直管公房管理的發(fā)展思路與對策

【摘要】直管公房，是指所有權(quán)歸政府并由房管部門直接管理的國家經(jīng)租、公私合營、沒收、接管、代管、劃撥、政府資金購建的房屋，以及福利分房和實物拆遷時期建造的尚未出售的住房（含小區(qū)公建配套）等。

【關(guān)鍵詞】直管公房；發(fā)展；對策

1、前言

公產(chǎn)房屋管理體制作為計劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物已經(jīng)有50多年的歷史，雖然在某些方面也進(jìn)行過局部的調(diào)整，但政事企不分的狀況從總體上沒有實質(zhì)改變。面對建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的大勢，面對房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)育與激烈競爭，舊的公房管理體制已難以適應(yīng)新形勢的發(fā)展要求。

2、直管房存在的問題及現(xiàn)狀

近些年，直管公房隨著住房市場化、產(chǎn)權(quán)多元化和城市建設(shè)速度加快所進(jìn)行地大力度拆遷，以及產(chǎn)業(yè)劃轉(zhuǎn)，各地的公房面積在不斷減少。在人員減幅不大的情況下，加重了“以租養(yǎng)房”的負(fù)擔(dān)，直管公房作為時代的歷史產(chǎn)物，為城市商業(yè)網(wǎng)點的布局，解決群眾就業(yè)和住房困難做出過重大貢獻(xiàn)，曾經(jīng)有過輝煌的年代。但是目前直管公房管理也存在一些歷史遺留問題：一是依法管房缺乏有效依據(jù)；二是直管公房以租不能養(yǎng)房；三是多頭管理使國有資產(chǎn)流失嚴(yán)重；四是問題復(fù)雜社會矛盾突出等。又如，一些公房（包括自管公房和售后公房）維修、物業(yè)管理滯后，給廣大住戶帶來了諸多不便；各有關(guān)部門利益驅(qū)動，使在城市建設(shè)中要求降低公房補償標(biāo)準(zhǔn)等事件屢有發(fā)生；因承租人經(jīng)濟(jì)較困難或承租人認(rèn)為的歷史遺留問題未解決、公房管理單位管理不到位等原因，公有住房租金收繳難度，欠租率在7%左右。這些原因不解決，將始終制約著公房管理的發(fā)展。應(yīng)當(dāng)肯定的是，在計劃經(jīng)濟(jì)時期，作為一種唯一的、福利性的服務(wù)機構(gòu)，房管站為公房的維護(hù)、保養(yǎng)和解除群眾住房的后顧之憂、維護(hù)社會穩(wěn)定，發(fā)揮了重要作用。但是，時至建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)時期，那種舊的管理體制已經(jīng)完全不能適應(yīng)新形勢的要求，長期重管理輕經(jīng)營、僅靠房租維護(hù)的局面已經(jīng)難以繼續(xù)下去。

3、直管公房管理的發(fā)展思路與對策

3.1理順關(guān)系，建立集中統(tǒng)一的直管公房管理新體系

構(gòu)建立直管公房運管理法制化體系彌補直管公房管理上政策法律法規(guī)依據(jù)不足，管理職能相對邊緣化的問題，應(yīng)盡快以政府規(guī)范性文件形式出臺《直管公房管理辦法》，對直管公房的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)業(yè)管理、安全管理、修繕管理、租賃管理、資產(chǎn)管理和征收補償?shù)葍?nèi)容明確具體的管理細(xì)則。特別要明確“實行統(tǒng)一管理，不得無償劃撥”這一原則，通過力度政策來強化直管公房的存量和保護(hù)。同時，要明確直管公房管理單位的職責(zé)和職能，發(fā)揮其行政管理作用，保護(hù)國家和承租人的合法權(quán)益。

3.2建立統(tǒng)一的直管公房信息管理共享平臺

按照各自的管理權(quán)限，直管公有住房的收益，包括住房出售款、租金以及征收補償款等按照市、區(qū)分設(shè)賬戶使用管理，分別由市住保房管部門和各區(qū)人民政府決定。與此同時，建立全市公房管理統(tǒng)一的信息化平臺，依托公房處現(xiàn)有的公房管理信息系統(tǒng)，進(jìn)行系統(tǒng)結(jié)構(gòu)拓展升級改造，實現(xiàn)公房信息系統(tǒng)與各區(qū)直管公房信息對接，使公房承租權(quán)變更、公房接、撤、管等業(yè)務(wù)都能在網(wǎng)上操作，規(guī)范工作流程，使公房檔案信息、對外服務(wù)、業(yè)務(wù)管理、資本運作形成強大的信息平臺，提高系統(tǒng)運營效能，強化行業(yè)內(nèi)監(jiān)管，實現(xiàn)對公房信息、租賃、維修等情況實施動態(tài)監(jiān)管，對接市保障性住房信息，實現(xiàn)建立公房信息統(tǒng)計分析報告系統(tǒng)化、網(wǎng)絡(luò)化、規(guī)范化，為管理決策提供參考依據(jù)。

3.3創(chuàng)建非住宅直管公房規(guī)范化管理新模式

一是進(jìn)一步明確市級非住宅公房的管理范圍，原則上應(yīng)將政府性投資建設(shè)或購置的房屋、原公房征收（拆遷）補償資金置的房屋、以公房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換的房屋、依法接管、沒收歸政府的房屋下列非住宅公房納入公房統(tǒng)一管理。二是要完善公房資產(chǎn)管理的基礎(chǔ)性工作，通過整合政府性資產(chǎn)的管理體制，一方面減少自管公房閑置，或無償被單位和個人占用的情況，另一方面減輕直管公房資金嚴(yán)重不足的壓力，切實發(fā)揮直管公房應(yīng)有的作用。三是要建立市區(qū)公房公開租賃平臺。按照市財政部門關(guān)于行政事業(yè)單位非自用房產(chǎn)出租的基本流程，對一些空置周期長，容易錯失招租時機的房屋，要進(jìn)一步完善操作流程，縮短招租至簽約的周期，減少相關(guān)手續(xù)審核審批手續(xù)，降低租賃成本，方便承租人承租。同時，要借鑒“管辦分離”，避免管理部門一手搞管理，一手搞經(jīng)營，既當(dāng)裁判員，又當(dāng)運動員的現(xiàn)象，建議公房管理部門在加強產(chǎn)業(yè)產(chǎn)籍和資產(chǎn)管理的同時，建立獨立的公房租賃平臺，實行公房租賃備案制度，公開招租公示制度，對日常租賃經(jīng)營和維修養(yǎng)護(hù)以購買服務(wù)的方式委托相關(guān)專業(yè)單位進(jìn)行管理。

3.4將公房管理納入民生工程的重點范疇。

根據(jù)公房現(xiàn)在的狀況，梳理現(xiàn)有法規(guī)及政策，對于已經(jīng)明顯滯后的進(jìn)行廢改立，一則明確行政部門的職責(zé)，對行業(yè)管理進(jìn)行統(tǒng)籌、指導(dǎo)、監(jiān)督；二則將公房維修基金納入全市維修基金平臺統(tǒng)一管理，改變各產(chǎn)權(quán)人分散管理、各自為政的局面，改變當(dāng)前售后公房公共部位維修的困境。必要時政府應(yīng)設(shè)立專項財政基金，著力進(jìn)行老舊公房的供水、供氣、供電、消防設(shè)施等市政基礎(chǔ)設(shè)施的改造；三則加快老城區(qū)危改進(jìn)程，徹底解決居民的生活環(huán)境。

3.5整合資源，實現(xiàn)直管公房和與保障性住房有效銜接

從降低管理成本，整合資源的角度考慮，對直管公房和公共租賃住房可以實行“分類整合、統(tǒng)一管理”。在房源供給上政府騰空的直管公房、單位自管公房及其他住房在滿足廉租住房實物配租后，統(tǒng)籌用于公共租賃住房使用。如符合住房保障條件的直管公房住戶，可申請將承租的直管公房轉(zhuǎn)為廉租住房，并以實物配租形式享受保障，同時按廉租住房規(guī)定享受和承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。住房政策隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況適時調(diào)整，包括租金、準(zhǔn)入門檻和退出機制等，這就能夠有效地減少轉(zhuǎn)租牟利等問題，而且保障性住房有穩(wěn)定的財政預(yù)算支持，能夠及時得到修繕和保護(hù)。

3.6區(qū)別對待，妥善處理直管公房管理中歷史遺留問題

3.6.1建立標(biāo)準(zhǔn)積極清理，穩(wěn)步推進(jìn)非住宅公房租金市場化。

非住宅公房租賃情況復(fù)雜，直管非住宅公房承租權(quán)是我國計劃經(jīng)濟(jì)時代資源配置方式的產(chǎn)物，當(dāng)初政府為商業(yè)網(wǎng)點配套、機關(guān)事業(yè)單位辦公辦學(xué)等而分配的公房租戶，即“歷史租戶”。這部分租戶原多為機關(guān)事業(yè)單位，國營或集體的商業(yè)服務(wù)企業(yè)，享受的是在成本租金基礎(chǔ)上制定的福利租金。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和變革，傳統(tǒng)的公房租賃制度己不再適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。2000年后，眾多的國有和集體企業(yè)都進(jìn)行了轉(zhuǎn)改制，成為民營企業(yè)，原先所承擔(dān)的社會負(fù)擔(dān)也大都化解，如這些租戶再實行政府指導(dǎo)定價的福利租金，對于其同業(yè)競爭者來說是顯失公平的，對社會主義市場經(jīng)濟(jì)來說，也是相悖的。因此，按照承租單位性質(zhì)對公房租賃進(jìn)行分類梳理，清理不應(yīng)當(dāng)享受“政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)”的承租戶勢在必行。對于機關(guān)事業(yè)單位租用的房產(chǎn)，在未有新規(guī)定出臺前仍執(zhí)行原租金，對改制為民營企業(yè)的歷史租戶，為確保穩(wěn)定過渡，給予一定的政策適應(yīng)，在做好政策宣傳的同時，按照合同到期的先后順序，分步驟有計劃的進(jìn)行調(diào)租和公開招租，在1-3年內(nèi)與市場租金接軌；新置公房則一律實行市場租金，委托市財政定點評估機構(gòu)進(jìn)行評估，通過第三方平臺公開招租。

3.6.2強化公房征收補償管理，杜絕資產(chǎn)流失，維護(hù)國有資產(chǎn)權(quán)益

某些征收實施單位，為了趕進(jìn)度，遷就于承租人，從公房所有人應(yīng)得利益中挖出一塊來貼補承租人；壓低公房評估價格，挪出資金用于別處。公房管理部門代表國有資產(chǎn)所有權(quán)人的權(quán)益不能被虛化，承租人的使用權(quán)也不能被物權(quán)化。在法律上，房屋所有權(quán)是自物權(quán)，權(quán)利人是特定的，只有所有權(quán)人才能行使收益權(quán)，并受到法律的絕對保護(hù)，物權(quán)人以外的任何人都負(fù)有不得侵犯或妨礙的義務(wù)，只有房地產(chǎn)所有權(quán)人才能取得房地產(chǎn)的價值即房屋價值。因此，承租人只能取得因房屋被征收使用權(quán)滅失的損失補償，包括獲得承租期間所投資產(chǎn)生的裝修、附屬設(shè)施的補償費用以及相關(guān)搬遷費用（含停產(chǎn)停業(yè)補償），即遭受了多大的損失，就得到多大的補償，體現(xiàn)等價有償?shù)脑瓌t，而不是從房產(chǎn)所有人應(yīng)得利益中挖出一塊來貼補承租人。

3.7發(fā)揮整體優(yōu)勢，有利于維護(hù)職工隊伍的穩(wěn)定。

直管公房存量的減少，舊體制下的各地方的房管單位受經(jīng)營的局限，很難把富余職工自行消化，直管公房管理隊伍必然要開辟新的生存途徑。但是只有打破傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，開辟新的經(jīng)營領(lǐng)域，并不斷擴(kuò)大市場占有份額，才能創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，才能滿足職工的轉(zhuǎn)崗需求，才能保持改革、發(fā)展、穩(wěn)定的統(tǒng)一。

結(jié)語：

隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，住房市場化快速推進(jìn)，住房產(chǎn)權(quán)多元化格局逐漸形成。房屋產(chǎn)權(quán)多元化，又使物業(yè)管理業(yè)應(yīng)運而生。物業(yè)管理社會化、市場化、專業(yè)化的要求，迫使物業(yè)管理企業(yè)競爭激烈。隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，房管部門需要對各種歷史遺留問題進(jìn)行必要的處理，同時又要保證資產(chǎn)的增值，因此，直管公房的經(jīng)營與管理需要進(jìn)行不斷的改革，才能夠有效的促進(jìn)其管理效率的提升。

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