淺談房屋買(mǎi)賣(mài)合同中居間人自我保護(hù)的合法途徑

徐海健

（572733 海南核電有限公司 海南 昌江）

淺談房屋買(mǎi)賣(mài)合同中居間人自我保護(hù)的合法途徑

徐海健

（572733 海南核電有限公司 海南 昌江）

房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同是居間合同的一種，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按照委托人的要求，在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域向其報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者為其提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同，其中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)稱為居間人，支付報(bào)酬的一方為委托人。在居間合同中委托人之所以承擔(dān)給付報(bào)酬的義務(wù)，其目的就在于使居間人負(fù)擔(dān)對(duì)待給付的義務(wù)，該對(duì)待給付的義務(wù)即為居間人提供的中介服務(wù)。該類(lèi)合同最典型的法律特征是委托人給付居間報(bào)酬的義務(wù)具有不確定性。居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的形成以實(shí)現(xiàn)居間合同的目的為前提，而居間人能否實(shí)現(xiàn)合同目的具有不確定性，因此委托人的給付報(bào)酬義務(wù)是否需履行也具有不確定性。本文就針對(duì)居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)、實(shí)現(xiàn)條件、限制等問(wèn)題做具體分析，以求在實(shí)踐中為更好的保護(hù)居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)發(fā)揮指導(dǎo)作用。

居間人；報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)；不確定性；合同成立

一、居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)概述

1.居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)

與委托人依約或依法負(fù)擔(dān)的支付報(bào)酬的義務(wù)相對(duì)應(yīng)的即為居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立之前，居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)并不是一項(xiàng)完全、具體的權(quán)利，而只是將來(lái)取得報(bào)酬的一種可能性或資格，但該期待權(quán)的成立要件將來(lái)完全具備是須具備可能性的，否則該項(xiàng)權(quán)利下居間人所追求的利益將無(wú)法得以實(shí)現(xiàn)。

居間合同目的實(shí)現(xiàn)后，該項(xiàng)期待利益即轉(zhuǎn)化為實(shí)體權(quán)利。實(shí)體報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)作為請(qǐng)求給付金錢(qián)的權(quán)利，具備請(qǐng)求權(quán)所共有的相對(duì)性、攻擊性，即請(qǐng)求委托人為支付報(bào)酬的特定行為，并有權(quán)受領(lǐng)該給付，但在此之前，居間人不得請(qǐng)求委托人支付報(bào)酬，即使委托人預(yù)先支付了報(bào)酬，也會(huì)因沒(méi)有法律依據(jù)而構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，適法的在委托人與居間人之間產(chǎn)生不當(dāng)?shù)美畟?/p>

2.居間人取得報(bào)酬必須具備的要件

（1）促成所介紹的合同成立。但也有學(xué)者認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂不代表交易最終能夠完成，居間人的義務(wù)范圍可不局限于促成買(mǎi)賣(mài)合同的成立，還應(yīng)當(dāng)擴(kuò)及到買(mǎi)賣(mài)合同的履行。

（2）房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立，與居間人的介紹有因果關(guān)系。即合同的成立，是因居間人全面、適當(dāng)?shù)穆男辛司娱g義務(wù)。只有兩者同時(shí)具備，委托人才負(fù)有支付報(bào)酬的義務(wù)。

3.居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的法律特征

（1）附條件性。我國(guó)《合同法》明確規(guī)定，居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的取得和實(shí)現(xiàn)以居間人促成合同成立為基礎(chǔ)，促進(jìn)合同成立同為居間合同的目的。脫離了促成合同成立的事實(shí)要件，居間人無(wú)法將請(qǐng)求支付報(bào)酬的期待利益轉(zhuǎn)化為一種實(shí)在的、具備權(quán)利功效的既得請(qǐng)求權(quán)。

（2）不確定性。報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)如前所述，必須以居間人通過(guò)履行約定義務(wù)促成委托人與第三人訂立房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同為前提。但買(mǎi)賣(mài)合同的成立僅具有潛在可能性而非絕對(duì)性。居間人能否促成合同成立的關(guān)鍵因素不在于居間人本人是否如約無(wú)瑕疵的履行了居間義務(wù)，而關(guān)鍵取決于委托人能否與第三人就房地產(chǎn)交易達(dá)成合意，基于委托人對(duì)交易相對(duì)人資質(zhì)、資信的選擇性以及合同是否訂立的不確定性，居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的取得和實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)上具有不確定性。

二、《合同法》對(duì)居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的限制

我國(guó)《合同法》第四百二十七條規(guī)定：居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間合同的必要費(fèi)用。對(duì)該條款的理解與適用，可通過(guò)以下兩個(gè)方面來(lái)具體闡述。

1.必要費(fèi)用的范疇

必要費(fèi)用取決于居間事務(wù)的范疇，一般認(rèn)為居間事務(wù)是居間人在居間合同存續(xù)期間所實(shí)施的一切涉及“為促成合同成立”的事務(wù)。通常包括：①居間人為促成合同的成立必然會(huì)積極尋找適宜的相對(duì)人，尋找相對(duì)人過(guò)程中支出的刊登廣告、印刷宣傳資料等宣傳費(fèi)用；②居間人在相對(duì)人與委托人就房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訂立進(jìn)行協(xié)商的過(guò)程中，所支付的交通費(fèi)、文印費(fèi)、通訊費(fèi)、場(chǎng)地使用費(fèi)等直接費(fèi)用。

2.當(dāng)事人另有約定的是否除外

現(xiàn)行民事立法主張，居間人僅能就勞務(wù)成果請(qǐng)求報(bào)酬，未促成合同成立，未實(shí)現(xiàn)勞務(wù)成果的，由此提供的服務(wù)、付出的勞務(wù)居間人不得主張任何勞務(wù)費(fèi)用，僅能就償付的必要費(fèi)用請(qǐng)求清償。這樣的規(guī)定對(duì)居間人是否公平，是否符合民法“等價(jià)有償”的基本理念，是否有利于權(quán)衡居間法律關(guān)系雙方當(dāng)事人的權(quán)益，這個(gè)問(wèn)題值得商榷。

如果委托人與居間人在合同中約定，在居間人未促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立的情形下，也可因其付出了勞務(wù)而享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，該約定能否排除《合同法》第四百二十七條的適用？依據(jù)我國(guó)《合同法》的合同自由與鼓勵(lì)交易基本原則，民事主體有權(quán)依其自由意志為自身設(shè)定權(quán)利或負(fù)擔(dān)義務(wù)，因此，若委托人自愿在居間人未促成合同成立的情形下支付居間報(bào)酬的也并不為法律所禁止和反對(duì)。

三、居間人自我保護(hù)的合法途徑

1.在居間合同中專(zhuān)門(mén)設(shè)立規(guī)避跳單的條款

居間人為制止委托人的跳單行為，保護(hù)自身?yè)碛械男畔①Y源和維持自己付出的居間勞務(wù)，可以在與委托人訂立居間合同時(shí)約定“禁止委托人利用居間人提供的房源信息，繞開(kāi)居間人與相對(duì)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。”以規(guī)避“跳單”行為。

大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為基于目前房屋交易市場(chǎng)尚不規(guī)范，交易中委托人常違背誠(chéng)實(shí)信用原則，為追求自己利益最大化而損害居間人的利益，因而有承認(rèn)該類(lèi)條款效力的必要性，以保護(hù)中介公司的正當(dāng)利益，調(diào)動(dòng)中介行業(yè)的積極性，促進(jìn)中介服務(wù)市場(chǎng)健康發(fā)展，維護(hù)市場(chǎng)交易誠(chéng)信。

2.在居間合同中專(zhuān)門(mén)設(shè)立“后續(xù)期”條款

在實(shí)踐中，委托人除通過(guò)隱瞞與相對(duì)人訂立了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的方式來(lái)規(guī)避向居間人支付報(bào)酬的義務(wù)外，還可能通過(guò)“事后跳單”的方式。為避免這一現(xiàn)象的發(fā)生，居間人可以在合同中訂立如下條款:“居間人為委托人提供的訂立合同的機(jī)會(huì)，委托人在該居間合同期限內(nèi)通過(guò)該機(jī)會(huì)與相對(duì)人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，或者在該居間合同期限終止后的兩個(gè)月內(nèi)（或雙方約定的其他期間內(nèi)）直接或間接地與最初居間人所物色的相對(duì)人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的情形下，委托人仍應(yīng)向居間人支付協(xié)議中約定的居間報(bào)酬?！边@就是房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同中的“后效期”條款。

在《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》中“后續(xù)期”條款得到了確認(rèn)，該合同第九條明確規(guī)定?！霸诒竞贤K止后的一定期限內(nèi)，如果委托人直接或間接地與經(jīng)紀(jì)人最初物色的客戶成交，那么經(jīng)紀(jì)人有權(quán)獲得經(jīng)紀(jì)合同中訂立的傭金。”這為雙方當(dāng)事人設(shè)置居間合同的“后續(xù)期”提供了法律依據(jù)。“后續(xù)期”的設(shè)定，可以有效地防止居間人被“甩”，更有力地保護(hù)房地產(chǎn)居間人的合法權(quán)益。

[1]高平.居間合同糾紛案例研究[J].時(shí)代報(bào)告：學(xué)術(shù)版，2014（12）：129-130.

[2]陳璐.居間合同糾紛中“跳單”行為的法律分析[J].大東方，2015（10）：252.