解析二手房買賣之賣方違約糾紛

朱紅娟

（100124 北京市盈科律師事務所 北京）

解析二手房買賣之賣方違約糾紛

朱紅娟

（100124 北京市盈科律師事務所 北京）

隨著城市化建設進程的不斷加快，我國的房地產市場也逐漸發(fā)展起來，房地產行業(yè)在我國經(jīng)濟增長中發(fā)揮著非常重要的作用。隨著房屋交易模式的不斷規(guī)范，二手房交易模式也更加完善，但房屋交易跟普通商品交易不同，具有交易內容復雜、交易價值大的特點，因此很容易發(fā)生交易欺詐行為，嚴重損害人們的切身利益。其中賣方違約在二手房交易中比較常見，如何保護購房者的合法權益，維護交易秩序，保障交易的正常進行，是一項需要重點探究的問題。本文結合實際案例對二手房買賣中賣方違約糾紛進行了具體分析，希望可以促進二手房交易市場的良性發(fā)展。

房地產行業(yè)；二手房買賣；買房糾紛

房地產市場的波動性比較強，每當房地產市場出現(xiàn)了異常的波動，就會引發(fā)大面積的房屋交易糾紛，其中以二手房交易糾紛居多。本文首先分析了二手房交易的定義以及與一手房交易的特征比較，然后結合實際案例分析了二手房買賣中由賣方違約引發(fā)的糾紛，希望給相關人員提供參考和幫助。

一、二手房交易概述

1.二手房交易的定義

通常人與人之間的經(jīng)濟交互活動為交易，具體是通過經(jīng)濟方式來處理某項事物。二手房是用戶住過的房屋，已經(jīng)具備了《房屋產權證》和《國有土地使用權證》，包括自建房、單位自有房、經(jīng)濟適用房、房改房、集資房和轉讓的商品房等[1]。《城市房地產管理法》中有具體規(guī)定：房地產交易包括房地產轉讓、抵押和租賃。二手房交易是法人、自然人和其他組織轉讓二手房、抵押二手房和租賃二手房的法律行為。因此二手房交易可以分成二手房轉讓、二手房抵押以及二手房租賃三種。二手房轉讓跟二手房抵押和租賃存在明顯的區(qū)別，二手房轉讓之后的房屋產權主體發(fā)生變化，這種交易行為的法律關系比較復雜，因此很容易出現(xiàn)欺詐現(xiàn)象[2]。本文中的二手房買賣行為特指二手房的轉讓，賣方違約為二手房轉讓中的違約行為。

2.一手房交易和二手房買賣的不同之處

一手房也就是沒有住過的新房，流通于房地產二級市場，賣方為開發(fā)商的商品房。我國的一手房主要包括兩種，分別為現(xiàn)房和期房，現(xiàn)房是已經(jīng)完成竣工的房屋，期房是沒有完成竣工的房屋。現(xiàn)房交包括新房交易和二手房買賣兩種，二者的不同之處包括以下幾點：

第一，交易主體的地位不同。新房交易的開發(fā)商為賣方，二手房交易的賣方為房屋所有權人。開發(fā)商的專業(yè)知識理論比較強，相比于普通的購房者，具有明顯的優(yōu)勢。

第二，法律依據(jù)不同。商品房出售不但要符合《合同法》中的有關規(guī)定，還應該遵守其他法律規(guī)范中的要求，包括《中華人民共和國城市房地產管理法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規(guī)定》等，二手房的轉讓只需要遵守《合同法》和《民法》中的規(guī)定就行，交易雙方自由平等[3]。

第三，有些二手房在轉讓時需要進行評估，而商品房不需要。通常交易雙方如果對房屋的價格達成一致，就可以去房地產登記機構去辦理登記過戶。如果房屋的交易過程中出現(xiàn)交易價格顯著比市場價低、房地產抵押、房地產保險以及買賣雙方想要評估時，還需要評估房屋的價格。商品房由于在預售時，房地產管理部門已經(jīng)做好了價格備案，因此房屋價格具有一定的公信力[4]。

二、二手房買賣中賣方違約糾紛案例分析

1.“一房二賣”問題

案例：上訴人（賣方、一審被告）和被上訴人（買方甲、一審原告）經(jīng)過A房屋中介簽訂了房屋轉讓合同，買方甲支付部分房款以及中介費用，買賣雙方辦理網(wǎng)上備案登記。賣方于次日又與買方乙通過B房屋中介簽訂房屋轉讓合同，買方乙支付部分房款。之后，買方甲發(fā)現(xiàn)“一房二賣”情況，向人民法院起訴，起訴的要求為:解除買賣合同；返還已支付房款、中介費以及違約金。

法院判決結果：解除買賣合同；返還已支付房款和違約金，駁回了其他的訴訟請求。二審的審判結果不變。

案例分析：一房二賣主要包括兩種情況，第一種是第一次交易和第二次交易中只給一方辦理了房屋產權轉移登記手續(xù)，沒有給另一方辦理。我國物權法中有相關規(guī)定，房屋辦理了產權轉移登記手續(xù)之后，房產所有權已經(jīng)變化，這時買方獲得了房屋的所有權，這所房屋的合同債權只能由買方享有。第二種為房屋第一次交易和第二次交易的雙方都沒有辦理房屋產權登記手續(xù)，任何一個買方都處于債權人地位，買方?jīng)]有權利支配買賣標的物，只有經(jīng)過賣方的允許，才能獲得標的物的所有權。實際履行可以在一定程度上補救違約。其中《合同法》中的第110條描述了三種情形，分別為：①“法律上不能履行，事實上也不能履行”；②履行費用比較高、債務不適合強制履行；③債權人沒有在約定的期限內履行。如果買賣合同都能夠實際履行，買方是否獲得房產的表現(xiàn)為：①買方是否已經(jīng)實際占有了房屋；②買方的房款是否已經(jīng)全部付清；③房產中有沒有買方附加的價值。④履行的成本問題。如果實際一方履行了，另一方同樣也可以要求賣方進行相關的經(jīng)濟賠償。

2.賣方隱瞞房屋存在抵押

案例一：原告（買方）和被告（房屋中介公司）簽訂《房地產買賣合同》，房屋中介公司向原告推薦李某的房屋，房屋中介公司的員工和房屋所有人李某告知原告，房屋只有一個抵押權人，原告支付了第一筆款項之后，抵押權人可以將抵押權撤銷，房屋可以正常的進行交易。原告支付了中介費和首付，之后發(fā)現(xiàn)銀行是房屋的另一位抵押權人，中介公司主動要求解除合同。原告向法院起訴被告，要求返還中介費以及代收定金。

法院判決結果：判令被告返還給原告中介費，駁回了其他訴求。

案例分析：存在抵押的房屋由于抵押權無法進行正常的交易，這對于買方來說是一件非常重要的事項，如果賣家隱瞞了房屋抵押的事實，要承擔起相應的責任。

案例二：原告（買方）和被告（賣方）簽訂了《房屋轉讓合同》，原告履行了合同中的義務，但是房屋存在抵押貸款，被告沒有按照約定時間還清抵押貸款，導致房屋一直不能轉到原告名下。買賣雙方經(jīng)過多次協(xié)商之后始終沒有達成統(tǒng)一意見。原告向人民法院起訴被告，要求解除合同，并返還已經(jīng)支付的房款、房屋裝修費用，并支付違約金。

法院判決結果：判令解除合同，被告返還原告已經(jīng)支付的房款、裝修費用，并支付給原告違約金。

案例分析：《合同法》中第94條第4項中規(guī)定：當事人中任何一方延遲了相關債務的履行，都無法實現(xiàn)合同的目的，另一當事人有權解除合同。由于賣方遲遲沒有結清銀行尾款，以及沒有辦理抵押權注銷手續(xù)，導致買方無法辦理房屋產權轉移登記，不能實現(xiàn)合同目的，這種情況下買方有權利將合同解除。解除合同之后，買方有權利要求賣方返還已經(jīng)支付的房款等款項，賣方有義務承擔相應的責任，并支付給買方違約金。

3.房屋存在質量問題

案例：買方（原告）購買了賣方（被告）一套精裝修房，買賣雙方均簽訂了《房地產買賣合同》。之后，房屋出現(xiàn)衛(wèi)生間漏水現(xiàn)象，經(jīng)過鑒定認為房屋裝修存在瑕疵。買方起訴賣方對衛(wèi)生間進行維修并賠償損失，法院判決被告賠償買方維修損失費以及賠償金。后來，原告再次起訴被告，要求被告需要支付維修費、賠償金以及由于無法正常居住而只能租賃房屋的租賃費。

法院判決結果：判定被告支付原告相應的維修費用、賠償金以及適當?shù)臒o法居住期間的損失費用。

案例分析：二手房買賣中出現(xiàn)的房屋隱蔽質量問題應該由賣方或者開發(fā)商承擔責任，分析隱蔽質量問題的形成原因。通常，如果房屋本身具有隱蔽質量瑕疵，那么買方可以要求開發(fā)商進行相應的賠償。如果房屋的隱蔽質量問題是賣方在裝修和使用過程中產生的，買方不知情，那么則應由賣方進行相應的賠償。

4.賣方的房屋所有權存在瑕疵

案例一：原告（買方）和被告（賣方）簽訂了《二手房買賣合同》，合同中約定賣方將房屋和車庫賣給買方，但實際上賣方的房屋和車庫已經(jīng)在離婚之后劃到了女兒名下，賣方隱瞞了這件事實，導致合同無法履行。買方向人民法院提起訴訟，要求解除合同，返還已經(jīng)支付的房款，并賠償支付利息和違約金。

法院判決結果：判令解除合同，責令被告返還房款并賠償支付利息和違約金。

案例分析：賣方故意欺瞞買方并與之簽訂合同，屬于欺詐行為，買方有權利向法院提起訴訟，解除合同并要求賣方返還房款以及支付利息。

案例二：原告（買方）和被告（賣方）簽訂了《房屋買賣合同》，合同中約定賣方將房屋出售給買方，而且房屋產權歸屬和定金條款都十分明確。買賣雙方在轉移登記房屋所有權的過程中，賣方的房屋由于涉及到其他債務問題被法院查封，導致雙方無法辦理房屋產權轉移登記手續(xù)。原告向人民法院提起訴訟，要求被告雙倍返還定金。

法院判決結果：被告行為屬于違約，應該返還給原告雙倍定金。

案例分析：房屋產權在過戶過程中，如果房屋由于涉及到債務問題被法院查封，導致無法完成交易，但是交易合同中又明確了房屋產權歸屬，那么賣方行為屬于違約，應該按照合同中的條款返還給原告雙倍定金。

5.延期交房或者拒不交房

案例一：原告（買方）和被告（賣方）簽訂了《二手房買賣合同》，原告購買被告的房屋，合同中明確了付款的時間以及交房時間，原告在約定時間內支付了房款，但被告沒有在約定時間內交房，原告向人民法院起訴，要求被告賠償違約金。

法院判決結果：判令被告賠償原告違約金。

案例分析：合同中明確規(guī)定，如果賣方逾期交房，應該承擔相應的責任，買方有權利向法院提起訴訟，并要求被告賠償違約金。

案例二：原告（買方）和被告（賣方）簽訂了《二手房買賣合同》，協(xié)議中規(guī)定被告將房屋過戶給原告用來償還其欠原告的債務，辦理完過戶手續(xù)之后，雙方在房屋價格上沒有統(tǒng)一意見，被告不肯搬離原來的住房，從而引發(fā)爭執(zhí)。原告向法院提起訴訟，要求其搬離房屋，并支付房屋使用費。

法院判決結果：判令被告立即搬離房屋，駁回了原告的其他訴求。

案例分析：買方辦理了房屋產權歸屬證書之后，已經(jīng)享有了房屋的使用權，有權利要求賣方交房。

6.延期過戶或者拒不過戶

案例：原告（買方）和被告（賣方）簽訂了《二手房買賣合同》，合同中約定賣方將房屋出售給買方，買方先支付三萬元定金，然后簽訂合同，之后買方又支付了部分房款，但是賣方一直不出面辦理過戶，導致沒有在約定時間里辦理好過戶。買方向法院提起訴訟，要求解除合同，返還已經(jīng)支付的房款，并雙倍返還定金。

法院判決結果：判令解除合同，要去被告返還房款，并雙倍返還定金。

案例分析：原告和被告簽訂了《二手房買賣合同》，合同真實有效，同時合同對買賣雙方都具有約束力。賣方由于遲遲不辦理過戶，導致無法實現(xiàn)合同目的，賣方有權利解除合同，并要求賣方返還已支付房款，并雙倍返還定金，但這需要買方提供支付定金的有效證明。

7.賣方?jīng)]有按照約定遷出戶口

案例：原告經(jīng)過房屋中介公司購買了被告的房屋，并支付了五萬元定金。合同中規(guī)定被告在約定時間內遷出戶口，但是由于房屋是公房，受到政策的限制，被告的戶口無法遷出。原告向法院提起訴訟，要求解除合同，并返還定金，賠償違約金。

法院判決結果：判令解除合同，并責令被告返還定金，原告的其他訴求被駁回。

案例分析：房屋由于自身的特殊性，無法完成交易流程，但是賣方和買方在簽訂合同時，沒有了解到房屋的性質以及相關的政策，雙方都存在一定的過失，應該都承擔相應的責任。

三、結語

二手房買賣中的賣方違約行為至今仍然比較常見，隨著二手房交易的不斷增多，我們應該對二手房交易相關的法律法規(guī)進行不斷完善，制定一套科學、完善的法律體系，以規(guī)范二手房交易市場，保障買方的合法權益。

[1]張晨蓉.二手房買賣的法律風險[J].法制博覽,2016,(36):178-179.

[2]高春峰,王桃李.論二手房買賣合同中的戶籍條款——以合同附隨義務為視角[J].法制與社會,2013,(10):58-59.

[3]錢俊羽,桂洋.淺析二手房買賣中的風險與規(guī)避[J].法制與社會,2012,(08):98-99.

[4]何峰,余舒婷.淺論二手房買賣合同的解釋方法[J].中國商界(下半月),2010,(01):240-241.