淺談不動產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合
——以慈溪市房地存量數(shù)據(jù)整合為例

□ 慈溪市國土資源局 陳樹鑫

□ 杭州市騰成信息科技有限公司 倪國忠

淺談不動產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合
——以慈溪市房地存量數(shù)據(jù)整合為例

□ 慈溪市國土資源局 陳樹鑫

□ 杭州市騰成信息科技有限公司 倪國忠

對于不動產(chǎn)登記機構(gòu)來說，2016年是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記年，而2017年則是不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合年。數(shù)據(jù)整合是不動產(chǎn)登記的一項重要工作，優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合成果將有效地提升不動產(chǎn)登記工作效率，拓展不動產(chǎn)登記信息的共享服務。目前，各地不動產(chǎn)登記機構(gòu)都在按照部、省工作部署，緊鑼密鼓地推進此項工作。筆者將慈溪市不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合工作實踐（主要是房地數(shù)據(jù)整合）總結(jié)為“堅持問題導向、緊抓三項重點工作、突出四個優(yōu)先整合、構(gòu)建五大基礎保障”四個方面，希望能給其他地方數(shù)據(jù)整合工作提供參考。

一、慈溪市房地存量數(shù)據(jù)基本情況

慈溪市房地存量產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)共114萬條，現(xiàn)狀土地存量產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù) 51萬條，現(xiàn)狀房屋存量產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)23萬條，歷史土地存量產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)23萬條，歷史房屋存量產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)17萬條。土地影像檔案1412.47 萬頁，房屋影像檔案622.59萬頁。

房地數(shù)據(jù)質(zhì)量從總體上來看，房屋存量數(shù)據(jù)先前做過數(shù)據(jù)清理，整體質(zhì)量相對較高，而土地存量數(shù)據(jù)則相對質(zhì)量要差。從細處上來看，全市房地存量數(shù)據(jù)主要存在以下幾方面問題：一是無圖證書占比較高，慈溪市現(xiàn)狀土地存量產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù) 51萬條，其中無圖有15萬條，占29.4%；同時，在實際工作中還發(fā)現(xiàn)不少證書掛錯宗地。二是房地產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)中部分關(guān)鍵核心字段缺失，如權(quán)利人身份證號、產(chǎn)權(quán)證書號等。三是存在部分未辦理注銷、變更、轉(zhuǎn)移登記業(yè)務卻進歷史庫以及已征遷尚未注銷的產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)。四是房地權(quán)利關(guān)聯(lián)率不高，整體預關(guān)聯(lián)率僅為15%。五是部分產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)與影像檔案未建立關(guān)聯(lián)。上述問題都需要通過房地存量數(shù)據(jù)整合來逐步解決。

二、緊抓三項重點工作

不動產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合的目標是建立一個標準統(tǒng)一、數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)、信息完善、圖屬一致的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫。慈溪市按照上述整合目標，堅持問題導向，以緊抓宗地數(shù)據(jù)清理這個關(guān)鍵，圍繞房地產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)清理這個核心，堅持房地數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)這個目標有序推進房地存量數(shù)據(jù)整合工作。

1.緊抓宗地數(shù)據(jù)清理這個關(guān)鍵

宗地作為不動產(chǎn)重要的載體，是房屋落宗、不動產(chǎn)單元號產(chǎn)生的最終落腳點，宗地數(shù)據(jù)的準確性將直接影響不動產(chǎn)登記結(jié)果的準確性和登記效率。在宗地數(shù)據(jù)清理中，慈溪市國土資源局通過實踐建立了“一分析、二核對、三完善、四疑難處理”的清理機制。一是用工具軟件對全市的宗地圖形進行整體拓撲分析，對重疊的宗地，先疊加遙感影像進行初步判斷，判斷是否存在重復的無效宗地，若有則清理，若確實都是有效宗地，則調(diào)取相關(guān)資料進行現(xiàn)場核實后，根據(jù)審批資料作相應地調(diào)整。二是依據(jù)審批資料，核對宗地與權(quán)利關(guān)聯(lián)性，對于權(quán)利未關(guān)聯(lián)的，通過整理軟件建立權(quán)利與宗地之間的關(guān)聯(lián)；對于關(guān)聯(lián)錯誤的，予以修正。三是完善有權(quán)利而無圖的宗地。一方面，入庫勘測宗地成果與權(quán)利建立關(guān)聯(lián)，確保抵押、查封等登記業(yè)務能及時配號辦理；同時，對入庫勘測宗地在數(shù)據(jù)庫中予以標示，在后期辦理轉(zhuǎn)移、變更等登記業(yè)務時進行修補測完善。另一方面，合理安排無圖宗地修補測資金，按照“先難后易、重點突出”的原則，先國有，再集體，分步予以補充完善。四是在宗地圖核實和完善過程中，充分尊重歷史，本著實事求是、尊重歷史、依法依規(guī)的原則，妥善處理宗地圖與登記權(quán)利不一致的情形，通過補辦相關(guān)審批手續(xù)后予以完善，若不符合相關(guān)政策法規(guī)無法補辦的，在數(shù)據(jù)庫中予以標示。

2.圍繞房地產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)清理這個核心

完整、正確的房地產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)不僅能有效提高房地關(guān)聯(lián)率，更是開展不動產(chǎn)登記和拓展不動產(chǎn)對外服務及共享的基礎。慈溪市在房地產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)清理過程中重點把握以下“三個核實”。

一是核實完善產(chǎn)權(quán)屬性，確保其準確和完整。對照《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫技術(shù)規(guī)范（試行）》和《浙江省不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準（試行）》等標準，兼顧標準可行性和可操作性，突出清理重點，制定存量房地產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)清理核心字段標準，現(xiàn)狀房屋產(chǎn)權(quán)要求核實完善戶、自然幢、房地產(chǎn)權(quán)、審核、權(quán)利人、產(chǎn)權(quán)證書六大類75個屬性字段，現(xiàn)狀土地產(chǎn)權(quán)要求核實完善宗地、建設用地使用權(quán)、審核、權(quán)利人、產(chǎn)權(quán)證書五大類57個屬性字段；對上手、上手以上手則分別要求核實完善核心的3個（權(quán)利人名稱、權(quán)利人證件號碼、產(chǎn)權(quán)證書號）、2個（權(quán)利人名稱、產(chǎn)權(quán)證書號）屬性字段就可，重點是要建立歷史追溯關(guān)系及確保上手、上手以上手的產(chǎn)權(quán)進入歷史庫。

二是核實產(chǎn)權(quán)狀態(tài)的準確性。一是在建立產(chǎn)權(quán)歷史追溯關(guān)系時，核實產(chǎn)權(quán)的狀態(tài)。二是在建立房地權(quán)利關(guān)聯(lián)時，對于房地權(quán)利狀態(tài)不一致的情形，通過檔案等信息核實相應產(chǎn)權(quán)的狀態(tài)。三是收集拆遷資料，依據(jù)拆遷紅線圖和被拆遷人員清單，結(jié)合權(quán)籍調(diào)查庫信息，分析、梳理拆遷區(qū)塊內(nèi)產(chǎn)權(quán)的狀態(tài)。四是疊加歷年供地圖形與現(xiàn)狀宗地圖，結(jié)合遙感影像等信息，判斷地塊是否存在變化，核實對應地塊內(nèi)產(chǎn)權(quán)的狀態(tài)。

三是核實產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)和影像檔案的關(guān)聯(lián)性。重點檢查影像檔案條目核心信息的準確性、產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)與影像檔案的關(guān)聯(lián)性，對于影像檔案條目核心信息缺失、錯誤的，核實完善后與產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)建立關(guān)聯(lián)，對于影像檔案數(shù)據(jù)缺失的及時補掃完善后建立關(guān)聯(lián)。

3.堅持房地數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)這個目標

房地數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)主要內(nèi)容是戶歸幢、幢落宗、房地權(quán)利關(guān)聯(lián)，此項工作成效將直接影響不動產(chǎn)登記的工作效率和管理水平。由于原先房地分別登記原因，在實踐中造成：一是權(quán)利登記的單元范圍不統(tǒng)一，存在一本土地權(quán)利證書登記的宗地范圍涵蓋多本房屋權(quán)利證書登記的房屋范圍，一本房屋權(quán)利證書登記的房屋范圍涵蓋多本土地權(quán)利證書登記的宗地范圍等情形；二是同一不動產(chǎn)上房屋、土地登記的權(quán)利主體不一致。慈溪市在房地權(quán)利關(guān)聯(lián)的實施過程中，對于權(quán)利登記的單元范圍不一致的情形，歸類分別提出對應的關(guān)聯(lián)方法；對于權(quán)利主體不一致的情形，予以先行關(guān)聯(lián)，并做好標示，以進一步提高房地關(guān)聯(lián)的成效。同時，在房地數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)中采取軟件自動關(guān)聯(lián)與人工核實關(guān)聯(lián)相結(jié)合的方式，切實提高房地數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)效率。

三、突出四個優(yōu)先整合

鑒于房地存量數(shù)據(jù)量大、整合難，慈溪市優(yōu)先試點，對112.89平方公里范圍房地存量數(shù)據(jù)先行進行試點整合，通過試點總結(jié)出一套適合全市實情的房地存量數(shù)據(jù)整合的工作機制和技術(shù)路線。在總結(jié)試點建設經(jīng)驗的基礎上，慈溪市提出“四個優(yōu)先”整合：一是優(yōu)先整合國有土地上的存量數(shù)據(jù)，再逐步整合集體土地上的存量數(shù)據(jù)；二是優(yōu)先整合現(xiàn)狀庫的存量數(shù)據(jù)，再逐步整合歷史庫的存量數(shù)據(jù)；三是優(yōu)先整合主城區(qū)的存量數(shù)據(jù)，再逐步整合其他區(qū)域的存量數(shù)據(jù)；四是優(yōu)先整合數(shù)據(jù)質(zhì)量較差的存量數(shù)據(jù)，再逐步整合其他存量數(shù)據(jù)。在遵循“四個優(yōu)先”原則下，分類分步推進全市存量數(shù)據(jù)整合，突出整合成效。

四、構(gòu)建五大基礎保障

構(gòu)建組織、業(yè)務、質(zhì)量、技術(shù)、資金五大基礎保障，確保存量數(shù)據(jù)整合工作有序推進，成果質(zhì)量得到有效保證。

1.構(gòu)建組織架構(gòu)

慈溪市委、市政府高度重視全市不動產(chǎn)登記工作，成立了市不動產(chǎn)登記改革領(lǐng)導小組，領(lǐng)導小組下設辦公室，設在慈溪市國土資源局，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進全市不動產(chǎn)登記工作。不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合是不動產(chǎn)登記的一項重要工作，為推進此項工作，慈溪市國土資源局選調(diào)市不動產(chǎn)登記服務中心、局信息中心相關(guān)業(yè)務技術(shù)骨干，成立了專項工作小組，組織實施不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合。

2.加強業(yè)務指導

通過集中學習培訓和駐場指導，讓數(shù)據(jù)整合人員盡快熟悉權(quán)調(diào)和登記業(yè)務流程和規(guī)則，領(lǐng)會各項相關(guān)指標的含義。建立例會制度，定期或不定期召開工作會議，分析、解決、歸類整合工作中碰到的問題，把解決方法以工作規(guī)范予以固化，做到數(shù)據(jù)整合人員與業(yè)務指導人員融合發(fā)展，共同學習進步。

3.強化質(zhì)量監(jiān)督

建立數(shù)據(jù)整合質(zhì)量檢查標準，明確檢查內(nèi)容和質(zhì)量要求，將數(shù)據(jù)整合質(zhì)量檢查分為承建單位作業(yè)人員互檢、承建單位質(zhì)檢人員抽檢、中心和監(jiān)理單位抽檢三個階段，并明確各階段質(zhì)量檢查的比例要求。

4.嚴把技術(shù)關(guān)口

由于沒有現(xiàn)成的數(shù)據(jù)整合軟件加之慈溪市數(shù)據(jù)邊整理邊入庫的整理模式，因此承建單位必須要非常熟悉不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫的底層架構(gòu)，并具備相應的軟件開發(fā)能力，來開發(fā)適合慈溪市實情的數(shù)據(jù)整合工具和入庫工具。在招標中，慈溪市對投標單位在不動產(chǎn)系統(tǒng)建設、數(shù)據(jù)整合經(jīng)驗、工具開發(fā)三個方面都提出相當高的要求。

5.落實資金保障

數(shù)據(jù)整合需要投入大量的人力、物力和財力，俗話說，“兵馬未動糧草先行”，在擬定慈溪市不動產(chǎn)登記信息化項目可研報告兼建設方案時，慈溪市國土資源局就把數(shù)據(jù)整合作為一項重中之重工作列入建設方案中，從而得到了市級相關(guān)部門鼎力支持，獲得較充足的資金保障。