鄭州市碧沙崗商業(yè)中心調(diào)研初探＊

曹坤梓 鄢 翠

（1 鄭州大學(xué)，河南 鄭州 450000 2 鄭州大學(xué)綜合設(shè)計(jì)研究院有限公司，河南 鄭州 450000）

鄭州市碧沙崗商業(yè)中心一直以來被定位為鄭州市西部的商業(yè)中心和鄭州市的商業(yè)副中心，在鄭州市商業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃中僅次于二七市級(jí)商業(yè)中心。碧沙崗商業(yè)中心起步于1950年代，繁榮于1980-1990年代，近年來呈現(xiàn)了明顯的衰退，中心沒有深厚的歷史元素和文化資源，它的發(fā)展模式不同于具有豐富歷史遺存的傳統(tǒng)商業(yè)中心。對(duì)碧沙崗商業(yè)中心進(jìn)行研究，對(duì)隨著現(xiàn)代城市的發(fā)展而形成的城市商業(yè)中心具有較為廣泛的意義。

1 區(qū)位與周邊關(guān)系

碧沙崗商業(yè)中心位于鄭州市西部，北邊和東邊緊鄰城市主干道建設(shè)西路、嵩山北路，南邊和西邊分別是城市支路友愛路、百花路，鄭州市軌道交通1號(hào)線從商業(yè)中心北部通過，并設(shè)碧沙崗站，周邊設(shè)有多處公交站點(diǎn)，交通十分便利。商業(yè)中心東與大型綜合性公園碧沙崗公園毗鄰，南有鄭州市委市政府、市青少年文化宮、市博物館等，是鄭州市西部的行政與文化中心，西邊有河南工程學(xué)院、中原工學(xué)院等多所高校，北邊主要為各國棉廠家屬院。

2 現(xiàn)狀特征

2.1 商業(yè)特征

根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，碧沙崗商業(yè)中心匯集了零售、餐飲、休閑娛樂、商務(wù)服務(wù)等八類商業(yè)服務(wù)業(yè)，在整個(gè)商業(yè)結(jié)構(gòu)中零售和商務(wù)服務(wù)占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，餐飲、休閑娛樂等體驗(yàn)商業(yè)發(fā)展不足。中心功能構(gòu)成與現(xiàn)代綜合消費(fèi)需求存在較大差距。另一方面，中心商業(yè)結(jié)構(gòu)失衡、較低的商品與服務(wù)檔次、較小的店面規(guī)模以及缺乏特色，使中心的商業(yè)吸引力急劇下降。同時(shí)，鄭州商業(yè)大廈停業(yè)后，碧沙崗商業(yè)中心缺少購物中心、新型百貨店等具有品牌號(hào)召力的新型綜合業(yè)態(tài)，主力店吸引力弱，也不利于中心提升服務(wù)功能和聚集人氣，尤其是對(duì)中高端消費(fèi)群體的吸引力弱。這與市級(jí)副商業(yè)中心的定位嚴(yán)重不匹配，甚至與周圍新興的片區(qū)級(jí)商業(yè)中心也存在著一定的差距，碧沙崗商業(yè)中心在城市商業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位明顯下降。另外，根據(jù)對(duì)碧沙崗商業(yè)中心主要商鋪經(jīng)營者的調(diào)查，零售類商鋪受電商的影響普遍較大，尤其是中心的主導(dǎo)業(yè)種服裝鞋帽和家電，受電商影響明顯的商鋪均超過了60%。

2.2 空間環(huán)境特征

（1）建筑特征

一方面，碧沙崗商業(yè)中心內(nèi)除了商業(yè)、辦公、酒店建筑之外，還存在大量的住宅和部分行政辦公樓，約占總建筑面積的43．49%，同時(shí)，中心東南角的建筑功能為行政辦公，南部被底商住宅包圍，而主力店則位于街區(qū)中間，造成商住混雜，功能混亂。另一方面，由于建設(shè)較早，中心內(nèi)的主要商業(yè)建筑均為傳統(tǒng)百貨店模式，內(nèi)部空間均質(zhì)、單調(diào)，形式落后。此外，各建筑商業(yè)形象不突出，建筑風(fēng)格缺乏整體統(tǒng)一性，商業(yè)中心缺乏作為區(qū)域認(rèn)同感的鮮明標(biāo)識(shí)。鄭州商業(yè)大廈建成時(shí)間較長，呈現(xiàn)出明顯的老化跡象，嚴(yán)重影響了商業(yè)中心的整體形象。

（2）外部環(huán)境特征

碧沙崗商業(yè)中心建筑密度較大，約為48．8%，同時(shí)由于地下停車位不足，外部空間被停車位大量侵占，造成公共空間嚴(yán)重不足，缺少綠化用地、休閑廣場(chǎng)和休息空間。在外部空間組織中，中原商貿(mào)城將商業(yè)中心分割為南北兩部分，造成南北連接不暢，空間序列不連續(xù)。在外部環(huán)境建設(shè)中，既缺少綠化植物、景觀小品與街道家具等景觀與休息設(shè)施，對(duì)廣告招牌、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等也沒有統(tǒng)一設(shè)計(jì)，外部空間環(huán)境品質(zhì)較差。

（3）交通組織特征

由于歷史原因，碧沙崗商業(yè)中心建筑停車位配建標(biāo)準(zhǔn)低，停車位嚴(yán)重不足。另外，由于地面停車位遍布于中心內(nèi)的各步行街及廣場(chǎng)，以及主要建筑的地下車庫出入口組織不合理，造成碧沙崗商業(yè)中心人車混行現(xiàn)象嚴(yán)重，交通組織混亂。

3 發(fā)展思考

3.1 轉(zhuǎn)變發(fā)展定位，突出區(qū)域優(yōu)勢(shì)

大型零售商業(yè)設(shè)施規(guī)模與數(shù)量的快速擴(kuò)張加劇了其內(nèi)部的相互競(jìng)爭(zhēng)，并將強(qiáng)烈地影響城市中心商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營與發(fā)展。鄭州市西區(qū)商業(yè)空間已由傳統(tǒng)的單核發(fā)展為多核網(wǎng)絡(luò)狀格局，隨著區(qū)域商業(yè)格局重構(gòu)，碧沙崗商業(yè)中心商業(yè)地位與市級(jí)副商業(yè)中心的定位嚴(yán)重不匹配。因此，應(yīng)從城市發(fā)展的角度，對(duì)碧沙崗商業(yè)中心進(jìn)行全面評(píng)估，重新確定其在城市新商業(yè)結(jié)構(gòu)中的定位。

與周邊新興的商業(yè)中心相比，碧沙崗商業(yè)中心具有優(yōu)越的交通與區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)，且周邊行政辦公、高校等大型單位眾多，有大量的中高消費(fèi)群體，為中心發(fā)展綜合性城市中心提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。碧沙崗商業(yè)中心已經(jīng)具有了較大的零售業(yè)規(guī)模，但商業(yè)活力不足，在消費(fèi)升級(jí)和區(qū)域商圈競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，碧沙崗商業(yè)中心宜適當(dāng)壓縮購物空間，增加高端商務(wù)辦公、酒店住宿和特色餐飲、休閑娛樂、文化、社交等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，推動(dòng)中心轉(zhuǎn)型升級(jí)和與區(qū)域商業(yè)空間錯(cuò)位發(fā)展。同時(shí)，借鑒上海市商業(yè)中心的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，碧沙崗商業(yè)中心宜以時(shí)尚化、個(gè)性化消費(fèi)為特征，發(fā)展現(xiàn)代零售業(yè)和高檔次服務(wù)行業(yè)，凸顯精品特色和休閑主題。

3.2 調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)，提升服務(wù)水平

消費(fèi)時(shí)代城市或地區(qū)商業(yè)中心，通常以大型商業(yè)綜合體、活力商業(yè)內(nèi)街等綜合化業(yè)態(tài)為主導(dǎo)。碧沙崗商業(yè)中心缺少新型綜合性商店，根據(jù)其商業(yè)規(guī)模，其更新改造應(yīng)重點(diǎn)增加1-2處購物中心和新型百貨店，并推動(dòng)傳統(tǒng)百貨店更新為主題商廈，形成購物中心、新型百貨店引領(lǐng)，專賣店、專業(yè)店為主導(dǎo)的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。在此過程中，應(yīng)積極引入大型品牌店，提升中心的品牌號(hào)召力。目前傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)專業(yè)店和專賣店與嚴(yán)格意義上的專業(yè)店和專賣店相比較，尚有一定的差距，對(duì)現(xiàn)有的專業(yè)及專賣店進(jìn)行升級(jí)改造，也是碧沙崗商業(yè)中心業(yè)態(tài)調(diào)整的重要內(nèi)容。

基于消費(fèi)多樣化、符號(hào)化、體驗(yàn)化的發(fā)展趨勢(shì)，碧沙崗商業(yè)中心應(yīng)改變服裝鞋帽和家電占比過大的業(yè)種結(jié)構(gòu)，提高商品類型的多樣性，尤其是可以針對(duì)周邊高校眾多的特點(diǎn)，提高文體用品的比例，打造文化特色，提高吸引力。

3.3 實(shí)施綜合環(huán)境更新，提升空間品質(zhì)

碧沙崗商業(yè)中心存在著功能混雜、布局混亂、建筑形式落后、配套設(shè)施缺失、購物環(huán)境差等多重不足，單一的外部環(huán)境美化并不能滿足中心的更新要求，必須對(duì)建筑、地下空間和外部環(huán)境進(jìn)行綜合的更新改造。具體內(nèi)容應(yīng)包括：（1）借鑒針灸的理念，研究對(duì)鄭州市市政工程總公司、鄭州藝術(shù)宮等建筑進(jìn)行重建，促進(jìn)中心功能更替與布局優(yōu)化，并為新型業(yè)態(tài)提供空間載體。（2）加強(qiáng)地下空間的整合與開發(fā)，結(jié)合建筑和北部商業(yè)廣場(chǎng)的改造，與城市交通設(shè)施對(duì)接，建設(shè)立體化、網(wǎng)絡(luò)化的空間利用模式，并緩解停車位不足的問題。（3）對(duì)中原商貿(mào)城進(jìn)行局部架空改造，結(jié)合公共環(huán)境整治，包括增設(shè)休憩與交流設(shè)施、提升綠化景觀、規(guī)范廣告與標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等，疏通公共空間體系，提升環(huán)境的舒適度與景觀品質(zhì)。在環(huán)境更新過程中，應(yīng)同時(shí)注重營造整體氛圍和主題化場(chǎng)景，使空間環(huán)境與業(yè)態(tài)組合有機(jī)融合，從而形成一系列有特色的體驗(yàn)型購物環(huán)境。

3.4 構(gòu)建步行商業(yè)街區(qū)

步行商業(yè)街區(qū)能為消費(fèi)者提供高品質(zhì)的活動(dòng)空間與交流場(chǎng)所，有利于帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展。碧沙崗商業(yè)中心用地完整，有建設(shè)步行商業(yè)街區(qū)的有利條件，應(yīng)結(jié)合地下空間開發(fā)，將機(jī)動(dòng)交通引入地下，實(shí)現(xiàn)人車分流，打造步行商業(yè)街區(qū)。

4 結(jié)語

碧沙崗商業(yè)中心衰退嚴(yán)重，與市級(jí)副商業(yè)中心的定位呈現(xiàn)明顯的不匹配，這是多種因素共同作用的結(jié)果。首先，碧沙崗商業(yè)中心功能混雜、設(shè)施與環(huán)境老化，削弱了商業(yè)空間的整體性，制約了業(yè)態(tài)和功能更新，使中心的商業(yè)結(jié)構(gòu)和購物環(huán)境均不適應(yīng)消費(fèi)需求的升級(jí)變化，造成中心吸引力較弱，在新商業(yè)空間和電商的競(jìng)爭(zhēng)下消費(fèi)群體流失，從而導(dǎo)致內(nèi)在發(fā)展動(dòng)力不足，這是碧沙崗商業(yè)中心衰退的主要原因。其次，區(qū)域商業(yè)空間和新業(yè)態(tài)的發(fā)展，以及城市交通條件的改善，促使商圈重構(gòu)也影響了中心的發(fā)展。再者，缺少具有品牌號(hào)召力的商業(yè)設(shè)施，使其在區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中處于明顯的劣勢(shì)。

碧沙崗商業(yè)中心仍具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展綜合性城市中心的基礎(chǔ)，在消費(fèi)升級(jí)和城市商業(yè)格局重構(gòu)的背景下，中心首先應(yīng)轉(zhuǎn)變發(fā)展定位，適當(dāng)壓縮購物空間，增加現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，凸顯精品特色和休閑主題，與區(qū)域商業(yè)空間錯(cuò)位發(fā)展。其次，應(yīng)提升業(yè)態(tài)能級(jí)、增加商品類型多樣性及引入大型品牌店，提升服務(wù)水平。再者，應(yīng)通過綜合環(huán)境更新和構(gòu)建步行商業(yè)街區(qū)，促進(jìn)商業(yè)結(jié)構(gòu)更新、空間布局優(yōu)化及提升環(huán)境品質(zhì)，推動(dòng)中心轉(zhuǎn)型升級(jí)。

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