淺析商品房預(yù)售制度如何向現(xiàn)售制度過渡

【摘要】近年來，房地產(chǎn)群訪群訴現(xiàn)象呈上升趨勢，延期交房、延期辦證、房屋質(zhì)量問題、項(xiàng)目爛尾等等情況不斷出現(xiàn)，這些問題源自商品房預(yù)售制度自身存在的一些缺陷以及執(zhí)行中的監(jiān)管的不到位，為改善預(yù)售制度的負(fù)面效應(yīng)，本文提出了提高預(yù)售商品房的工程形象進(jìn)度，同時(shí)配合預(yù)售資金或預(yù)售房源監(jiān)管，進(jìn)行預(yù)售制度向現(xiàn)售制度過渡方案，以緩和社會(huì)矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】預(yù)售制度；現(xiàn)售制度；過渡

根據(jù)2017年江西省信訪局接到的群眾網(wǎng)上信訪投訴，反映房地產(chǎn)開發(fā)問題的信訪事項(xiàng)比去年同期增加84.8%。涉及的問題主要包括：開發(fā)企業(yè)因資金鏈斷裂導(dǎo)致樓盤“爛尾”，無法交房；違反合同約定，延期交房、延期辦證；沒有建設(shè)配套生活設(shè)施等。引發(fā)了諸多矛盾糾紛，嚴(yán)重?fù)p害了老百姓的切身利益，也給政府工作帶來了嚴(yán)重壓力和負(fù)面影響，在某種程度上阻礙了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，嚴(yán)重影響到社會(huì)和諧穩(wěn)定。究其原因，在于預(yù)售制度在開發(fā)企業(yè)不誠信經(jīng)營的情況下，導(dǎo)致問題惡化，商品房預(yù)售制度面臨巨大挑戰(zhàn)。

1、商品房預(yù)售的概念及其意義

城市商品房預(yù)售管理辦法（建設(shè)部令第131號(hào)）第二條對(duì)預(yù)售商品房定義為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。商品房預(yù)售制度源于我國香港地區(qū)，1954年由香港立信置業(yè)公司首創(chuàng)，是由已故商界傳奇人物霍英東發(fā)明的。預(yù)售與現(xiàn)售是國內(nèi)商品房市場中的兩種房屋銷售形式。商品房預(yù)售制度的意義在于：它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的一種重要手段，及時(shí)提供了工程建設(shè)款，解決了建設(shè)資金不足的難題，降低了開發(fā)商的資金壓力，降低開發(fā)資金的使用成本。1994年7月第八屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，1995年1月1日《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》正式實(shí)施，商品房預(yù)售制度在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，作為培育市場的一種方式，為解決處于起步階段的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先期工程建設(shè)資金不足、降低房地產(chǎn)業(yè)門檻、增加商品房供應(yīng)以活躍房地產(chǎn)市場，發(fā)揮了積極的作用，我國房地產(chǎn)業(yè)也仰仗預(yù)售這一扶持性政策，迅速完成了資本原始積累?！?】從而涌現(xiàn)了恒大、萬科、碧桂園、綠地、保利、中海、萬達(dá)等一批大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)售現(xiàn)狀

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金144214億元，其中，自籌資金49133億元，國內(nèi)貸款21512億元，利用外資140億元，其他資金73428億元。在其他資金中，定金及預(yù)收款41952億元，個(gè)人按揭貸款24403億元。從上述數(shù)據(jù)來看，企業(yè)自籌資金占到位資金34%，國內(nèi)貸款占到位資金15%，定金預(yù)售款和按揭貸款占到位資金46%。由此可見，預(yù)售收入是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金的主要來源。由于預(yù)售門檻較低，從主觀上開發(fā)企業(yè)均愿意選擇預(yù)售此類方式進(jìn)行銷售，以加速資金流轉(zhuǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國各主要城市的商品房預(yù)售比例已達(dá)80%左右，部分城市已高達(dá)90%以上?！?】以江西省宜春市為例，2006年至2017年十年間，辦理了600余宗預(yù)售，僅辦理了2起現(xiàn)售。

3、預(yù)售制度存在的問題

《城市商品房預(yù)售管理辦法 》第五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。預(yù)售條件的第三條“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”，讓商品房成為一種特殊商品，即無須成品就可出售。在我國，信用體系尚不健全的情況下，商品房預(yù)售許可在實(shí)施過程中存在大量的道德風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在：

（1）施工具有一次性，按現(xiàn)有的施工技術(shù)，商品房建設(shè)周期長，受周邊環(huán)境、氣候影響較大。一方面，一旦施工單位偷工減料沒嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，就會(huì)導(dǎo)致購房人購買的預(yù)售商品房存在質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，施工組織不到位，就可能導(dǎo)致工期加長，從而產(chǎn)生延期交房的信用風(fēng)險(xiǎn)。

（2）超容積率建設(shè)，未按圖施工，或開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售后又變更圖紙，導(dǎo)致后期交付的商品房與當(dāng)初宣傳的商品房有出入，從而產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)。

（3）由于商品房建設(shè)周期長、體量大、資金投入大，商品房預(yù)售則將施工建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和資金成本被過渡轉(zhuǎn)嫁給購房者，同時(shí)借助抵押貸款、按揭、流動(dòng)資金貸款，把開發(fā)項(xiàng)目龐大的債務(wù)負(fù)擔(dān)最終都落在銀行身上，一旦企業(yè)資金鏈斷裂，商品房預(yù)售就會(huì)使購房戶和銀行承擔(dān)資金風(fēng)險(xiǎn)。

基于商品房預(yù)售制度自身存在的一些缺陷以及執(zhí)行中的監(jiān)管的不到位，造成了大量的購房糾紛、市場風(fēng)險(xiǎn)以及可能隨之引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。2005年8月15日，中國人民銀行發(fā)布《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》，“目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。[3]以中國人民銀行的特殊地位對(duì)特定行業(yè)發(fā)出具體“建議”，在市場上引起了各方的關(guān)注和爭論，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即使是當(dāng)時(shí)的龍頭萬科，也對(duì)取消預(yù)售制度提出抗議。中國建設(shè)部于當(dāng)年8月24日明確回應(yīng)，國家近期不會(huì)取消商品房預(yù)售制度。2009年全國兩會(huì)，民革中央向政協(xié)會(huì)議提交了集體提案內(nèi)容，該提案提出修改《城市房地產(chǎn)管理法》，取消預(yù)售制度，建立商品房竣工銷售制度。提案指出，房地產(chǎn)預(yù)售制度成為房地產(chǎn)市場不規(guī)范的主要根源之一。近年來，預(yù)售制度的存廢一直爭論不休。從開發(fā)商角度，認(rèn)為取消預(yù)售制度需要過渡。從業(yè)內(nèi)角度，取消預(yù)售制度是大勢所趨。

4、預(yù)售轉(zhuǎn)為現(xiàn)售如何過渡

商品房預(yù)售制度在我國已執(zhí)行了20余年，要直接從預(yù)售轉(zhuǎn)為現(xiàn)售，對(duì)于房地產(chǎn)市場會(huì)存在很大的沖擊。一方面，一些本身資金不足的企業(yè)，在立即執(zhí)行的現(xiàn)售條件下，資金會(huì)陡然吃緊，從而加速企業(yè)死亡；另一方面，由于商品房建設(shè)周期長，市場從預(yù)售轉(zhuǎn)為現(xiàn)售，可能會(huì)在短期內(nèi)對(duì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，對(duì)北上廣等一線城市，將可能助推房價(jià)上漲。因此，對(duì)于商品房預(yù)售制度的過渡，可以采取以下兩個(gè)方案，

4.1對(duì)工程建設(shè)形象進(jìn)度進(jìn)行分類要求

在我國，尤其是一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)，工程建設(shè)形象進(jìn)度要求基本上是按照預(yù)售條件的第三條“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”，即可申請(qǐng)辦理預(yù)售，如江西省大部分地區(qū)要求工程建設(shè)形象進(jìn)度為總層數(shù)的一半，個(gè)別地區(qū)則會(huì)要求4層及4層以下的低密度住宅必須主體結(jié)構(gòu)封頂。對(duì)于工程建設(shè)形象進(jìn)度偏低，且信訪投訴較多的城市，可以參照大城市的做法，從工程建設(shè)形象進(jìn)度上提高要求，進(jìn)而減少市場糾紛，降低市場風(fēng)險(xiǎn)。比如：上海、深圳、成都等大等城市對(duì)于商品房預(yù)售的項(xiàng)目，要求工程建設(shè)形象進(jìn)度必須達(dá)到“多層封頂、高層達(dá)到三分之二以上”才予核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。南昌市對(duì)工程建設(shè)形象進(jìn)度要求則更細(xì)，六層以下（含六層）的商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；七層至十二層（含十二層）小高層建筑主體結(jié)構(gòu)完成建筑總層的70%以上；十三層以上（含地下室）高層建筑主體結(jié)構(gòu)完成建筑總層數(shù)的60%以上。

4.2加強(qiáng)監(jiān)管，建立商品房預(yù)售資金或預(yù)售房源監(jiān)管制度。

一是規(guī)定一個(gè)預(yù)售項(xiàng)目原則上只能設(shè)立一個(gè)預(yù)售資金專用賬戶，存入賬戶內(nèi)的資金只能是該項(xiàng)目的預(yù)售資金，并保證僅用于與項(xiàng)目工程建設(shè)直接相關(guān)的勘察設(shè)計(jì)、建筑安裝、材料設(shè)備、配套建設(shè)以及民工工資等費(fèi)用，不包括稅費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等費(fèi)用，嚴(yán)禁將預(yù)售資金用來委托理財(cái)；二是規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按計(jì)劃分次申請(qǐng)使用商品房預(yù)售資金，必須經(jīng)過監(jiān)管部門的審核；三是資金監(jiān)管后，售房單位不再直接收取購房款，確保了資金不會(huì)被售房人挪作他用，確保購房人的合法權(quán)益。但商品房預(yù)售資金監(jiān)管在各地運(yùn)行中，存在一些弊端，主要體現(xiàn)在：一是缺乏專業(yè)人事對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管，資金監(jiān)管流于形式；二是開發(fā)企業(yè)自有資金不足，完全依靠預(yù)售來回籠資金，導(dǎo)致銷售一旦不景氣，資金吃緊，后續(xù)建設(shè)困難，嚴(yán)重的仍會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情形；三是資金監(jiān)管后，一些購房戶認(rèn)為政府管了企業(yè)的錢，企業(yè)沒錢建房，政府應(yīng)該買單，造成政府與購房戶矛盾。因此，預(yù)售資金監(jiān)管很多時(shí)候甚至弊大于利。江西省宜春市采取預(yù)售房源監(jiān)管制度，即，開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售時(shí)，將本次占預(yù)售房屋總銷售額的8%的房屋，作為本項(xiàng)目的監(jiān)管房源，暫不銷售。在本項(xiàng)目取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記后，憑竣工驗(yàn)收備案表和登記證明申請(qǐng)解除監(jiān)管房源的不予銷售狀態(tài)，準(zhǔn)予銷售。這種變相的預(yù)售商品房資金監(jiān)管方式，既能達(dá)到監(jiān)管目的，同時(shí)可操作性更強(qiáng)。

5、結(jié)論與建議

商品房預(yù)售制度發(fā)展多年，時(shí)至今日，已使一些信譽(yù)良好、規(guī)范經(jīng)營的開發(fā)企業(yè)成為市場的引領(lǐng)者，然而，仍有部分企業(yè)在信用體系不完善的情況下，利用商品房預(yù)售制度的缺陷，違規(guī)經(jīng)營，導(dǎo)致社會(huì)矛盾突出。而預(yù)售制度一刀切，可能導(dǎo)致當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)濟(jì)紊亂，采取分類型提高預(yù)售商品房的工程形象進(jìn)度，同時(shí)配合預(yù)售資金或預(yù)售房源監(jiān)管，使預(yù)售制度逐步向現(xiàn)售制度過渡，將有效地緩和社會(huì)矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]雷興虎，蔡科云.中國商品房預(yù)售制度的存與廢——兼談我國房地產(chǎn)法律制度的完善.“法學(xué)評(píng)論”.2008年第一期.

[2]田新丑.對(duì)廢除商品房預(yù)售制度的思考[J].“中國房地產(chǎn)金融”，2008（7）：38-40.

[3]華偉.期房銷售何去何從.“探索與爭鳴”.2005年第10期.

作者簡介：

王茜（1979-），性別：女，籍貫：江西省宜春市人，民族：漢 ，職稱：經(jīng)濟(jì)師，學(xué)歷：本科。