農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證探析

【摘要】2016年7月份，黃島區(qū)不動產(chǎn)登記中心承擔(dān)的農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證示范基地建設(shè)工作順利通過國土部驗收。新區(qū)農(nóng)村“兩權(quán)”確權(quán)工作精密的組織部署、科學(xué)的推動方法和可借鑒的實踐成果為其他地區(qū)“兩權(quán)”登記發(fā)證積累了寶貴經(jīng)驗，得到與會專家一致好評。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村；宅基地；集體建設(shè)用地使用權(quán)；確權(quán)登記

1、工作開展情況

為確保此項工作順利開展，黃島區(qū)國土資源和房屋管理局高度重視，在強化組織保障、大膽實踐探索等方面開展了大量工作，積累了寶貴的可借鑒經(jīng)驗。

1.1全面推進(jìn)確權(quán)登記發(fā)證工作

2013年5月，原膠南市和黃島區(qū)的政府機關(guān)進(jìn)行合并，合并后的黃島區(qū)國土資源和房屋管理局繼續(xù)承擔(dān)了原膠南市和黃島區(qū)兩個單位的農(nóng)村集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證的全部工作任務(wù)。

目前黃島區(qū)27個鎮(zhèn)，1085個行政村，地籍調(diào)查宗地總數(shù)269759宗，其中農(nóng)村宅基地266784宗，農(nóng)村集體建設(shè)用地2975宗，百分之百進(jìn)行了土地權(quán)屬調(diào)查。全區(qū)農(nóng)村宅基地應(yīng)發(fā)證214907宗，占宅基地總數(shù)的80.55%，其中已發(fā)證宗地204336宗，發(fā)證率95.08%。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)發(fā)證2072宗，占集體建設(shè)用地總數(shù)的69.47%，其中已發(fā)證宗地1842宗，發(fā)證率為88.90%。

1.2建立了城鄉(xiāng)一體化的不動產(chǎn)登記體系

按照國土資源部不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)的要求，2015年黃島區(qū)不動產(chǎn)登記中心開展了宅基地及集體建設(shè)用地使用權(quán)登記數(shù)據(jù)整合、遷移工作，現(xiàn)基本完成了農(nóng)村宅基地及集體建設(shè)用地數(shù)據(jù)整合工作，把登記數(shù)據(jù)遷移到了青島市不動產(chǎn)信息系統(tǒng)，自2016年3月1日起黃島區(qū)已全面建成了城鄉(xiāng)一體化的不動產(chǎn)登記體系，所有不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)現(xiàn)已在不動產(chǎn)登記平臺下運行。

1.3選定試點村開展集體土地上房屋登記工作

為積累工作經(jīng)驗，及時研究發(fā)現(xiàn)問題，為全面開展集體土地上房屋確權(quán)登記工作打好基礎(chǔ)，經(jīng)實地考察并征求有關(guān)部門的意見，黃島區(qū)不動產(chǎn)登記中心選定靈珠山街道辦事處韓家臺社區(qū)，膠河經(jīng)濟(jì)區(qū)芹口村作為宅基地上房屋登記發(fā)證工作試點村。試點村靈珠山街道韓家臺社區(qū)共有宅基地108處，在土地確權(quán)登記中符合辦理條件的宅基地有70處，現(xiàn)已辦理了68處房屋土地兩證合一的房地產(chǎn)權(quán)證；膠河經(jīng)濟(jì)區(qū)芹口村共有宅基地168處，在土地確權(quán)登記中符合辦理條件的宅基地有138處，現(xiàn)已辦理了 126處房屋土地兩證合一的房地產(chǎn)權(quán)證。

1.4扎實開展確權(quán)登記工作

在農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作中，既要依法調(diào)查，依法發(fā)證，還要注意尊重歷史，維護(hù)社會穩(wěn)定。通過對黃島區(qū)宅基地登記發(fā)證情況進(jìn)行分析梳理，針對具體問題提出了辦理意見。

按照“應(yīng)知盡知、應(yīng)發(fā)盡發(fā)、應(yīng)補盡補、應(yīng)快盡快”的“四應(yīng)四盡”原則和“不符合發(fā)證條件的堅決不發(fā)”的“一個堅決”原則，在社區(qū)設(shè)立確權(quán)登記受理點，統(tǒng)一設(shè)計了各類規(guī)范化表格填寫模板，實地指導(dǎo)村民進(jìn)行填寫。村民在本社區(qū)即可完成全部申請工作。通過“一站式”服務(wù)，既為村民提供了便利條件，同時又保證了前期基礎(chǔ)資料的質(zhì)量，大大提高了工作效率?！皟蓹?quán)”確權(quán)分為前期準(zhǔn)備、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測量、確權(quán)發(fā)證、數(shù)據(jù)庫建設(shè)、檢查驗收和成果資料歸檔七個環(huán)節(jié)，時間急、工作量大。為高效完成任務(wù)，采用工期倒排時間法，制定了工作完成時間表，將各階段的任務(wù)和時間要求進(jìn)行了分解量化，外業(yè)數(shù)據(jù)采集與內(nèi)業(yè)建庫壓茬進(jìn)行、統(tǒng)籌安排。同時，嚴(yán)格檢查措施，全面落實“作業(yè)組自查、項目部互查及專業(yè)質(zhì)檢”的“三檢”制度。

2、大膽探索，積累了大量可復(fù)制、可借鑒工作經(jīng)驗

黃島區(qū)在開展農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作過程中，結(jié)合本區(qū)實際情況，勇于探索，大膽創(chuàng)新，積累了大量值得全國推廣的工作經(jīng)驗。

一是實行房屋、土地統(tǒng)一登記

按照國家不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求，參照國有土地上房、地合一的成熟經(jīng)驗，采取集體土地上房屋、土地兩證合一的確權(quán)登記模式。研究解決了原有檔案資料整合、成果入庫、宗地圖和房屋平面圖合一等問題。

二是村委會證明、司法見證替代公證繼承

針對以往繼承經(jīng)公證部門公證時間長、費用高的問題，創(chuàng)新推出了村委會證明、司法見證的靈活方式。村民委員會立足基層、了解村民情況，因此由村委會出具證明更具有說服力。由各鎮(zhèn)（街道）司法（法律）服務(wù)所協(xié)調(diào)組織法律工作者在所屬轄區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行司法見證，其特點是利民惠民、方便快捷。

三是部門聯(lián)動解決規(guī)劃手續(xù)缺失問題

因房屋建設(shè)年代跨度較大，大部分房屋缺少建設(shè)規(guī)劃手續(xù)，為簡化工作流程，提高辦事效率，切實解決規(guī)劃手續(xù)缺失問題，經(jīng)與規(guī)劃建設(shè)管理部門溝通，研究制定了規(guī)劃審批、確權(quán)登記審核一體的審批程序，不再由規(guī)劃建設(shè)管理部門單獨出具房屋符合規(guī)劃的證明，將業(yè)主的申請、規(guī)劃審批及確權(quán)登記審核等納入一張表格有序流轉(zhuǎn)，壓茬辦理。既有效提高了工作效率，加強了部門聯(lián)動，又規(guī)避了推諉扯皮現(xiàn)象的發(fā)生。

四是補充完善登記要件，分類解決歷史遺留問題

部分宅基地未辦理產(chǎn)權(quán)登記，有的是辦證意識不強，錯過了辦理時間，有的是缺少用地審批手續(xù)。針對歷史遺留問題分門別類地調(diào)查研究，制定工作流程、根據(jù)不同情形給予補辦審批手續(xù)，補充完善確權(quán)登記要件。部分農(nóng)村集體建設(shè)用地（如學(xué)校、幼兒園、村委會、廠房等），缺少用地手續(xù)，導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。在堅持依法依規(guī)、便民高效的原則下，以1987年《土地管理法》實施為界，分類解決集體建設(shè)用地的確權(quán)登記問題，對于學(xué)校、幼兒園、村委會等公益性質(zhì)的用地從寬處理。

五是統(tǒng)籌結(jié)合拆遷改造，合理確定發(fā)證范圍

研究確定了只對符合房屋使用條件的正房辦理產(chǎn)權(quán)登記。黃島區(qū)城市化進(jìn)程較快，為防止部分村民突擊私搭亂建套取國家拆遷補償款，測繪只對符合房屋使用條件，層高在2.2米（含2.2米）以上正房房屋進(jìn)行確權(quán)登記，其它建筑物、構(gòu)筑物只調(diào)查統(tǒng)計，暫不確權(quán)登記發(fā)證。

六是妥善處理房屋超批準(zhǔn)建設(shè)問題

部分宅基地的實際使用面積超出批準(zhǔn)面積，從而導(dǎo)致實際建設(shè)的房屋長度超出批準(zhǔn)用地紅線長度。以1996年《山東省實施〈村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例〉辦法》為界，分類處理超面積建設(shè)的問題，并通過實施《黃島區(qū)集體土地范圍內(nèi)房屋確權(quán)登記發(fā)證實施細(xì)則（試行）》對此類情況的登記做法予以規(guī)范。