房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題及解決對(duì)策

安喜旺+馬小會(huì)

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)的成本高低關(guān)系其盈利與否的重要因素，因此其成本管理是否合理至關(guān)重要。本文主要闡述了房地產(chǎn)行業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本；成本管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的基本內(nèi)容

1.項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目成本管理是指承包人為使項(xiàng)目的成本控制在計(jì)劃目標(biāo)之內(nèi)所作出的預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、調(diào)整、核算、分析和考核等管理工作。 項(xiàng)目成本管理就是要確保在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目，具體項(xiàng)目要依靠制定的成本管理計(jì)劃、成本估算、成本預(yù)算、成本控制這四個(gè)過(guò)程來(lái)完成。

2.目標(biāo)成本管理

目標(biāo)成本管理就是指在企業(yè)預(yù)算的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在成本預(yù)測(cè)、測(cè)定目標(biāo)成本、成本決策的基礎(chǔ)上，進(jìn)行目標(biāo)成本的控制分析、考核、分解、評(píng)價(jià)的一系列成本管理工作。

3.責(zé)任成本管理

責(zé)任成本管理是指將發(fā)生成本和費(fèi)用的各部門(mén)、單位或個(gè)人，劃分成若干個(gè)責(zé)任中心，然后根據(jù)各中心的責(zé)任范圍，依據(jù)統(tǒng)一的編制方法編制各中心的責(zé)任預(yù)算，并采取合同的形式逐級(jí)進(jìn)行承包的管理方法。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題

1.沒(méi)有做好事前控制

成本管理的事前控制主要表現(xiàn)為對(duì)工程所要花費(fèi)的時(shí)間和費(fèi)用的預(yù)算。這個(gè)預(yù)算主要表現(xiàn)為對(duì)獲得土地所需要的費(fèi)用、工程工期預(yù)測(cè)以及對(duì)工程建筑成本的預(yù)算。土地費(fèi)用是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。對(duì)于一個(gè)工程來(lái)說(shuō)，工程工期安排的是否合理，是決定工程花費(fèi)多少的重要要因素。如果一個(gè)公司的項(xiàng)目不能在計(jì)劃工期內(nèi)完成，可能是如下原因?qū)е碌摹?（1）開(kāi)發(fā)公司在預(yù)算中，忽略了氣候?qū)ν恋氐挠绊?，就?huì)影響工期，影響工程成本。 （2）在時(shí)間按安排上不合理，這是影響工程成本的重要因素。時(shí)間的安排合理與否，會(huì)直接影響到工程能否在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成以及能否在預(yù)算金額內(nèi)完工。

2.事中控制較為混亂

在施工過(guò)程之中，要求我們對(duì)成本進(jìn)行有效的控制，并且按照事前預(yù)測(cè)好的成本目標(biāo)完成任務(wù)。事中控制的主要成本是建筑安裝費(fèi)，包括直接費(fèi)用、間接費(fèi)用、利潤(rùn)和稅金。對(duì)建筑安裝費(fèi)用具有直接影響也是影響最大的就是直接費(fèi)用。直接費(fèi)用包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)和構(gòu)件增值稅。工期的延長(zhǎng)而導(dǎo)致人工費(fèi)用增加、材料的市場(chǎng)價(jià)格上升以及施工機(jī)械的租借期限延長(zhǎng)而導(dǎo)致的費(fèi)用增加都導(dǎo)致工程的建筑安裝費(fèi)過(guò)高。工程工期延長(zhǎng)導(dǎo)致支付的管理人員的薪金增加，管理部門(mén)所發(fā)生的辦公費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用、水電費(fèi)用增加，最后導(dǎo)致管理費(fèi)用的大幅度超出計(jì)劃金額。

3.事后管理的信息不能及時(shí)向事前和事中反饋

在工程的竣工結(jié)算階段，面對(duì)大量的簽證，不加分析地直接計(jì)入結(jié)算，使得過(guò)往犯下的錯(cuò)誤不能得到糾正，也不能從中吸取教訓(xùn)，為在后續(xù)的合同條件中加以預(yù)防和控制。結(jié)算的結(jié)果不能及時(shí)分析并反饋給項(xiàng)目管理相關(guān)部門(mén)，以提醒項(xiàng)目管理力度的缺失，需進(jìn)一步加強(qiáng)。審計(jì)的結(jié)果不進(jìn)行知識(shí)管理，抽取有用的信息作為后續(xù)類(lèi)似項(xiàng)目管理和目標(biāo)成本測(cè)算的基礎(chǔ)，為科學(xué)估算項(xiàng)目成本留下有用的信息和數(shù)據(jù)。這一情況也會(huì)導(dǎo)致工程建筑成本的增加。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的建議

1.注重成本的前期規(guī)劃

前期規(guī)劃是一個(gè)工程是否能順利完成并獲得最大利益的根本前提。做好前期規(guī)劃，首先要求我們進(jìn)行合理的勘察，了解地形并通過(guò)考慮一切氣候、環(huán)境、周?chē)O(shè)施的等問(wèn)題。詳細(xì)地估算出完成該項(xiàng)工程所需要的時(shí)間。對(duì)于時(shí)間的預(yù)算要越細(xì)致越好，要盡量地減少誤差。時(shí)間的變化會(huì)導(dǎo)致材料價(jià)格的變動(dòng)，應(yīng)該在預(yù)算中預(yù)留一些金額來(lái)應(yīng)對(duì)突如其來(lái)的問(wèn)題。所以在進(jìn)行前期預(yù)算時(shí)，要求相關(guān)工作人員做好對(duì)材料價(jià)格的調(diào)研，盡量做到萬(wàn)無(wú)一失。

2.加強(qiáng)成本的中期管理

（1）注重材料采購(gòu)數(shù)量的管理。在材料采購(gòu)過(guò)程中，要嚴(yán)格按照施工計(jì)劃所需要的材料用量進(jìn)行采購(gòu)，并且做好記賬管理。（2）注重材料使用數(shù)量的管理。材料在使用時(shí)，要避免隨意浪費(fèi)，減少不必要的材料損失。為減少不必要的浪費(fèi)，制定出材料的目標(biāo)成本，在材料使用數(shù)量上嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行。 （3） 加強(qiáng)施工機(jī)械費(fèi)用的管理。對(duì)施工企業(yè)的設(shè)備租借、維修和保養(yǎng)，合理的管理施工過(guò)程中的機(jī)械費(fèi)用，提高設(shè)備的使用率和相關(guān)性能，減少不必要的成本浪費(fèi)。（4） 加強(qiáng)人員費(fèi)用的控制。在人員費(fèi)用上的控制主要將人員費(fèi)用的支出與施工設(shè)計(jì)的具體工作時(shí)間結(jié)合起來(lái)，結(jié)合具體情況進(jìn)行具體控制。

3.合理進(jìn)行成本結(jié)算和總結(jié)

（1）嚴(yán)格審查作為結(jié)算重要依據(jù)的簽證、核價(jià)及變更手續(xù)的合法性、準(zhǔn)確性，沒(méi)有公司項(xiàng)目經(jīng)理簽發(fā)的指令單、手續(xù)不完備的簽證單將不能計(jì)入結(jié)算。

（2）在結(jié)算時(shí)，以施工合同為核心展開(kāi)結(jié)算審價(jià)工作。首先進(jìn)行對(duì)合同審計(jì)工作，其中包含對(duì)合同價(jià)與結(jié)算價(jià)的一致性復(fù)核、費(fèi)用計(jì)取與合同一致性復(fù)核以及對(duì)合同工程量的復(fù)核。其次進(jìn)行變更、簽證增減工程量的復(fù)核工作。對(duì)于變更簽證發(fā)生的費(fèi)用變化進(jìn)行復(fù)核，對(duì)購(gòu)買(mǎi)材料的數(shù)量和費(fèi)用進(jìn)行復(fù)核。第三按照合同規(guī)定的條件進(jìn)行材料調(diào)價(jià)的復(fù)核，包括對(duì)時(shí)間段及其依據(jù)是否合法、材料調(diào)價(jià)的范圍是否合理等復(fù)核。最后按照合同條件及審價(jià)依據(jù)應(yīng)該扣減的費(fèi)用進(jìn)行復(fù)核。

（3）進(jìn)行結(jié)算分析。結(jié)算工作完成后部門(mén)應(yīng)該進(jìn)行分析并形成審價(jià)分析的總結(jié)，分析簽證、核價(jià)、變更及其他影響合同價(jià)款的因素所占合同造價(jià)的比重，尋找出項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵。將實(shí)際發(fā)生的成本數(shù)據(jù)分類(lèi)整理并建立成本差異報(bào)告。

（4）結(jié)算小結(jié)。在完成結(jié)算合同時(shí)，應(yīng)對(duì)成本的管理進(jìn)行評(píng)價(jià)和積極的反思，并且從中找出管理和控制的重點(diǎn)以及提出改進(jìn)的建議和意見(jiàn)，其中包括運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、組織、技術(shù)以及科學(xué)合理的手段。對(duì)在審價(jià)的過(guò)程中雙方出現(xiàn)的利益矛盾點(diǎn)，給出修改合同的建議，來(lái)彌補(bǔ)現(xiàn)有合同中的不足，來(lái)降低履行合約的風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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