百貨行業(yè)寒冬將至

馬虹玫

“雙十一”剛過(guò)，快遞還在送貨。電商“狼來(lái)了”，兇猛沖擊著零售實(shí)體店。2010年，網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)規(guī)模還不到1萬(wàn)億元，到2015年時(shí)已增長(zhǎng)至3.2萬(wàn)億元。從8年前開(kāi)始，這個(gè)源于網(wǎng)絡(luò)的購(gòu)物節(jié)，漸漸改變著人們的消費(fèi)習(xí)慣，也深刻影響著傳統(tǒng)零售行業(yè)的生態(tài)鏈。

數(shù)據(jù)顯示，2012～2015年間，百貨零售業(yè)共關(guān)閉138家門(mén)店。從今年6月份開(kāi)始，深圳本土百貨連鎖“新一佳”陸續(xù)爆出“門(mén)店倒閉”“老板跑路”的傳聞。

可以說(shuō)，百貨行業(yè)已過(guò)了自己的鼎盛期。

傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)的格局通常是這樣的：一樓皮鞋、化妝品、珠寶；二樓超市，速食小檔口；三樓女裝；四樓男裝；五樓童裝加體育用品。格局大同小異。無(wú)數(shù)個(gè)品牌陳列其中，銷(xiāo)售員循循善誘。這里每一寸土地的產(chǎn)權(quán)都屬于業(yè)主，商場(chǎng)只是租賃經(jīng)營(yíng)。幾層樓的商場(chǎng)，對(duì)應(yīng)著成百上千戶(hù)小業(yè)主。開(kāi)發(fā)商將每一層樓從幾平方米到幾十平方米，劃分為面積不等大小不一的小鋪位，照著示意圖開(kāi)賣(mài)。想做一番實(shí)地考察，售樓員勉為其難指?jìng)€(gè)大概位置。因?yàn)樗齻冏约阂膊恢溃@密密麻麻的螞蟻鋪，哪間是哪間。開(kāi)發(fā)商以“返租”形式吸引業(yè)主購(gòu)買(mǎi)、投資。

商場(chǎng)并不直接與成百上千的小業(yè)主面對(duì)面。他們中間隔著管理公司。每季度，管理公司以鋪位總價(jià)的10%比例，向業(yè)主們支付租金。由于地理位置優(yōu)越，交通方便，趕上零售業(yè)的黃金時(shí)期，商場(chǎng)、管理公司和小業(yè)主，幾方各得其所相安無(wú)事。

開(kāi)發(fā)商或管理方允諾相對(duì)低價(jià)的租金，吸引商場(chǎng)進(jìn)駐。同時(shí)為了吸引業(yè)主投資，盡快回收資金，開(kāi)發(fā)商將商鋪分割銷(xiāo)售。以總價(jià)10萬(wàn)元的一個(gè)小柜臺(tái)為例，前十年租金每年1萬(wàn)元。前三年租金可在購(gòu)買(mǎi)時(shí)折抵房?jī)r(jià)。就是說(shuō)，業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)之初，只需自掏腰包7萬(wàn)元。業(yè)主需等到合同第四年才能繼續(xù)收取租金。

這種被業(yè)界稱(chēng)為“內(nèi)鋪”的物業(yè)，看上去很美、投資也不大。吸引了很多退休老人、家庭主婦購(gòu)買(mǎi)。雖說(shuō)商鋪的位置不詳，可商場(chǎng)客似云來(lái)生意火爆。投資的小業(yè)主們只需要安心坐等。每個(gè)季度的租金，管理方都準(zhǔn)時(shí)轉(zhuǎn)入銀行賬戶(hù)。由于總價(jià)低，回報(bào)可期，打理容易，這種小內(nèi)鋪，催生出不少二手交易。比如深圳的南山中心區(qū)某百貨商場(chǎng)，樓下一間鴿子籠大小的地產(chǎn)中介鋪，幾年間靠著樓上的內(nèi)鋪轉(zhuǎn)手買(mǎi)賣(mài)，日子過(guò)得相當(dāng)滋潤(rùn)。有些內(nèi)鋪甚至已經(jīng)賣(mài)到第三、第四手。

然而，突然從某一天開(kāi)始，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)到自己賬戶(hù)上的租金，少了許多。一邊是貨幣貶值，錢(qián)越來(lái)越不值錢(qián)，等值貨幣的購(gòu)買(mǎi)力下降；另一邊，租金從每年1萬(wàn)元陡降至3000元?；貓?bào)率不足3個(gè)點(diǎn)。小業(yè)主們慌了，費(fèi)盡周折打聽(tīng)到，原來(lái)是管理公司從中攪局。商場(chǎng)在此耕作多年生意興隆，舍不得搬走。管理公司借機(jī)漲租。小業(yè)主們?cè)诠潭ㄊ杖啄曜饨鹬?，出租合同到期，管理公司趁機(jī)壓價(jià)。成百上千的小業(yè)主們平時(shí)一盤(pán)散沙，彼此間并無(wú)聯(lián)系。獲得的消息嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)。待想到抱團(tuán)取暖與管理公司理論，拿出合同一看，對(duì)方設(shè)計(jì)的租金計(jì)算方程式，難倒99.9%的業(yè)主；法律條款則規(guī)避了所有不利于自身的漏洞。多數(shù)業(yè)主只能忍氣吞聲，默默承受。

早在電商大潮沖擊實(shí)體店之前，商場(chǎng)、管理公司、內(nèi)鋪小業(yè)主之間，其利益關(guān)系已經(jīng)危機(jī)四伏?；蛘哒f(shuō)，這種經(jīng)營(yíng)管理的模式，從運(yùn)作之初就埋下隱患。三方之間沒(méi)有制衡，放任管理方一家獨(dú)大。小業(yè)主雖然人數(shù)眾多，但各自為政。業(yè)主中的大部分中老年人，也缺乏對(duì)合同法、物權(quán)法等相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)知。一些商業(yè)大廈，因?yàn)檎凶獾纳虉?chǎng)經(jīng)營(yíng)不善，最后清倉(cāng)甩賣(mài)關(guān)店走人。眾多小業(yè)主們?cè)V求不一，使這些大廈幾年來(lái)都處于空置狀態(tài)。管理方承擔(dān)著不菲的建筑物折舊費(fèi)、日常管理成本，直到斷水?dāng)嚯姟ＰI(yè)主痛失租金之余，可能連當(dāng)初的購(gòu)買(mǎi)成本都無(wú)法收回。

伴隨著傳統(tǒng)零售行業(yè)的沒(méi)落，其生態(tài)系統(tǒng)中各個(gè)鏈條上的關(guān)聯(lián)者均體會(huì)到了“寒冬將至”。

（摘自《證券時(shí)報(bào)》 圖/廖新生）