淺析不動(dòng)產(chǎn)登記地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)整合建設(shè)關(guān)鍵技術(shù)

【摘要】為保障不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的全面快速推進(jìn)，必須根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)將現(xiàn)有分散存放、格式不一、介質(zhì)不同的不動(dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行梳理、規(guī)范、整合，建設(shè)成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)庫(kù)。據(jù)此，分析了各地不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)管理現(xiàn)狀，著重介紹了不動(dòng)產(chǎn)登記地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)整合建設(shè)的主要內(nèi)容、工作重點(diǎn)和技術(shù)流程。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)；地籍?dāng)?shù)據(jù)；房產(chǎn)數(shù)據(jù)

1、數(shù)據(jù)現(xiàn)狀分析

各地房產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)房產(chǎn)空間圖形數(shù)據(jù)管理主要采用 CAD 文件格式進(jìn)行存儲(chǔ)，未建立數(shù)據(jù)庫(kù)，且與宗地圖形數(shù)據(jù)分開(kāi)管理，這對(duì)房產(chǎn)圖形 數(shù)據(jù)的整合帶來(lái)一些難度且為房屋圖形數(shù)據(jù)落實(shí)增加了困難。而房產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)雖采用數(shù)據(jù)庫(kù)存儲(chǔ)，但未與房產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)進(jìn)行圖屬聯(lián)動(dòng)管理，這也增加了此項(xiàng)工作很多工作量。

2、準(zhǔn)備工作

2.1 國(guó)土資料

包括土地登記圖形數(shù)據(jù)和土地登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)以及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)參考資料。如土地登記圖形數(shù)據(jù)是 采用系統(tǒng)管理的，則需收集所用管理系統(tǒng)的操作手冊(cè)和數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)文檔。其中，圖形數(shù)據(jù)包括地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地等圖層圖形數(shù)據(jù)。若土地登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)是采用登記系統(tǒng)管理的，就需要收集登記系統(tǒng)的操作手冊(cè)、數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)文檔以及系統(tǒng)建設(shè)的參考標(biāo)準(zhǔn)文檔、登記的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫(kù)以及登記申請(qǐng)表、審批表、登機(jī)卡、歸戶卡、收件單和地籍圖、宗地圖等原始紙質(zhì)材料。

2.2 房產(chǎn)資料

包括房產(chǎn)登記圖形數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)以及其他相關(guān)數(shù)據(jù)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)資料。房產(chǎn)圖形包括房產(chǎn)登記 的自然幢圖層、構(gòu)筑物圖層等數(shù)據(jù)。房產(chǎn)登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)包括樓盤(pán)表數(shù)據(jù)、房屋登記數(shù)據(jù)以及房屋登記申請(qǐng)表、審批表、房產(chǎn)證書(shū)、收件單和房產(chǎn)分層分戶圖等原始紙質(zhì)材料和電子數(shù)據(jù)。如果房產(chǎn)登記采用系統(tǒng)管理，則還需要收集相關(guān)房產(chǎn)登記所用系統(tǒng)的操作手冊(cè)、數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、系統(tǒng)建設(shè)方案和參考的相關(guān)房產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)文檔。

3、技術(shù)路線

3.1 數(shù)據(jù)整理分析

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)建設(shè)要求，要對(duì)土地和房屋數(shù)據(jù)進(jìn)行規(guī)范化梳理。

3.1.1 無(wú)效數(shù)據(jù)清理

對(duì)原不動(dòng)產(chǎn)土地和房產(chǎn)登記資料進(jìn)行逐項(xiàng)檢查，把已注銷(xiāo)的權(quán)利在登記簿中、權(quán)籍圖中進(jìn)行標(biāo)注剔除，并把相應(yīng)信息轉(zhuǎn)入檔案庫(kù)管理。檔案庫(kù)遵循原有不動(dòng)產(chǎn)土地和房屋登記的檔案管理要求進(jìn)行管理。

3.1.2 規(guī)范化梳理

對(duì)原有不動(dòng)產(chǎn)有效土地和房產(chǎn)登記信息進(jìn)行梳理，對(duì)登記信息中同名異質(zhì)和同質(zhì)異名的問(wèn)題，要根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)制定轉(zhuǎn)換映射模板，實(shí)現(xiàn)所有不動(dòng)產(chǎn)登記信息語(yǔ)義的描述一致性。統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)類(lèi)型、小數(shù)點(diǎn)位數(shù)和數(shù)量單位應(yīng)實(shí)現(xiàn)相同比例尺下同一地理范圍內(nèi)空間參考保持一致原則。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿需要記載和公示的內(nèi)容要求，整理土地和房屋登記的缺漏信息，按要求參照紙質(zhì)檔案進(jìn)行補(bǔ)充完善。

3.1.3 土地房屋登記信息落宗

分析原有不動(dòng)產(chǎn)土地和房屋登記數(shù)據(jù)，整理土地登記和房屋登記沒(méi)有落實(shí)的登記案件信息。根據(jù)登記信息中宗地坐落或者原有不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)信息找到對(duì)應(yīng)圖形宗地信息，填寫(xiě)對(duì)應(yīng)宗地統(tǒng)一代碼，完成不動(dòng)產(chǎn)登記的土地和房屋登記信息落宗。

3.1.4 邏輯關(guān)系重建

對(duì)原有不動(dòng)產(chǎn)土地和房屋登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利以及基于權(quán)利設(shè)定的抵押權(quán)、地役權(quán)，或者發(fā)生預(yù)告登記、異議登記、查封登記情況的記錄關(guān)系形成的登記簿應(yīng)按照現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記簿管理要求，重新建立邏輯關(guān)系，遵循保持原有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利關(guān)系的原則，利用新建不動(dòng)產(chǎn)登記單元建立新的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。同時(shí)要繼承原有業(yè)務(wù)號(hào)，以保證將現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記與原有不動(dòng)產(chǎn)登記以及原有不動(dòng)產(chǎn)登記檔案相互關(guān)聯(lián)。同時(shí)被保存的原有宗地編號(hào)也可以實(shí)現(xiàn)與圖形的關(guān)聯(lián)管理。

3.2 宗地統(tǒng)一編碼轉(zhuǎn)換編制

對(duì)整理出來(lái)需要做宗地統(tǒng)一編碼轉(zhuǎn)換的宗地圖形和登記案件應(yīng)首先進(jìn)行標(biāo)記，然后根據(jù)宗地統(tǒng)一編碼規(guī)則，找出新舊宗地統(tǒng)一編碼轉(zhuǎn)換關(guān)系，完成宗地統(tǒng)一編碼轉(zhuǎn)換。同時(shí)，在轉(zhuǎn)換過(guò)程中可將原有宗地統(tǒng)一編碼字段值轉(zhuǎn)換到現(xiàn)有預(yù)編宗地統(tǒng)一代碼值上，保證轉(zhuǎn)換后數(shù)據(jù)的正確性，且需要確保原有宗地圖形和登記業(yè)務(wù)案件直接關(guān)聯(lián)和關(guān)系一 致。對(duì)于無(wú)法統(tǒng)一用系統(tǒng)批量轉(zhuǎn)換的宗地圖形，則使用基礎(chǔ)地理底圖數(shù)據(jù)。在底圖地圖面上根據(jù)坐落找到對(duì)應(yīng)位置，然后按照從左到右，從上到下進(jìn)行宗地統(tǒng)一代碼編制。針對(duì)房屋轉(zhuǎn)換的數(shù)據(jù)應(yīng)保證房屋圖形數(shù)據(jù)落入對(duì)應(yīng)宗地范圍內(nèi)。

3.3 不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)編制

宗地統(tǒng)一編碼轉(zhuǎn)換完成后要根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿管理“一宗一簿，一不動(dòng)產(chǎn)單元一冊(cè)，一權(quán)利一 頁(yè)”要求，對(duì)原有不動(dòng)產(chǎn)土地和房屋登記簿等信息進(jìn)行分析。按照登記簿記錄信息，根據(jù)登記簿記錄的宗地統(tǒng)一編碼情況進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)編制，繼承原有業(yè)務(wù)號(hào)，并通過(guò)業(yè)務(wù)號(hào)關(guān)聯(lián)登記的申請(qǐng)、審批和登記卡信息，宗地統(tǒng)一代碼和不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)建立不動(dòng)產(chǎn)登記簿，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿中包括抵押、預(yù)告、查封等多類(lèi)登記信息的分類(lèi)登記。

3.4 數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換

通過(guò)整理分析，制定數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換對(duì)應(yīng)映射模板， 利用轉(zhuǎn)換工具完成數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換工作。如果是紙質(zhì)信 息數(shù)據(jù)，則先按照提供的數(shù)據(jù)整理錄入模板，錄入 相關(guān)土地登記和房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，并利用數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換工 具將錄入信息導(dǎo)入不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)中。掃描的 電子檔案數(shù)據(jù)則按照原有不動(dòng)產(chǎn)土地和房屋檔案 管理要求進(jìn)行導(dǎo)入管理。

3.5數(shù)據(jù)入庫(kù)

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)中的要求將屬性值代碼化、表達(dá)標(biāo)準(zhǔn)化，以滿足空間數(shù)據(jù)質(zhì)量要求，生成標(biāo)識(shí)碼。數(shù)據(jù)入庫(kù)要依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行關(guān)聯(lián)掛接，或者將現(xiàn)有數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成符合不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)中業(yè)務(wù)屬性數(shù)據(jù)登記要求入庫(kù)。入庫(kù)數(shù)據(jù)需滿足不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)歷史業(yè)務(wù)處理過(guò)程的查詢要求。

結(jié)語(yǔ)：

隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在各地的深入推進(jìn)，項(xiàng)目整體時(shí)間緊、任務(wù)重、影響大、涉及面廣。要充分理解和認(rèn)識(shí)地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)整合建設(shè)的重要性和緊迫性，為建立統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍“一張圖”奠定基礎(chǔ)。

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