江蘇省城市地下空間土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估淺析

【摘要】在地下空間開(kāi)發(fā)利用日益頻繁的背景下，地下空間土地使用權(quán)的評(píng)估技術(shù)尚不成熟。本文在介紹國(guó)內(nèi)外地下空間評(píng)估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，針對(duì)江蘇省城市地下空間土地市場(chǎng)狀況，對(duì)各類型地下空間土地使用權(quán)評(píng)估方法進(jìn)行了初步探討，以期對(duì)此類用地評(píng)估提供一定參考。

【關(guān)鍵詞】地下空間使用權(quán)；地價(jià)內(nèi)涵；評(píng)估方法

1、地下空間土地使用權(quán)內(nèi)涵

地下空間土地使用權(quán)是隨著城市化、工業(yè)化進(jìn)程的加快，土地的立體化利用而出現(xiàn)的土地權(quán)利。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。地下空間土地使用權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)地表以下一定范圍的空間所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。

2、國(guó)內(nèi)外評(píng)估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

2.1國(guó)外實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

國(guó)外對(duì)地下空間土地使用權(quán)評(píng)估的研究中，日本、德國(guó)的估價(jià)方法比較具有代表性。

（1）日本--樓層效用比率法

日本對(duì)于土地高層化使用涉及到的土地立體利用價(jià)值評(píng)估，制訂了樓層效用比率作為評(píng)估依據(jù)，日本《公共用地取得損失補(bǔ)償基地細(xì)則》對(duì)樓層效用比率做了規(guī)定，作為評(píng)估土地立體利用價(jià)值的依據(jù)，如表1所示。其中，A類建筑物：下層用于商業(yè)店鋪，上層用于辦公（也有在辦公場(chǎng)所的上層作為住宅的）；B類建筑物：全樓均作辦公使用；C類建筑物：下層用于辦公或商業(yè)店鋪，上層大部分作為住宅；D類建筑物：全樓均是住宅。

對(duì)于建筑物各樓層空間使用權(quán)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的評(píng)估，德國(guó)采取史基墨滾動(dòng)法。史基墨滾動(dòng)法模型把建筑空間分為3個(gè)類型，分別為混合商業(yè)區(qū)域、繁華商業(yè)區(qū)域和辦公場(chǎng)地。通過(guò)測(cè)算，認(rèn)為一樓一般具有最高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，其效用比率高于其他樓層，因此，3種空間類型都將一樓的效用比率設(shè)定為1，其它樓層的相應(yīng)效用比率如表2所示。

德國(guó)、日本的研究顯示，土地立體空間的利用，地上一樓的土地效用最高，自地上一層起往上或往下依次遞減，遞減速度隨深度或高度的增加而變慢。另外，樓層效用比例因區(qū)位條件、用途不同而不同。

2.2國(guó)內(nèi)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

目前，我國(guó)地下空間土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估主要有以下兩種情況：一類是發(fā)布地下空間土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)，如上海市、長(zhǎng)沙市；另一類是由地方政府發(fā)布有關(guān)文件規(guī)定地下空間出讓金評(píng)估政策標(biāo)準(zhǔn)，如武漢市發(fā)布了《武漢市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理暫行規(guī)定》，無(wú)錫市發(fā)布了《無(wú)錫市地下空間商業(yè)開(kāi)發(fā)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)審批和登記辦法（試行）》。

3、江蘇省地下空間土地使用權(quán)出讓概況

3.1土地市場(chǎng)成交狀況

2014年至2016年3年期間，江蘇省地下空間土地使用權(quán)單獨(dú)出讓共計(jì)11宗地，具體交易情況詳見(jiàn)表3：

此外，南京市主城區(qū)近三年掛牌成交經(jīng)營(yíng)性土地中，有8宗地明確地上和地下土地面積。

3.2出讓價(jià)格管理辦法

江蘇省無(wú)錫市、蘇州市、南京市出臺(tái)了關(guān)于地下空間管理的地方性政策；省內(nèi)所有市縣均未制定地下空間土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)。

2012年3月19日無(wú)錫市出臺(tái)的《無(wú)錫市地下空間商業(yè)開(kāi)發(fā)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)審批和登記辦法（試行）》規(guī)定：采取有償使用方式取得地下空間商業(yè)開(kāi)發(fā)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，按照分層利用、區(qū)別用途的原則，合理確定地價(jià)。對(duì)結(jié)建地下空間商業(yè)開(kāi)發(fā)工程，負(fù)一層土地出讓金按照其地上土地使用權(quán)成交樓面地價(jià)的50%確定，負(fù)二層按照負(fù)一層的50%確定，并依此類推。單建地下空間商業(yè)開(kāi)發(fā)工程，負(fù)一層土地出讓金按照所在區(qū)域區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)應(yīng)用途樓面地價(jià)（容積率2.0）的50%確定，負(fù)二層按照負(fù)一層的50%確定，并依此類推。

2013年7月24日蘇州市出臺(tái)的《市政府關(guān)于印發(fā)加快蘇州市城市地下空間開(kāi)發(fā)利用的實(shí)施意見(jiàn)的通知》規(guī)定：在土地出讓時(shí)實(shí)行價(jià)格優(yōu)惠政策。即土地用途為商服用地、住宅用地、文體娛樂(lè)用地的，從地表開(kāi)始，其地下一層參照所在區(qū)域相對(duì)應(yīng)用途基準(zhǔn)地價(jià)折算為樓面地價(jià)的30%確定，其中屬于開(kāi)敞式（下沉式）或者地鐵延伸地下空間的，在開(kāi)敞式（下沉式）廣場(chǎng)及地鐵出入通道外圍30米半徑范圍內(nèi)按照60%確定；其余用地參照同等區(qū)域工業(yè)用途基準(zhǔn)地價(jià)的40%確定。地下工程從地表開(kāi)始，地下二層按照地下一層標(biāo)準(zhǔn)減半確定，以此類推。

2016年4月15日，南京市人民政府印發(fā)了《市政府關(guān)于印發(fā)南京市城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理暫行辦法的通知》（寧政規(guī)字（2016）8號(hào)），通知規(guī)定：市國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)組織研究南京市城鄉(xiāng)一體化土地立體空間基準(zhǔn)地價(jià)，形成地表、地上、地下空間的地價(jià)體系，為標(biāo)定地價(jià)設(shè)置、宗地地價(jià)評(píng)估提供依據(jù)。 地下建設(shè)用地使用權(quán)單獨(dú)有償供應(yīng)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地下建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估，為土地資產(chǎn)審核提供依據(jù)。結(jié)建地下建設(shè)用地使用權(quán)的地價(jià)評(píng)估，可以與地表建設(shè)用地使用權(quán)一并進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估，其中對(duì)于不計(jì)規(guī)劃建筑容積率的，可不再單獨(dú)評(píng)估地下建設(shè)用地地價(jià)。

無(wú)錫、蘇州的管理辦法具有一定的行政色彩，但鑒于目前地下空間出讓市場(chǎng)處于起步階段，此類評(píng)估辦法在該階段具有一定的指導(dǎo)作用。南京市管理辦法則更好地體現(xiàn)了地下空間的市場(chǎng)化特性。

4、地下空間土地使用權(quán)地價(jià)內(nèi)涵及方法選擇

4.1地價(jià)內(nèi)涵

依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014），地價(jià)內(nèi)涵是指在公開(kāi)市場(chǎng)（或特定市場(chǎng)）條件下、于估價(jià)期日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的，某種權(quán)利特征下的土地使用權(quán)（或包括其他內(nèi)容）價(jià)格。

不同于地上土地使用權(quán)，地下空間土地使用權(quán)地價(jià)內(nèi)涵城加下以下兩方面的說(shuō)明：

（1）地下部分評(píng)估時(shí)需在地價(jià)內(nèi)涵中加入垂直空間范圍的界定，如表述為地表以下0至-12m。

（2）由于地下建筑不計(jì)入容積率及建筑密度，故在地下空間地價(jià)內(nèi)涵中需加入建筑面積、建筑層數(shù)的說(shuō)明。

4.2評(píng)估方法分析

江蘇省現(xiàn)有出讓金評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)政策原理是在地上地價(jià)基礎(chǔ)上乘以某一比例系數(shù)。但因受區(qū)位條件、用途等因素影響，地下空間與地面土地使用權(quán)價(jià)格的比例系數(shù)差異明顯，依據(jù)某一固定的比例來(lái)測(cè)算地價(jià)顯然不妥。特別是對(duì)于一些人流量大的地鐵商鋪，其租金水平接近甚至遠(yuǎn)超過(guò)地面商鋪。例如，南京市新街口的地鐵商鋪，位置好的商鋪?zhàn)饨鹚竭h(yuǎn)高于地上商鋪。與新街口地鐵出入口相通的時(shí)尚萊迪廣場(chǎng)，其平均租金水平約40元/平方米.天，租金水平能與同一區(qū)域一樓商鋪?zhàn)饨鹂购狻?/p>

近幾年江蘇省地下空間出讓用途主要涉及商服、車庫(kù)、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、道路交通用地，下面結(jié)合這幾類用途對(duì)地下空間土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估方法進(jìn)行探討。

（1）收益還原法

對(duì)于租賃活躍的地下商業(yè)用地評(píng)估，首選收益還原法評(píng)估，評(píng)估中需注意受交通條件、人流量的影響，地下商鋪?zhàn)饨鸩町惔?，客觀確定租金收益是評(píng)估的前提。其次，地下商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)高于地上商鋪，土地還原率一般也高于地上土地還原利率。

對(duì)于租賃活躍的地下車庫(kù)用地亦可選用該方法評(píng)估。

（2）假設(shè)開(kāi)發(fā)法（剩余法）

對(duì)于買賣案例普遍的地下車庫(kù)用地，首選假設(shè)開(kāi)發(fā)法（剩余法）評(píng)估。地下車庫(kù)的售價(jià)與地上建筑車位配比密切相關(guān)，故在確定售價(jià)要注意各比較案例的車位配比情況。同時(shí)，地下工程的復(fù)雜性導(dǎo)致地下建筑造價(jià)差異較大，合理確定建安工程費(fèi)用也至關(guān)重要。

（3）市場(chǎng)比較法

地下空間土地使用權(quán)交易案例極少，且地價(jià)內(nèi)涵如深度等不一致，故目前基本不具備采用市場(chǎng)比較法直接評(píng)估的前提。

（4）成本逼近法

成本逼近法主要測(cè)算地上土地使用權(quán)成本價(jià)格，不適合直接評(píng)估地下部分價(jià)格。

（5）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

江蘇省目前尚無(wú)地下空間土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)成果體系，不具備用該方法評(píng)估的前提。

4.3評(píng)估方法的選擇

（1）租賃市場(chǎng)活躍的地下商業(yè)用地

對(duì)于租賃市場(chǎng)活躍的地下商業(yè)用地，首選收益還原法直接測(cè)算。

（2）買賣或租賃市場(chǎng)活躍的地下車庫(kù)用地

對(duì)于買賣市場(chǎng)活躍的地下車庫(kù)用地，首選假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估；若租賃市場(chǎng)活躍，則首選收益還原法評(píng)估。

（3）其它

①對(duì)于地下工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地、交通運(yùn)輸?shù)叵掠玫?，地價(jià)受區(qū)位條件、規(guī)劃指標(biāo)影響相對(duì)小，受政策影響較大，可以在評(píng)估地上地價(jià)的基礎(chǔ)上乘以一定比例確定最終地價(jià)。

②對(duì)于缺乏租賃或銷售案例的地下商業(yè)、車庫(kù)用地，鑒于缺乏市場(chǎng)資料，亦只能在評(píng)估地上地價(jià)的基礎(chǔ)上乘以一定比例確定最終地價(jià)。

綜上所述，細(xì)化出讓金政策標(biāo)準(zhǔn)、制定地下空土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)成果、加強(qiáng)評(píng)估方法研究等，都有助于建立地下空間土地使用權(quán)評(píng)估規(guī)范，以更好維護(hù)城市地下空間土地市場(chǎng)秩序。

參考文獻(xiàn)：

[1]樊志全.土地權(quán)利理論與方法[M].北京：中國(guó)農(nóng)業(yè)出版社，2004：153-159.

[2]肖艷.土地空間使用權(quán)的評(píng)估[J].中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估，2008，（11）：37-40.