房屋測(cè)繪中常見問題及解決方案

【摘要】現(xiàn)今社會(huì)，經(jīng)濟(jì)的迅速進(jìn)步加快了研究科學(xué)技術(shù)的步伐，房屋的制度也有了一定的改革。這在很大程度上加快了房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的發(fā)展。房產(chǎn)管理與測(cè)繪技術(shù)相結(jié)合形成了房屋測(cè)繪工作，在實(shí)際的運(yùn)行過程中因一些問題的存在，導(dǎo)致房屋質(zhì)量受到一定的影響，同時(shí)也損害了房屋購(gòu)買人員的利益。因此，結(jié)合相關(guān)材料，對(duì)現(xiàn)階段房屋測(cè)繪中出現(xiàn)的一系列問題制定了解決方案。

【關(guān)鍵詞】房屋測(cè)繪；偏心測(cè)量；鑒定儀器；信息系統(tǒng)平臺(tái)

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展下，城市中各種建設(shè)的重要性也越來越突出。在這樣快速發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到了廣大人民的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)的前景帶給了房屋測(cè)繪工作前所未有的機(jī)遇與新挑戰(zhàn)，因此，對(duì)房屋測(cè)繪自身實(shí)力的提高有了相應(yīng)的要求。以房產(chǎn)價(jià)值中重要衡量標(biāo)準(zhǔn)的房屋面積來說，在房屋設(shè)計(jì)建造時(shí)需要專業(yè)的測(cè)繪，以此實(shí)施施工計(jì)劃，其最終測(cè)繪數(shù)據(jù)與房產(chǎn)價(jià)值存在著直接聯(lián)系，因此，加強(qiáng)房屋測(cè)繪工作是目前刻不容緩的事情。

1、有關(guān)房產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)理論

所謂的房產(chǎn)測(cè)繪主要是借助有關(guān)的測(cè)繪手段以及技術(shù)，對(duì)房屋和土地的位置，數(shù)量，質(zhì)量，準(zhǔn)確的測(cè)繪調(diào)查利用情況等信息，建設(shè)產(chǎn)權(quán)和物業(yè)登記管理提供可靠信息，如房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)管理，稅務(wù)及相關(guān)公用事業(yè)，城市規(guī)劃提供詳細(xì)信息?，F(xiàn)行物業(yè)主要包括測(cè)量房屋面積測(cè)繪控制工作七個(gè)方面，房屋調(diào)查要素，房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查，房屋財(cái)產(chǎn)調(diào)查，房屋財(cái)產(chǎn)調(diào)整，變更測(cè)量，以及相關(guān)信息檢驗(yàn)驗(yàn)收工作。目前房地產(chǎn)測(cè)繪現(xiàn)狀主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展。傳統(tǒng)上屬于內(nèi)部調(diào)查部門的制度，連同企業(yè)長(zhǎng)期以來的機(jī)制以及缺乏競(jìng)爭(zhēng)和監(jiān)督機(jī)制，促使崔暉直接形成壟斷，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。二是測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

2、房屋測(cè)繪中的問題

2.1相關(guān)鑒定儀器及棱鏡在房屋測(cè)繪工作中，因其與房屋的質(zhì)量有著重大的聯(lián)系，且目前房屋測(cè)繪工作達(dá)不到需求，因此，需要房地產(chǎn)有關(guān)部門制訂完整的能夠完善房屋測(cè)繪數(shù)據(jù)的制度并實(shí)施。在使用測(cè)試圖紙對(duì)房屋進(jìn)行測(cè)量時(shí)，由于儀器間距不夠精確，技術(shù)人員時(shí)常會(huì)忽略儀器的乘常數(shù)，恰好在測(cè)量中，乘常數(shù)屬于非常關(guān)鍵的測(cè)量參數(shù)，忽略乘常數(shù)將會(huì)給后期的房屋測(cè)繪工作帶來極大的影響。如果使用常數(shù)并沒有誤差項(xiàng)存在或測(cè)量的精確程度較高時(shí)，必須將常數(shù)設(shè)置為零，以此確保在對(duì)房屋進(jìn)行測(cè)量工作時(shí)不會(huì)受到數(shù)據(jù)的影響，提高效率，保證最終測(cè)量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確。

2.2相關(guān)偏心測(cè)量問題技術(shù)人員在進(jìn)行數(shù)據(jù)測(cè)度時(shí)，通常是使棱鏡后背直接朝向儀器。但是如果在特定情況下仍舊這樣操作，得到的房產(chǎn)焦點(diǎn)處的數(shù)據(jù)是位于焦點(diǎn)周圍的數(shù)據(jù)，并不是正確情況下棱鏡中心測(cè)度出的數(shù)據(jù)，由于棱鏡本身有一定的體積，因此在面對(duì)這種情況時(shí)要使用角度偏心觀測(cè)，得到客觀、準(zhǔn)確的測(cè)量數(shù)據(jù)。要想使測(cè)量數(shù)據(jù)沒有錯(cuò)誤，確保房屋測(cè)量的準(zhǔn)確，在使用棱鏡測(cè)度時(shí)要將其后背安置在合適的位置。

2.3測(cè)量陽臺(tái)面積問題進(jìn)行有支撐柱走廊面積測(cè)量時(shí)，按照國(guó)家的規(guī)定與要求嚴(yán)格進(jìn)行，并參照柱外圍實(shí)際投影面積精確測(cè)量。在測(cè)量陽臺(tái)面積時(shí)，要更細(xì)致地使用分類測(cè)量。有柱、無柱進(jìn)行分類時(shí)，嚴(yán)格按照以下標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施：必須明確住戶門口位置是否存在承重墻，在走廊中，因其作用為支撐所有建筑體，普遍屬于各個(gè)房間共同擁有。假如房屋建筑需要有柱走廊作為重要支撐物，此時(shí)就必須使用投影面積測(cè)度方法測(cè)量面積。

2.4計(jì)算樓梯面積時(shí)的問題以我國(guó)近年來頒布的關(guān)于樓梯面積界定的相關(guān)制度為參考，如果室外樓梯是永久性的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，進(jìn)行面積測(cè)量時(shí)，要將樓梯并入每層樓覆蓋的實(shí)際水平投影面積中一同計(jì)算；如果室外樓梯并沒有安裝頂蓋設(shè)施，就需要使用各層樓一半的面積來計(jì)算，而不是使用建筑所有面積計(jì)算。但是，在實(shí)際操作過程中，普遍使用的是頂樓使用建筑面積一半、其他樓層都使用初始面積計(jì)算的方法。依照相關(guān)制度，在對(duì)樓梯間進(jìn)行測(cè)算得出具體面積時(shí)，要得到精確的數(shù)據(jù)，就需要將實(shí)際自然層面積作為基礎(chǔ)來計(jì)算。但是，由于國(guó)家相關(guān)條例沒有詳細(xì)列舉樓梯間所包含的各項(xiàng)內(nèi)容，計(jì)算樓梯面積時(shí)會(huì)發(fā)生混亂。這種情況的發(fā)生不僅影響了房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)確測(cè)量，還會(huì)滋生很多糾紛。

2.5關(guān)于共有面積分?jǐn)偟膯栴}住戶共同擁有面積的情況在房屋建筑中時(shí)常會(huì)發(fā)生，因此，解決共同面積分?jǐn)偟膯栴}也是測(cè)繪工作的目標(biāo)之一。以一般的住宅建筑為參照，必須要在得出明確的建筑內(nèi)面積的情況下，對(duì)共有面積做出分?jǐn)偂Ｈ绻瞧胀ǖ姆课?，分?jǐn)偩褪趾?jiǎn)單，運(yùn)用簡(jiǎn)單平均數(shù)算法便能夠求出分?jǐn)傁禂?shù)值。對(duì)于建筑較為復(fù)雜或者功能較多的建筑，需要加權(quán)。其加權(quán)的基本原理就是“誰收益，便交給誰承擔(dān)；收益多的是誰，誰就多分?jǐn)?；沒有收益的人就不分?jǐn)偂薄Ｔ趯?shí)際計(jì)算時(shí)，仍會(huì)出現(xiàn)無法對(duì)收益的多少實(shí)施具體、全面的測(cè)度的情況，更有甚者，部分消費(fèi)者的權(quán)益會(huì)被忽視。

3、對(duì)房屋測(cè)繪不足進(jìn)行改進(jìn)的方法

3.1制訂促進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)規(guī)范化的制度將房地產(chǎn)的監(jiān)管與測(cè)繪分離開，同時(shí)提高測(cè)繪市場(chǎng)準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn)。在進(jìn)行測(cè)繪行業(yè)管理時(shí)，必須堅(jiān)決杜絕測(cè)繪行業(yè)發(fā)生無序收費(fèi)以及掛靠的惡劣問題，對(duì)測(cè)繪市場(chǎng)實(shí)施規(guī)范的管理。另外，必須對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)中的測(cè)繪企業(yè)的實(shí)力與水準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的考核，加強(qiáng)制訂行業(yè)準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn)制度，以采取一系列相關(guān)措施促使測(cè)繪市場(chǎng)朝著標(biāo)準(zhǔn)化、法制化和專業(yè)化的道路發(fā)展。

3.2創(chuàng)設(shè)有效的房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)平臺(tái)房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)平臺(tái)的創(chuàng)設(shè)不僅能夠方便測(cè)繪相關(guān)工作的統(tǒng)一管理，促進(jìn)測(cè)繪行業(yè)實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化，同時(shí)還能夠規(guī)范處理測(cè)繪行業(yè)的具體方式，計(jì)算出準(zhǔn)確、客觀的測(cè)繪數(shù)據(jù)。在完善信息系統(tǒng)平臺(tái)的同時(shí)必須加強(qiáng)同行業(yè)之間的技術(shù)溝通，便于實(shí)現(xiàn)測(cè)繪行業(yè)的全面發(fā)展。

3.3加強(qiáng)引進(jìn)并使用新技術(shù)要想加快測(cè)繪行業(yè)的發(fā)展，必須積極引進(jìn)先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，與時(shí)代的快速發(fā)展相聯(lián)合。這樣不僅能夠大幅提升測(cè)繪工作的具體可操作性，還能夠更加全面地在測(cè)繪工作中分析問題并得到對(duì)策。

3.4有效提高測(cè)繪工作人員的綜合素質(zhì)在測(cè)繪人員開展工作時(shí)，不僅僅要求其熟練掌握測(cè)繪基本知識(shí)，同時(shí)還要求其具備較強(qiáng)的責(zé)任心，并且能夠在工作中嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制度。對(duì)于專業(yè)測(cè)繪人員缺乏的城鎮(zhèn)，要加強(qiáng)開展大力扶持技術(shù)員的工作。在培養(yǎng)測(cè)繪人員時(shí)，必須對(duì)上崗人員進(jìn)行定期培訓(xùn)與考核，保障在崗人員能夠熟練地進(jìn)行房屋測(cè)繪操作。最后，還需要建立完整的測(cè)繪數(shù)據(jù)庫(kù)，引進(jìn)相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，并結(jié)合全行業(yè)知識(shí)成果，為測(cè)繪人才的培養(yǎng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

結(jié)語：

參照目前的新形勢(shì)，提高房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)水平是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的有效途徑。這就對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪專業(yè)人員提出了更高的要求，要求其不斷增強(qiáng)自身的專業(yè)技能，加強(qiáng)行業(yè)間的學(xué)習(xí)與溝通，通過這樣的方式，有效促使房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)不斷創(chuàng)新發(fā)展。

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