論商品房預(yù)售制度的完善

劉婧瑋

（100088 中國政法大學(xué) 北京）

論商品房預(yù)售制度的完善

劉婧瑋

（100088 中國政法大學(xué) 北京）

隨著我國改革開放的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標(biāo)邁進(jìn)，房子自然成了人們渴求的目標(biāo)。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產(chǎn)法律知識，加之商品房銷售管理辦法跟進(jìn)的不及時，結(jié)果在購房中引起一連串的法律問題，給購房者帶來難以估量的經(jīng)濟(jì)損失，因此，我們應(yīng)當(dāng)對我國有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行研究和分析，并指出對策和建議，以完善我國的商品房預(yù)售制度。

預(yù)售制度；商品房

一、商品房預(yù)售的概念和特征

（一）概念

商品房預(yù)售又稱作期房買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中而尚未竣工的商品房預(yù)先賣給買房人，買房人交付購房款或者定金，并在以后確定的時間將預(yù)售的房屋及所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買房人的一種法律行為。

（二）特征

（1）商品房預(yù)售是一種關(guān)系復(fù)雜的交易行為。

（2）商品房預(yù)售是一種附期限而且市場風(fēng)險較大的一種交易行為。

（3）我國商品房預(yù)售制度存在的缺陷。

二、商品房預(yù)售制度存在的問題

商品房預(yù)售時，標(biāo)的物尚不存在，開發(fā)商無法即時履行交付房屋的義務(wù)。預(yù)售作為一種遠(yuǎn)期交貨買賣，由于信息不對稱，本身就隱含了一定的缺陷。

（一）商品房預(yù)售存在的風(fēng)險

商品房預(yù)售具有履行周期長、標(biāo)的物尚不確定的特點，是法律關(guān)系比較復(fù)雜的交易行為。同時，房屋預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)企業(yè)的門檻，部分并不具備開發(fā)實力的企業(yè)進(jìn)入市場，破壞了正常的經(jīng)營秩序。一旦房地產(chǎn)企業(yè)投資出現(xiàn)問題，銀行和購房人要面臨承擔(dān)較大的金融風(fēng)險和市場風(fēng)險。

（二）因監(jiān)管不到位造成的問題

我國正逐步加快建立并完善商品房預(yù)售制度。1994年7月，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是我國在立法上第一次確認(rèn)引進(jìn)商品房預(yù)售制度。此后，我國又頒布實施了一系列商品房預(yù)售的法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章以及各地方的地方性法規(guī)，從總體上看，我國對商品房預(yù)售制度是有法可依的，但是從實踐看來，這些法律無論是在風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制還是資金運作和監(jiān)管及違規(guī)處罰等方面都存在著一定的缺陷和不足。

（三）商品房預(yù)售制度的立法尚不完善

預(yù)售登記制度保護(hù)了購房者的合法權(quán)益，又避免和預(yù)防了一些不必要的糾紛，但商品房預(yù)售制度并不導(dǎo)致物權(quán)的設(shè)立與變動，只是使購房者取得了對尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，而且我國相關(guān)法律法規(guī)只賦予了商品房預(yù)售登記行政上備案的意義，并不是一種法律強制性的要求。

三、完善我國商品房預(yù)售制度應(yīng)采取的有效措施

在預(yù)售制度中，交易標(biāo)的有許多不確定因素，使預(yù)購人所面臨的風(fēng)險要比現(xiàn)房買賣大得多。并且在預(yù)售合同的簽約機(jī)會上雙方力量也難均衡，基于對弱小消費者特別保護(hù)和維護(hù)社會秩序穩(wěn)定的目的考慮。我國在預(yù)售制度建立健全方面應(yīng)十分注意這一問題，盡量采取一些較為完善的措施。

（一）實施科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)市場準(zhǔn)入制度和退出制度

目前房地產(chǎn)預(yù)售出現(xiàn)眾多問題的重要原因之一在于缺乏嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入和退出機(jī)制，很多缺乏開發(fā)能力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涌入，不但給自己的生存埋下隱患，也給銀行和消費者帶了巨大的風(fēng)險。

因此我們認(rèn)為應(yīng)該建立一個完備的企業(yè)信用體系，嚴(yán)厲打擊虛假出資等不法行為，并全面實行市場準(zhǔn)入制度改革，進(jìn)一步加強市場的監(jiān)管，嚴(yán)格把握房地產(chǎn)開發(fā)公司的成立條件，保證開發(fā)商資力雄厚、信譽良好，以確保房地產(chǎn)開發(fā)秩序的穩(wěn)定，避免一些資信不良者隨意進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，以抬高商品房預(yù)售者準(zhǔn)入門檻，將那些實力較弱、融資能力不強的開發(fā)企業(yè)排擠出市場，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，以強化開發(fā)企業(yè)商業(yè)信用，承擔(dān)商業(yè)責(zé)任。

（二）建立開發(fā)商信息披露制度

在商品房預(yù)售中，可以通過特別立法對開發(fā)商的“信息披露”作為一項法定義務(wù)加以規(guī)定。

建議規(guī)定最低信息透露制度，最大限度公開信息。有關(guān)房屋的合法性事項，開發(fā)商調(diào)整，有關(guān)房屋的優(yōu)先受償權(quán)、限制抵押等關(guān)鍵信息必須公布。開發(fā)商往往以商業(yè)秘密為由，把本來應(yīng)當(dāng)告知消費者的內(nèi)容故意隱瞞，比如開發(fā)商和承包商的關(guān)系，甚至惡意用已售房重復(fù)抵押，騙取銀行貸款。使有的家庭喪失了平生之所蓄，欲哭無淚。

建議與房產(chǎn)有關(guān)的部門合署辦公，使所掌握的信息共享，并且把這些信息集中公布，供購房者參閱，防止消費者因信息獲知不夠或被誤導(dǎo)而做出錯誤決策。對各地段的地價、房屋的基本成本造價，公布一個指導(dǎo)性的價格，以防止房產(chǎn)開發(fā)商暴利，逃避稅收。同時應(yīng)當(dāng)建立健全房屋中介品評制度，建立開發(fā)商的質(zhì)量、信譽、價格，資質(zhì)評比制度。便于普通消費者選擇決策。

（三）建立商品房預(yù)售資金的監(jiān)管制度

對商品房預(yù)售資金監(jiān)管不力已經(jīng)成為困擾房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個嚴(yán)重問題。建立商品房預(yù)售資金的監(jiān)管制度，對于切實保護(hù)消費者利益和維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序來說意義昭然。應(yīng)當(dāng)指定或委托房產(chǎn)評估事務(wù)所或會計事務(wù)所或工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理。消費者有權(quán)對資金的使用去向進(jìn)行查詢，質(zhì)疑。

并且指定地點集中交易，把預(yù)售房納入成品房一同管理，便于競價和消費者集中選擇。無論是成品還是半成品房，都會涉及到要實地察看，集中交易使消費者顯得更強大，也有利于防止國家稅收的偷逃。

同時嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家和地方政府關(guān)于房屋預(yù)售條件的規(guī)定。要普通購房者去審查大量法律文件，既沒有必要也難于實現(xiàn)。建議由一個職能部門承擔(dān)，這既體現(xiàn)了人性化的要求，也是消費者的現(xiàn)實需要。當(dāng)然，對售房者雖實行多部門立體審查，但消費者只需審查最終審批文件即可。

（四）其他

要加大對商品房預(yù)售法律制度的宣傳力度，正確理解和適用有關(guān)法律法規(guī)的立法精神和立法本意。地方各級人民政府，尤其是市、縣級政府依法具有房產(chǎn)行政管理和土地行政管理職能的行政執(zhí)法部門，更應(yīng)當(dāng)熟悉和掌握。

并且購房者要簽好補充協(xié)議。由于正式購房合同不能全面、準(zhǔn)確地反映當(dāng)事人雙方的真實情況，買賣雙方往往應(yīng)根據(jù)需要訂立補充協(xié)議，即通過補充協(xié)議對正式合同內(nèi)容回以修改、補充。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，“格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款”。所以，補充協(xié)議在某種程度上比正式合同更重要。

[1]符啟林.《房地產(chǎn)法》.中國政法大學(xué)出版社