2016年，房地產(chǎn)這盤棋風(fēng)起云涌

宋慧芳

從2015年年底中央經(jīng)濟工作會議中，中央提出“三去一降一補”開始，今年的房地產(chǎn)可謂用“風(fēng)起云涌”來形容。中央到地方，各地政策從“去庫存”到限購、限貸，樓市銷售從量價齊升到交易量“腰斬”，土地拍賣從高價地此起彼伏到“解套”之憂……構(gòu)成今年房地產(chǎn)市場全景圖。樓市“盛宴”也讓住宅金融屬性愈發(fā)凸顯。面對經(jīng)濟“脫實向虛”，中央首提抑制資產(chǎn)泡沫，多地調(diào)控不斷升級，市場博弈進入“白熱化”。

站在年末的時間節(jié)點上，回顧過去展望未來，短期房價漲幅過大及需求過度透支、熱點城市調(diào)控持續(xù)加碼、寬松貨幣環(huán)境疊加、人民幣貶值預(yù)期，未來房地產(chǎn)業(yè)如何健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，已經(jīng)成為整個行業(yè)必須共同面對的課題。

房價：扶搖直上，區(qū)域分化

根據(jù)西南財大經(jīng)管學(xué)院的研究顯示，2014年房地產(chǎn)占我國市民總資產(chǎn)的66%，遠高于美國的35%，可以說房價的任何一個細微波動均牽動著普羅大眾的心。2015年在“330”新政及多輪降準降息催化下，以深圳為代表的一線城市房價快速攀升，部分樓盤不到一年漲幅超過100%。2016年春節(jié)后，合肥、廈門等熱點城市逐步接過一線城市上漲的接力棒，開啟房價瘋漲模式。截止到2016年9月，全國70個大中城市房價同比上漲9.3%，北京（30.4%）、深圳（34.5%）、上海（39.5%）、南京（43.0%）、廈門（47.0%）等城市房價同比漲幅均超過30%。從7月末國務(wù)院常務(wù)會議提出抑制資產(chǎn)泡沫，到國慶期間21城調(diào)控密集出臺，調(diào)控持續(xù)加碼為高溫樓市降溫。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截止到12月首周，整體房價恢復(fù)平穩(wěn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時表示，對于今年出現(xiàn)的房價瘋漲的問題主要由三方面構(gòu)成。第一，房價的漲速過快或漲幅過大，隨著人們把房地產(chǎn)的過度金融化，使得今年各類投資投機炒房需求比較多；第二，上漲持續(xù)時間長，基本上上漲態(tài)勢貫穿了全年；第三，上漲的原因有多樣性，比如說首付貸等違規(guī)的做法。

一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施調(diào)控政策以來，房價過快上漲勢頭得到遏制，房價走勢明顯趨穩(wěn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的15個一線和熱點二線城市10月下半月的新建商品住宅價格變動情況數(shù)據(jù)，與10月上半月比，10月下半月新建商品住宅價格除深圳和成都2個城市繼續(xù)下降外，北京、天津、上海、廈門和鄭州等5個城市也由升轉(zhuǎn)降，降幅在0.1至0.4個百分點之間；廣州新建商品住宅價格環(huán)比持平；其余7個城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅進一步回落，回落幅度在0.4至3.3個百分點之間。

房價有所回落，但是否會一直持續(xù)下去？在中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟看來，房價成螺旋式上升發(fā)展的趨勢，還可以持續(xù)十年。“目前的階段只是針對小周期內(nèi)抑制風(fēng)險、土地泡沫等狂躁局面的一種調(diào)控措施，不會成為拐點?！?/p>

“相信隨著城鎮(zhèn)化和城市的落差以及特色小鎮(zhèn)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)仍會存在前進動力和機遇?！标愱上颉吨袊?jīng)濟信息》記者解釋道。我國城鎮(zhèn)化率在2015年時達到56.1%，據(jù)招商證券分析，在城鎮(zhèn)化率到達70-75%的區(qū)間以后，房地產(chǎn)業(yè)才能切換成為經(jīng)濟的滯后指標，也即，意味著在突破切換區(qū)間之前，房地產(chǎn)仍然是拉動經(jīng)濟的支柱，經(jīng)濟的變化有其內(nèi)在的規(guī)律，城鎮(zhèn)化的水平?jīng)Q定了地產(chǎn)作為經(jīng)濟支柱的持續(xù)性。

隨著一線城市轉(zhuǎn)移成本提高以及二線城市配套基礎(chǔ)設(shè)施的完善，部分二線城市也成為勞動力轉(zhuǎn)移的重要選擇。以天津、廈門、福州、鄭州為例，自2005年以來，這四個城市的城鎮(zhèn)常住人口均呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢。其中，天津上漲幅度最大，截至2015年，城鎮(zhèn)常住人口達1278萬人，年均增長率4.5%。未來熱點二線城市仍將繼續(xù)吸納轉(zhuǎn)移勞動力，住房需求基礎(chǔ)較為堅實。

地價：供不應(yīng)求，高溢價拿地不斷

根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計，至2016年8月底，單價、總價地王數(shù)量已有194幅之多，創(chuàng)歷史新高。僅8月全國密集成交48宗單價、總價地王，其中溢價率主要集中在100%-200%的區(qū)間范圍內(nèi)，占比多達54%；其次為200%-500%和50%-100%，占比分別為21%和15%。

與此同時，財政部數(shù)據(jù)也顯示，今年前10個月，國有土地使用權(quán)出讓收入2.65萬億元人民幣，同比增長15.2%，而去年同期降幅超過25%。國土資源部門數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度土地出讓面積同比下降4.8%，凸顯地價漲幅之快。

10月份熱點城市相繼出臺調(diào)控政策之后，土地市場明顯降溫，一二三線城市土地溢價率在調(diào)控政策出臺后均下滑明顯。據(jù)民生證券數(shù)據(jù)顯示，100個大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積環(huán)比下滑27%，土地溢價率回落37.25個百分點；一線城市成交土地規(guī)劃建筑面積逆市上升，環(huán)比增長20%，二線城市則大幅下滑，環(huán)比下降38%；三線城市略有上升，環(huán)比增長6%。但到了11月，局勢大不同。

11月末的兩天，廣州賣地吸金309億元，龍湖首開以32億元競得的白云新城宅地，刷新了廣州單價地王紀錄。很多人感嘆“熟悉的地王又回來了”?！爸暗恼叨急容^溫和，加碼也是必然的。房價、地價還沒控住，新的政策才陸續(xù)出臺?！眹儡S進表示，從本輪行業(yè)調(diào)控視角看，土拍持續(xù)高燒還是大大超出了政策預(yù)期。為了真正達成2016年的調(diào)控目標，防止飆漲的地價再一次成為房價上漲的推手，不排除地方政府將進一步出臺加碼政策，以期土地調(diào)控必須取得預(yù)期效果。這已經(jīng)在部分城市有所體現(xiàn)。長沙11月地王拍出兩天后，長沙市便宣布即時實施7條調(diào)控措施，正式加入全國樓市調(diào)控的行列；11月28日，天津和上海也相繼加碼調(diào)控，全面收緊信貸。

“地價問題，對于我國房地產(chǎn)來說是一個比較特殊的問題，比如說地價實際上在今年資產(chǎn)泡沫問題中占有很重要的地位，對于此類問題，相比過去來說，說明房企拿地層面有各類違規(guī)資金進入。”嚴躍進表示。

今年，“地王”拍地的瘋狂再次刺激了人們的眼球，“面粉”超過“面包”竟成常態(tài)（成交樓面價高于周圍小區(qū)當時的參考房價）。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，截至9月底，北上廣深四大一線城市今年住宅土地樓面價同比上漲72.2%，二線城市漲幅達到86.7%，遠超房價上漲幅度。

從經(jīng)濟增長的角度看，房價隨經(jīng)濟平穩(wěn)增長是合理的，但是在中國房地產(chǎn)被賦予了更多的意義，其作為經(jīng)濟增長支柱地位并未改變，土地財政直接關(guān)系到地方政府的財政經(jīng)濟增長。地方政府對于房價的管理必然直接影響到土地出讓金的收入，所以出現(xiàn)了調(diào)控政策的執(zhí)行情況的不確定性，政府也期望土地價格能隨房價水漲船高。

除此之外，嚴躍進也表示調(diào)控城市供不應(yīng)求的基本面并沒有發(fā)生改變。土地市場的供需不平衡，導(dǎo)致土地價格難以下降、地王頻出，尤其是一線城市。

對此種問題，陳晟建議到，針對特大型城市必須要在沒有新增土地的情況下，突破政策激活存量。畢竟特大型城市的需求很旺盛，必須要把低效的土地變成適合大家生活居住的空間，在政策上政府當有所作為，不能懶政和惰政，不愿意做存量土地激活的政策或改變。比如深圳，從2012年開始，進入以“存量二次開發(fā)為主”的土地利用階段。直至近日，深圳正式印發(fā)《深圳市2016年度城市建設(shè)與土地利用實施計劃》，開啟通過圍填海計劃來拓展城市用地的意圖。也正是深圳這樣在存量土地尋求改革的城市，才敢于放開戶籍容納人口。

去庫存：整體有效，分化嚴重

2014年初開始，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑，庫存不斷攀升，銷售增長出現(xiàn)疲態(tài)，土地出讓收入也開始下滑，地方政府風(fēng)險積累，房地產(chǎn)投資成為拖累固定資產(chǎn)投資乃至宏觀經(jīng)濟增長的痛點。在此背景下，政府出臺一系列刺激政策。2014年11月起央行連續(xù)六次降息，維持資金的寬松格局；2015年央行聯(lián)合多個部委出臺“330”新政，降低貸款首付比例，營業(yè)稅改為滿二即免稅，隨后各地紛紛出臺配套政策；2015年11月10日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上，習(xí)近平總書記首次表態(tài)要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。隨后中央經(jīng)濟工作會議上，“去庫存”被定位為中國2016年的五個主要任務(wù)之一。

多重政策疊加的效果不斷釋放，一線城市房地產(chǎn)市場率先復(fù)蘇，而二三線城市市場表現(xiàn)差強人意，造成了嚴重的分化格局。從價格來看，據(jù)民生證券數(shù)據(jù)顯示，2015年3月起，一線城市連續(xù)保持了近20個月環(huán)比連續(xù)正增長，累計漲幅高達40.74%，二三線城市價格環(huán)比漲幅轉(zhuǎn)正，但是仍遠遠低于一線城市漲幅，一線城市和二三線城市價格差距不斷加大。相對價格來看，二三線城市相對價格基本保持同幅變化，一線城市與二三線城市價格比不斷攀升，2016年9月，一線城市與二線城市價格比達到3.5，與三線城市價格比值達到5.51。

對此，嚴躍進也向《中國經(jīng)濟信息》記者表示，對于國情復(fù)雜、經(jīng)濟發(fā)展極度不平衡的我國來說，去庫存的問題需要通過市場分化的前提來進行分析。部分三四線城市尤其是經(jīng)濟落后的三四線城市以及沿海的一些三四線城市，庫存規(guī)模非常高，去庫存壓力當然也非常大。而熱點城市主要是補庫存的導(dǎo)向。此類城市部分郊區(qū)市場還是存在一定的去庫存壓力，但顯然壓力相對較小。

據(jù)民生證券表示，多數(shù)一線城市及熱點二線城市的庫存去化周期在2015年4月前后達到近期高點，之后一路下行。這得益于寬松的貨幣政策，以及房地產(chǎn)去庫存政策。截止到12月2日，南京、上海、惠州、南昌等熱點城市庫存去化周期均不足5個月，供求關(guān)系依舊緊張。

與此相對應(yīng)的是，相比經(jīng)濟比較發(fā)達、人口涌入量較大的二線城市，絕大多數(shù)三四線城市樓市的去化速度一直比較遲緩。聯(lián)辦財經(jīng)研究院院長、國家稅務(wù)總局原副局長許善達日前也在《財經(jīng)》年會上表示：實際上一、二線房地產(chǎn)去庫存的壓力并不大，主要是一部分三線城市或者四線城市過剩的情況比較嚴重。

面對高企的庫存，三四線城市也一直在積極推出樓市利好政策，刺激購房需求，加快去化進程。不少三四線城市紛紛祭出大招：調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，鼓勵農(nóng)民工進城購房，發(fā)放購房補貼，提高貸款額度，降低首付比例等。除了上述傳統(tǒng)方式外，內(nèi)蒙古鄂爾多斯、湖南寧鄉(xiāng)等三四線城市還推出了“房票制”，既解決了拆遷安置問題，又促進了樓市庫存消化。

除了三四線城市，一些發(fā)展較緩慢和地域特點稍差的的二線城市也面臨著去庫存的難題。東三省一直是樓市庫存的“深水區(qū)”，為了消化高企的庫存，東三省一直積極嘗試各種措施鼓勵購買、加快去化。面臨庫存壓力的二線城市不止東三省城市，太原市日前也出臺了16條政策為樓市“去庫存”。

然而隨著針對部分一二線城市調(diào)控政策的大潮來襲，去庫存也進入了緩慢階段。盡管大部分高庫存城市都在積極地為去化做著努力，但“冰凍三尺非一日之寒”，高庫存現(xiàn)狀的形成不是一時的單因素結(jié)果，因此要想“解凍”也不可能在短時間內(nèi)僅靠政策推動購買來簡單地完成。

趨穩(wěn)：調(diào)控風(fēng)起，建立長效機制

在前三季度中不管是房價還是地價，都呈現(xiàn)出一種瘋漲態(tài)勢。據(jù)民生證券數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)受益于寬松貨幣政策與去庫存政策，銷量大幅上行，價格高企，帶動房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績大幅改善。2016年前三季度房地產(chǎn)行業(yè)板塊整體營業(yè)收入合計達9089億元、同比上漲36.68%，房地產(chǎn)行業(yè)板塊凈利潤合計達830億元，同比上漲30.87%。因房地產(chǎn)結(jié)算往往滯后于實際銷售，預(yù)計業(yè)績增長將會在明年得到進一步體現(xiàn)。然而這么漂亮的業(yè)績背后卻是房價地價上漲的壓力越來越大。

為遏制熱點城市商品房價格過快上漲和土地價格的高溢價現(xiàn)象，2016年9月30日在北京的帶動下，國慶假期一、二線城市密集出臺了調(diào)控政策，這些政策主要以限貸、限購、增加土地供給和規(guī)范市場秩序為主線，預(yù)示著本輪樓市調(diào)控窗口正式開啟。前期熱門樓市銷售和土地出售回落幅度較大，但房價地價尚未出現(xiàn)明顯調(diào)整，11月以來，杭州、武漢、上海等相繼在原先的調(diào)控政策基礎(chǔ)上加碼。

對于未來房價的預(yù)估，12月11日，清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵在2016央視財經(jīng)論壇上預(yù)測，總的來講一線城市房價上升壓力還是非常大，周期一般是三年，今年9月30日開始進入一個新的階段，估計未來兩年房價全國來看將溫和上升，交易量有所下降，因為進入了調(diào)控周期。

“如果對于此次調(diào)控用一個關(guān)鍵詞來形容，那就是因地因城施策?！标愱稍诮邮堋吨袊?jīng)濟信息》記者采訪時表示。和歷史相比，政策高度差異化，基本沒有任何全國性的措施。2016年3月起，各地開始出臺一些限制市場需求、增加供給的政策。但是，我們沒有見到全國基準利率的上行，沒有見到全國范圍最低首付比例要求的提升，沒有全國范圍內(nèi)交易稅率的調(diào)控。這說明了當前市場冰火兩重天，不具備在全國范圍內(nèi)收緊調(diào)控政策的條件。

此次調(diào)控政策均是一城一策，在整體貨幣繼續(xù)寬松的政策不動、稅收政策還沒有出臺的情況下，僅僅針對各地政府出現(xiàn)的由于資金現(xiàn)象可能導(dǎo)致土地價格或者房產(chǎn)價格快速上漲而形成的泡沫現(xiàn)象，以及因地價上漲而導(dǎo)致房價上漲過快形成的不匹配泡沫問題而出臺的。

嚴躍進在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時表示，此次調(diào)控最大的特點是嚴厲。過去的調(diào)控應(yīng)該說可以理解為從緊，而現(xiàn)在的“嚴厲”一說背后則體現(xiàn)了中央管控房地產(chǎn)市場的權(quán)威，以及對于房地產(chǎn)市場輿論的管控，力度都是比過去要大的。當然有一點是沒有變化的，即目前還沒有加息，因此貨幣政策還是寬松的，所以房貸政策收緊并不是嚴格意義上的收緊，因為利率沒有變。

不管此次調(diào)控政策是嚴厲還是因城施策差異化對待，其最終目的都是希望房地產(chǎn)業(yè)能夠長期平穩(wěn)健康地發(fā)展?！啊畡x車不能踩太久，光靠需求側(cè)調(diào)控也遠遠不夠?！痹谌f科總裁郁亮看來，房地產(chǎn)業(yè)要實現(xiàn)長期健康發(fā)展，關(guān)鍵在于利用踩“剎車”后的寶貴時機，建立長效機制、增加有效供給。

在2016年12月9日召開的中共中央政治局會議中，分析研究2017年經(jīng)濟工作會議時，對于備受關(guān)注的2017年房地產(chǎn)市場動向，更是明確提出明年要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。