城鎮(zhèn)化已接近尾聲，都市圈正成為城市化的新引擎

前不久，我到安徽省一個地級市考察，發(fā)現(xiàn)這個城市正在陷入一個難以自拔、而不自知的“痛苦”之中。

從整個市區(qū)來看，雖然新區(qū)的住宅一房難求，房價也是上漲了不少，但推出的樓盤卻并不是很多，賣得好是因?yàn)闃潜P基本上是一個接著一個開售，市場上的可售余量并不多。

花了不少時間仔細(xì)尋找數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)這個城市的潛在供應(yīng)其實(shí)很大，累計(jì)新開工面積高于銷售面積近1000萬平米，按照近三年年均去化180萬平米，至少可以去化4年，才能基本滿足住建部、國土部提出的消化周期12個月的均衡要求。

既然不缺潛在供應(yīng)，為什么新區(qū)的房子會一房難求呢？

因?yàn)闋€尾多。

我們實(shí)地看了一些樓盤，也聽說不少項(xiàng)目開工之后就停建了，有的甚至停建了三年，當(dāng)?shù)乩习傩召I了房子，卻拿不到房子，到處上訪無果。而新區(qū)是政府全力打造的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，土地出讓較少，引進(jìn)的企業(yè)實(shí)力更強(qiáng)，也成為當(dāng)?shù)爻砷L潛力和高端樓盤的代名詞。

爛尾多又說明什么？

一方面說明本地開發(fā)商實(shí)力不濟(jì)。在去年這樣好的形勢下，這個城市商品住宅銷售增長了47%，也只有個別項(xiàng)目緩過勁來、繼續(xù)開工了，更多的項(xiàng)目依然繼續(xù)爛尾。

這也可以解釋為什么市場潛在供應(yīng)很大、土地供應(yīng)逐年減少的情況下，今年1-5月的土地供應(yīng)卻放量了——主要在住房供不應(yīng)求的新區(qū)，土地供應(yīng)幾乎接近去年全市全年的供應(yīng)面積，同時樓面地價也比去年翻了一番，地王的溢價率超過了200%。其它區(qū)域土地成交僅占10%，而且基本沒有溢價率。

另一方面，爛尾多也說明需求不濟(jì)。去年這個城市的常住人口增加了不到2.5萬人，增幅與全國人口自然增長率5.86‰基本持平，市區(qū)常住人口僅僅增加了1萬人，可見人口增長潛力已經(jīng)有限。

全市城鎮(zhèn)居民住房條件較好，人均建筑面積接近40平米，住房已經(jīng)不是必需品，除了新區(qū)，其它區(qū)域的房價幾乎沒有太大的變化，說明住房需求并不旺盛。

顯然，這個城市的城鎮(zhèn)化快要結(jié)束了。

無獨(dú)有偶，浙江省一個縣級市的城鎮(zhèn)化也離結(jié)束不遠(yuǎn)了。

這個縣級市市區(qū)僅有不到9萬戶，23萬人口，人口是凈流出的，雖然還有農(nóng)村和小城鎮(zhèn)的人到縣城中來，但是從縣城流出的人更多。這樣，住房需求就減少了，房地產(chǎn)市場也在萎縮。怎么辦呢？

地方政府的策略是：拆！

拆遷制造需求。

拆遷不僅可以制造需求，還可以制造投資、制造GDP、制造政績。

這個縣級市正常情況下，每年只有30萬平米左右、也就是2000多套的住房需求，過去幾年改造住宅僅幾萬平米，但去年一下子拆遷了150萬平米，因?yàn)檎兒芎谩㈩I(lǐng)導(dǎo)將要提拔，所以，今年還在繼續(xù)大力推動拆遷，計(jì)劃今年拆遷200萬平米。

政府并沒有蓋拆遷安置房，而是給拆遷戶發(fā)放房票，讓他們?nèi)ベI商品房，開發(fā)商拿到房票，要找政府要錢，可錢從哪里來呢？

如您所想：賣地。

這個城市城區(qū)去年推出了大量住宅用地，一下子獲得了好幾個幾十萬平米的項(xiàng)目，總建面積約有170萬平米。所以，去年全市商品房新開工面積就超過140萬平米，增長130%。

去年底，全市商品房在建施工面積達(dá)到350多萬平方米，如果其中80%是住宅，而且全部竣工的話，相當(dāng)于增加2.3萬套住房，占全市城鄉(xiāng)總戶數(shù)的9%。換句話說，按照這個節(jié)奏，只要11年時間，就可以把全市城鎮(zhèn)和農(nóng)村住房全部煥然一新。

2015年，這個城市的城鎮(zhèn)租賃住房和房改私房已經(jīng)很少，其它住房占比也不超過10%，商品住房占比約為30%，私房改造還有一定空間，但縣城里很多城中村的房子都是新建的，可拆的老舊城中村也不多了，也就意味著未來縣城住房市場的增長潛力不大了。

從這個城市的住宅類型看，三居室以下僅占7.9%，改善性需求大浪已經(jīng)過去。

現(xiàn)在這個城市居民人均住房建筑面積超過54平方米，農(nóng)村人均住房面積78平方米，面積性改善需求早已經(jīng)見頂，質(zhì)量型改善需求也不多了，每年全市城鄉(xiāng)新婚只有5000多對，如果沒有拆遷，還能有多少新增需求呢？

當(dāng)這個城市推動拆遷、改善市容的強(qiáng)勢主政領(lǐng)導(dǎo)升遷，或者城區(qū)無房可拆、財(cái)政無力支撐的時候，這個城市還會有住房市場的增長嗎？

北方也有一個曾被戲稱為鬼城的城市，這個城市政府實(shí)施了“壯士斷臂”的去庫存計(jì)劃，連續(xù)三年幾乎沒有供應(yīng)住宅用地，也就沒有新增的住房供應(yīng)。

同時該市每年拆除棚戶區(qū)100多萬平米，拆遷戶全部給予房票安置，房票只能購房，但可以轉(zhuǎn)讓、交易，一些持有多套住房或者缺錢的業(yè)主也會以7-8折的價格賣掉房票，這就盤活了住房市場，加上婚姻等剛需和改善性需求，目前庫存已經(jīng)明顯下降，今年政府計(jì)劃再去庫存500萬平米。

當(dāng)這個城市恢復(fù)了供求基本平衡的景象之后，他們還會繼續(xù)大幅釋放土地供應(yīng)，再來制造新一輪的庫存過剩嗎？

答案應(yīng)該是顯而易見的。

如果這三個城市的現(xiàn)象正在更多的城市復(fù)制，我們說：“城鎮(zhèn)化接近尾聲”就一點(diǎn)都不意外了。

其實(shí)，不止這三個城市，三四線城市普遍都存在類似的問題。

從市場數(shù)據(jù)來看，三四線城市商品住宅的成交量雖然還在增長，但土地供應(yīng)面積幾乎是逐年下降的。

去年這么好的市場，商品住宅用地供應(yīng)面積依然是下降的。去年沒有機(jī)會，今年有沒有機(jī)會呢？恐怕很難。

今年1-5月，商品住宅用地規(guī)劃可建面積也僅相當(dāng)于去年全年的33.4%，預(yù)計(jì)上半年不會超過50%，這就意味著，今年三四線城市的商品住宅土地供應(yīng)會比去年更少，也就意味著未來三四線城市的住房供應(yīng)也將是下降的，更不要說那些更小的城鎮(zhèn)了。

而且貨幣政策已經(jīng)在調(diào)整了，有限的資金會更多流向大中城市而不會留戀中小城鎮(zhèn)。今年沒有機(jī)會，未來恐怕就更沒有機(jī)會了。

這也印證了我們的觀點(diǎn)，中小城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化正在走向尾聲。

雖然城鎮(zhèn)化還會繼續(xù)，但是，農(nóng)村能夠轉(zhuǎn)移出來的人口正在減少。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)村人口逐年下降， 2007-2011年的五年間，農(nóng)村人口年均減少1500萬人，而近5年，農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口年均僅有1336萬人。

去年，全國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到57.35%，離城鎮(zhèn)化率70%也只有不到13個百分點(diǎn)，按照近5年城鎮(zhèn)化率年均提升1.22個百分點(diǎn)，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移大潮的剩余時間大概只有10年了。

城鎮(zhèn)化接近尾聲也意味著令人詬病的土地財(cái)政依賴接近尾聲。

不論地方政府對于土地財(cái)政有著多么強(qiáng)烈的渴望和依賴，中小城鎮(zhèn)的土地財(cái)政很快將成為昨日黃花，一去不復(fù)返了。

土地財(cái)政依賴之所以被詬病是因?yàn)檎聘吡送恋貎r格，讓買不起房的人離住房夢越來越遠(yuǎn)。但是，如果沒有土地財(cái)政就沒有城鎮(zhèn)化，就沒有住房條件的大幅度改善，就沒有中國經(jīng)濟(jì)的迅速騰飛，就沒有居民財(cái)富的普遍增長。

當(dāng)中小城鎮(zhèn)沒有了土地財(cái)政，未來的基礎(chǔ)設(shè)施與城鎮(zhèn)建設(shè)、道路交通與環(huán)境改善、民生工程與社會治理的資金都變得匱乏，不會再有大干快上的道路建設(shè)，不會再有寬敞明亮的醫(yī)院學(xué)校，不會再有更加豐盛的民生投入。

若干年后，當(dāng)中小城鎮(zhèn)政府只能依靠有限的地方稅收維系城鎮(zhèn)運(yùn)營，我們也會出現(xiàn)特朗普口中的“美國基礎(chǔ)設(shè)施是第三世界”的現(xiàn)象，并且隨著中小城鎮(zhèn)的發(fā)展前景變得暗淡，它們的人口流出必將加速。

人是最富靈性的，離開農(nóng)村和中小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)向大中城市是工業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中的必然選擇，特別是對年輕人來說，城市化現(xiàn)在依然是最好的出路。

從人口梯度轉(zhuǎn)移的現(xiàn)實(shí)看，人口從農(nóng)村流向小城鎮(zhèn)、從小城鎮(zhèn)流向小城市、從小城市流向省轄市、從省轄市流向省會城市、一線城市，也有跳級進(jìn)入大城市的。

但更多的人口最終還是流向大城市的，這也意味著大城市特別是核心城市將繼續(xù)牽引城市化。

世界銀行的數(shù)據(jù)也顯示，人口密度隨著時間的推移不斷增加，不管是包括歐洲、北美的高收入國家，也包括東南亞、中東的一些低收入國家，都是增長的。人口密度的增長意味著國家的人口在增加，顯然也意味著城市的人口密度在增加。

全世界大多數(shù)國家百萬人口以上的城市數(shù)量和人口是在不斷增加的，同時人口較多國家的最大城市人口數(shù)量也是增加的，不論是非洲、東南亞這些發(fā)展中國家，還是澳大利亞、俄羅斯、蒙古這樣地廣人稀的國家，還是中東一些不安定國家，甚至也包括紐約、東京這樣的城市化早已成熟的城市。

但是，我們的熱點(diǎn)大城市實(shí)行的限購、限貸，將人口擠向周邊的中小城鎮(zhèn)，這就為它們帶來了都市圈城市化的最大發(fā)展機(jī)會。

以長三角為例，長三角15個大中城市的人口大多在持續(xù)增長，盡管有的城市人口是下降的，但近6年常住人口總計(jì)增加了347萬人，這就意味著它們對人口依然有吸引力。

人口增長必然會帶來市場機(jī)會。

我們相信，這些核心大城市的發(fā)展還會繼續(xù)吸引更多的人口流向它們，不管這些城市的地方政府是否愿意接納他們。

但另一方面，大城市對待那些從農(nóng)村和中小城鎮(zhèn)上來尋求發(fā)展機(jī)會的低收入年輕人越來越不友好，不僅是限制他們購房，強(qiáng)制繳納社保，而且取消商住和群租，實(shí)際上變相迫使他們離開。但是，大城市的磁力使得他們不肯輕易離去，因此，在都市圈核心城市就近的居住地轉(zhuǎn)移，就為這些年輕人提供一個近城不離城的工作機(jī)會。

都市圈只是一個重要概念，但絕不是臨近核心大城市的中小城鎮(zhèn)都能自動成為都市圈的會員，其關(guān)鍵點(diǎn)有三：

首先要有便捷廉價的快速交通網(wǎng)。核心城市的資產(chǎn)價格不斷攀高，但依然不斷吸引更多的人口流入，背后的邏輯是核心城市的信息、教育、醫(yī)療、服務(wù)、商業(yè)、法律中介等資源配置都遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于其它城市，如果都市圈的中小城鎮(zhèn)能夠通過高鐵、軌道交通、免費(fèi)高速公路網(wǎng)，與都市圈的核心城市快速聯(lián)接，使得人們既可以便利地享受核心城市的資源優(yōu)勢，同時又可以輕松地回避核心城市的過高房價和大城市病，就可以創(chuàng)造更多的投資和消費(fèi)，創(chuàng)造更多的市場需求和都市圈經(jīng)濟(jì)。

比如成都就提出要打造1000公里軌交線路，而到2020年，上海規(guī)劃也只有970公里，環(huán)京城市均無地鐵，環(huán)滬的南通、嘉興、太倉等市，以及環(huán)深圳的惠州、中山、珠海也都還沒有規(guī)劃城市地鐵，更不要說與核心城市的接駁，長此以往，這些城市在未來的競爭格局中除了房價也是很難發(fā)達(dá)的。

其次要有一體化、均等化的公共服務(wù)。都市圈的中小城鎮(zhèn)不僅需要爭取更多的核心城市分流或分設(shè)的醫(yī)療、教育、商業(yè)、中介等優(yōu)勢資源，還需要獲得更多的一體化的公共服務(wù)，比如，人們不僅可以在核心城市三甲醫(yī)院分設(shè)到中小城鎮(zhèn)的分院看病，更可以統(tǒng)籌遠(yuǎn)程治療、醫(yī)保報銷；小孩不僅可以在核心城市優(yōu)質(zhì)中小學(xué)分設(shè)到中小城鎮(zhèn)的分校上學(xué)，更可以享受同等的升學(xué)、高考錄取政策；老年人不僅可以享受到環(huán)核心城市醫(yī)養(yǎng)小鎮(zhèn)的醫(yī)療養(yǎng)生保健，更可以享受到核心城市老年人一樣的均等化公共服務(wù)政策。

最后還要有非壟斷的市場格局。

實(shí)施都市圈戰(zhàn)略不應(yīng)該是散養(yǎng)放羊式的，而是需要更高層級上的、統(tǒng)一的、共識的區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃和資源配置規(guī)劃，不僅要有協(xié)調(diào)均衡的路網(wǎng)規(guī)劃、醫(yī)療教育資源規(guī)劃，也要有統(tǒng)一有序的土地市場、人才市場、資本市場，還要有非競爭的土地供應(yīng)體系、社保體系、稅管模式。比如，要避免核心城市疏解產(chǎn)業(yè)爭奪戰(zhàn)，避免都市圈中小城鎮(zhèn)功能規(guī)劃交叉重疊、產(chǎn)業(yè)布局一盤散沙，避免利用廉價土地和優(yōu)惠稅費(fèi)惡性競爭、無序招商，促進(jìn)都市圈大中小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)配套、協(xié)調(diào)發(fā)展。

打造都市圈的關(guān)鍵不在中小城鎮(zhèn)，而首先在核心城市，比如上海的軌道交通延伸到周邊城鎮(zhèn)，就需要上海市政府開放胸懷，擺脫“螺螄殼里做道場”的精細(xì)，勇挑“都市圈帶頭大哥”的重?fù)?dān)，牽頭實(shí)現(xiàn)跨省市的快捷交通和一體化的公共服務(wù)，相信所有的中小城鎮(zhèn)都會歡呼雀躍、踴躍融入。

對于都市圈核心城市來說，開放胸懷絕不僅僅意味著利益讓渡，更意味著合作共贏，因?yàn)楹诵某鞘锌梢杂米尪傻漠a(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移置換中小城鎮(zhèn)的土地資源，把一些不適宜放在核心城市的產(chǎn)業(yè)和人口置換到周邊城鎮(zhèn)，完成自身的產(chǎn)業(yè)與人口的升級換代、騰籠換鳥。

都市圈內(nèi)的中小城鎮(zhèn)可以開放市場，利用自身更廣闊的土地資源來吸引、承接核心城市的產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移，來提升城鎮(zhèn)的競爭力，獲得城鎮(zhèn)發(fā)展和市場增長的可持續(xù)。

都市圈戰(zhàn)略絕不是自發(fā)的，如果沒有超越城市政府行政力量的整合，都市圈是不會自動形成的。

今年兩會上的政府工作報告提出要“研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃”，廣東省政府發(fā)布《實(shí)施珠三角規(guī)劃綱要2017年重點(diǎn)工作》明確了珠三角都市圈的軌道交通、產(chǎn)業(yè)分工、信息網(wǎng)絡(luò)、公共服務(wù)均等化等，實(shí)現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展、互利共贏。

顯然，這是珠三角都市圈中小城鎮(zhèn)新的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)市場似乎也已形成共識。

不久前，嘉興拍賣了8宗土地，750家?guī)яR甲房企的瘋搶成為樓市驚蟄，印證了不管是敏銳的、還是遲鈍的房企都已經(jīng)覺醒了。

但是，市場機(jī)會未必都是贏利場。

中小城鎮(zhèn)率先融入都市圈的關(guān)鍵在于時空距離的改變，哪個中小城鎮(zhèn)能夠爭取到與核心城市的優(yōu)先聯(lián)接，哪個城鎮(zhèn)就會獲得優(yōu)先發(fā)展。

去年，有些核心城市周邊中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場跟著火爆了一把。但是，如果沒有預(yù)期中接駁的軌道交通，城鎮(zhèn)之間的交通時間也不能縮短，就沒有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的支撐，盲目投資住房市場就像投資一座未知未來的空中樓閣。

也許，搶先進(jìn)入都市圈中小城鎮(zhèn)的房企搶到的不是機(jī)會，而是墊腳石了。（本文作者系新城控股集團(tuán)股份有限公司高級副總裁）