住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律問題探討

陳石清

廣州工商學(xué)院，廣東 廣州 510850

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住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律問題探討

陳石清

廣州工商學(xué)院，廣東 廣州 510850

《物權(quán)法》第149條明確規(guī)定了住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期“自動續(xù)期”的規(guī)則，但對續(xù)期究竟是有償還是無償卻語焉不詳。“自動續(xù)期”的具體操作存在很大的法律漏洞。自2009年青島出現(xiàn)首例住宅用地使用權(quán)到期事件以來，這一問題逐漸成為廣大居民普遍關(guān)注的重大問題，特別是2016年溫州“20年住宅用地期限到期”事件更凸顯了解決這一問題的緊迫性。所以結(jié)合實際來完善這方面的法律漏洞有著非常重要的現(xiàn)實意義。本文對住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題進行探討，希望能為完善相關(guān)法律規(guī)定提供一些參考。

住宅建設(shè)用地使用權(quán)；續(xù)期；法律問題

在國有土地有償使用制度下獲得的建設(shè)用地使用權(quán)眼下逐漸面臨使用期限到期的尷尬問題，雖說依靠房產(chǎn)證能夠證明住戶對于房屋的所有權(quán)，但住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的問題卻沒有一個詳細而具體的法律規(guī)定。所以說，如果能夠從法律的層面對住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的問題進行細化，將會有效的減少商品房價值的不確定性，也會將國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)引導(dǎo)至一個良性的發(fā)展方向。

一、住宅建設(shè)用地使用權(quán)的基本概念以及相關(guān)法律規(guī)定

(一)基本概念

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)是指利用國家所有的土地建造建筑物、構(gòu)筑物和其他附屬設(shè)施并享有占有、使用和收益的權(quán)利。建筑物可以包括生產(chǎn)性用房、居住性用房以及辦公用房等等，而構(gòu)筑物則指除了建筑物之外的其他人工構(gòu)建物。附屬設(shè)施包括建筑物的配套設(shè)施、綠化等建筑物的附屬物。根據(jù)以上表述再結(jié)合其用途的不同，我們就可以對建設(shè)用地使用權(quán)進行一個簡單的劃分，分別是：住宅建設(shè)用地使用權(quán)以及非住宅建設(shè)用地使用權(quán)。

(二)相關(guān)的法律規(guī)定

我國目前對采取出讓方式獲得的建設(shè)用地使用權(quán)實行有償、有期限使用制度。具體來說，居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。《物權(quán)法》第149條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理”。由此可見，物權(quán)法區(qū)分住宅建設(shè)用地使用權(quán)和非住宅建設(shè)用地使用權(quán)分別規(guī)定了不同的續(xù)期規(guī)則，其中明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期規(guī)則為“自動續(xù)期”。

二、當前關(guān)于無償續(xù)期以及有償續(xù)期的基本討論

一部分學(xué)者認為，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿之后應(yīng)該重新繳納土地使用費，繼續(xù)有償使用土地。主要有以下理由：首先，土地是一種不可再生的資源，推廣有償續(xù)期實際上是實現(xiàn)了財富由個人到社會的轉(zhuǎn)移，這符合現(xiàn)今社會通過勞動創(chuàng)造財富的理念，是社會公平的一種重要體現(xiàn)。在國內(nèi)市場經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，推廣這一措施，對維護社會穩(wěn)定有著非常重要的意義。其次，土地使用費其實兼具稅收以及地租的雙重屬性，續(xù)期所繳納的費用是為了繼續(xù)獲得土地的使用權(quán)。再者，土地收益從某種層面上來說，也是財政收入的一項重要內(nèi)容，實現(xiàn)土地使用期限的有償續(xù)期，對穩(wěn)定地方經(jīng)濟以及保障民生也有著非常重要的意義。最后，土地使用權(quán)的無償續(xù)期實際上擺脫不了土地私有化的嫌疑，這是違背社會主義土地公有制的法律精神的，而且也不利于優(yōu)化現(xiàn)有的土地資源配置以及很好的適應(yīng)城市未來的發(fā)展。

三、對以上討論內(nèi)容進行分析

(一)對“無償續(xù)期無法體現(xiàn)土地的所有權(quán)，有土地私有化嫌疑，并且不利于土地資源整合以及城市發(fā)展”觀點的分析

其實從土地制度來說，這一觀點忽略了兩部分內(nèi)容。首先是忽略了續(xù)期費用與續(xù)期期限的區(qū)別，其實無償續(xù)期從本質(zhì)上來說涉及到的只是續(xù)期的費用問題，并沒有動搖國內(nèi)的土地制度，無償續(xù)期并不等于永久續(xù)期。其次土地資源的整合以及城市規(guī)劃的發(fā)展嚴格來說應(yīng)該屬于公權(quán)力方面的內(nèi)容，如果因此威脅到了居民的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，實際上會帶來一系列的社會問題。所以住宅建設(shè)用地使用權(quán)無償續(xù)期首先需要解決的問題是如何制定出完善的稅收政策，借此來平衡無償續(xù)期而帶來的貧富差距越來越大的問題。

(二)對“有償續(xù)期是社會財富的轉(zhuǎn)移，符合鼓勵用勞動創(chuàng)造財富的理念，是社會公平的重要體現(xiàn)”觀念的分析

其實嚴格來說這一觀點同樣也有不可取的地方，首先在這一觀點之中有償續(xù)期變成了社會財富轉(zhuǎn)移必不可少的手段，犯了邏輯上的錯誤。再者財富的轉(zhuǎn)移是通過消費、納稅等活動，加上再分配的手段來完成的，單純將有償續(xù)期或者說再次繳納土地出讓金認定為平衡社會財富的措施其實是不正確的。最后私人財富與社會公平不應(yīng)該處在一個對立面的狀態(tài)之下，社會或者說法律應(yīng)該保護正當?shù)乃饺素敭a(chǎn)，這與土地資源配置其實并沒有多大的關(guān)系。

四、住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期究竟該如何選擇

(一)香港特別行政區(qū)對這類問題的解決

1997年香港特別行政區(qū)正式回歸祖國的懷抱，在一國兩制的政策之下，我國政府對香港特別行政區(qū)境內(nèi)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿的問題做出了靈活的應(yīng)對。具體來說特區(qū)政府對這類問題是按照以下的方案來解決的，首先土地使用權(quán)的續(xù)期采用的是自動續(xù)期的方式，新續(xù)期的使用期限與上次土地使用年限相同。而且續(xù)期不需要補交土地差價，只需要每年繳納新的土地使用稅。目前這項制度已經(jīng)得到了廣大香港民眾的認可，而且也解決了很多實際的住宅建筑用地使用權(quán)續(xù)期的案例。

值得注意的是香港地區(qū)所采取的無償續(xù)期，并不代表業(yè)主完全不需要繳納續(xù)期的費用，而是通過新的稅收項目來實現(xiàn)了土地使用權(quán)限的繼承。這種方式無論是對社會經(jīng)濟或者說對住戶都是有利的，實現(xiàn)了雙贏的局面。

(二)無償續(xù)期是可行性較高的選擇

綜合無償續(xù)期與有償續(xù)期爭論的現(xiàn)狀，結(jié)合當前的社會現(xiàn)實，我們可以得知，無償續(xù)期的優(yōu)越性是要高于有償續(xù)期的。首先對有償續(xù)期的支持者大都站在了社會總體經(jīng)濟效益以及社會利益的角度來思考這一問題，旨在通過土地使用權(quán)的有償續(xù)期來實促進社會的公平。這無疑會加重居民的負擔，也不利于居民住宅建設(shè)用地使用權(quán)的保護。所以說，如果能夠在無償續(xù)期的背景之下，借助于相關(guān)的房產(chǎn)持有稅來實現(xiàn)社會財富的轉(zhuǎn)移，實際上就能夠很好的解決土地使用權(quán)續(xù)期這一法律難題?？梢哉f在稅收輔助之下的無償續(xù)期是住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期可行性較高的方案。

五、總結(jié)

住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的問題關(guān)系到每個老百姓的切身利益，目前相關(guān)法律法規(guī)對這一問題的界定尚不完善。要形成保護住宅財產(chǎn)的長久穩(wěn)定預(yù)期，解決房屋所有權(quán)的永久性和住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期限性之間的矛盾，需要加快研究和確立住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期相關(guān)細則，使人們能夠安居樂業(yè)、幸福生活。

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2095-4379-(2017)19-0156-02

陳石清，男，漢族，法學(xué)碩士，講師，廣州工商學(xué)院物流系，副主任。