葉檀：不該抑制房?jī)r(jià)上漲

房?jī)r(jià)在繼續(xù)上漲，此時(shí)要做的不是抑制房?jī)r(jià)，而是趁最后的機(jī)會(huì)，按照市場(chǎng)最優(yōu)原則，擴(kuò)建城市群，以集中人口、提高效率。

媒體7月30日?qǐng)?bào)道，南京房?jī)r(jià)飆漲引發(fā)高層關(guān)注，醞釀升級(jí)版限貸政策。

不管此言是否屬實(shí)，一個(gè)地方房?jī)r(jià)上漲極快，從金融管理者到地方政府總要做個(gè)抑制的姿態(tài)。展示什么樣的姿態(tài)不重要，重要的是怎么做，是否能讓提高資源配置效率，降低成本。

房?jī)r(jià)高企

房?jī)r(jià)還在漲。據(jù)克爾瑞房地產(chǎn)288指數(shù)，從2015年以來，無論是環(huán)比還是同比，城市一手房?jī)r(jià)格指數(shù)總體處于大幅上升過程中。最新的數(shù)據(jù)顯示，2016年7月，中國(guó)城市住房（一手房）價(jià)格288指數(shù)為1209.1點(diǎn)，指數(shù)較上月上升16.1點(diǎn)，環(huán)比上漲1.35%，漲幅較上月縮小0.12個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅為11.06%。

一線城市之后，東部與中部一些二線城市接力狂漲，288個(gè)主要城市中，共有165個(gè)城市一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)上漲，合肥環(huán)比上漲5.24%居漲幅首位，南京、廈門、漳州和武漢分別以4.38%、4.36%、3.71%、3.64%的漲幅分列全國(guó)漲幅二至五位。

不要再重演道德批判那一套，誰都知道是怎么回事，不敢降房?jī)r(jià)就少做降價(jià)的姿態(tài)。

現(xiàn)在第一個(gè)問題是泡沫不能破。以提高首付等方式，嚴(yán)禁通過高杠桿買房，任何依靠高杠桿的投資產(chǎn)品，都會(huì)帶來不可測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，堆積過多的泡沫，以及泡沫崩潰后的危機(jī)。

監(jiān)管層穿透式查杠桿，主要集中在貨幣與證券市場(chǎng)，無論這種杠桿以什么為偽裝，如美國(guó)的次貸危機(jī)之前的高價(jià)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，還是降低首付比例，一些不理智的人通過房貸獲得十倍以上的杠桿。

有一天房?jī)r(jià)會(huì)跌的，不知道什么時(shí)候。樂觀的設(shè)想是經(jīng)濟(jì)已經(jīng)好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)有所下跌，并且下跌過程中金融風(fēng)險(xiǎn)得到了控制，進(jìn)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期。最糟糕的預(yù)期是宏觀經(jīng)濟(jì)沒好轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)就暴跌了，那債務(wù)危機(jī)會(huì)呼嘯而來。與其這樣，還不如讓貨幣政策把房?jī)r(jià)暫時(shí)維持在高位。

第二個(gè)問題是，目前合肥、南京這些房?jī)r(jià)漲幅較快的地方，到底該怎么辦？減少土地供應(yīng)，還是提高房貸利率？這些都不是好辦法。

最好的辦法是加快建設(shè)城市群南京與合肥房?jī)r(jià)上漲，相當(dāng)于有投資能力的高凈值人群自愿出了一筆稅，以在當(dāng)?shù)赝顿Y的方式為各地的城市發(fā)展下注。換種說法，在當(dāng)?shù)刭I房，相當(dāng)于對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)進(jìn)行了一筆龐大的看多期權(quán)投資。

內(nèi)在邏輯

北京周邊衛(wèi)星城房?jī)r(jià)疾速上升，說明有很多人押注北京城市影響力將繼續(xù)擴(kuò)張，最終形成以軌道交通為紐帶的北京都市圈，最終形成與珠三角、長(zhǎng)三角、東京、首爾都市圈并駕齊驅(qū)的京津冀城市圈。

龐大都市圈需要旅游、教育等配套措施，龐大的就業(yè)人口多數(shù)將在衛(wèi)星城生活，衛(wèi)星城以及受認(rèn)可的都市圈旅游城市等，房?jī)r(jià)也會(huì)慢慢增長(zhǎng)。這種城市群的延伸，將使周邊地區(qū)得到極大的發(fā)展，以往貧困與落后的地區(qū)也逐漸融入城市圈。

如果此時(shí)將人口驅(qū)離城市群，趕到鳥不拉屎的貧困城市，對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施、資源都是極大的浪費(fèi)，也是對(duì)中西部環(huán)境的破壞。類似的研究有系列相當(dāng)文章，中國(guó)要建設(shè)城市群，也是在市場(chǎng)選擇的基礎(chǔ)上，對(duì)資源的集約使用。

以長(zhǎng)三角為例（上海除外），合肥的人均存款少于南京與杭州、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)也較薄弱，因此合肥的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，市場(chǎng)化程度最高的杭州房?jī)r(jià)也是最高的?，F(xiàn)在隨著合肥的建設(shè)、人均財(cái)富的提升，加上工業(yè)化的發(fā)展，當(dāng)?shù)卣耐频毓?jié)奏適中等原因，合肥的房?jī)r(jià)開始大幅上升，對(duì)安徽省內(nèi)人士具有極大吸引力。此時(shí)正是建設(shè)合肥城市圈的好時(shí)候，過了這村，就沒有那店了。

安徽富裕群體有兩股購(gòu)買力量，一股距離南京較近的地區(qū)在南京及周邊購(gòu)買房產(chǎn)，將南京與安徽東部連為一體。另一類富裕群體則在省城合肥購(gòu)房，這使得合肥規(guī)模迅速擴(kuò)大，并帶動(dòng)了巢湖等地的經(jīng)濟(jì)，城市群因此自然形成。與此類似的還有，廣州與佛山的關(guān)系，東莞與深圳的關(guān)系等。

如果非要逆勢(shì)而為，打壓合肥、佛山等地的房?jī)r(jià)，把資金引導(dǎo)到中西部庫(kù)存量高、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的城市，相當(dāng)于強(qiáng)迫民間資金進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)，在這些庫(kù)存量高的城市往往資源配置極不合理，在基建等成本方面大大高于城市群，降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展的效率。

對(duì)于這些城市而言，要做的不是打壓房?jī)r(jià)，而是趁“房?jī)r(jià)稅”高漲，趕緊改革戶籍、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這是改革的機(jī)會(huì)，也是建設(shè)城市群的機(jī)會(huì)。考慮到發(fā)展成本上升、紅利下降，這樣的機(jī)會(huì)會(huì)越來越少，機(jī)會(huì)一逝不復(fù)返。