淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制

因房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在投資數(shù)額巨大、開(kāi)發(fā)工期緊、品質(zhì)要求高的特點(diǎn)，而作為房地產(chǎn)企業(yè)，除了追求良好的社會(huì)效益外，最終的目標(biāo)是企業(yè)的利潤(rùn)最大化。為了提高工程項(xiàng)目的投資收益和社會(huì)效果，必須在保證質(zhì)量和工期的前提下有效地控制工程造價(jià)。下面就日常工作中的積累和體會(huì)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中關(guān)于工程造價(jià)控制存在的一些普遍性問(wèn)題及原因進(jìn)行剖析，并提出相應(yīng)的措施和對(duì)策。

1、常見(jiàn)的一些問(wèn)題與原因

1.1設(shè)計(jì)方案過(guò)于保守，存在不經(jīng)濟(jì)、不合理

不少設(shè)計(jì)單位管理體制不完善，片面追求設(shè)計(jì)的工作量和經(jīng)濟(jì)效益，缺乏精品意識(shí)。于是有的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)過(guò)于保守，以至出現(xiàn)肥粱，胖柱，厚板；有的平面布置不合理，結(jié)構(gòu)系數(shù)過(guò)大；有的漏項(xiàng)、錯(cuò)位等問(wèn)題大量存在。

1.2項(xiàng)目實(shí)施階段設(shè)計(jì)變更/洽商比較多

對(duì)投資額度的要求，沒(méi)有做好必要的準(zhǔn)備，建筑標(biāo)準(zhǔn)的把握，設(shè)計(jì)深度的審查，招標(biāo)文件和承包合同的合理與完善程度沒(méi)有嚴(yán)格把關(guān)，造成邊施工邊變更，對(duì)施工中的工程想改就改，有的項(xiàng)目一改再改，對(duì)更改的必要性和合理性沒(méi)有監(jiān)督，對(duì)更改造成的損失沒(méi)有相應(yīng)的責(zé)任制約。

1.3現(xiàn)場(chǎng)簽證問(wèn)題多

（1）監(jiān)理人員對(duì)工程造價(jià)管理、預(yù)結(jié)算知識(shí)和有關(guān)規(guī)定掌握不夠，對(duì)施工合同也研究不夠，對(duì)不應(yīng)該簽證的項(xiàng)目盲目簽證。有的簽證由施工單位填寫，不認(rèn)真核實(shí)就簽字蓋章；

（2）施工單位在簽證上巧立名目，弄虛作假，以少報(bào)多，蒙哄欺騙，遇到問(wèn)題不及時(shí)辦理簽證，結(jié)算時(shí)搞突擊，互相扯皮；

（3）有的施工單位為了中標(biāo)，自動(dòng)壓價(jià)。為了保住自己的利潤(rùn)對(duì)包干工程偷工減料，對(duì)非包干工程進(jìn)行大量的施工現(xiàn)場(chǎng)簽證，施工現(xiàn)場(chǎng)的亂簽證，擾亂了建筑市場(chǎng)正常秩序。

1.4結(jié)算中施工方運(yùn)用各技巧虛報(bào)造價(jià)

（1）加大工程量。主要對(duì)單位造價(jià)高，計(jì)算復(fù)雜的項(xiàng)目。例如鋼筋抽料，鋼筋混凝土梁，外墻保溫及塊料面層等。有的利用現(xiàn)場(chǎng)簽證，多計(jì)工程量。

（2）巧立名目，高套定額。①把定額中已綜合考慮并包含在綜合單價(jià)里的內(nèi)容單獨(dú)列項(xiàng)。例如：混凝土路面的定額單價(jià)中已包含了地基夯實(shí)的內(nèi)容，有的施工單位又把夯實(shí)的臺(tái)班單獨(dú)列項(xiàng)計(jì)算；②把費(fèi)率中包含的內(nèi)容另外列項(xiàng)計(jì)算，例如，冬季砼施工需摻防凍劑已包含冬雨季施工增加費(fèi)中，施工現(xiàn)場(chǎng)地表水抽排已包含在施工排水降水費(fèi)中，有的又單獨(dú)列項(xiàng)另計(jì)；③利用定額單價(jià)的換算抬高項(xiàng)目單價(jià)。

（3）提高計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大取費(fèi)范圍。

2、針對(duì)上述問(wèn)題準(zhǔn)備采取的措施和對(duì)策

2.1加強(qiáng)項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中的管理

招標(biāo)文件作為招投標(biāo)過(guò)程乃至于工程項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程的綱領(lǐng)性文件，是整個(gè)工程項(xiàng)目造價(jià)控制的關(guān)鍵。例如有關(guān)設(shè)計(jì)變更增減工程如何結(jié)算，如果招標(biāo)文件沒(méi)有提到，在施工合同中也沒(méi)有明確約定，就會(huì)在竣工結(jié)算時(shí)發(fā)生爭(zhēng)議，甚至成為承包商追加工程款的突破口。為此起草招標(biāo)文件時(shí)必須注意以下幾點(diǎn)：

（1）工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用約定應(yīng)盡量包死，少留或不留活口，盡量減少暫定金額分項(xiàng)。

（2）對(duì)于可能在施工中增加較多的單項(xiàng)工程量，應(yīng)約定當(dāng)工程量增加超過(guò)X%后，該項(xiàng)單價(jià)下調(diào)Y%。

（3）工程量清單所列分項(xiàng)外的可預(yù)見(jiàn)的變更情況，須約定一個(gè)可操作的安排，如提前或拖延工期的獎(jiǎng)勵(lì)懲罰辦法等。

（4）對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格差異較大的設(shè)備、裝飾材料的功能、型號(hào)、技術(shù)要求、外觀色彩應(yīng)盡量做到詳盡描敘、可約定一個(gè)上限價(jià)，要求承包商在施工前必須提供樣品，在業(yè)主確認(rèn)后才能施工。并保留如所提供樣品市場(chǎng)價(jià)達(dá)不到上限價(jià)時(shí)，業(yè)主有相應(yīng)調(diào)低價(jià)格的權(quán)利。

2.2重視設(shè)計(jì)變更/洽商的審查

預(yù)結(jié)算審計(jì)人員在對(duì)工程進(jìn)行審計(jì)時(shí)，應(yīng)對(duì)變更項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)審查：

（1）對(duì)于通過(guò)設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的，看是否有原審批部門的批準(zhǔn)；

（2）必要的變更是否先作工程量和造價(jià)的增減分析，經(jīng)建設(shè)單位同意，設(shè)計(jì)單位審查簽章，出具相應(yīng)的圖紙和說(shuō)明方可發(fā)變更通知。對(duì)不符合程序的口頭變更、便條變更的工程量不予認(rèn)可；

（3）監(jiān)理公司發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖中的問(wèn)題，需要進(jìn)行變更時(shí)，必須征求建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位的意見(jiàn)。對(duì)監(jiān)理公司和施工單位擅自更改設(shè)計(jì)圖的，不予認(rèn)可。

2.3嚴(yán)格審批施工組織設(shè)計(jì)和優(yōu)化施工方案

工程開(kāi)工前監(jiān)理工程師就應(yīng)審批施工單位報(bào)送的施工組織設(shè)計(jì)，并經(jīng)業(yè)主確認(rèn)。施工單位就是依據(jù)審批的施工組織設(shè)計(jì)來(lái)安排施工并據(jù)此取得其合同價(jià)款的。如果監(jiān)理工程師同意此施工組織設(shè)計(jì)，則在按此施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行的施工過(guò)程中，就要求業(yè)主能及時(shí)履行義務(wù)，否則就會(huì)引起施工單位的索賠。除嚴(yán)格審批施工組織設(shè)計(jì)外，也要對(duì)施工單位報(bào)送的各階段的施工方案做好優(yōu)化工作

2.4對(duì)隱蔽工程、現(xiàn)場(chǎng)簽證嚴(yán)格把關(guān)

現(xiàn)場(chǎng)簽證漏洞多，管理難，人為因素多，結(jié)算難度大，因此加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理和審查是控制工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。審查時(shí)應(yīng)該注意以下方面：

（1）合同預(yù)算中包含的項(xiàng)目不得進(jìn)行簽證，已簽證的工程量，應(yīng)予扣除；

（2）現(xiàn)場(chǎng)簽證必須有甲方代表兩人以上和施工單位現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人的簽字或蓋章，簽證應(yīng)一式數(shù)份，及時(shí)報(bào)送有關(guān)審核部門，對(duì)重大的隱蔽工程，應(yīng)該有審核部門的人員參加；

（3）審查現(xiàn)場(chǎng)簽證的項(xiàng)目和內(nèi)容是否清楚，簽證的數(shù)量、規(guī)格、單位和日期是否準(zhǔn)確。

2.5做好竣工結(jié)算審計(jì)

（1）工程量的審計(jì)。工程量是工程造價(jià)計(jì)算的基礎(chǔ)，是施工單位多計(jì)工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)，審計(jì)人員不僅要熟練掌握工程量的計(jì)算規(guī)則，還應(yīng)對(duì)整個(gè)工程的設(shè)計(jì)和施工有系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)。

（2）定額套用的審查。定額單價(jià)是定額子目所耗用的人工、材料和機(jī)械費(fèi)用的指令性指標(biāo)。一般的項(xiàng)目可直接套用，少數(shù)項(xiàng)目需要換算。對(duì)直接套用單價(jià)的主要審查其有無(wú)錯(cuò)套、高套。例如，土方工程中的把挖土方套成挖地槽。對(duì)于定額換算的單價(jià)要審查其換算是否為定額允許及換算方法是否正確。

（3）取費(fèi)的審查。主要審查有無(wú)抬高取費(fèi)基數(shù)，取費(fèi)類別是否與招標(biāo)文件和承包合同的要求一致，外墻保溫、防水工程、鋁合金門窗等包干價(jià)項(xiàng)目有無(wú)區(qū)分費(fèi)率。

總之，工程造價(jià)控制的目的不僅僅是審減金額的多少，重要的是通過(guò)審計(jì)來(lái)發(fā)現(xiàn)工程管理及造價(jià)控制上存在的薄弱環(huán)節(jié)，促使工程項(xiàng)目管理的不斷完善。我們?cè)诠ぷ髦羞€存在問(wèn)題和不足，還有待提高，但我們堅(jiān)信，只要努力學(xué)習(xí)，不斷創(chuàng)新，總有一天我們對(duì)于工程造價(jià)控制會(huì)變得更得心應(yīng)手。