澳大利亞禁止房產(chǎn)中介“任性”報(bào)價(jià)

◎文/ 宋聃 張小軍

澳大利亞房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)成熟規(guī)范，包括中介在內(nèi)的所有從業(yè)人員都必須具有注冊(cè)職業(yè)資格才能持證上崗，參與交易或提供咨詢。然而，隨著近年來(lái)，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介壓低報(bào)價(jià)、利用信息不對(duì)稱誤導(dǎo)海外購(gòu)房者等違規(guī)行為，成為澳大利亞政府整治對(duì)象。

據(jù)悉，澳大利亞國(guó)內(nèi)一些房地產(chǎn)中介商為了加速商品銷售，在報(bào)價(jià)時(shí)蓄意壓低價(jià)格，廣告宣傳中的報(bào)價(jià)甚至比房屋正常估值低10萬(wàn)澳元，以此吸引大量購(gòu)房者，隨后伺機(jī)提高售價(jià)。

維多利亞州消費(fèi)者事務(wù)部在去年2月的一次突擊檢查中發(fā)現(xiàn)，一家大型連鎖房屋中介企業(yè)霍金·斯圖爾特公司在墨爾本里士滿區(qū)分公司的幾名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人涉嫌在11起房產(chǎn)交易中虛假報(bào)價(jià)，該公司因此被告上法庭。在大量證據(jù)面前，這家公司不得不低頭認(rèn)罪，并發(fā)表聲明承認(rèn)壓低報(bào)價(jià)是非常嚴(yán)重的錯(cuò)誤，公司有責(zé)任向消費(fèi)者提供房產(chǎn)真實(shí)價(jià)格。

在澳大利亞房產(chǎn)拍賣市場(chǎng)，壓低報(bào)價(jià)的現(xiàn)象也不少見(jiàn)。房地產(chǎn)中介經(jīng)常虛報(bào)即將拍賣的房產(chǎn)價(jià)格，故意在前期廣告宣傳中報(bào)價(jià)低一些，目的是吸引財(cái)力較弱的競(jìng)標(biāo)者，而實(shí)際上通過(guò)競(jìng)標(biāo)，這些房產(chǎn)往往以較高價(jià)格出售。這種壓低報(bào)價(jià)的行為不僅浪費(fèi)人力物力，還對(duì)真正的投資者造成極為負(fù)面的影響。

此外，據(jù)一些澳大利亞房地產(chǎn)業(yè)界人士透露，近年來(lái)，中國(guó)買家對(duì)澳大利亞房產(chǎn)熱情漸長(zhǎng)，不少房地產(chǎn)中介在銷售推介過(guò)程中利用信息不對(duì)稱，誤導(dǎo)海外購(gòu)房者，致使后者違規(guī)購(gòu)買并持有澳大利亞房產(chǎn)物業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士表示，在澳大利亞投資房地產(chǎn)需要注意四個(gè)方面：第一，清楚了解房產(chǎn)中介的資質(zhì)。澳大利亞房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)必須持有政府審批的執(zhí)照，確保從業(yè)者有足夠的專業(yè)和法律知識(shí)來(lái)履行他們的職責(zé)和義務(wù)。投資者在簽署合同前, 要雇傭律師檢查合同詳細(xì)內(nèi)容，務(wù)必確認(rèn)出現(xiàn)在合同上的是持有牌照的中介公司，以免被無(wú)良中介誤導(dǎo)。

第二，清楚了解房產(chǎn)中介的義務(wù)。澳大利亞大部分的房產(chǎn)中介都屬于賣方中介，為賣房的一方工作，由賣方支付傭金。也有部分中介是買方中介，為投資者物色房產(chǎn)，并和賣方中介進(jìn)行價(jià)格談判以確保買方利益，最終由買方支付傭金。每一筆交易中，中介只能收取買賣兩者其中一方的傭金，不可以同時(shí)既是賣方中介又是買方中介。

第三，清楚了解市場(chǎng)信息和風(fēng)險(xiǎn)。澳大利亞房產(chǎn)交易信息已經(jīng)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)共享，房?jī)r(jià)透明。每個(gè)樓盤的價(jià)格都經(jīng)過(guò)銀行和其他專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的估價(jià)，全部公開(kāi)量化。同時(shí)，政府部門對(duì)不同區(qū)域房?jī)r(jià)會(huì)有長(zhǎng)期的統(tǒng)計(jì)分析和走勢(shì)圖表，投資者需要學(xué)習(xí)使用這些信息。

第四，清楚了解海外投資人的義務(wù)。海外投資者不可以“有錢就任性”。澳大利亞稅務(wù)局和外國(guó)投資及審批委員會(huì)等負(fù)責(zé)打擊外國(guó)非法投資，非法投資澳大利亞房產(chǎn)的外國(guó)人可能被處以罰款，金額最高可達(dá)13.5萬(wàn)澳元或被判3年有期徒刑，非法投資的外國(guó)公司則面臨最高67.5萬(wàn)澳元的罰款。

近年來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)中介虛報(bào)價(jià)格現(xiàn)象泛濫的情況，澳大利亞各州政府已開(kāi)始采取措施填補(bǔ)法律漏洞，維護(hù)消費(fèi)者利益。2015年，新南威爾士州議會(huì)通過(guò)決議，修訂《2002年待售房產(chǎn)與商業(yè)中介法》，對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如何營(yíng)銷房產(chǎn)作出更嚴(yán)格、更細(xì)化的規(guī)范，加大對(duì)壓低報(bào)價(jià)行為的查處力度。

根據(jù)該修訂案，經(jīng)紀(jì)人須向賣家提供預(yù)估售價(jià)的書面證據(jù)，且在代理協(xié)議中寫明預(yù)估價(jià)格。經(jīng)紀(jì)人報(bào)價(jià)不能低于這個(gè)預(yù)估售價(jià)。預(yù)估售價(jià)可以是一個(gè)確定數(shù)值，也可以是一個(gè)價(jià)格范圍，但最高價(jià)和最低價(jià)之間相差不能超過(guò)10%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉對(duì)消費(fèi)者和房地產(chǎn)中介商來(lái)說(shuō)都很重要，將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)更大透明度，促使經(jīng)紀(jì)人在確定當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)時(shí)更加負(fù)責(zé)任，為買家提供更透明的價(jià)格。