基于BIM技術(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管控

【摘要】無(wú)論在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理模式下，還是基于BIM技術(shù)的新型成本管控模式中，成本管控貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，所以房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的過(guò)程中，需要高度重視成本管控在項(xiàng)目管理中的作用。隨著我國(guó)建筑行業(yè)的快速發(fā)展，智能化、信息化、數(shù)字化等各種高新先進(jìn)技術(shù)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用也是越來(lái)越普遍，為促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管控精細(xì)化管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，BIM技術(shù)作為一種基于三維數(shù)字技術(shù)的建筑工程數(shù)據(jù)模型，被越來(lái)越多的應(yīng)用到了成本管控工作中，基于BIM技術(shù)的新型成本管控模式應(yīng)用而生。文章對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并探討了新時(shí)代基于BIM技術(shù)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管控中的應(yīng)用。希望能為基于BIM技術(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管控提供參考。

【關(guān)鍵詞】BIM；成本管控；全過(guò)程管理

房地產(chǎn)行業(yè)形式分析：宏觀方面，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步管理規(guī)范化；微觀方面，房地產(chǎn)行業(yè)成本管控要領(lǐng)先，成本管控的根本之道是全過(guò)程的精細(xì)化管理。房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力表現(xiàn)為企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力體現(xiàn)為成本的管控能力，領(lǐng)先的成本管控戰(zhàn)略是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最重要競(jìng)爭(zhēng)手段。

房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)由傳統(tǒng)的資源競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化為管理的競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而成為成本管理的競(jìng)爭(zhēng)，而成本管理的根本之道是：利用領(lǐng)先的成本管控戰(zhàn)略做到全過(guò)程成本精細(xì)化管控。基于BIM技術(shù)的新型成本管控模式是領(lǐng)先的成本管控戰(zhàn)略中的其中一種。

1、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理現(xiàn)狀分析

從我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)的成本管理的現(xiàn)狀來(lái)看，仍然存在諸多問(wèn)題，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

一是成本管理與市場(chǎng)聯(lián)系不緊密，目前很多建筑企業(yè)仍使用的傳統(tǒng)的成本管理方法，成本管理體制、管理模式局限性制約著成本管理水平的提高與發(fā)展，存在管理知識(shí)陳舊、信息收集面窄、管理經(jīng)驗(yàn)缺乏、經(jīng)營(yíng)理念滯后、管理技術(shù)落后等問(wèn)題。

二是工程量核算。工程量是工程最關(guān)鍵性要素，它是項(xiàng)目進(jìn)行造價(jià)測(cè)算、工程招標(biāo)、商務(wù)談判、合同簽訂、進(jìn)度款支付等一切造價(jià)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)。成本管理中工程量核算占用了成本管理人員的大部分時(shí)間，使用指標(biāo)審核又使審核結(jié)果太過(guò)于粗糙，不能準(zhǔn)確反應(yīng)真是的工程量信息，復(fù)雜程度高，又浪費(fèi)了的大量的時(shí)間，設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證又不斷的出現(xiàn)，計(jì)算難度和誤差都很大，影響了成本管理準(zhǔn)確性。

三是成本管理人員對(duì)自身管理的事務(wù)各自為政，成果信息不能及時(shí)得到共享，同事之間協(xié)同合作辦公程度很低，成本管理人員外部與各參與單位缺乏溝通機(jī)制，由于缺乏完善的信息反饋體系，各方溝通交流不暢，導(dǎo)致工程造價(jià)管理的亂象叢生，影響了成本管理工作質(zhì)量。

四是成本管理數(shù)據(jù)更新不及時(shí)，設(shè)計(jì)變更或者現(xiàn)場(chǎng)簽證導(dǎo)致的工程成本造價(jià)的計(jì)量總是滯后，成本管理做出的反應(yīng)總是不及時(shí)，不能夠?yàn)闆Q策提供可靠的成本管理數(shù)據(jù)，進(jìn)一步限制了成本管理工作。

五是成本管理是一個(gè)不斷重復(fù)，累計(jì)測(cè)算、預(yù)控、計(jì)算、計(jì)價(jià)、提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)支持決策等過(guò)程，因工程項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、規(guī)模大、數(shù)據(jù)量龐大、造價(jià)高等特點(diǎn)，需要成本管理人員多次計(jì)量，成果具有可追溯性，必須做好記錄，逐步深化、細(xì)化，花費(fèi)大量的時(shí)間和精力使數(shù)據(jù)接近實(shí)際，但是管理成本難，出現(xiàn)超支的現(xiàn)象普遍。

通過(guò)我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)的成本管理的現(xiàn)狀，可以看出諸多問(wèn)題在制約成本管理的質(zhì)量，而成本管理的根本之道是：利用領(lǐng)先的成本管控戰(zhàn)略做到全過(guò)程成本精細(xì)化管控，所以我們引入了基于BIM技術(shù)的新型成本管控模式。

2、基于BIM技術(shù)的新型成本管控模式的內(nèi)涵、價(jià)值與特點(diǎn)

2.1 BIM技術(shù)的內(nèi)涵

什么是BIM？BIM（Building Information Modcling）是“建筑信息模型”的簡(jiǎn)稱(chēng)，是一種全新的、可視化的、以三維技術(shù)為基礎(chǔ)的數(shù)字信息化模型，貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、過(guò)程建筑施工、維護(hù)運(yùn)營(yíng)等嵌入到全過(guò)程管理的數(shù)據(jù)模型技術(shù)。讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)生命周期中不斷完善該模型，為使用者和決策者提供快速精確的數(shù)據(jù)，提升對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策的效率和準(zhǔn)確性，在開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，實(shí)現(xiàn)不同專(zhuān)業(yè)、不同部門(mén)、不同分包單位及總包單位等與之相關(guān)的人員之間適時(shí)關(guān)聯(lián)，消除信息不對(duì)稱(chēng)，實(shí)現(xiàn)智聯(lián)互動(dòng)。

2.2基于BIM技術(shù)的新型成本管控模式的內(nèi)涵

成本管控中最重要的就是數(shù)據(jù)，是可以存儲(chǔ)、共享、獲取、分析整理的數(shù)據(jù)，基于BIM技術(shù)是可以快速準(zhǔn)確的實(shí)現(xiàn)此功能，此外還可以確保數(shù)據(jù)具有可追溯性，即確保數(shù)據(jù)來(lái)源的關(guān)聯(lián)性、完整性和唯一性，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中起到非常重要的作用。

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)外基于BIM的新型成本管控模式還沒(méi)有達(dá)到完全自動(dòng)化的程度，基于BIM技術(shù)的軟件上開(kāi)發(fā)的造價(jià)分析，只能通過(guò)插件計(jì)算工程量和套價(jià)，比如國(guó)內(nèi)使用的廣聯(lián)達(dá)、魯班等軟件，提供互相導(dǎo)入的數(shù)據(jù)接口來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)工程的算量和單價(jià)分析，這種方法即利用了BIM技術(shù)的快、準(zhǔn)、全、互聯(lián)等優(yōu)勢(shì)，又能給甲方提供完整的工程造價(jià)。

2.3基于BIM技術(shù)的新型成本管控模式的特點(diǎn)

（1）統(tǒng)一性：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的各個(gè)階段，基于BIM技術(shù)的新型成本管控模式所提供的信息數(shù)據(jù)是統(tǒng)一的，模型從項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)階段介入到項(xiàng)目竣工完成、銷(xiāo)售和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程各階段，不斷的進(jìn)行完善，參與項(xiàng)目的各單位共享模型信息。例如：基于BIM技術(shù)的新型成本管控模式可以根據(jù)三維圖形分樓層、區(qū)域、構(gòu)件類(lèi)型、時(shí)間節(jié)點(diǎn)等進(jìn)行分類(lèi)統(tǒng)計(jì)，計(jì)量出價(jià)，可以快速、準(zhǔn)確的進(jìn)行月度產(chǎn)值審核，對(duì)進(jìn)度款的撥付做到游刃有余。

（2）完整性：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程涉及到國(guó)家政府部門(mén)、設(shè)計(jì)單位、施工單位、分包方、供應(yīng)商、項(xiàng)目管理方、造價(jià)、監(jiān)理等眾多企業(yè)信息，基于BIM技術(shù)的新型成本管控模式不僅能夠包括了幾何模型信息，還包括了以上各企業(yè)的設(shè)計(jì)信息、施工信息及維護(hù)信息等，基于BIM技術(shù)信息模型的精髓就在于它能夠記錄各種屬性信息，而這種屬性信息的又反應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程各參與單位的所有信息，可以說(shuō)是囊括了建筑工程建設(shè)全過(guò)程的全部信息，是一個(gè)系統(tǒng)、動(dòng)態(tài)、完整、可追溯的模型信息源。

（3）關(guān)聯(lián)性：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程涉及到的各參與單位，通過(guò)賦予不同權(quán)限，都可以共享信息模型，基于BIM技術(shù)的新型成本管控模式可以對(duì)施工過(guò)程中涉及成本和相關(guān)流程的工作給予巨大的決策支持。同時(shí)及時(shí)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)反映速度也大大提高了施工過(guò)程中審批、流轉(zhuǎn)的速度，極大的提高了人員工作效率。

3、基于BIM技術(shù)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管控中的應(yīng)用

3.1項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)階段的應(yīng)用

BIM技術(shù)的出現(xiàn)，能夠克服房產(chǎn)決策失誤的通病和提高決策水平提供了平臺(tái)，

房產(chǎn)企業(yè)可以將以往項(xiàng)目的實(shí)際成本BIM模型存儲(chǔ)到企業(yè)內(nèi)部服務(wù)器或者外部租賃的服務(wù)器上，企業(yè)各個(gè)相關(guān)部門(mén)可以開(kāi)通權(quán)限共享每個(gè)項(xiàng)目成本BIM模型的實(shí)際數(shù)據(jù)，調(diào)用不同構(gòu)件級(jí)及不同深度的實(shí)際成本數(shù)據(jù)，為開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目的決策，提供精確的數(shù)據(jù)支持。

3.2設(shè)計(jì)階段的應(yīng)用

提供了全新三維狀態(tài)下可視化的設(shè)計(jì)方法，BIM技術(shù)下的建模設(shè)計(jì)過(guò)程是以三維狀態(tài)為基礎(chǔ)，繪制的構(gòu)件本身具有各自的屬性，這些屬性通過(guò)BIM軟件保存各自的屬性信息，為其他各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)提供了統(tǒng)一的基礎(chǔ)信息，各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)在同一個(gè)BIM信息平臺(tái)下協(xié)同合作，避免專(zhuān)業(yè)之間因溝通不暢造成設(shè)計(jì)的構(gòu)件矛盾。

3.3施工階段應(yīng)用

通過(guò)算量軟件運(yùn)用BIM技術(shù)建立的施工階段的5D模型，能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目成本的精細(xì)分析，準(zhǔn)確計(jì)算出每個(gè)工序、每個(gè)工區(qū)、每個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)段的工程量。按照企業(yè)定額進(jìn)行分析，可以及時(shí)計(jì)算出各個(gè)階段每個(gè)構(gòu)件的中標(biāo)單價(jià)和施工成本的對(duì)應(yīng)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)各階段的資金計(jì)劃管理，實(shí)現(xiàn)進(jìn)度成本的一體化管理，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目成本的精細(xì)化管理。

對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證變更的應(yīng)用，比如我們做過(guò)的上海虹橋商務(wù)區(qū)地塊某總承包項(xiàng)目，合同金額為2.5億元，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生簽證50份，總金額177萬(wàn)元；設(shè)計(jì)變更64份，總金額252萬(wàn)元。簽證變更費(fèi)用總計(jì)為429萬(wàn)元，占合同總金額的1.7%，從原因分析來(lái)看，現(xiàn)場(chǎng)簽證95%以上是由于設(shè)計(jì)變更引起的返工，設(shè)計(jì)變更中30%為圖紙中的尺寸不對(duì)稱(chēng)，其余70%基本上是由于各專(zhuān)業(yè)不能互相溝通造成的構(gòu)件錯(cuò)誤，審圖時(shí)完全可以避免，可視現(xiàn)實(shí)情況時(shí)審圖不認(rèn)真，不仔細(xì)，加上土地開(kāi)發(fā)工期緊，根本沒(méi)有時(shí)間和精力進(jìn)行糾錯(cuò)，而基于BIM技術(shù)的建筑信息模型在施工階段的運(yùn)用，能夠快速準(zhǔn)確的解決上述問(wèn)題，各專(zhuān)業(yè)的碰撞檢查，及時(shí)優(yōu)化施工圖。通過(guò)建立建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、水電等各專(zhuān)業(yè)BIM模型，在施工前進(jìn)行碰撞檢查，及時(shí)優(yōu)化了設(shè)備、管線位置，加快了施工進(jìn)度，避免了施工中大量的返工，省大量簽證變更的費(fèi)用。統(tǒng)計(jì)推測(cè)，施工前若運(yùn)用BIM模型進(jìn)行管理，本項(xiàng)目的簽證變更費(fèi)用完全可以控制在1‰一下，甚至更低，可見(jiàn)基于BIM的成本管控對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本節(jié)約有很大的意義。

3.4項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段的應(yīng)用

（1）優(yōu)化租售方案。傳統(tǒng)模式的運(yùn)維模式的租售，租戶只能等到項(xiàng)目建設(shè)完成之后才知道商鋪的具體樣式。一旦發(fā)現(xiàn)不滿足自身要求，很難進(jìn)行更改或者是需要很長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行更改。而基于BIM的運(yùn)維模式可以讓租戶在項(xiàng)目竣工之前通過(guò)BIM模型了解商鋪的各項(xiàng)指標(biāo)，例如商鋪的空間大小、朝向、光照、樣式、用電負(fù)荷、空調(diào)負(fù)荷等。同時(shí)客戶可以根據(jù)自己的實(shí)際需求向業(yè)主方提出要求，這個(gè)時(shí)候，業(yè)主方就可以根據(jù)模型對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況有了具體的了解，在此基礎(chǔ)上根據(jù)客戶需求做出時(shí)間和成本最優(yōu)的變更方案。

（2）系統(tǒng)維護(hù)。傳統(tǒng)觀的系統(tǒng)維護(hù)一般是運(yùn)維方通過(guò)竣工圖紙，再配合Excel表格對(duì)建筑中各個(gè)系統(tǒng)、設(shè)備等相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了解，這樣既缺乏時(shí)效性，也不夠直觀性。根據(jù)BIM模型，業(yè)主維護(hù)人員可以快速掌握并熟悉建筑內(nèi)各種系統(tǒng)設(shè)備數(shù)據(jù)、管道走向等資料，可以快速找到損壞的設(shè)備及出問(wèn)題的管道，及時(shí)維護(hù)建筑內(nèi)運(yùn)行的系統(tǒng)，減少時(shí)間成本。

3.5 BIM技術(shù)動(dòng)態(tài)成本控制中的應(yīng)用

將BIM技術(shù)應(yīng)用于建筑工程全過(guò)程造價(jià)管理工作時(shí)，所構(gòu)建的動(dòng)態(tài)成本控制管理系統(tǒng)主要由預(yù)算、招投標(biāo)、合同、設(shè)施、費(fèi)用及風(fēng)險(xiǎn)、模擬管理模塊所組成。

（1）預(yù)算管理模塊：預(yù)算管理模塊主要由建筑工程的幾何結(jié)構(gòu)、進(jìn)度、材料、供應(yīng)商、造價(jià)等信息資料所構(gòu)成，同時(shí)模塊還包含有以往工程的歷史數(shù)據(jù)。造價(jià)管理人員結(jié)合擬建項(xiàng)目的實(shí)際情況，利用電腦對(duì)數(shù)據(jù)的智能化分析，便可快速、準(zhǔn)確地對(duì)項(xiàng)目的投資造價(jià)做出預(yù)算。

（2）招投標(biāo)管理模塊：根據(jù)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)資料，結(jié)合BIM算量軟件自動(dòng)計(jì)算出工程量，從而為項(xiàng)目招標(biāo)提供客觀、準(zhǔn)確的工程量清單，同時(shí)也能及時(shí)與投標(biāo)文件的工程量進(jìn)行核查比對(duì)。

（3）合同管理模塊：利用BIM工程造價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)，將所錄入或生成的建筑工程造價(jià)信息進(jìn)行合理的匯總、分類(lèi)，并能根據(jù)工程變化隨時(shí)更新數(shù)據(jù)，定期形成報(bào)表供審閱，進(jìn)一步促進(jìn)合同臺(tái)賬的管理效果。

（4）設(shè)施管理模塊：利用3DsMax等BIM可視化軟件，對(duì)設(shè)施設(shè)備的空間數(shù)據(jù)進(jìn)行直觀、可視化管理，有效提供設(shè)施的性能資料、技術(shù)維護(hù)資料等。

（5）費(fèi)用及風(fēng)險(xiǎn)管理模塊：在BIM動(dòng)態(tài)成本控制管理系統(tǒng)中，費(fèi)用管理模塊與風(fēng)險(xiǎn)管理模塊是互為對(duì)接、相通的。其中，費(fèi)用模塊錄入生成工程全過(guò)程的一切費(fèi)用資料，并利用5D成本模型制訂出費(fèi)用計(jì)劃明細(xì)，結(jié)合施工進(jìn)度、工序、空間維度，對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行計(jì)算與管控。而風(fēng)險(xiǎn)模塊可以在早期對(duì)工程的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估與反饋，以避免人為因素造成的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)成本風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)的管控，一旦出現(xiàn)成本超標(biāo)的問(wèn)題，能夠在第一時(shí)間進(jìn)行預(yù)警，便于造價(jià)管理人員采取有效措施進(jìn)行解決。

（6）模擬管理模塊：利用模擬管理模塊，可以對(duì)施工過(guò)程與相關(guān)影響因素（如施工工藝、材料應(yīng)用及風(fēng)環(huán)境、噪聲、日照等）進(jìn)行可視化的模擬分析，以檢驗(yàn)工程施工方案、進(jìn)度的合理性，為后期的運(yùn)營(yíng)維護(hù)提供科學(xué)的數(shù)據(jù)支持。

結(jié)語(yǔ)：

對(duì)于建筑工程造價(jià)人員而言，BIM技術(shù)的應(yīng)用顛覆了傳統(tǒng)工程造價(jià)的行為模式，不僅是對(duì)促進(jìn)工程造價(jià)的合理性，還是對(duì)提高整個(gè)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展都起到了十分積極的作用。作為建筑工程企業(yè)，提高對(duì)BIM技術(shù)的重視，推廣普及BIM在工程造價(jià)管理中的應(yīng)用，不斷探索與實(shí)踐BIM技術(shù)的應(yīng)用方法與效果，促進(jìn)工程造價(jià)的精細(xì)化、信息化、智能化管理，對(duì)進(jìn)一步提升建筑工程的造價(jià)管理水與建設(shè)質(zhì)量均具有深遠(yuǎn)的影響意義。

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