中小型房地產(chǎn)工程的組織管理問題研究

【摘要】項(xiàng)目管理的內(nèi)容有很多，也有許多的管理理論從不同的角度來闡述項(xiàng)目管理。相比大中房地產(chǎn)工程項(xiàng)目，中小工程的項(xiàng)目不大，相應(yīng)的各項(xiàng)因素有些較為簡(jiǎn)單，并不是像一些大型項(xiàng)目的項(xiàng)目管理研究一樣要涉及所有的方面。很多時(shí)候大多數(shù)的管理問題都可以在組織管理上找到根源，因此本文主要從組織管理的角度來分析中小型房地產(chǎn)工程的管理現(xiàn)狀，希望對(duì)中小工程的管理的改善有所助益。

【關(guān)鍵詞】中小型；房地產(chǎn)工程；組織管理；問題

1、中小房地產(chǎn)工程的特征

在我國，與大中型房地產(chǎn)工程相比，中小房地產(chǎn)工程具有一些獨(dú)特的特性：規(guī)模小，數(shù)量多。但是正是因?yàn)橐?guī)模小容易導(dǎo)致中小房地產(chǎn)工程的管理實(shí)踐被廣大的項(xiàng)目管理研究者所輕視；競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)較低。中小型房地產(chǎn)工程的數(shù)量在全國范圍來看是很多的，但是其入門門檻較低，是很多的企業(yè)都有能力參與其中，所以其競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度實(shí)際上是超過大型房地產(chǎn)工程的；資本結(jié)構(gòu)復(fù)雜，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。中小房地產(chǎn)工程雖然所需的投資并不大，但是在很多時(shí)候開發(fā)其的房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力并不足夠，往往是通過合股或借貸方式取得投資。這就使得中小房地產(chǎn)工程只要某一個(gè)股東或某方面的債務(wù)稍有問題就很容易導(dǎo)致工程拖延甚至爛尾；管理人員水平較低。人才缺乏是導(dǎo)致中小房地產(chǎn)工程的管理較為混亂的主要原因之一。在廣大的中小房地產(chǎn)工程的開發(fā)實(shí)施過程中，很難吸引到有足夠才能的項(xiàng)目管理人才，并且項(xiàng)目的管理上通常只有1-2人負(fù)責(zé)，往往還沒有專業(yè)資格證書，沒有嚴(yán)格執(zhí)行的管理制度。雖然這樣在項(xiàng)目的運(yùn)行和管理上是較為靈活，但是管理制度的不健全、執(zhí)行不力、內(nèi)控?zé)o法操作都是導(dǎo)致工程利潤(rùn)進(jìn)一步下降的重要因素。

2、項(xiàng)目的組織管理問題分析

2.1組織結(jié)構(gòu)

一個(gè)中小房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)必然是扁平化的，大多數(shù)采用設(shè)置一個(gè)總經(jīng)理或負(fù)責(zé)人，底下設(shè)立各個(gè)專業(yè)部門負(fù)責(zé)各類工作。當(dāng)然由于項(xiàng)目規(guī)模小，管理人員少，很多時(shí)候每一項(xiàng)工作都是單人負(fù)責(zé)，如安全員、資料員兼文員、造價(jià)核算成員等，組織結(jié)構(gòu)如圖1：

很多中小房地產(chǎn)工程的管理團(tuán)隊(duì)和組織出現(xiàn)各種問題實(shí)際上是由于類似該項(xiàng)目的這一類中小房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施過程中其組織結(jié)構(gòu)在幾個(gè)關(guān)鍵因素上有所欠缺。首先，管理崗位責(zé)任分工不清。雖然建立了各個(gè)職能部門或確定了專項(xiàng)負(fù)責(zé)人，也制定了相應(yīng)的崗位責(zé)任制度。但是在實(shí)際的操作過程中，由于大多數(shù)的制度都是照搬的，往往出現(xiàn)實(shí)際工作的交叉和重疊；其次，真正專職工作人員太少。和許多的中小型項(xiàng)目一樣，在項(xiàng)目中真正負(fù)責(zé)的只有幾個(gè)專業(yè)人員，其他許多人員要么是臨時(shí)招聘幫忙要么只是兼職。如工程資料本來應(yīng)該是有資料員處理，但是很多工程的工程資料都是外包處理的。這既違反了相關(guān)的規(guī)定，也降低了工作效率，造成許多工作上的麻煩。

2.2項(xiàng)目的信息管理

在一個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的管理體系之中，效率來源于各個(gè)職能部門或裝置人員的協(xié)調(diào)配合。這也是節(jié)約成本的重要源泉之一。在中小工程中出現(xiàn)諸多管理混亂的現(xiàn)狀其中一個(gè)很重要的原因就是缺乏溝通——信息流通不暢造成的。由于像很多的中小房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣管理系統(tǒng)中缺少完善的信息流通機(jī)制，各部分之間的溝通協(xié)作意識(shí)較差，這就使得許多需要協(xié)作的部門如質(zhì)檢和材料、合同管理和質(zhì)檢等出現(xiàn)相互踢皮球的現(xiàn)象，這不僅影響了工程的進(jìn)度和質(zhì)量，在很大程度上也是對(duì)投資成本的極大損害?？墒墙M織之中有種種的障礙造成了信息流通的問題，主要包括：對(duì)信息管理缺乏認(rèn)識(shí)。每一個(gè)獨(dú)立的部分和個(gè)人都是一個(gè)個(gè)單獨(dú)的利益?zhèn)€體，天然的會(huì)自動(dòng)維護(hù)個(gè)體的利益，大多數(shù)看問題也很難跳出個(gè)體的框架。這就使得在一些信息的處理上很多時(shí)候都不是故意不與他人溝通，而是完全沒有想到他人也有這方面的信息需求。缺乏必要的大局觀，意識(shí)不到這個(gè)信息溝通的重要性；信息流通機(jī)制欠缺。在工程項(xiàng)目中的信息流通需要一套完整的機(jī)制，包括什么信息需要溝通，什么時(shí)間溝通，信息溝通的渠道是什么等等。在很多的項(xiàng)目中這些卻是最欠缺的；缺乏有效的溝通平臺(tái)。隨著工程項(xiàng)目的發(fā)展，越來越復(fù)雜，工程中涉及到的方面越來越多，這都對(duì)信息交流平臺(tái)提出了需求。目前由于電腦網(wǎng)絡(luò)等計(jì)算機(jī)信息技術(shù)的進(jìn)步，在這一塊有越來越多的選擇。然而由于成本和企業(yè)主的意識(shí)問題，在大中型工程項(xiàng)目中信息交流平臺(tái)如BIM等都得到了廣泛的應(yīng)用。而中小房地產(chǎn)工程項(xiàng)目參與單位出于節(jié)約成本和認(rèn)為沒有必要等原因基本沒有使用類似的系統(tǒng)平臺(tái)技術(shù)。實(shí)際上這些平臺(tái)是需要一些投入，但是完全是可以在提升的管理效率中把成本節(jié)約回來的。

2.3管理人員

在項(xiàng)目管理中大多數(shù)的學(xué)者都很強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的重大作用。對(duì)于很多的中小房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，項(xiàng)目管理混亂問題頻發(fā)的一大原因就是管理人員和施工人員的素質(zhì)太低。這要從兩個(gè)方面來說：一方面我國的項(xiàng)目管理的從業(yè)人員隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和建筑行業(yè)的迫切需求越來越多，拿到相關(guān)資格證書的人員以每年4000-5000的規(guī)模遞增。但是其中真正有從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和足夠的專業(yè)知識(shí)的卻一半不到。其他的項(xiàng)目管理人員也普遍有學(xué)歷低，專業(yè)知識(shí)水平不夠等問題。這種數(shù)量不夠、素質(zhì)太低的情況在中小房地產(chǎn)項(xiàng)目中的表現(xiàn)尤其突出，很多的項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人根本沒有足夠的學(xué)歷和能力，只能靠粗放式的管理方式來管理工程項(xiàng)目。另一方面我國從事項(xiàng)目施工的底層的施工人員有很多都是進(jìn)城的農(nóng)民工，根本不可能有任何的專業(yè)知識(shí)能力，只是靠著傳統(tǒng)的師傅帶徒弟的邊做邊學(xué)方式來工作。這種現(xiàn)象特別在中小工程中突出。這樣低素質(zhì)的項(xiàng)目成員必然會(huì)帶來項(xiàng)目管理中的種種問題和隱患，對(duì)工程質(zhì)量和進(jìn)度產(chǎn)生不良的影響，進(jìn)而對(duì)極大的推高相應(yīng)的成本耗費(fèi)。

結(jié)論：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng)管理以及組織協(xié)調(diào)涉及到方方面面，關(guān)系到各個(gè)單位、組織。為此，相關(guān)負(fù)責(zé)人以及負(fù)責(zé)單位應(yīng)當(dāng)積極參與到項(xiàng)目管理中，加強(qiáng)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。

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