項目管理在房地產開發(fā)工程管理中的應用

【摘要】房地產項目開發(fā)管理對于提高企業(yè)經濟效益，降低成本，加強工程質量管理有著重要的作用。隨著房地產開發(fā)項目的興起，項目管理作為工程管理中的重要環(huán)節(jié)。越來越受企業(yè)的重視。本文對項目管理在房地產開發(fā)工程管理中的應用進行了分析。

【關鍵詞】項目管理；房地產開發(fā)；工程管理；應用

項目管理貫穿于房地產開發(fā)的整個過程，包括項目的前期規(guī)劃、項目實施、工程變更、竣工驗收、市場分析等各個環(huán)節(jié)。做好每一個環(huán)節(jié)的項目管理，對于房地產開發(fā)，工程企業(yè)生存發(fā)展有著直接的關系。因此在科學規(guī)劃，統(tǒng)籌協(xié)調的基礎上，重點對項目管理進行市場分析，準確定位項目管理中的各個階段，對于房地產開發(fā)的成本效益、發(fā)展預測、節(jié)能降耗、提高市場競爭力方面的影響。從而給工程企業(yè)提供可行性參考價值。

1、項目管理中的前期規(guī)劃

項目管理中的前期規(guī)劃包括項目招投標、房地產開發(fā)意義和作用、房地產市場預測分析、資金籌備等。

1.1房地產開發(fā)意義和作用

項目實施的意義在于房地產開發(fā)必須符合市場需求，滿足消費者需要，只有滿足市場需求，房地產項目建設才能進行，才能賺取工程利潤，從而推動工程企業(yè)的生存發(fā)展。若是不毛之地，即使項目實施了，不能拿到市場上去銷售，那么房地產開發(fā)也毫無意義。面對這種情況，施工企業(yè)是不會進行投資建設的。其次，有些房地產市場假象，對于項目建設也是毫無意義的，如房產炒作往往給施工企業(yè)蒙上陰影，使得很多房地產企業(yè)陷入開發(fā)的行列中來。隨著時間的推移，只能坑害房地產企業(yè)。因此此時項目管理顯得尤為重要。就是要通過項目管理，準確分析和預測目前的房地產市場，從存量、需求量、消費結構方面進行分析，正確引導房地產開發(fā)，只有在房地產開發(fā)有意義有作用的前提下，項目招投標才能實施。

1.2房地產招投標

房地產招投標存在兩方面的因素：一是項目開發(fā)的意義好人作用，也就是說在保證項目開發(fā)有用的前提下，才能進行工程招投標，避免和化解房地產市場風險。二是工程企業(yè)自身的因素，包括企業(yè)自身的技術水平、人員構成、資金實力、控股能力、企業(yè)資歷等，都會影響項目的招投標工作。為此本著自身的實際情況進行，如實力不強、籌資困難，則考慮規(guī)模較小的項目開發(fā)，反之則招投標大的項目開發(fā)，以免欲速則不達，反而害了施工企業(yè)。

1.3房地產市場預測分析

項目管理的目的是給房地產開發(fā)提供可行性依據(jù)，降低企業(yè)風險，引導房地產開發(fā)項目健康安全發(fā)展。達到這一目標，必須進行房地產市場預測分析，一是房地產市場開發(fā)潛力的分析，從消費水平、消費能力、消費結構方面進行。但是市場房地產開發(fā)項目往往受國家政策、稅收的影響，項目開發(fā)潛在的能力是無法進行開拓的。房地產過熱國家就會控制各大項目建設，過冷則不利于工程企業(yè)的生存發(fā)展。其次項目開發(fā)與市場需求往往不能趨于平衡。這與當?shù)氐慕洕l(fā)展有著直接的關系，如經濟發(fā)展較快的地方，項目開發(fā)是可以加快的，反之發(fā)展較慢而且落后的地方，項目開發(fā)基本區(qū)域飽和，這在很多地方常見到。而事實上為了平衡發(fā)展縮少地區(qū)差距，對較快地方的房地產進行限制，對落后地方的房地產，沒有限制反而大肆的實施，結果只能坑害工程企業(yè)。

2、項目實施管理

項目實施管理比較簡單，只要做好施工材料管理、工程建設質量管理、施工人員的合理調配等，就能給房地產開發(fā)節(jié)約建設資金、降低成本，提高企業(yè)效益。在這里重點強調：人員管理必須滿足工程要求，過多或者過少，都會影響工程進度，從而耗費更多的人工工資。二是材料管理，合理的材料消耗是工程建設在所難免的，但是不能過度消耗施工材料，所以項目管理的內容就是做好施工材料的管理。包括施工材料的購買、選購、儲運、保管等各個環(huán)節(jié)。三是做好工程質量管理，質量管理不但有利于施工安全和工程使用安全，而且對于降低工程成本，避免工程索賠和追責是至關重要的。一旦工程質量出現(xiàn)問題則輕者進行返工維修加固，重責追責推倒重新進行建設，不管哪一種情況，對于工程企業(yè)的生存發(fā)展都會造成嚴重的后果，所以強化項目管理是必須的。

3、工程變更

項目管理中的又一重要環(huán)節(jié)就是做好工程合同變更，變更的目的不是推卸責任和索賠工程賠款，而是通過變更使得建設方和使用方能夠更加緊密的進行溝通和銜接，隨時掌握使用方的建設意圖和施工要求，減少后期建設不必要的材料浪費、工程索賠、工程矛盾。不但有利于使用方，而且對于降低工程成本也是相當重要的。在很多的項目開發(fā)過程中，對于工程變更重視不夠，管理不嚴，造成很多工程問題發(fā)生。

4、工程竣工驗收

工程竣工驗收是項目管理的最后一個階段，驗收主要是提供項目開發(fā)的整體工程，以盡快實現(xiàn)工程投資的回收，用來補償項目籌資借貸，償還資金利息。為此做好以下方面：一是給使用者交付項目工程，提供完整的施工圖紙，推薦項目工程的各個功能。使得使用者能充分掌握。二是進行工程投資結算，分析項目開發(fā)的成本利潤，降低和化解項目開發(fā)的各種風險。對照項目投資計劃方案，是否達到了項目開發(fā)的目的和市場預測。

5、加大對項目的風險管理

由于房地產行業(yè)是一個周期長、投資大的行業(yè)，必須加強房地產項目開發(fā)的風險管理。房地產開發(fā)項目在開發(fā)前應當規(guī)避風險，盡量減少房地產開發(fā)的損失，實現(xiàn)經濟效益的最大化。房地產企業(yè)一方面可以通過簽訂合同的方式來轉移風險，達到降低和減少風險管理的目的。通過簽訂合同，明確甲乙雙方的責任，減少房地產業(yè)的隱蔽損失。另一方面是采取保險管理來降低和減少風險管理。

結語：

房地產開發(fā)項目的工程管理是一項比較復雜的系統(tǒng)工程，對房地產項目工程的優(yōu)化管理，應當在房地產項目規(guī)劃前做好充分的調研，不斷完善房地產開發(fā)項目工程管理的機制和制度，著眼于房地產開發(fā)項目中存在的工程管理問題，對房地產開發(fā)的整個過程進行全面控制，促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展。

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