(yán)重破壞，需要重做；④墻體需要進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)；⑤為了對(duì)房屋進(jìn)行改造，需要對(duì)局部墻體進(jìn)行拆砌。就費(fèi)用來說，一次中修的費(fèi)用一般不超過房屋造價(jià)的20%。

3.大修

大修工程是指牽動(dòng)或拆除部分主體結(jié)構(gòu)的工程。大修工程主要適用于以下三種情況：①因防震需要，需要對(duì)房屋的主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面加固；②為改善居住條件，或者改變房屋的使用性質(zhì)，需要對(duì)其進(jìn)行改造；③嚴(yán)重?fù)p壞但無坍塌危險(xiǎn)的房屋，需要維修后繼續(xù)使用的情況。大修工程一般耗資較大，其費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)造價(jià)的25%以上，因此，在對(duì)房屋進(jìn)行大修之前，首先要考慮經(jīng)濟(jì)效益的問題。

三、房屋維修管理內(nèi)容

房屋維修與管理是一個(gè)不可分割的整體，是一個(gè)完整的系統(tǒng)，房屋維修的管理內(nèi)容應(yīng)該包括：

1.結(jié)合房屋的特點(diǎn)，專門為房屋制定具體詳盡的鑒定系統(tǒng)。這就要求房屋在脫離房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑公司以后，作為房屋維修的主體的物業(yè)部門對(duì)房屋的的壽命、基礎(chǔ)、使用注意的項(xiàng)目進(jìn)行逐一地、詳細(xì)地標(biāo)注。也就是說，對(duì)房屋的使用建立專門“日志”，將房子的使用日期、可能出現(xiàn)問題的時(shí)間、地點(diǎn)等因素進(jìn)行登記，這樣就可以在以后的使用中，結(jié)合“日志”中所記載的內(nèi)容、項(xiàng)目進(jìn)行有計(jì)劃、有目的、有針對(duì)性的維修。

2.在維修前，要制定行之有效的維修計(jì)劃。也只有制定科學(xué)合理的維修計(jì)劃，才能為結(jié)下來的維修工作打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在具體的實(shí)施過程中，應(yīng)在整個(gè)維修工程開始之前，向工程勘探隊(duì)提供房屋的維修計(jì)劃，并聽取不同的意見，必要時(shí)可對(duì)維修計(jì)劃進(jìn)行局部的調(diào)整。一份詳細(xì)的維修計(jì)劃應(yīng)該包括維修目標(biāo)、維修鑒定標(biāo)準(zhǔn)、維修材料的規(guī)格、費(fèi)用預(yù)算、施工監(jiān)管等。

3.保證維修質(zhì)量，是維修房屋的基本要求。作為房屋的維修管理者，我們應(yīng)該將維修的質(zhì)量作為衡量房屋維修結(jié)果的重要指標(biāo)。要制定和建立房屋維修后期質(zhì)量鑒定考核系統(tǒng)，從而使得房屋的維修始終處在一個(gè)動(dòng)態(tài)的、強(qiáng)大的量化系統(tǒng)，為房屋維修質(zhì)量提供可靠的保證。因?yàn)榫S修工作本身有一定的特殊性，在一定程度上可以說，維修比新建更難，所以這就要求維修單位因地制宜、因時(shí)制宜，結(jié)合房屋現(xiàn)有的實(shí)況，進(jìn)行創(chuàng)造性的維修，以不斷優(yōu)化維修計(jì)劃，讓房屋存在的不合理性的問題得以解決，讓我們的業(yè)主更加滿意。

4.房屋維修隊(duì)伍管理。房屋維修隊(duì)伍的管理，是房屋維修的重中之重，它是將房屋維修涉及到的人力、物力、財(cái)力進(jìn)行合理的平分配協(xié)調(diào)的過程，也是將各自看似獨(dú)立的維修工作，變成一個(gè)系統(tǒng)的、整體操作的專業(yè)化隊(duì)伍的過程。而對(duì)維修隊(duì)伍的管理，體現(xiàn)了一個(gè)管理者對(duì)維修過程中的各個(gè)要素的管控、調(diào)配能力。從這個(gè)層面上來說，加強(qiáng)對(duì)房屋維修隊(duì)伍的管理，是關(guān)系到整個(gè)房屋維修工作能否全面、順利實(shí)施。

房屋是有較高經(jīng)濟(jì)價(jià)值的有形資產(chǎn)，是能夠長期供人們居住、生活、學(xué)習(xí)、工作的不動(dòng)產(chǎn)的總稱。房屋維修管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)的復(fù)雜工程，具有極強(qiáng)的專業(yè)性，及時(shí)、良好的房屋維修與養(yǎng)護(hù)，有利于逐步改善生活條件，不斷滿足社會(huì)需求和人們居住生活的需要；有利于房屋價(jià)值追加，延續(xù)物業(yè)的自然損耗，提高物業(yè)的使用價(jià)值，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)各環(huán)節(jié)的良性循環(huán)。因此，通過科學(xué)地認(rèn)知房屋維修的性質(zhì)，正確劃分房屋維修類型，不斷加強(qiáng)對(duì)房屋維修工作的綜合管理，做好房屋維修的計(jì)劃制定、施工管理和費(fèi)用管理間的平衡，就一定能實(shí)現(xiàn)房屋管理工作走向更加科學(xué)、高效。

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