特色小鎮(zhèn)：房地產(chǎn)的逃生之路

宋丁

現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)看上去的確很窘，三四線城市房子嚴(yán)重積壓，去庫存都成了國家戰(zhàn)略任務(wù)，現(xiàn)在不少城市連土地供應(yīng)都基本上停了，吃慣“土地財政”的地方政府日子不好過。一二線城市呢？也攤上麻煩了。三四線不行了，市場上的錢就殺回了一二線，“央媽”不明就里還在給房地產(chǎn)加杠桿，結(jié)果去年以來一二線樓市輪番上漲，甚至暴漲，今年七、八月甚至出現(xiàn)當(dāng)月信貸口上90%的鈔票跑到樓市里去的極端情況。于是，國家出臺政策，要求一二線城市在10月初根據(jù)各地情況分別實(shí)施調(diào)控，20多個重點(diǎn)城市密集推出樓市調(diào)控政策，遇到了樓市的瘋狂。

山重水復(fù)疑無路，柳暗花明又一村。在樓市遇冷的時間點(diǎn)上，國家又推出了新的發(fā)展戰(zhàn)略：在全國啟動1000個特色小鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)。

特色小鎮(zhèn)和房地產(chǎn)有關(guān)系嗎？當(dāng)然有！什么是小鎮(zhèn)？小鎮(zhèn)就是城市體系中間最基礎(chǔ)的那一層，它坐落于鄉(xiāng)村地帶，但不是鄉(xiāng)村，因?yàn)樾℃?zhèn)不搞農(nóng)業(yè)，而是搞輕型制造業(yè)和三產(chǎn)。特色小鎮(zhèn)，就是讓每個小鎮(zhèn)都有自己的產(chǎn)業(yè)特色，以差異化求得生存和發(fā)展。一個小鎮(zhèn)起碼安排兩三萬人居住、生活，這些人在小鎮(zhèn)長期工作生活，自然就有自住需求，而這些房子當(dāng)然是開發(fā)商蓋的。現(xiàn)在的1000個特色小鎮(zhèn)只不過是試點(diǎn)，全面推開，大概全國會超過一萬個。按照每個小鎮(zhèn)容納兩三萬人計算，一萬個小鎮(zhèn)就可以容納兩三億人。這是什么概念？基本上把中國城市化后半程需要從農(nóng)村走出來的人大體吸納了。中央講，未來要搞以人為本的新型城鎮(zhèn)化，這個以人為本，就是要給進(jìn)城農(nóng)民真正解決戶口問題、住房問題、就業(yè)問題、小孩上學(xué)問題、老人養(yǎng)老問題等。這些在大城市多年來無法透徹解決的問題，需要通過小城鎮(zhèn)的發(fā)展給予解決。我想，這就是中央為什么要大力推進(jìn)特色小鎮(zhèn)建設(shè)的初衷吧。既然如此，房地產(chǎn)必然在特色小鎮(zhèn)的投資開發(fā)建設(shè)上可以大展拳腳了。

而當(dāng)前大力提倡的特色小鎮(zhèn)建設(shè)與之前的三四線城市建設(shè)有本質(zhì)區(qū)別。

其一，行動背景不一樣。當(dāng)年開發(fā)商爭著去三四線，是由于國家對一二線城市的房地產(chǎn)實(shí)施了嚴(yán)格調(diào)控，迫使一批開發(fā)商自己走出一二線城市，到財政饑渴的三四線城市大舉拿地蓋房；而這次的特色小鎮(zhèn)建設(shè)是國家直接發(fā)動的一項(xiàng)戰(zhàn)略行動，有一整套來自國家層面的政策和措施作保障。

其二，開發(fā)模式不一樣。當(dāng)年的三四線熱，基本上是純粹房地產(chǎn)行為，甚至可以說，是純粹的蓋房子行為，極其簡單，拿地、蓋房、賣房、賺錢、走人。大家都想這么干，到頭來，蓋了太多的房子，賣不動了，大家都套牢了。這次可不是這樣，政府導(dǎo)向的事情，首先是講公共利益，比如，你想?yún)⑴c投資建設(shè)一個特色小鎮(zhèn)，你先把自然、文化資源梳理清楚、保護(hù)好，然后坐下來和政府及當(dāng)?shù)剞r(nóng)民共同討論，把涉及當(dāng)?shù)厝r(nóng)利益的問題統(tǒng)統(tǒng)打包進(jìn)來，一并解決，包括涉及農(nóng)民安置、就業(yè)以及耕地、宅基地、農(nóng)村建設(shè)用地的合理合法利用問題。之后，你要做一個非常優(yōu)秀的策劃規(guī)劃，把這個特色小鎮(zhèn)的基礎(chǔ)工作都做好，產(chǎn)業(yè)都布局好，空間都充分利用好，開發(fā)流程都設(shè)計好，在這中間，政府也會給你機(jī)會開發(fā)一些住宅產(chǎn)品，包括農(nóng)民回遷房和特色商品房。這就是所謂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)的套路，那種指望純粹蓋房賣錢的套路完全行不通了。

其三，獲利方式不一樣。當(dāng)年的三四線開發(fā)，開發(fā)商都指望掙“快錢”，恨不得今年蓋房，明年掙錢，然后拍拍屁股走人?，F(xiàn)在的小鎮(zhèn)開發(fā)，都是長線工程，少則五年八年，也許一輩子搭進(jìn)去都干不完，典型的慢功夫。而且，由于小鎮(zhèn)涉及的開發(fā)內(nèi)容龐雜，成本也高，未來獲利也不可能像當(dāng)年在大城市那樣動不動就是暴利，小鎮(zhèn)的獲利是細(xì)水長流，要耐得住性子，如果一個開發(fā)商沒有長期作戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備，趁早不要進(jìn)入。

我覺得特色小鎮(zhèn)實(shí)際上是給當(dāng)前處于困境的中國房地產(chǎn)開出的一條逃生路線。此話怎講？想想看，中國的城市化才走完半程，我們的城市化率表面上是55%左右，實(shí)際上只有40%左右，中間大概有15%即大約2億目前在城市工作生活的、來自農(nóng)村的居民沒有獲得相應(yīng)的城市戶口和福利。加上未來十五、二十年仍然要繼續(xù)從農(nóng)村進(jìn)城的2億多農(nóng)民，統(tǒng)共4億以上的農(nóng)民需要完成城市化。他們?nèi)ツ睦?？繼續(xù)去一二線？這種情況還會發(fā)生，但大城市很難解決他們的戶籍、住房和福利問題，很難做到“以人為本”。去三四線？國家鼓勵農(nóng)民工市民化，就是希望通過政策引導(dǎo)農(nóng)民在三四線買房落戶，但這不是一廂情愿，顯然農(nóng)民到三四線幫助當(dāng)?shù)亟鉀Q去庫存的意愿不那么強(qiáng)烈，因此三四線的去庫存不可能快速解決。既離開鄉(xiāng)村、又方便解決各種福利問題的地方在哪里？可能就是特色小鎮(zhèn)了?，F(xiàn)在國家為什么如此重視特色小鎮(zhèn)建設(shè)？就是為下半程的城市化找出路。國家和地方政府會推出大量鼓勵性政策，既然如此，房地產(chǎn)商何不在這個領(lǐng)域?qū)ふ蚁乱徊桨l(fā)展的機(jī)會呢？

實(shí)際上，春江水暖鴨先知。你看那些巨無霸開發(fā)商們在做什么？比如，萬達(dá)早幾年就宣布逐步撤出房地產(chǎn)，要大舉進(jìn)入旅游業(yè)?，F(xiàn)在，萬達(dá)在全國大規(guī)模布局萬達(dá)旅游城，即旅游+各類關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)+房地產(chǎn)。而且，房地產(chǎn)占比都非常高。這就是所謂旅游地產(chǎn)。宣稱撤出房地產(chǎn)，只不過是一種策略罷了，就是不專門搞房地產(chǎn)，而不是徹底不搞房地產(chǎn)。段先念的華僑城就更明顯了，今年以來，華僑城一路高歌，在四川、云南、深圳、山西等地大舉斬獲古鎮(zhèn)、著名旅游景區(qū)用地，實(shí)施戰(zhàn)略性開發(fā)，總投資規(guī)模達(dá)到數(shù)千億，其中特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目占到一多半。華僑城作為國內(nèi)旅游界的巨頭，當(dāng)然要在旅游業(yè)上再現(xiàn)輝煌，但是，不要忘了，它目前提出的“文化+旅游+新型城鎮(zhèn)化”的發(fā)展戰(zhàn)略，其背后的核心模式仍然是其多年來的成功路線——旅游地產(chǎn)。

當(dāng)然，特色小鎮(zhèn)建設(shè)不是沒有問題。從國家和政府方面看，關(guān)鍵是政策力度和持續(xù)性問題，因?yàn)樘厣℃?zhèn)建設(shè)不同于大城市發(fā)展，后者按照市場法則，具有強(qiáng)大的自然動力，人、財、業(yè)主動向大城市集中，而特色小鎮(zhèn)的天然市場集聚力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，必須由政府強(qiáng)力推進(jìn)，說直白一點(diǎn)，中央和地方財政需要強(qiáng)力注入，當(dāng)然，可以采用PPP，引導(dǎo)大量民資進(jìn)入，但政府的財力和專項(xiàng)政策必須如實(shí)到位，且長期有效，否則特色小鎮(zhèn)建設(shè)就可能虎頭蛇尾，甚至有頭無尾。此外，目前投資界涌動著一股強(qiáng)力的特色小鎮(zhèn)投資熱，大家有點(diǎn)再一次跑馬占地的味道，紛紛搶占特色小鎮(zhèn)的山頭。哄搶之下，必有危卵。事實(shí)上，有些所謂特色小鎮(zhèn)資源稟賦并不太好，尤其是各種配套條件還有很大問題，這時候一時沖動拿下，之后就是麻煩一堆。所以，投資者不能過于沖動，在特色小鎮(zhèn)的投資熱浪中，還是要保持一份清醒和理性，認(rèn)真選擇真正符合自身發(fā)展理念和具備市場開發(fā)前景的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，畢竟，即便是國家全力扶持，特色小鎮(zhèn)也是機(jī)會和風(fēng)險同在，投資特色小鎮(zhèn)與投資其他項(xiàng)目一樣，風(fēng)險控制要擺在第一位。

無論如何，特色小鎮(zhèn)的機(jī)會擺在眼前了。如果你是一個有點(diǎn)實(shí)力的投資者或者開發(fā)商，如果你在房地產(chǎn)投資中面臨諸多困難，傳統(tǒng)套路很難走下去了，你又不甘心退出房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，那我建議你不妨看一下當(dāng)前國家有關(guān)特色小鎮(zhèn)發(fā)展的政策投放和產(chǎn)業(yè)動向，也許那真的是你的一條逃生之路。當(dāng)然要附上一句話：著眼長遠(yuǎn)，穩(wěn)健操作，掌控風(fēng)險，追求成功。