基于因子分析法的我國房地產上市公司績效分析

商瑋冬

基于因子分析法的我國房地產上市公司績效分析

商瑋冬

本文運用SPSS20.0軟件和因子分析法對我國房地產行業(yè)中的28家上市公司的經營績效進行了實證分析，概括分析了我國房地產上市公司在2015年的財務狀況和經營成果，運用一套科學完善的上市公司經營績效綜合評價指標體系，對我國房地產行業(yè)經營績效作出分析評價，使企業(yè)管理者認識到公司的不足與差距，繼而為我國房地產上市公司優(yōu)化經營績效評價方法、改善財務狀況、提升企業(yè)效益提供有益借鑒，同時也能讓企業(yè)在激烈的競爭市場中站住腳。

房地產上市公司 經營績效 因子分析法

近年來，我國房地產行業(yè)迅速崛起，推動了國家的經濟發(fā)展。而房地產上市公司作為房地產行業(yè)的重要組成部分，其經營績效的提高對企業(yè)市場競爭和行業(yè)整體的競爭起到了積極的作用。因此，建立一套完整的經營績效評價系統(tǒng)，不僅有利于本行業(yè)經濟的快速發(fā)展，而且還可以對本行業(yè)的經營績效進行有效的評估，有利于投資者做出正確的投資決策，也有利于相關部門對其進行監(jiān)管。

本文運用SPSS20.0軟件和因子分析法對我國房地產行業(yè)中的28家上市公司的經營績效進行了實證分析，概括分析了我國房地產上市公司在2015年的財務狀況和經營成果，使房地產公司管理者認識到本公司發(fā)展中存在的不足，繼而為我國房地產上市公司優(yōu)化經營績效評價方法、改善財務狀況、提升企業(yè)效益提供有益借鑒，同時也能讓企業(yè)在激烈的競爭中立于不敗之地。

一、績效評價研究文獻綜述

在現有的文獻研究中，一些學者就經營績效指標對企業(yè)的影響進行了分析。劉佳、張琳(2009)運用因子分析和聚類分析相結合的方法對隨機抽取的 35 家房地產上市公司進行實證分析，可為投資者、經營者和政府監(jiān)管者提供決策依據。趙黎明、潘康宇(2008)采用主成分分析法，假設企業(yè)處于不同生命周期下，對國內醫(yī)藥行業(yè)進行了實證分析。吳英晶(2008)選用 18 個財務指標構建上市公司績效評價體系，利用因子分析法得出8個公因子，并賦予相應的權重，利用上市公司并購績效的評價模型對并購績效進行評價，認為總體上并購前后公司業(yè)績變化的總趨勢是一個先下降后上升的過程。楊成、邢宗輝、郭新(2005)采用了統(tǒng)計學中的因子分析模型，從眾多財務指標中提取了鋼鐵業(yè)上市公司贏利能力、股本擴張能力、資產使用效率等各層面因子，并對各層面因子得分進行排序，由此對企業(yè)的各個層面競爭力進行分析評價。對房地產上市公司發(fā)展能力指標的研究，主要有柯崴(2007)進行了滬市房地產板塊的上市公司盈利能力分析，在選取的 14 個指標中，挑選了凈利潤增長率、總資產增長率和股東權益增長率作為公司的發(fā)展能力指標。劉軍琦、孫璐(2001)從我國房地產業(yè)的實際情況出發(fā)，利用平衡計分卡，依據顧客、企業(yè)內部運作、財務績效和學習與成長四個方面，建立了評價指標體系。施金亮、楊俊(2006)運用數據包絡分析法模型，抽取了我國比較有代表性的23 家公司進行綜合評價。將房地產上市公司的內部投入產出效率包括經營效率、管理效率及資本配置總體效率作為衡量房地產上市公司績效的 3個重要指標。

從以上研究成果中可以發(fā)現，很多學者只是單方面研究了經營績效指標對企業(yè)的影響。筆者在現有文獻研究的基礎上，采取定量研究與定性研究相結合的研究方法，通過公開數據進行定量研究，通過對現有文獻的歸納整理綜述進行定性研究，深入分析了盈利能力、償債能力、營運能力這三個綜合指標對企業(yè)經營績效的影響。

二、我國房地產行業(yè)上市公司因子分析

(一)樣本的選取與數據來源

隨著國家經濟的迅速發(fā)展和人民生活水平的提高，房地產行業(yè)在我國迅速崛起，這極大的刺激了人們的消費水平，人民消費水平的提高對改善當地政府的財政收入起到了一定的積極作用。所以，筆者將樣本限定為房地產行業(yè)。筆者選取了房地產行業(yè)28家上市公司作為樣本。為保證數據的有效性，在樣本選取中遵循了以下規(guī)則：為保證數據的完整性，避免上市期初股價不穩(wěn)定的因素，選取的28家公司全部是2010年12月31日以前的上市公司。筆者使用的所有數據均來自證券之星各上市公司年報。

(二)指標選擇

筆者選取了我國房地產行業(yè)的28家上市公司2015年的八項指標數據作為研究對象，分別是京藍科技、榮豐控股、中國武夷、上實發(fā)展、順發(fā)恒業(yè)、陽光股份、迪馬股份、中洲控股、藍光發(fā)展、電子城、華業(yè)資本、天業(yè)股份、美好集團、渝開發(fā)、沙河股份、嘉寶集團、中國國貿、深大通、濱江集團、南京科技、華聯控股、宜華健康、綿石投資、蘇寧環(huán)球、天地源、浦東金橋、福星股份、天保基建。選取的經營績效評價指標是毛利率(Z1)、營業(yè)利潤率(Z2)、凈利率(Z3)、流動比率(Z4)、凈資產收益率(Z5)、總資產收益率(Z6)、應收賬款周轉率(Z7)、存貨周轉率(Z8)(見表1)。

(三)28家房地產行業(yè)上市公司績效概況

房地產行業(yè)的迅速發(fā)展帶動了國家的經濟發(fā)展，增加了國家的財政收入，改善了人民的生活質量。國家的政策和市場的競爭都影響著該行業(yè)的發(fā)展。為了客觀評價該行業(yè)的經營績效，選取的28家上市公司是隨機選取的，財務指標如表1所示。

(四)樣本相關性分析

因子分析法分析的前提是要求原有變量之間存在較強的相關性，若相關性較弱則將不具備因子分析的條件，所以，應該首先分析原有變量之間是否具有相關性。SPSS相關性分析的基本功能就是可以研究變量之間的相關程度并用統(tǒng)計指標表示出來。

1.計算原式變量之間的矩陣系數

通過計算原式變量之間的矩陣系數，即毛利率(Z1)、營業(yè)利潤率(Z2)、凈利率(Z3)、流動比率(Z4)、凈資產收益率(Z5)、總資產收益率(Z6)、應收賬款周轉率(Z7)、存貨周轉率(Z8)之間的相關性可以看出，有一半以上數據的絕對值大于0.3，這說明變量之間相關性較強，可以用因子分析法分析。

2.對變量進行KMO和BARTLETT檢驗

為了使結果更加準確，排除了偶然性的影響，研究樣本的相關性時，還要進行相關性檢驗。是否適合因子分析可以對變量進行KMO和Bartlett檢驗，當KMO>0.5，顯著性概率(Sig)<0.01%則可以進行因子分析，反之，則不能進行因子分析。本文對變量進行了KMO和Bartlett檢驗，結果如表2所示。

KMO檢驗是判斷數據是否適合進行因子分析的有效理論依據，檢驗結果取值范圍是0～1。其中0.9～1表示極好、0.8～0.9表示可獎勵的、0.7～0.8表示還好、0.6～0.7表示中等、0.5～0.6表示糟糕、0～0.5表示不可接受。從表2可以觀察到，KMO測度值為0.602，根據取值范圍區(qū)間，因為KMO值大于0.5，在0.6～0.7之間，因此適合運用因子分析法分析變量之間的相關性，而Bartlett球度檢驗的概率為 0.000，小于顯著性水平 0.01，所以變量之間存在相關性適合因子分析。

表1 2015年房地產上市公司財務指標 (單位：%)

表2 KMO和Bartlett的檢驗

(五)公共因子的提取

對自變量進行公共因子萃取的方法是通過主成分分析，它的萃取前提是特征值大于1，決定各變量的因子荷載量的方法是把最大方差法作直交轉軸，通過對多個數據進行分析來確定公共因子。首先應該對各因子的特征值、方差貢獻率和累計方差貢獻率進行分析。衡量公共因子的重要程度是方差貢獻率的主要作用。方差貢獻率越大，說明在所有評價因素中公共因子的重要程度就越大，即這個公共因子的方差越大，對于變量的貢獻程度也就越大。

1.分析解釋的總方差和碎石圖

表3 解釋的總方差 (單位：%)

表3中，第一列是特征值，第二列是因子貢獻率，第三列是累計貢獻率，從圖1中可知，前三個特征值大于1，因此提取三個特征值，方差累計貢獻率達到了76.536%，這三個公因子反映了大部分原始信息，比較有可信度。所以這四個公因子能比較合理的反映房地產的經營績效。選取F1作為第一主成分，F2作為第二主成分，F3作為第三主成分。

圖1 碎石圖

從圖1可以看出特征值的大小及變化幅度，通過變化幅度來確定公共因子的個數。根據特征值是否大于1來判斷公共因子的提取是否合適。根據圖1可以看出前三個特征值均大于1，因此公共因子對于解釋原有變量的貢獻力度是合適的。

2.分析公共因子方差

表4 公共因子方差

從表4中可以得出，主成份包含了80%以上的信息，能夠增加正確性。

從表5中可以看出，結果并不是讓人非常滿意，所得到的公共因子為F1，F2，F3，可以看出：

(1)第一主成分F1在毛利率(Z1)、營業(yè)利潤率(Z2)、凈利率(Z3)上有較高載荷，分別是0.866、0.707、0.595。這些指標表現出它們獲取的利潤數，因此將F1命名為盈利因子。

(2)第二主成分F2在流動比率(Z4)是負的載荷，成份是-0.016，這個指標反映的是企業(yè)是否能償還到期債務的能力，即償債能力。所以將主成分F2命名為償債因子。

(3)第三主成分F3在存貨周轉率(Z8)的成份是0.682、應收賬款周轉率(Z7)的成份是-0.075，這兩個指標反映的是企業(yè)的資金周轉狀況。資金周轉狀況好的企業(yè)經營狀況一般都比較好，因此，企業(yè)的資金周轉狀況和企業(yè)的經營績效緊密相關。提高企業(yè)資金利用率，能夠提高企業(yè)的績效，所以將F3命名為營運因子。

表5 旋轉成份矩陣

(六)計算因子得分及經營績效評價

因子得分函數是：

Fi=a1iZ1+a2iZ2+……+apiZp

將變量代入公式得：

F1=0.382Z1+0.231Z2+0.235Z3+0.015Z4-0.106Z5-0.489Z6+0.086Z7-0.061Z8

F2=-0.028Z1+0.205Z2+0.117Z3+0.010Z4+0.495Z5+0.403Z6-0.218Z7+0.269Z8

F3=0.028Z1-0.039Z2-0.346Z3+0.524Z4+0.021Z5-0.098Z6-0.061Z7+0.407Z8

綜合評價指標函數：F=(U1F1+U2F2+U3F3)/(U1+U2+U3)

F是公共因子的綜合得分，U是旋轉前的方差貢獻率。

根據指標函數算出得分后，以各公共因子的方差貢獻率占三個因子總方差貢獻率的比重作為權數進行加權匯總，根據因子得分系數矩陣就可以得到三個因子得分的表達式：

F=(0.38214×F1+0.22654×F2+0.15669×F3)/ 0.76536

用SPSS軟件處理數據后，可以得出2015年選取的28家上市公司的綜合得分，根據其所得分數對其績效進行排名。

本文全面考慮了房地產上市公司的特征和影響公司經營績效的相關因素。選擇了8個指標，其能夠反映房地產上市公司的盈利能力、償債能力、經營能力。構建房地產上市公司經營績效評價指標體系運用SPSS20.0完成對數據的處理后，自動產生了F1，F2，F3三個因子的得分。

三、結果分析

從表6綜合排名這一列可以看出，京藍科技、中國國貿、電子城分數較高排名靠前。這也說明了這三個公司的盈利因子、償債因子和營運因子整體綜合排名靠前。然而，深大通、渝開發(fā)還有宜華健康分數較低排名靠后，這也反映了這三個公司的盈利因子、償債因子和營運因子總體的排名靠后。在對因子進行分析時，對綜合得分的設定值為0。綜合得分大于0時，這說明上市公司的綜合實力還是比較強的，這顯示了該公司在行業(yè)的實力。從這一列中還可以看出這28家上市公司的綜合得分大于0的公司還是比較少的，這說明房地產上市公司的水平還有較大的提升空間。從這一列還可以看出，雖然京藍科技的綜合排名第一，但是其他因子的得分卻不是第一，這說明該上市公司的整體實力還有提升的空間。

F1代表的是盈利能力，其中浦東金橋、華聯控股、榮豐控股、陽光股份的排名靠前，這代表了這四個公司的毛利率(Z1)、營業(yè)利潤率(Z2)、凈利率(Z3)都比較高，他們的經營績效比較好，所以盈利能力好。另外，超過25%的公司F1因子都是大于0的，這也反映出了這些公司的財務狀況比較好。相反，排名靠后的公司，諸如深大通、宜華健康、藍光發(fā)展，其營業(yè)利潤和毛利率都比較低，財務狀況不好，盈利能力比較低。

F2代表的是償債能力，其中電子城、中國國貿、華業(yè)資本、蘇寧環(huán)球排名靠前，這代表了這四個公司的流動比率比較高，有很好的償債能力。然而，綿石投資、渝開發(fā)、天地源排名靠后，這說明這幾個公司的流動比率比較低，變現能力差，償債能力低，然而資本負債率相對較高。

F3代表的是房地產行業(yè)的營運能力，其中京藍科技、中國國貿、宜華健康、渝開發(fā)的排名靠前，說明這四個上市公司的存貨周轉率、應收賬款周轉率都比較高，進而說明公司的財務狀況和經營成果比較好；而電子城、浦東金橋和南京科技排名靠后，這說明這幾個公司的存貨周轉率和應收賬款周轉率都比較低，營運能力差。

本文針對28家上市公司的財務指標，運用因子分析法通過綜合得分的排名情況對上市公司的經營績效做出了系統(tǒng)的評價。從文中可以看出，房地產行業(yè)上市公司的經營業(yè)績受到多個因素的影響，營運因子反映了公司資金周轉的好壞情況，償債因子和盈利因子是判斷公司經營績效的重要依據。因子分析法適用于幾個相關因素對上市公司的影響，同時也為其他行業(yè)的研究提供了借鑒。而就當前來看，我國房地產行業(yè)上市公司在綜合競爭力方面還存在不足，應該通過完善內部控制提高綜合競爭力。

表6 2015年房地產上市公司的績效排名表

[1]劉大海，李寧，晁陽.SPSS15.0統(tǒng)計分析從入門到精通[M].北京：清華大學出版社，2008.

[2]邵鐵柱，于莎．基于因子分析的房地產上市公司財務績效評價[J]．科技與管理，2013(1).

[3]張斌，府亞軍.我國房地產上市公司經營業(yè)績實證研究[D].北京機械工業(yè)學院學報，2013.

[4]楊維忠，張?zhí)?SPSS統(tǒng)計分析與行業(yè)應用案例詳解[M].北京：清華大學出版社，2011.

[5]劉江艷.基于因子分析法的房地產上市公司績效評價研究[D].西安：西安建筑科技大學，2012.

〔責任編輯：賀朝霞〕

商瑋冬，中國信達資產管理股份有限公司審計部處長，中級會計師，中國注冊會計師。

F293.3；F224

A

1671-4741(2016)06-0085-07