既有建筑物加裝電梯的物權(quán)解析與糾紛
——以廣州市為例

余 柳 王 明 劉思穎

（510006 華南師范大學(xué)法學(xué)院 廣東 中山）

既有建筑物加裝電梯的物權(quán)解析與糾紛
——以廣州市為例

余 柳 王 明 劉思穎

（510006 華南師范大學(xué)法學(xué)院 廣東 中山）

隨著社會發(fā)展、居民需求層次變化和人口老齡化問題日益加劇，既有住宅增設(shè)電梯成為惠及百姓出行、提升居民幸福指數(shù)的民生熱點。但具體實施時，由于沒有清晰的補償辦法和專業(yè)判斷，利益雙方各持己見，難以開展協(xié)商工作。資金關(guān)、鄰里關(guān)和審批關(guān)成為了加建電梯的三大難題。國內(nèi)現(xiàn)有研究成果比較重實際調(diào)查，試圖以個案分析來思考既有住宅增設(shè)電梯的出路問題。并主要從建筑學(xué)、社會管理、舊城改造的視角進(jìn)行研究，研究內(nèi)容主要集中在資金、技術(shù)等比較微觀的范疇，極少從法律制度層面進(jìn)行探討。

利益衡平；物權(quán)法；舊城改造

一、廣州市既有住宅增設(shè)電梯問題實證調(diào)查

本次民意調(diào)查主要采用微信問卷調(diào)查、深度訪談等方式，到廣州市加裝電梯處于不同階段的小區(qū)或居民樓調(diào)研。本次調(diào)查共收集了301份有效問卷。其中深度訪談所涵蓋小區(qū)有以下：華南農(nóng)業(yè)大學(xué)茶山小區(qū)、嵩山小區(qū)以及從化區(qū)街口街道鳳儀西路1巷11幢。

（一）調(diào)查方法與流程分析

1.調(diào)查方法

本次調(diào)查采用定性研究與定量研究相結(jié)合的方法。定性研究主要包括深度訪談等方式，定量研究采用抽樣調(diào)查的方式，以隨機(jī)攔截式訪問為主，并輔以入戶調(diào)查、詢問物業(yè)管理處辦公人員等方式。具體包括如下：

定量調(diào)查，即根據(jù)民意調(diào)查要求，本次調(diào)查設(shè)計了相應(yīng)問卷，定量把握市民對“既有住宅增設(shè)電梯”的態(tài)度、評價和有關(guān)意見建議。

定性調(diào)查，由于本次調(diào)查對象相對集中，因此我們對加裝電梯處于不同階段的小區(qū)采用了入戶訪問和小區(qū)攔截式訪問相結(jié)合等方式進(jìn)行調(diào)查。對電梯加裝的行政管理部門工作人員，小區(qū)物業(yè)管理人員，部分有代表性的高、中、低層住戶等進(jìn)行隨機(jī)訪談，深入了解其在加裝電梯過程中的切身體會、看法和建議，盡可能以客觀的方式呈現(xiàn)。

（二）廣州市既有住宅增設(shè)電梯現(xiàn)狀

1.對“既有住宅增設(shè)電梯”的態(tài)度

（1）加裝電梯的贊同度較高。76.6%的調(diào)查對象對“既有住宅增設(shè)電梯”表示贊同，其中43.3%的調(diào)查對象表示非常贊同。廣州市民對既有住宅增設(shè)電梯的贊同程度較高，舊樓加裝電梯是大多數(shù)無電梯住宅居民的普遍訴求。交叉分析顯示，樓層越高的住戶對加裝電梯的贊同度越高，其中4-6層住戶有77.8%贊同，7層以上住戶的贊同率高達(dá)90%。

（2）不同樓層住戶對加裝電梯的態(tài)度分析。贊同加裝電梯的原因主要是家中有老人或行動不便者、方便出行以及為了應(yīng)對突發(fā)緊急狀況（如疾病、緊急公務(wù)等），贊同率分別為87.04%、66.67%。交叉分析顯示，一樓住戶中對加裝電梯表示贊同的主要原因是分?jǐn)傃a償方案公平（占68.75%）及關(guān)懷鄰里（占25%）。調(diào)查對象中，不贊同加裝電梯的主要原因是無使用電梯需求，擔(dān)心加裝電梯后影響房屋安全系數(shù)、出資與補償方案不合理以及施工影響大，噪聲干擾的比例尾隨其后（均占33.33%）。

（3）家庭收入與加裝電梯的意愿并無顯著關(guān)聯(lián)。交叉分析顯示，各收入階層不贊同加裝電梯的數(shù)據(jù)比較分散，收入高的住戶跟收入較低的住戶不贊同加裝電梯的數(shù)據(jù)相當(dāng)，收入在10000元以上的住戶群體與收入為2000-5000元的住戶群體不贊同率均為33.33%。

2.對既有建筑物增設(shè)電梯分?jǐn)傎M用方案的意見

（1）不同樓層住戶對加裝電梯需征得業(yè)主同意的范圍和比例有分歧。絕大多數(shù)住戶認(rèn)為加裝電梯僅需要增設(shè)電梯所在建筑物的業(yè)主同意（占80%），在此群體中，交叉分析顯示，底層住戶更傾向于征得所有業(yè)主同意方得加裝電梯（占37.5%）。

（2）大多數(shù)住戶認(rèn)為加裝電梯需給予底層住戶適當(dāng)補助。有61.67%的住戶認(rèn)為加裝電梯需要給予底層住戶適當(dāng)?shù)难a助，但居中樓層住戶與底層及高層住戶間的利益存在沖突。交叉分析顯示，底層住戶與高層住戶認(rèn)為需要給予補償比例較高（分別占81.25%及71.43%），而居中樓層住戶的比例有所下滑（分別占55.56%及40%）。

（3）住戶對分?jǐn)傎M用方案的構(gòu)想意見不統(tǒng)一。住戶對加裝電梯采均攤方式的分?jǐn)偡桨刚J(rèn)同低（占3.33%），沒有統(tǒng)一意見，分歧較大（各分?jǐn)傄庖娋?0%左右）。其中底層住戶更傾向于不承擔(dān)電梯加裝費用或按次使用電梯付費的方案，而高層住戶意見不一，但并不贊同按次使用電梯付費的方案。

3.“華農(nóng)模式”的成功之處

2017年1月10日，本小組對已經(jīng)加裝電梯的茶山小區(qū)、嵩山小區(qū)進(jìn)行了隨機(jī)采訪。其采用“統(tǒng)一補助，個別協(xié)商”的方式成功安裝了57臺電梯。

（1）業(yè)主對加裝電梯的態(tài)度。在這兩個業(yè)主平均年齡較高的小區(qū)內(nèi)，小區(qū)業(yè)主對于加裝電梯的接受度較高。小區(qū)業(yè)主普遍反映，加裝電梯主要為了方便出行，另外，也有中高層業(yè)主反映在小區(qū)周圍房價普遍上漲的情況下，加裝電梯能使得物業(yè)增值，方便日后銷售。

（2）加裝電梯費用分?jǐn)偡桨傅慕鉀Q。在采訪中，我們了解到在加裝電梯費用分?jǐn)偡桨干?，華南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)校住房維修基金為小區(qū)業(yè)主統(tǒng)一補貼了電梯加裝的工程勘探、設(shè)計、報建以及管線遷移、高壓電線等費用。特別是臨街樓加裝電梯涉及占用部分商鋪面積，學(xué)校也無償提供。且其由學(xué)校成立相關(guān)工作小組，負(fù)責(zé)加裝電梯的工程項目申報等，無需業(yè)主奔走，這樣大大增加了加裝電梯的效率。在學(xué)校統(tǒng)一補助的前提下，具體每一幢的費用分?jǐn)偳闆r不盡相同，個別單元是按層疊加500元，而另一些單元則按照一定的系數(shù)分?jǐn)偅缒硢卧?0層業(yè)主繳納的費用為60000元，3層業(yè)主則繳納30000元，造成分?jǐn)傎M用不同的原因主要是小區(qū)內(nèi)各單元的層數(shù)不同，有些單元僅有5層，而有些單元則有十層，因此各單元業(yè)主具體協(xié)商的方案不同，這樣的方案更人性化，給予業(yè)主自行解決的空間，亦能緩和業(yè)主間的矛盾。另外，他們對低層住戶實行特別優(yōu)惠，比如一層住戶不列入分?jǐn)偡秶?、只需一次過交500元，日后的電費和維護(hù)費概不分?jǐn)?，照樣分得電梯管井的房產(chǎn)分?jǐn)偯娣e等。

（二）廣州市既有住宅增設(shè)電梯實證研究發(fā)現(xiàn)

1.第九十七條的實踐操作混亂

根據(jù)《物權(quán)法》第九十七條，處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。但這一條文在實踐中操作比較混亂，形同虛設(shè)，在茶山、嵩山小區(qū)隨機(jī)走訪的成功安裝電梯的單元中，有些單元只需經(jīng)過三分之二業(yè)主同意即可加裝電梯，即使底層住戶持反對意見，而有些單元則需全體業(yè)主同意方能安裝。

2.“華農(nóng)模式”并非完美

在走訪過程中我們發(fā)現(xiàn)，華農(nóng)僅統(tǒng)一為建筑物為五層（包括五層）以上的住戶提供補貼。在嵩山小區(qū)有某些4層的建筑物面臨較尷尬的局面，由于小區(qū)業(yè)主平均年齡較高，對電梯需求頗高，層數(shù)較少且無補貼費用的前提下造成了分?jǐn)傎M用過高的情況，有部分業(yè)主反映由于底層住戶對加裝電梯特別抗拒，工程無法施展。

另外，普通的商業(yè)小區(qū)難以效仿“華農(nóng)模式”。在廣州，許多需要加建電梯的老樓所屬的原單位早已破產(chǎn)或被兼并，不可能再出錢，也不可能出面組織，靠住戶自發(fā)的組織協(xié)調(diào)難度就增大不少。且由于華農(nóng)兩大小區(qū)內(nèi)的業(yè)主多為退休教師，家庭的收入水平及個人素質(zhì)較高，也是加建電梯順利實施的要素。當(dāng)前在老樓的業(yè)主有絕大部分沒有經(jīng)濟(jì)能力，甚至是低保戶，因而加建電梯的費用對這些家庭來說是筆巨款，在沒有單位或政府補貼的情況下，加建電梯的工作舉步維艱。

3.意見不統(tǒng)一，住戶間協(xié)調(diào)難度大

高層和低層住戶之間的利益協(xié)調(diào)問題是加裝電梯遇到的最普遍、也是最難協(xié)調(diào)的問題。由于增設(shè)電梯是一個關(guān)乎住戶切身利益的問題，高低層住戶間難免存在意見分歧和矛盾沖突。高層住戶對電梯需求迫切；而低層住戶一般沒有使用電梯的需要，加上加裝電梯后自己通風(fēng)采光、房屋價值等受到影響，大多不愿意增設(shè)電梯。即使單元住戶內(nèi)三分之二的住戶都贊成加裝電梯，部分維權(quán)意識強(qiáng)的低層住戶為了保障自己的權(quán)益甚至?xí)佑梦淞Ψ磳Ω慕?，項目的進(jìn)度被一度拖延。

4.增設(shè)電梯分?jǐn)偂⒕S護(hù)費用意見不統(tǒng)一

既有增設(shè)電梯成功的案例多存在于事業(yè)單位，鮮有商品房住宅小區(qū)。增設(shè)電梯涉及的費用繁多，除卻前期的籌集費用，仍有日常的維護(hù)費用等，收入較低家庭較難承受；另外，費用的分?jǐn)偡桨甘欠窈侠砉揭彩亲糇顬殛P(guān)心的。如果所在住宅樓沒有預(yù)留電梯井，還需對是否影響消防、通風(fēng)采光、水管電線及建筑物安全等進(jìn)行評估，如果還要對電線、水管、化糞池等進(jìn)行遷移或者占用相鄰的街道面積，花費就會更大。

5.報建程序復(fù)雜

在走訪過程中我們發(fā)現(xiàn)，在成功加裝電梯的小區(qū)中往往成立了專門的工作小組負(fù)責(zé)增設(shè)電梯的報建，這樣不但為業(yè)主節(jié)省了時間也提高了相應(yīng)的效率，而對于普通的商業(yè)小區(qū)的業(yè)主來說，復(fù)雜的報建程序在缺乏一定專業(yè)知識及實踐經(jīng)驗的前提下手續(xù)的準(zhǔn)備不夠健全，往往需浪費較多的時間多跑幾趟才有結(jié)果。

二、推進(jìn)既有住宅增設(shè)電梯工作的相關(guān)建議

既有住宅增設(shè)電梯作為一項民心工程，雖然具有廣泛的民意基礎(chǔ)，但卻因為涉及不同階層的利益導(dǎo)致在具體推進(jìn)過程中遇到一些困難。在理論研究、借鑒國內(nèi)外既有住宅增設(shè)電梯經(jīng)驗和實證調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，下文將針對調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題，提出推進(jìn)既有住宅增設(shè)電梯的相關(guān)建議。

（一）宣揚和諧理念，共建和諧社區(qū)

盡管法律明文規(guī)定加裝電梯只要三分之二以上的住戶同意即可，但這畢竟是涉及每個相關(guān)家庭切身利益的問題，實踐中往往只有“全票通過”才能順利安裝。少數(shù)要服從多數(shù)，但多數(shù)也應(yīng)尊重少數(shù)。在法律的框架下，公民的私有財產(chǎn)無須交給“多數(shù)人”主宰，“少數(shù)人”的財產(chǎn)保護(hù)不能靠投票決定，哪怕這個決定性的票數(shù)接近100%。低層住戶對自己的財產(chǎn)權(quán)的訴求必須給予尊重與保證。主張加裝的“多數(shù)人”，應(yīng)當(dāng)尊重“少數(shù)人”的利益并積極尋求“少數(shù)人”的支持，不要斤斤計較；而低層住戶等“少數(shù)人”，也應(yīng)體諒高層住戶的迫切需要，盡量予以配合。加建過程中最好不要孤立任何一戶。為減少加裝電梯帶來的矛盾沖突，高低層住戶間應(yīng)開誠布公進(jìn)行討論，積極傾聽并理解雙方的差異。

（二）先易后難，由單位牽頭，多方合力推動

既有建筑物是否能成功安裝電梯，與有無建設(shè)房屋原單位支持有重要關(guān)系。單位牽頭的作用不僅僅在于能緩和業(yè)主增建電梯的經(jīng)濟(jì)壓力，同時也能發(fā)揮在協(xié)調(diào)業(yè)主矛盾及加快工程進(jìn)度上。建議有原單位的盡量由原單位牽頭，負(fù)責(zé)前期的報建和辦理規(guī)劃手續(xù)，協(xié)調(diào)溝通住戶間的利益分配問題。無原單位的可由居委會或業(yè)主委員會出面，出謀劃策，幫助協(xié)調(diào)住戶間的矛盾。

城市的面貌是一個不斷更新的過程，科技的進(jìn)步將促使我們營造更舒適的生活環(huán)境，任何改建都不是終結(jié)。我們理應(yīng)妥善處理舊城改造目前與將來的關(guān)系，既考慮到房屋的現(xiàn)狀也應(yīng)當(dāng)為將來房屋的進(jìn)一步改造翻新留有空間。在廣州，由于各住宅樓的房屋結(jié)構(gòu)和小區(qū)狀況各不相同，并不是所有的舊住宅都可以加裝電梯。我們可以從小區(qū)業(yè)主素質(zhì)較高、業(yè)主平均年齡較高或房屋結(jié)構(gòu)較為安全及有原單位支持的既有建筑物逐步推進(jìn)，漸進(jìn)式穩(wěn)步推進(jìn)舊城改造。

（三）政府適時介入，兼顧各方利益

隨著老齡化社會到來，既有住宅增設(shè)電梯成為每個城市亟待解決的問題。當(dāng)前，加裝電梯面臨的最大問題往往不是所謂的技術(shù)指標(biāo)，而是跟審批沒有直接關(guān)系的“鄰里”指標(biāo)。很多業(yè)主都希望能通過權(quán)威部門或原單位來協(xié)調(diào)鄰里之間的矛盾。十多年來，廣州市舊住宅加裝電梯工作進(jìn)展緩慢，正說明了單純由住戶自發(fā)實施難度較大，需要政府介入、引導(dǎo)。

舊樓改造是煥發(fā)新城市面貌的重要一環(huán)，而“加裝電梯”又是舊樓改造的重點。鑒于加裝電梯專業(yè)性較強(qiáng)，涉及不同樓層、年齡、觀念、經(jīng)濟(jì)條件的住戶，利益關(guān)系難協(xié)調(diào)，需要政府介入、引導(dǎo)；且報建程序復(fù)雜，由業(yè)主自發(fā)申報效率低下，建議政府將增建電梯納入舊城改造并成立專門小組負(fù)責(zé)增設(shè)電梯的申報。

（四）建立靈活合理的電梯使用進(jìn)入與退出機(jī)制

除了要制定合情合理的費用分?jǐn)偧把a償方案外，考慮到以后的使用，也應(yīng)明確電梯使用的進(jìn)入及退出機(jī)制。在走訪過程中，有業(yè)主表示，考慮到家庭經(jīng)濟(jì)條件，其暫時沒有參與電梯的安裝，但以后有打算加入進(jìn)來，希望進(jìn)入的時候不要太麻煩，同時費用應(yīng)公平合理。為此，建議各既有住宅樓在制定增設(shè)電梯具體方案時重視這部分加建電梯但暫不參加集資的住戶，為他們保留電梯的使用權(quán)。

以華農(nóng)茶山小區(qū)為例，小區(qū)加裝電梯的發(fā)起者們認(rèn)為有些家庭不肯參與進(jìn)來肯定是有原因的，但他們對反對者不敵對。方案對未出資參與戶保留電梯的使用權(quán)，規(guī)定其于5年內(nèi)加入，仍按現(xiàn)在的費用交費。如某單元發(fā)起時只有6戶出資參與，待電梯交付使用后，業(yè)主感受到了增設(shè)電梯將予以自己切實的好處，緊跟著就新加入6戶，原來負(fù)擔(dān)6萬多元的4戶，各被退回2萬余元。他們的做法允許猶豫的業(yè)主觀望，并鼓勵有條件的住宅樓先裝，先受惠的辦法使得小區(qū)鄰里的氛圍比較融洽。

（五）對權(quán)益受損的住戶應(yīng)給予適當(dāng)?shù)难a償

費用分?jǐn)偡桨?，多是住宅樓?nèi)各住戶協(xié)商或者單位協(xié)調(diào)得出的?，F(xiàn)有方案的出資比例多隨層高逐漸增大，底層住戶有的需要分?jǐn)傆械牟恍枰?。同意增設(shè)電梯的業(yè)主應(yīng)當(dāng)就各自出資額、維護(hù)和養(yǎng)護(hù)分?jǐn)偟仁马椷_(dá)成書面協(xié)議。另外，根據(jù)《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法》第八條第六款，業(yè)主可以參考以下分?jǐn)偙壤s定出資、維護(hù)和養(yǎng)護(hù)費用的分?jǐn)偅阂缘谌龑訛閰?shù)1、第二層為0.5、第一層為0，從第四層開始每增加一個樓層提高0.1個系數(shù)，即第四層1.1、第五層1.2、第六層1.3，并依此類推出資比例；同一樓層各戶的出資比例可以按照業(yè)主專有部分占該層建筑總面積的比例確定。但此規(guī)定僅具有指導(dǎo)意義，不具有強(qiáng)制性。

茶山小區(qū)由于制定的方案比較合理，住戶對加裝電梯的積極性頗高，值得借鑒。他們采取學(xué)校統(tǒng)一補助，根據(jù)每一單元實際的情況采取不同的分?jǐn)偡桨福尤诵曰?，值得借鑒。他們還對低層住戶實行特別優(yōu)惠，比如一層住戶不列入分?jǐn)偡秶?、只需一次性繳足500元，電費和維護(hù)費概不分?jǐn)?，照樣分得電梯管井的房產(chǎn)分?jǐn)偯娣e。

任何工程都只能以造福于民為目標(biāo)。工程應(yīng)當(dāng)對他所侵害的那一部分人的利益有所補償，以使工程所涉及的所有人都能從中獲利。[1]在多數(shù)人的利益和少數(shù)人利益在公共利益訴求出現(xiàn)差別的情況下，少數(shù)人的利益在受到限制的同時，應(yīng)該給他們一定補償，這樣才能體現(xiàn)公平合理。因此，除卻制定合理的分?jǐn)傎M用方案外，還建議引入獨立的評估機(jī)構(gòu)，對加裝電梯后的物業(yè)的價值和收益進(jìn)行客觀估價，對因加裝電梯利益受損的住戶應(yīng)給予適當(dāng)補償。

（六）物業(yè)公司協(xié)助住戶做好電梯后期的維修及管理

加裝電梯后，建議將電梯的日常維護(hù)納入物業(yè)管理，業(yè)主根據(jù)所屬樓層承擔(dān)相應(yīng)管理費用，統(tǒng)一交物業(yè)管理費。一方面解決了住戶對日后電梯維護(hù)管理的擔(dān)憂，另一方面也減少了以后費用分?jǐn)値淼拿堋Ｎ飿I(yè)管理公司作為加裝電梯的利益相關(guān)群體，也應(yīng)和業(yè)主積極溝通，協(xié)助住戶進(jìn)行電梯的日常使用及管理。

（七）電梯加建后應(yīng)增加產(chǎn)權(quán)面積平均分?jǐn)?/p>

加裝電梯后增加的公攤面積，應(yīng)按自然層平均分配。盡管有住戶未參與加裝電梯，本著方便管理和和諧的角度，也應(yīng)給予他們一部分公攤面積，平衡各方利益。房管部門應(yīng)及時將增加的產(chǎn)權(quán)面積體現(xiàn)在住戶的房產(chǎn)證上，保護(hù)改造房屋在面積增加或位置發(fā)生變更后的產(chǎn)權(quán)保證。

[1] Michael M. Cerner, Putting People First-Sociological Variables in Rural Development. Oxford University Press, 1991.