房地產(chǎn)開發(fā)項目管理及其在房地產(chǎn)開發(fā)中的應用

【摘要】眾所周知，房地產(chǎn)屬于是不動產(chǎn)之一，相對于其他類型的商品而言，其在項目開發(fā)方面必須要引起重視，一般來說，房地產(chǎn)方面的開發(fā)經(jīng)營屬于是較大投資的產(chǎn)業(yè)、而且其開發(fā)周期也比較長，但是同時也屬于是高贏利以及高風險的產(chǎn)業(yè)，這些特點使得房地產(chǎn)在開發(fā)經(jīng)營的整個流程過程中面對一些不穩(wěn)定的問題。所以說，我們必須要重視房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的項目管理，這有利于充分的掌控開發(fā)過程中的管理問題，進而保證順利的完成房地產(chǎn)項目的目標，促使企業(yè)健康穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；應用；項目管理

目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在一定的問題，那就是房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)僅僅是重視房地產(chǎn)項目的施工，但是卻忽視其房地產(chǎn)開發(fā)管理方面，尤其是對于項目開發(fā)管理方面更是缺乏關(guān)注，相當一部分企業(yè)沒有項目管理的意識，也沒有專門的項目管理機構(gòu)去輔助，即便是意識到了房地產(chǎn)的項目管理的重要性，但是也沒有足夠的有效手段，這就導致了房地產(chǎn)項目存在一定的項目管理混亂，一旦出現(xiàn)問題根本就無法及時有效的去解決，甚至可能導致工期耽誤以及其它連索性問題。當前有的地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)明顯存在缺少公文的問題，有的地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)畸形發(fā)展，從而引發(fā)了一系列的問題，這些問題已經(jīng)逐步的受到人們的高度重視，最近幾年國家出臺了越來越多的房地產(chǎn)項目管理政策，面對如此重要的問題，所以說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要認真的面對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要意義，房地產(chǎn)企業(yè)如果不科學的進行項目管理，而僅僅是盲目的開發(fā)房地產(chǎn)可能為企業(yè)的發(fā)展帶來一些嚴重的隱患，所以說我們開展一系列的針對于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理方面的研究具有非常重要的實際意義。

1、房地產(chǎn)項目管理的基本定義

對于房地產(chǎn)項目管理來說，其屬于是C-PMBOK方面的范疇，其主要分為四大板塊，分別是概念環(huán)節(jié)知識板塊、 開發(fā)環(huán)節(jié)知識板塊，建設實施環(huán)節(jié)知識板塊以及收尾銷售環(huán)節(jié)知識板塊這四大部分內(nèi)容組成。一般來說房地產(chǎn)開發(fā)方面的項目管理系統(tǒng)可以采用多種制度，例如部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理公司制度等多個層面的應用模式，其中部門制就是指應用于公司的內(nèi)部管理方面，依靠不同的職能部門互相配置，給予一定的操作權(quán)限，從而實現(xiàn)一定的項目管理業(yè)務職能；對于公司制來說，期一般就是指通過聯(lián)合一定的投資商以及公司，同時再加上一定的相關(guān)部門以及職能崗位等的配置，給予一定的項目管理的操作權(quán)限；對于事業(yè)部制，其實際上就是指多個事業(yè)部之間建立一定的數(shù)據(jù)賬，站在公司的層面去分析把握不同的事業(yè)部之間的資金以及人力資源的平衡和流動；而對于專業(yè)管理公司制，其實際上就是要做到以投資商為核心，聯(lián)合一定的房地產(chǎn)建筑公司、 房地產(chǎn)銷售公司以及房地產(chǎn)物業(yè)公司等一起開展項目管理。

2、房地產(chǎn)項目管理的意義所在

對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，其開展一定的項目管理可以明顯的提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的基本管理水平，具體來說表現(xiàn)如下：

2.1提供綜合管理水平

一般來說房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理基本就是建立在項目管理周期基礎之上，借助一定的實施計劃來動態(tài)的跟蹤和控制整個房地產(chǎn)開發(fā)項目。實施計劃對能夠直接決定房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功與否，在項目管理中就是借助于一定的完善的實施計劃來指導房地產(chǎn)開發(fā)項目的推進；在具體的房地產(chǎn)開發(fā)過程中能夠有效的搜集項目推進信息，同時對比于實際進度進行調(diào)整以及糾正，從而實現(xiàn)一定的房地產(chǎn)開發(fā)項目的工期以及質(zhì)量。

2.2有利于實現(xiàn)項目各方的溝通與協(xié)調(diào)

一般來說，房地產(chǎn)項目大多數(shù)涉及的內(nèi)容比較復雜，其中涉及到組織以及人員等多個方面，除了房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)主以外，還有涉及到設計人員、施工監(jiān)理人員以及施工人員，同時還存在材料設備供應人員等。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目開展一定的項目管理有利于緊密的聯(lián)系有關(guān)各方面，同時還能夠借助于一定的網(wǎng)絡方式可獲取互相的數(shù)據(jù)，遇到問題及時的溝通協(xié)調(diào)，從而大大的縮短了房地產(chǎn)項目的周期，降低了整個項目的成本。

2.3實現(xiàn)與企業(yè)財務系統(tǒng)的完美對接

對于房地產(chǎn)項目來說，必須要及時的掌握一定的資金供應以及使用情況，從而促使資金實現(xiàn)一定的動態(tài)平衡。借助一定的資金計劃以及回款情況的全面把握，可以做到及時的向各個方面提供房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金情況，有利于開發(fā)商控制資金平衡，降低整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險以及成本；進而滿足項目財務管理的要求。

3、項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的應用研究

房地產(chǎn)企業(yè)存在生產(chǎn)周期長，投資大的特點，在開展某一具體的房地產(chǎn)項目時，其根本目的就在于獲得經(jīng)濟利益的最大化，只有實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化才能夠促進房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展。對于這種情況，實現(xiàn)經(jīng)濟利益的最大化必然離不開項目實施過程中的成本控制，項目管理對于這一目的的實現(xiàn)具有非常重要的影響，若在這一過程中能夠合理的管理，就能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理的有效性。

3.1項目準備與設計階段

房地產(chǎn)項目投資準備過程主要是比較分析相同類型的設計方案，從技術(shù)方面、經(jīng)濟方面等綜合選擇，從而最終決定。而對于前期階段來說，項目管理直接決定了這一階段的價值所在，屬于是非常關(guān)鍵的階段，它能夠縮短建設項目的準備工期、提高準備階段的方案質(zhì)量、降低準備過程，并且凸顯出后續(xù)的經(jīng)濟效益，一般來說前期策階段大大的影響了建筑項目的效率，應用項目管理有利于順利的進入到施工圖設計階段，降低項目投資前期階段的時間成本。

3.2招投標與施工階段

房地產(chǎn)開發(fā)商大多數(shù)最重視房地產(chǎn)項目的施工階段，一般這一階段都是針對于承包商、材料和設備進行管理，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理有利于樹立有序施工的理念。要更加重視長期的質(zhì)量，根據(jù)整體工期來進行安排。

3.3項目后評價和資料整理

房地產(chǎn)項目在竣工運營后，需要系統(tǒng)評價項目的立項決策、設計施工、后期運營等整個過程，同時歸檔有關(guān)資料，做好知識管理工作。 通過總結(jié)項目管理工作，不斷提高項目開發(fā)管理水平，形成持續(xù)的競爭優(yōu)勢。

結(jié)語：

近些年以來，房地產(chǎn)行業(yè)一直處于快速發(fā)展的過程，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷壯大，其在我國的國民經(jīng)濟總產(chǎn)值中占據(jù)非常重要的地位，對于我國的經(jīng)濟發(fā)展和穩(wěn)定具有重要的意義，可以說是我國的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)行業(yè)在處于快速的發(fā)展過程必須要重視項目管理的應用，只有這樣才能更好的促進產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

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