我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風險控制方法與策略

【摘要】本文介紹了房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)域性風險控制，企業(yè)文化風險控制及房地產(chǎn)泡沫破滅的風險對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的影響，通過建立健全有針對性的風險控制策略，并采取多種途徑和形式，加強對風險管理理念、知識、流程、管控核心內(nèi)容的培訓，培養(yǎng)風險管理人才，培育風險管理文化。

【關(guān)鍵詞】風險管理；區(qū)域性；企業(yè)文化

風險管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的重要組成部分，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風險管理文化與員工的個人價值觀和他們接受風險的態(tài)度存在著直接的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對員工實行績效管理，鼓勵員工以正確的行為和態(tài)度來約束自己。因此，要加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風險管理，在實際中不斷提高員工的風險管理意識，將風險管理提高到戰(zhàn)略層面上，以全力應對信息時代和全球化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的挑戰(zhàn)。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)系統(tǒng)區(qū)域性風險控制

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部建立完善的銀行業(yè)金融管理制度，必須針對其內(nèi)部存在的金融問題，制定科學合理的風險策略。首先，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“有扶有控”的措施，有利于化解產(chǎn)能過剩領(lǐng)域帶來的信貸風險，其次，嚴格控制房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風險，按照房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策，審慎開展與房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的業(yè)務(wù)，使各類貸款業(yè)務(wù)管理規(guī)范化，嚴禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，再次，嚴格防范地方政府性債務(wù)風險，加強對房地產(chǎn)企業(yè)債券投資管理，強化限額管理，強化杠桿管理，最后，加強對同行業(yè)的了解，合理匹配資產(chǎn)負債的期限結(jié)構(gòu)，加快推進合規(guī)機制建設(shè)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)文化風險管理

2.1加強對管理層的管理

企業(yè)文化是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外宣傳的重要媒介，對企業(yè)的處事方法和風格產(chǎn)生直接影響，企業(yè)對稅收管理的態(tài)度也將受到其企業(yè)文化影響。如果一個房地產(chǎn)企業(yè)的文化不誠信、無視法律約束或違反社會公德的，那個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就有違反稅法的可能性，稅務(wù)風險就會較高；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較好的誠信度、遵守法律和社會公德，在一定程度上有利于幫助企業(yè)避免或減少稅務(wù)風險。

通過對企業(yè)員工進行企業(yè)文化教育、宣傳，有利于企業(yè)形成具有企業(yè)自身特色的文化，提高企業(yè)在市場競爭中的實力， 此外，企業(yè)誠信納稅文化的培養(yǎng)和形成必須獲得企業(yè)最高管理層的認同和支持，企業(yè)管理層的作用非常關(guān)鍵。如果一個房地產(chǎn)企業(yè)的管理層忽略稅務(wù)風險管理或者認為只要合法經(jīng)營便不存在稅務(wù)風險，那么該企業(yè)便喪失了稅務(wù)風險控制的管理基礎(chǔ)。因此，管理層的支持是房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)風險管理的根本條件。

2.2稅務(wù)風險管理文化

風險管理文化在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理具有承上啟下的作用，使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的法人治理結(jié)構(gòu)、財務(wù)運營、運營策略、內(nèi)部審計等形成有機的整體。房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建有效的稅務(wù)風險管理體系的前提條件之一，就是建立起良好的企業(yè)稅務(wù)文化，特別是誠信納稅文化。同樣，房地產(chǎn)企業(yè)要建設(shè)稅務(wù)風險管理文化，必須樹立“合法納稅、誠信納稅”理念，營造良好的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)文化。只有在遵守稅收法律法規(guī)基礎(chǔ)上構(gòu)建的稅務(wù)風險管理體系，才能夠真正做到有效地降低稅務(wù)風險。

2.3建立良好的企業(yè)稅務(wù)文化

為了加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)文化管理，必須做到以下幾點：一是公司董事會、經(jīng)理層及項目領(lǐng)導層應提高納稅意識，樹立正確的稅收觀，在稅務(wù)文化建設(shè)方面發(fā)揮主導和典范作用；二是稅務(wù)文化建設(shè)應納入到企業(yè)文化建設(shè)體系中來，以企業(yè)“誠實守法、合法經(jīng)營”的企業(yè)文化理念促進企業(yè)稅務(wù)文化建設(shè)；三是增強企業(yè)員工的稅收遵從意識，共同參與到稅務(wù)風險管理建設(shè)中來；四是在遵守稅收法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，積極開展稅務(wù)規(guī)劃，有理有節(jié)、合法合理地減少公司稅收成本。

3、中國房地產(chǎn)泡沫破滅的風險

3.1杠桿是風險的源頭

格林斯潘2005年對美國2008年金融危機的研究顯示，在21世紀前10年房屋抵押貸款提供的資金占個人消費支出的3%，到2006年一季度房屋抵押貸款額占個人可支配收入的10%。過快的住房價格上漲推動了投機，到2005年美國人購買的住房中有40%不是永久居所，而是投資品或第二套住房。

中國房價上漲具有顯著的“加杠桿”痕跡：上半年按揭貸款同比增長111%；房貸余額占儲蓄比重達28.5%，超過1989年日本泡沫破滅的前夜的水平；中國房地產(chǎn)交易杠桿率（當期發(fā)放貸款/當期住宅銷售額）自2011年的31%持續(xù)上升至2015年的48%，為歷史最高水平，接近日本90年代初水平51%；中國房貸余額/金融資產(chǎn)2004年以來趨勢性上升，2014年已達16.3%。除此之外，影子銀行所提供的“隱形杠桿”，意味著實際杠桿水平更高。

3.2貨幣政策逆轉(zhuǎn)之時，即為房價崩潰之際。

貨幣政策不可能永遠寬松，對政策制定者而言，不斷膨脹的資產(chǎn)價格泡沫會不斷挑戰(zhàn)其心理承受能力，最終迫使其采取“剎車”舉動，一旦貨幣政策逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場心理會被顛覆，一夜之間大家都成為看空者。盡管剎車往往意味著危機的爆發(fā)，但早剎車總比晚剎車好。十九大換屆之后，各級官員短期“維穩(wěn)”壓力減輕，房地產(chǎn)作為“穩(wěn)增長”神器的價值大大降低，中央對房地產(chǎn)市場下行的容忍度更大。這樣的政策信號一出，將被放大為“利空”。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風險控制策略

針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風險管理狀況，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風險應把重點落實作為其下階段工作的重中之重，確保各項任務(wù)按期圓滿完成。其主要表現(xiàn)在：一是抓落實，突出“守土有責”。各級監(jiān)管部門一把手要守土有責、堅守崗位，認真履職。二是抓作風，突出“持之以恒”。全體監(jiān)管人員務(wù)必保持良好的工作風貌，發(fā)揚釘釘子精神，心無旁騖做好各項工作。三是抓學習，突出“知行合一”。堅持圍繞中心、服務(wù)大局，切實抓好各項重點工作任務(wù)落實，把學習教育的成效真正體現(xiàn)在工作成績上。四是抓考核，突出“三位一體”。參照行之有效的工作方式開展年度考核，規(guī)格要高、標準要明確，做到政務(wù)、工作和領(lǐng)導班子考核“三位一體”、綜合交賬，改進監(jiān)管工作，提升監(jiān)管質(zhì)效。

結(jié)語：

綜上所述，為了有效控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的風險，房地產(chǎn)企業(yè)應結(jié)合自身經(jīng)營情況、稅務(wù)風險特征和已有的內(nèi)部風險控制體系，建立相應的稅務(wù)風險管理制度。樹立起全面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風險管理文化則對企業(yè)向信息化、標準化管理方向發(fā)展，從而達到有效控制稅務(wù)風險的目標。

參考文獻：

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