利率政策調(diào)整對房地產(chǎn)價格波動的影響

【摘要】基于Eviews 8對1998-2014年1-3年、3-5年、5年以上的實(shí)際貸款利率與全國商品房平均銷售價格時間數(shù)據(jù)的實(shí)證研究，探討房地產(chǎn)價格波動對利率政策的敏感性，為政府宏觀調(diào)控提供切實(shí)可行的建議。

【關(guān)鍵詞】利率房地產(chǎn)價格；ADF檢驗(yàn)；VAR模型

近幾年來，由于房價過快過高地上漲，我國陸續(xù)出臺了諸多調(diào)控政策，如2013年的國五條、2015年年底以及2016年年初的降息降準(zhǔn)政策等，這些政策旨在控制房價回歸到一個理性增長的水平。通過這些政策不難發(fā)現(xiàn)，貸款利率對房地產(chǎn)價格有較大影響。這只是明確了貸款利率對房地產(chǎn)價格有影響，但至于影響有多大，以及是否存在一個比較正確的模型來量化兩者的關(guān)系還待探討，也希望通過量化分析利率波動對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響對調(diào)控政策的執(zhí)行和后續(xù)政策的制定有一定幫助。

1、數(shù)據(jù)選取和處理

本文根據(jù)中國人民銀行的貸款利率期限選取三個利率指標(biāo)：1998年-2014年的1-3年、3-5年貸款利率和5年以上的中長期貸款利率，以及全國商品房平均銷售價格年度數(shù)據(jù)為樣本分析利率政策調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響。在進(jìn)行實(shí)證分析前，首先根據(jù)物價指數(shù)將這三種名義利率轉(zhuǎn)換為實(shí)際利率，同時將這四組數(shù)據(jù)——全國商品房平均銷售價格、1-3年實(shí)際貸款利率、3-5年實(shí)際貸款利率和5年以上的實(shí)際貸款利率對數(shù)化，并分別命名為LNY、LNX1、LNX2、LNX3。

2、ADF檢驗(yàn)

在設(shè)定模型形式和對模型進(jìn)行估計(jì)之前，首先通過Eviews 8采用ADF單位根檢驗(yàn)判斷時間序列的平穩(wěn)性，先對LNY、LNX1、LNX2、LNX3數(shù)據(jù)序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，由表1得知，LNY、LNX1、LNX2、LNX3存在單位根，是非平穩(wěn)序列。

然后對序列作一階差分，對其一階差分序列△LNY、△LNX1、△LNX2、△LNX3進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)△LNY、△LNX1、△LNX2、△LNX3的 t統(tǒng)計(jì)量（-8.08）、（-4.77）、（-4.29）和（-4.13）都小于99%水平下的臨界值，表明可以在99%的置信水平下拒絕原假設(shè)，認(rèn)為△LNY、△LNX1、△LNX2、△LNX3不存在單位根，是平穩(wěn)的。

綜上所述，△LNY、△LNX1、△LNX2、△LNX3為同階單整序列，都是I（1）。它們之間可能具有協(xié)整關(guān)系。

3、協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)

由上述可知，所有變量為同階單整序列，都是I（1），因此可以進(jìn)行協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)。

結(jié)果顯示，短期內(nèi)房價的變化與利率呈正向相關(guān)關(guān)系，長期內(nèi)房價的變化與利率呈負(fù)向相關(guān)關(guān)系。利率上升會使房地產(chǎn)市場需求減少，從而使得房地產(chǎn)價格下跌，反之，利率下降會促進(jìn)需求旺盛，抬高房價，這一點(diǎn)的驗(yàn)證與上述的理論分析相吻合。

4、誤差修正

為了將各序列調(diào)整到均衡狀態(tài)的調(diào)整速度，還需要將其進(jìn)行誤差修正。

從表3，可以得出結(jié)論：1-3年、3-5貸款利率和5年以上貸款利率對房地產(chǎn)價格的影響與協(xié)整檢驗(yàn)得出的方向一致的情況下，誤差修正系數(shù)分別為0.60、0.50和0.42。

5、結(jié)論

通過對1998-2014年實(shí)際貸款利率與全國商品房平均銷售價格的年度數(shù)據(jù)的實(shí)證研究，認(rèn)為我國利率政策調(diào)整對房地產(chǎn)價格影響有以下幾點(diǎn)：第一，通過單位根檢驗(yàn)，各變量都是一階單整序列；第二，誤差修正檢驗(yàn)研究表明，短期貸款利率與房地產(chǎn)價格呈正比關(guān)系，而中長期貸款利率對房地產(chǎn)價格呈反比關(guān)系，而且房地產(chǎn)價格對短期貸款利率的敏感性較低，對中長期貸款利率的敏感性比較強(qiáng)。

6、對策

通過上述的理論分析以及實(shí)證檢驗(yàn)，證明了利率政策在一定程度上影響著房價，但是由于房價形成的復(fù)雜性、影響房價因素的多樣性、利率本身存在的問題以及房地產(chǎn)市場自身的特點(diǎn)，導(dǎo)致利率政策對房價的影響存在一定的時間滯后性，因此還需要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行以下調(diào)控：

一、推進(jìn)利率市場化。目前，我國利率仍然受到政府的管制，國內(nèi)商業(yè)銀行的利率市場化程度較低，這使得利率政策的杠桿效應(yīng)無法發(fā)揮明顯的作用，從而導(dǎo)致利率政策對房價的影響有限。所以，為了防止房價過快上漲，政府應(yīng)當(dāng)發(fā)揮利率杠桿的有效性，大力推行利率市場化。

二、嚴(yán)格預(yù)防與控制房地產(chǎn)投機(jī)行為。房地產(chǎn)投機(jī)行為在推動房價飛漲過程中起到了關(guān)鍵作用。因此，要想房地產(chǎn)價格處于合理的范圍，就必須嚴(yán)格預(yù)防與控制房地產(chǎn)投機(jī)行為，可通過如稅收政策、對信貸的監(jiān)管等來實(shí)施具體的操作。

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