房地產(chǎn)稅改革進(jìn)行時(shí)

隨著G20財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)議稅收高級(jí)別研討會(huì)的召開(kāi)，不絕于耳的房地產(chǎn)稅再度成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。

7月23日，G20財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)議稅收高級(jí)別研討會(huì)在成都舉行，財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉表示受制于信息征集能力弱及利益調(diào)整阻礙，目前房地產(chǎn)稅制改革尚未推出正式方案，但下一步將“義無(wú)反顧”推進(jìn)改革。樓繼偉的表態(tài)，與十八屆三中全會(huì)中提到的“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)”相呼應(yīng)，印證了官方推進(jìn)稅制改革的決心，也使房地產(chǎn)稅改革再度成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。

為什么要征房地產(chǎn)稅？——“劫”富濟(jì)貧

在我國(guó)的現(xiàn)行稅制體系中，并沒(méi)有房地產(chǎn)稅，但有名稱(chēng)相近開(kāi)征于1986年的房產(chǎn)稅，。1986年10月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》要求，由產(chǎn)權(quán)所有人依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%。若房產(chǎn)出租，則依照房產(chǎn)租金收入的12%進(jìn)行繳納。適用范圍較窄，僅限于單位和個(gè)人的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，對(duì)個(gè)人住房則實(shí)行免稅，因此對(duì)百姓生活基本沒(méi)有影響。

為何現(xiàn)行征稅方式要向收取房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)變？中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪中分析稱(chēng)，房地產(chǎn)稅征收既是全國(guó)稅制改革的重要一環(huán)，也是住房體制改革的需求。

朱中一指出，房地產(chǎn)稅其實(shí)包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅等多項(xiàng)稅種，征收房地產(chǎn)稅主要是征稅思路的轉(zhuǎn)變。目的是要從現(xiàn)行的房屋流通環(huán)節(jié)收稅為主，轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)收稅為主，這將抑制投資、投機(jī)性需求，盤(pán)活存量，進(jìn)而使房子回歸居住本質(zhì)，長(zhǎng)遠(yuǎn)看對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展大有裨益。

在G20財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)議稅收高級(jí)別研討會(huì)上，財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉稱(chēng)，改革房地產(chǎn)稅制，才能更好地解決包容性，解決收入分配問(wèn)題。通過(guò)稅收解決收入分配不均，可以通俗理解為政府通過(guò)稅收“劫”富濟(jì)貧。個(gè)人所得稅、財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、資本利得稅是全球調(diào)節(jié)收入分配的四大稅種，但目前中國(guó)僅征收這四項(xiàng)中的個(gè)人所得稅。

開(kāi)征難在哪兒？——功能定位尚不明確

從最直觀的感受看，房地產(chǎn)稅的征收增加了個(gè)人持有房屋的成本，無(wú)疑和百姓生活與利益息息相關(guān)，為此備受關(guān)注。房地產(chǎn)稅改革的提出與推進(jìn)，其實(shí)已經(jīng)歷了一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。自2003年十六屆三中全會(huì)上首次提出“物業(yè)稅”，也就是當(dāng)前所討論的房地產(chǎn)稅，已有13年之久。為何13年的探索推進(jìn)如此緩慢？

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)對(duì)房地產(chǎn)稅改革過(guò)程中所遇到的問(wèn)題進(jìn)行了分析。

首先，群體征稅對(duì)象不明。比如說(shuō)目前征稅希望從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)，但對(duì)于部分持有多套住房的行為，在房屋買(mǎi)賣(mài)尚未進(jìn)行時(shí)征收，似乎不太合理。并且在營(yíng)改增政策出臺(tái)后，增值稅本身的政策效應(yīng)比房地產(chǎn)稅更好。

其次，不動(dòng)產(chǎn)登記等房地產(chǎn)稅征收前提工作推進(jìn)緩慢，“家底”尚不清楚。如果房地產(chǎn)稅開(kāi)征，那么很大程度上需要依賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推進(jìn)，以促使各類(lèi)房產(chǎn)信息資源進(jìn)行更好的匯總。除此之外，在篩選過(guò)程中還要依賴(lài)相關(guān)信貸數(shù)據(jù)調(diào)查等內(nèi)容。

最后，利益方面的阻礙不容回避。畢竟涉及到的稅收問(wèn)題，是在進(jìn)行住房受益的二次分配。對(duì)此，國(guó)家需要加緊制定明確的時(shí)間表，采取問(wèn)責(zé)制，以免影響此類(lèi)政策的推進(jìn)。其中的利益分配主要包括三個(gè)內(nèi)容。第一，此類(lèi)稅收征收會(huì)使得多套住房持有者經(jīng)濟(jì)利益受損，即便對(duì)此沒(méi)有明確抵觸，但推進(jìn)的積極性肯定會(huì)弱化。第二，制定此類(lèi)稅收政策要考慮后續(xù)的市場(chǎng)接受程度，如果百姓抵觸心理強(qiáng)，那么推進(jìn)的節(jié)奏就會(huì)比較慢。第三，考慮此類(lèi)稅收是否會(huì)和其他稅收形成重復(fù)征稅問(wèn)題，需要防范此類(lèi)重復(fù)征稅帶來(lái)的一些負(fù)面問(wèn)題。

對(duì)于房地產(chǎn)稅，國(guó)家一直強(qiáng)調(diào)是“房地產(chǎn)稅改革”，實(shí)際上也就意味著這不單單是推出一個(gè)新稅種，而是作為我國(guó)稅制改革的一部分，對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制的重新設(shè)計(jì)，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅和土地增值稅等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易和保有各環(huán)節(jié)、各稅種的改革，此外還涉及城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等收費(fèi)項(xiàng)目，由此可見(jiàn)房地產(chǎn)稅改革過(guò)程工程之大。

推進(jìn)改革，既是稅務(wù)層面改革的需求，也是住房體制改革的需求。當(dāng)然樓繼偉“義無(wú)反顧”的表述，也從側(cè)面說(shuō)明改革壓力大。當(dāng)然，是改革就一定存在阻力，頂層設(shè)計(jì)需要考慮多方面內(nèi)容。比如，如何在不重復(fù)收稅的基礎(chǔ)上平衡地方政府與老百姓的利益關(guān)系、如何對(duì)房屋估價(jià)、如何設(shè)置稅率等等。

“推出房地產(chǎn)稅的目的是什么，現(xiàn)在的認(rèn)識(shí)尚且模糊，而這是推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革需首要解決的問(wèn)題?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“很多時(shí)候提出征收房地產(chǎn)稅的說(shuō)法，是在投機(jī)炒房的呼聲較大之時(shí)。但實(shí)際情況，各地對(duì)于房地產(chǎn)投資持不同態(tài)度?！?/p>

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，要真正改革，除了目的明確之外還需要解決下面三個(gè)問(wèn)題：第一，繼續(xù)細(xì)化對(duì)第幾套住房開(kāi)始進(jìn)行征稅，大體上建議三套（含三套）以上可以征收；第二，征收后對(duì)于當(dāng)?shù)囟愂沼绊懞拓暙I(xiàn)，以及潛在的損失要有精準(zhǔn)的測(cè)算，比如對(duì)打擊住房投機(jī)行為等進(jìn)行評(píng)估；第三，對(duì)各地征稅后的各類(lèi)稅負(fù)壓力做測(cè)算，進(jìn)而規(guī)避重復(fù)征稅的問(wèn)題，開(kāi)征不在于民間理解的簡(jiǎn)單地課稅，關(guān)鍵在于通過(guò)稅收機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)各類(lèi)收益的調(diào)整，同時(shí)引導(dǎo)住房投資積極和健康發(fā)展。目前征稅方面一個(gè)最大問(wèn)題是重復(fù)征稅，所以房地產(chǎn)稅是否也會(huì)有類(lèi)似的問(wèn)題，也是需要討論的。

除此之外，嚴(yán)躍進(jìn)還建議，“由于各地不僅住房收益率等存在差異，而且對(duì)于房屋持有以及去庫(kù)存等態(tài)度也存有差異。交由地方征收房地產(chǎn)稅如果能夠讓各地根據(jù)實(shí)際情況再制定相應(yīng)的稅費(fèi)政策，同時(shí)稅費(fèi)收入很大程度上用于所在社區(qū)建設(shè)等，那么認(rèn)可程度相對(duì)會(huì)增加，當(dāng)然前提條件是中央統(tǒng)一立法。”

如何影響房?jī)r(jià)？—— 倒逼部分房源拋售

面對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)高企，特別是自去年年底以來(lái)，上海、深圳等一線(xiàn)城市以及南京、廈門(mén)等部分二線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)走出了一波大漲的走勢(shì)，房?jī)r(jià)再一次被推到風(fēng)口浪尖。面對(duì)房?jī)r(jià)的快速上漲，除去地方政府出臺(tái)諸多政策限制外，許多專(zhuān)家學(xué)者也開(kāi)始呼吁國(guó)家加快房地產(chǎn)稅立法，以此抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。

然而，對(duì)于房地產(chǎn)稅落地后是否能讓房?jī)r(jià)真正回歸合理水平，業(yè)界有著不同觀點(diǎn)。一派認(rèn)為，房產(chǎn)和一般貨物不同，它具有資本的屬性，因?yàn)樗哂蝎@得資本利得和出租獲取收益的屬性，因此，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行征稅會(huì)使得資本的收益率下降，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下跌。

在北京大學(xué)財(cái)經(jīng)法研究中心主任劉劍文看來(lái)，調(diào)控房?jī)r(jià)只是房地產(chǎn)稅的一個(gè)輔助功能?！皼Q定房?jī)r(jià)的因素很多，不能在這方面對(duì)房地產(chǎn)稅寄予太高期望。房地產(chǎn)稅應(yīng)主要實(shí)現(xiàn)優(yōu)化地方稅體系、地方財(cái)政收入以及調(diào)節(jié)收入分配的功能?！?/p>

雖然還沒(méi)有立法，為探路房地產(chǎn)稅落地的影響，2011年初，上海和重慶先行試點(diǎn)征收房地產(chǎn)稅。上海采取增量征收模式，重慶則采用高端存量征收模式。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，上海和重慶試點(diǎn)的效果一般。從價(jià)格方面看，上海市場(chǎng)依然比較強(qiáng)勁，重慶市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)平緩，但很難說(shuō)是通過(guò)房地產(chǎn)稅而實(shí)現(xiàn)的，這和重慶市場(chǎng)土地供應(yīng)相對(duì)激進(jìn)等是有關(guān)系的。由此看出，試點(diǎn)并未達(dá)到預(yù)定設(shè)想。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)也表示，房地產(chǎn)稅本身不針對(duì)房?jī)r(jià)打壓，但對(duì)于在稅費(fèi)效應(yīng)下遏制房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲會(huì)有一定作用，尤其可以倒逼部分房源拋售，進(jìn)而促使市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模加大。實(shí)際上對(duì)于兩套以?xún)?nèi)的住房持有，影響可以說(shuō)為零。換而言之，對(duì)于基本的剛需和改善型購(gòu)房需求，并不會(huì)課稅。而對(duì)于三套以上的住房持有行為，相對(duì)來(lái)說(shuō)要警惕一點(diǎn)。