嘉善縣深入實施低效用地再開發(fā) 打好集約用地“突圍戰(zhàn)”

□ 嘉善縣國土資源局 楊 宇 任士偉

嘉善縣深入實施低效用地再開發(fā) 打好集約用地“突圍戰(zhàn)”

□ 嘉善縣國土資源局 楊 宇 任士偉

近年來，嘉善縣深入實施城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，全力提高土地盤活利用效率，實現(xiàn)了經濟增長方式的轉變、生態(tài)環(huán)境的改善和社會治安的穩(wěn)定。截至目前，全縣通過實施低效用地再開發(fā)、存量土地盤活利用等措施，三年來共騰退低效用地面積7791.25畝，實施低效用地再開發(fā)3711.9畝，盤活供應存量土地7602畝，占總供應量的38%，新增工業(yè)用地平均投資強度同比增長23%，容積率同比增長6%。

一、制定三項政策，定位準確強引導

一是規(guī)范程序有意見。出臺了《關于全面推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的若干意見》等文件，對低效用地再開發(fā)程序、再開發(fā)方式等做了明確規(guī)定，進一步完善了有關低效用地盤活、內涵挖潛的激勵約束機制及其政策支撐體系。二是分類妥處有細則。根據用地行為發(fā)生在1986年12月31日之前、1987年1月1日-2009年12月31日之間和2010年1月1日之后的時間界限，分別制定了不同的處理細則，妥善地處理了歷史遺留問題，保證了低效用地再開發(fā)工作穩(wěn)步推進。三是利益共享有激勵。各鎮(zhèn)（街道）、開發(fā)區(qū)開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作、且重新取得土地的，土地出讓凈收益分成調整為100%，國有土地收益基金按總土地出讓金的3%執(zhí)行，社會保障資金按出讓總額的5%執(zhí)行；給予原土地權利人一定數(shù)量的獎勵，進一步提升土地使用者低效利用再開發(fā)的積極性。

二、完善四項機制，手段明確快推進

一是規(guī)劃現(xiàn)行機制。2015年7月，嘉善縣率先完成城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃方案的編制，同步完成城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃矢量數(shù)據庫，并每年進行更新。目前，數(shù)據庫用地量達到1055宗、面積14296畝（其中在浙江省建設用地供應動態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)上再開發(fā)項目的系統(tǒng)備案的項目85宗、備案規(guī)模3712畝）。二是協(xié)同推進機制?？h級層面成立了縣節(jié)約集約用地工作領導小組和土地要素保障創(chuàng)新行動領導小組，由縣長任組長，各部門為成員單位，統(tǒng)籌推進低效用地再開發(fā)工作。建立了部門聯(lián)審機制，由縣發(fā)改（服務業(yè)發(fā)展）、經信、財政等部門對低效用地再開發(fā)項目進行聯(lián)合審查、全程管理。各部門依據各自職責各司其職、協(xié)同推進。三是項目認證機制。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目由縣節(jié)約集約用地工作領導小組辦公室負責受理，并對再開發(fā)的必要性、區(qū)域范圍（示意紅線）及再開發(fā)方向等內容進行審核，出具初審意見；對于初審同意實施再開發(fā)的項目，由領導小組辦公室組織相關部門進行聯(lián)審；聯(lián)審通過的報縣政府批準同意后方可實施，實行層層審核認證。四是督察督辦機制。建立了定期匯報制度、督查考核、信息報送及月度通報等工作制度，由土地要素保障創(chuàng)新行動辦公室組織定期交流工作進展，協(xié)調解決推進難題，確保低效用地再開發(fā)各項工作穩(wěn)步推進。

三、走出三種模式，成效切確抓創(chuàng)新

一是企業(yè)自主開發(fā)模式。鼓勵原國有土地使用權人實施再開發(fā)，同一低效用地區(qū)片內的原國有土地使用權人可以進行聯(lián)合再開發(fā)。以浙江天馬電子科技有限公司地塊改造項目為例，該項目土地面積36688平方米，建筑面積30620平方米，其中2/3的土地面積空閑，土地利用強度和用地投入產出效益遠低于國家、省和嘉善縣有關工業(yè)建設項目控制標準。該項目通過由企業(yè)提出申請，經縣相關部門聯(lián)審，最終由企業(yè)自主進行再開發(fā)改造。改造后容積率達到1.5（較現(xiàn)狀提升0.67），建筑密度達到30%（較現(xiàn)狀提升10.2%）。改造后的地塊投資近3億元，預計正常年營業(yè)收入達到4500萬元，土地產出強度達81.8萬元/畝（是現(xiàn)狀的10倍），每年稅收達450萬元，地均稅收達8.18萬元（是現(xiàn)狀的4.5倍）。二是政府主導模式。該模式用于政府為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建、城市基礎設施建設和公共設施建設，或已納入政府城中村改造計劃和年度儲備計劃的項目，必須由政府依法收回、收購土地使用權。鎧嘉電腦配件有限公司是嘉善經濟技術開發(fā)區(qū)對原九洲制藥、中貝能源項目用地予以收回盤活后，引進的世界500強投資項目，該項目是嘉善縣推進低效用地再開發(fā)的又一成功案列。新引進的鎧嘉項目，畝均投資強度約為818.3萬元、預計畝均銷售收入1552.8萬元、畝均稅收232.9萬元，投入、產出均超原項目2.5倍。三是“兩創(chuàng)中心”模式。引導和規(guī)范市場主體參與城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，允許市場主體以轉讓方式取得相鄰多宗地塊（包括有合法手續(xù)的空地）的使用權，對相關地塊進行集中再開發(fā)。羅星“兩創(chuàng)中心”項目于2016年9月完成改造方案的編制工作，并取得土地使用權。該項目主要建設生產性服務用房，總用地面積48245.3平方米，設計總建筑面積約 80747.24平方米。項目地塊建成后的容積率將達到1.67以上，固定資產投資強度達到300萬元/畝左右，改造后地塊各項指標較現(xiàn)狀有顯著提升。目前一期工程于2017年2月開工，現(xiàn)已結頂，預計年底前投入使用。