建設(shè)用地供后監(jiān)管過程中遇到的具體問題及對策分析

【摘要】近年來，房地產(chǎn)市場違規(guī)違約用地的現(xiàn)象屢禁不止，這些問題給國土資源管理帶來了巨大壓力。特別是自2014年依據(jù)國土資源部土地市場監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)進(jìn)行土地動(dòng)態(tài)監(jiān)管后，土地利用的各種問題都暴露出來?，F(xiàn)就監(jiān)管過程中遇到的具體問題進(jìn)行分析，并針對性的提出對策，以保證監(jiān)管工作的順利進(jìn)行。

【關(guān)鍵詞】建設(shè)用地；供后監(jiān)管；出讓合同；履約保證金；聯(lián)合竣工驗(yàn)收；信息共享

2016年，全國樓市總體呈先熱后冷、先揚(yáng)后抑的發(fā)展趨勢。截至2016年底，全國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了降溫季節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地購置面積、開竣工等進(jìn)入“寒冬”， 這給國土資源管理帶來了巨大壓力。特別是土地成交后，受讓方是否能夠按出讓合同約定按時(shí)、足額繳納出讓價(jià)款，按期開竣工建設(shè)等問題成為供后監(jiān)管亟需解決的問題。

1、供后監(jiān)管的重要性及主要內(nèi)容。

供后監(jiān)管是指對建設(shè)用地供應(yīng)和建設(shè)項(xiàng)目土地利用過程中的合法合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督管理。加強(qiáng)供后開發(fā)利用全程監(jiān)管，是建立健全嚴(yán)格的節(jié)約集約用地制度的重要措施，是提高國土資源管理水平，促進(jìn)土地開發(fā)利用的重要內(nèi)容和基本保障。

依托系統(tǒng)平臺，供后監(jiān)管的主要內(nèi)容包括：1.出讓價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)是否按約定及時(shí)足額繳納；2.是否按時(shí)將土地交付受讓人使用3.是否及時(shí)進(jìn)行宗地信息公示；4.是否在合同約定期限內(nèi)開、竣工；5.是否按約定用途和使用條件開發(fā)利用土地等。

2、供后監(jiān)管工作中遇到的具體問題。

（1）出讓價(jià)款催繳困難。土地成交后、簽訂出讓合同時(shí)，會約定出讓價(jià)款于簽訂日起幾日內(nèi)繳清，至于需分期繳納的，也會約定具體的繳納日期。但有時(shí)受讓方未能按照合同約定，及時(shí)繳清。這時(shí)國土部門會以電話、發(fā)催繳函或進(jìn)行約談的形式，督促其盡快繳清，其效果甚微。

（2）交地環(huán)節(jié)責(zé)任不明確。簽訂出讓合同時(shí)，會約定交地日期，出讓人須在約定的日期內(nèi)將土地交付受讓人使用。這期間沒有專門部門進(jìn)行跟蹤、督導(dǎo)，造成土地有時(shí)未能及時(shí)拆遷平整，不能按期交付使用。

（3）信息公示不重視。宗地建設(shè)過程中，要求受讓人在項(xiàng)目所在地醒目位置，設(shè)置《建設(shè)項(xiàng)目用地信息公示牌》，接受社會監(jiān)督。通常情況下受讓人不重視信息公示，不會主動(dòng)設(shè)置公示牌。

（4）宗地未能按期開竣工。這情況多發(fā)生在房地產(chǎn)用地中，受房地產(chǎn)市場冷淡與樓市政策影響，開發(fā)商或等待觀望、或資金鏈緊張、又或施工許可證辦理不順等原因，造成工程不能及時(shí)開工建設(shè)。到后期竣工階段，由于資金到位不及時(shí)影響施工進(jìn)度或竣工驗(yàn)收不合格等因素造成宗地未能按期完工。

（5）土地閑置現(xiàn)象比較嚴(yán)重。土地閑置有兩種情況，一種是政府收儲了土地找不到合適的用地者，從而造成了閑置。另一種情況是用地方拿到土地后不及時(shí)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)導(dǎo)致的閑置。第二種情況是造成土地閑置的主要原因，個(gè)別企業(yè)出于土地增值收益考慮，圈地、囤地思想嚴(yán)重，特別是一些房地產(chǎn)企業(yè)，拿地后不按約定開發(fā)的現(xiàn)象較為普遍，再就是由于規(guī)劃調(diào)整、資金短缺等問題，企業(yè)拿地后也無法進(jìn)行及時(shí)開發(fā)。

3、針對當(dāng)前供后監(jiān)管工作中遇到的具體問題的對策分析

（1）提高競買門檻，嚴(yán)格競買人資格審查，競買人要繳納全額保證金。對競買人進(jìn)行嚴(yán)格審查，對曾有欠繳價(jià)款、閑置土地、囤地炒地等情形的，禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競買。競買人繳納全額保證金會避免出讓價(jià)款收繳困難的情況，能有效防止國有土地資產(chǎn)大量流失。臨沂市早在前兩年就開始實(shí)施繳納全額保證金制度，還特別針對土地出讓競價(jià)升級了公共交易資源平臺系統(tǒng)，達(dá)到一定數(shù)額系統(tǒng)會終止競價(jià)，這期間有意競買者需繼續(xù)籌款補(bǔ)繳差額。

（2）明確交地職責(zé)，誰供地、誰交地。一般供地方式有劃撥和出讓，通常以招拍掛方式出讓的宗地是儲備中心負(fù)責(zé)供地前的一系列工作，以劃撥或協(xié)議出讓方式供地的是宗地所在轄區(qū)的分局負(fù)責(zé)。為杜絕使用權(quán)人以土地未達(dá)到交地條件要挾，不配合交地工作，從掌握信息情況考慮，讓負(fù)責(zé)供地前工作的部門與使用權(quán)人接觸，交地過程會更順暢。這樣儲備中心負(fù)責(zé)招拍掛出讓宗地的交地工作，各分局負(fù)責(zé)劃撥和協(xié)議出讓宗地的交地工作。

（3）建立開竣工履約保證金制度。為落實(shí)好開、竣工申報(bào)制度，可利用經(jīng)濟(jì)手段制約、督促當(dāng)事人按照合同約定及時(shí)履行開發(fā)義務(wù)。土地成交后，國土部門可依據(jù)成交價(jià)款的一定比例收取履約保證金，與受讓人簽訂《國有建設(shè)用地履約保證金協(xié)議》。受讓人按照協(xié)議約定實(shí)施開發(fā)建設(shè)，國土部門對其開、竣工核驗(yàn)合格后，分別返還50%的履約保證金及銀行同期活期存款利息；開、竣工核驗(yàn)不合格的，分別將50%的履約保證金及銀行同期活期存款利息轉(zhuǎn)為違約金。臨沂市早在2012年就出臺了相關(guān)履約保證金規(guī)定，有效遏制了圈地、囤地等浪費(fèi)等土地的現(xiàn)象發(fā)生。

（4）與住建部門聯(lián)合竣工驗(yàn)收制度。建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收前，國土部門先對項(xiàng)目用地情況驗(yàn)收并出具意見。根據(jù)《出讓合同》或《劃撥決定書》約定，國土部門對成交價(jià)款繳納情況；土地用途、投資強(qiáng)度、合同約定投資總額等利用條件的實(shí)施情況；按期開、竣工等情況進(jìn)行核驗(yàn)。核驗(yàn)合格的，國土部門會發(fā)放《國有建設(shè)用地核驗(yàn)合格證》。沒有國土部門的核驗(yàn)意見或驗(yàn)收不合格的，住建部門不予通過項(xiàng)目綜合驗(yàn)收，不予辦理房屋確權(quán)發(fā)證。棗莊、臨沂等城市早在三年前就開始實(shí)施與住建部門的聯(lián)合驗(yàn)收制度，不但可促進(jìn)各項(xiàng)建設(shè)依法依規(guī)用地，更能有效地提升供后監(jiān)管水平。聯(lián)合竣工驗(yàn)收還可約束企業(yè)配合完成竣工前的各項(xiàng)監(jiān)管工作，例：繳清出讓價(jià)款、完成信息公示等。

（5）建立信用共享，部門聯(lián)動(dòng)的共同監(jiān)管工作機(jī)制。對未按規(guī)定要求簽訂《出讓合同》、不及時(shí)繳納土地價(jià)款、不及時(shí)進(jìn)行信息公示、開竣工申報(bào)及開竣工的，對依法認(rèn)定為閑置土地的用地單位，向社會公示，計(jì)入企業(yè)誠信檔案，在處理未到位之前，嚴(yán)禁土地使用權(quán)人申請新的用地，并及時(shí)通報(bào)發(fā)改、住建、規(guī)劃、環(huán)保、監(jiān)察、銀行等有關(guān)部門，形成部門聯(lián)動(dòng)，各依職責(zé)，多方制約，加強(qiáng)對違法違規(guī)違約用地行為的綜合防控。

（6）做好閑置土地處置。對疑似的閑置土地，在認(rèn)定完成前，做出以下限制：不受理土地使用權(quán)人新的用地申請；不辦理土地使用權(quán)人名下土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和變更登記等；土地使用權(quán)人不得享受相關(guān)優(yōu)惠、獎(jiǎng)勵(lì)政策，不得參與各種評優(yōu)、評先活動(dòng)；金融機(jī)構(gòu)應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資，從嚴(yán)控制展期貸款或滾動(dòng)授信。對于已認(rèn)定的閑置土地，除嚴(yán)格執(zhí)行《閑置土地處置辦法》外，可政府定向招商，激活閑置土地。臨沂市政府曾就一宗閑置土地出面招商，針對該企業(yè)當(dāng)時(shí)的技術(shù)設(shè)備、廠房設(shè)施、人員客戶需求等方面，選擇接手的用地企業(yè)，不僅提高了土地利用率，還大大保障了原用地單位的資產(chǎn)不流失。

結(jié)論：

綜上所述，依托土地監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)，針對建設(shè)用地供后開發(fā)利用全程監(jiān)管，都相應(yīng)提出了對策或在后續(xù)的管理過程中制定出約束企業(yè)履約的相關(guān)措施。這樣不但使土地在供應(yīng)方面更加尊重市場規(guī)律，更大程度更廣范圍發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用；能夠隨時(shí)把握土地利用的動(dòng)態(tài)變化，準(zhǔn)確地研判市場形勢，為調(diào)整供地節(jié)奏提供依據(jù)；還能從源頭減少閑置、低效土地的產(chǎn)生，保證土地市場健康、穩(wěn)定的發(fā)展。