關(guān)于提高房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量的措施探討

摘 要：隨著土地制度及住房制度改革的不斷深入，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了較快的發(fā)展。在房屋買賣和產(chǎn)權(quán)發(fā)放過程中，都是以房屋建筑面積作為重要依據(jù)，因此人們對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪部門在對(duì)房屋建筑面積進(jìn)行測(cè)繪過程中的質(zhì)量越來(lái)越關(guān)注，因此作為測(cè)繪部門，需要重視房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量，這不僅有利于維護(hù)房產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，而且也能夠確保測(cè)繪法的有效貫徹落實(shí)。文章從房產(chǎn)測(cè)繪的重要意義入手，分析了影響房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的原因，并進(jìn)一步對(duì)提高房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量的措施進(jìn)行了具體的闡述。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；面積測(cè)繪；測(cè)繪質(zhì)量；原因；措施

1 房產(chǎn)測(cè)繪的重要意義

1.1 保證業(yè)主利益的重要法律依據(jù)

房產(chǎn)建筑面積與業(yè)主的切身利益息息相關(guān)，因此在房產(chǎn)測(cè)繪過程中，需要確保面積計(jì)算的科學(xué)性及測(cè)量的精確性，有效的為產(chǎn)權(quán)人提供重要的法律保護(hù)。而且房產(chǎn)測(cè)繪也能夠?yàn)榉课菟袡?quán)及土地使用權(quán)糾紛、相關(guān)違章問題提供重要的依據(jù)，同時(shí)房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證的核心也以房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。另外，房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)也是房地產(chǎn)檔案的重要內(nèi)容。

1.2 有利于維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序

在建筑和房地產(chǎn)行業(yè)中，房屋建筑面積作為非常重要的一項(xiàng)指標(biāo)，因此在房產(chǎn)測(cè)量中房屋建筑面積也是測(cè)量過程中的最基本要素，建筑面積作為城市各項(xiàng)管理工作中的計(jì)量單位，在商品房買賣過程中，往往會(huì)利用面積做文章來(lái)誤導(dǎo)消費(fèi)者。因此為了能夠更好的提高商品房銷售面積的準(zhǔn)確性，維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，通過精準(zhǔn)的房產(chǎn)測(cè)繪，能夠有效的維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益。

2 影響房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的原因

房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)專業(yè)性和技術(shù)性較強(qiáng)的工作，但目前房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域中相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范還不完善，部分問題沒有詳細(xì)在規(guī)定中進(jìn)行體現(xiàn)，這就導(dǎo)致實(shí)際測(cè)繪過程中沒有可依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)。再加之當(dāng)前建筑形式越來(lái)越復(fù)雜，設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)理念也不斷發(fā)展，這些新問題出現(xiàn)后，房產(chǎn)測(cè)繪的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范沒有隨之進(jìn)行調(diào)整，存在一定的滯后性，因此導(dǎo)致在實(shí)際工作中沒有可界定的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，給實(shí)際測(cè)繪工作帶來(lái)較大的難度。

目前部分地區(qū)針對(duì)自身的實(shí)際情況及特點(diǎn)制定了房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則，進(jìn)一步對(duì)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了完善，但還有絕大部分城市這方面還處于空缺狀態(tài)，房產(chǎn)測(cè)繪工作中還是依據(jù)原標(biāo)準(zhǔn)及自己的理解來(lái)進(jìn)行具體操作，這必然會(huì)對(duì)測(cè)繪質(zhì)量帶來(lái)較大的影響，容易引發(fā)爭(zhēng)議。

當(dāng)前測(cè)繪行業(yè)質(zhì)量保證體系還不完善，這就導(dǎo)致在對(duì)一些復(fù)雜建筑進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪過程中，由于存在較多的數(shù)量，需要進(jìn)行大量的教育處，測(cè)繪人員一旦疏忽則會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤發(fā)生，從而對(duì)測(cè)繪質(zhì)量帶來(lái)影響。另外，在測(cè)繪過程中，測(cè)繪單位的資質(zhì)等級(jí)、管理水平及人員素質(zhì)等都可能會(huì)對(duì)測(cè)繪成果的準(zhǔn)確性帶來(lái)一定的影響。

3 提高房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量的措施

3.1 遵守“二級(jí)檢查、一級(jí)驗(yàn)收”制度

測(cè)繪單位需要指派專職或是兼職人員在自查及互檢的基礎(chǔ)上對(duì)測(cè)繪全過程中的進(jìn)行檢查，測(cè)繪成果最終檢查則由質(zhì)量檢查小組及專職檢查人員進(jìn)行，在檢查無(wú)誤后才能進(jìn)入到驗(yàn)收階段。在具體檢查和驗(yàn)收工作中，任何一級(jí)都不能省略，對(duì)于檢查中發(fā)現(xiàn)的問題要及時(shí)進(jìn)行處理。全面審查成果、圖紙及質(zhì)檢單，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并進(jìn)行改正。在對(duì)質(zhì)量處理時(shí)存在分歧意見時(shí)，根據(jù)所屬檢查等級(jí)來(lái)由相應(yīng)的檢查人員或是部門進(jìn)行認(rèn)定。在做好業(yè)內(nèi)檢查的同時(shí)，還需要開展一定比例的外業(yè)檢查，需要在項(xiàng)目野外作業(yè)結(jié)束前進(jìn)行互檢，對(duì)房屋的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行重復(fù)觀測(cè)，同時(shí)技術(shù)部門也需要對(duì)測(cè)繪產(chǎn)品進(jìn)行野外抽查，確保測(cè)繪產(chǎn)品的質(zhì)量。

3.2 控制前期收件資料及圖紙的審查質(zhì)量

為了確保房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量，前期的收件資料及圖紙審查中的質(zhì)量控制是必不可少的，在房產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積預(yù)測(cè)算時(shí)，要求委托方提供的建筑施工圖必須是經(jīng)規(guī)劃部門審核通過的圖紙，在房產(chǎn)面積實(shí)測(cè)時(shí)，委托方應(yīng)提供房屋竣工圖，若有變更，還應(yīng)提供相應(yīng)變更圖紙或聯(lián)系單；委托方所提供的圖紙必須是一整套完整的建筑圖紙，其中包括建筑平面圖、立面圖、剖面圖、樓梯詳圖、陽(yáng)臺(tái)樣圖等，所有圖紙應(yīng)盡可能詳細(xì)，以便于在測(cè)繪過程中查閱相關(guān)尺寸數(shù)據(jù)。收件資料中必須包括土地出讓合同、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證、建筑總平面圖、地名辦出具的門牌號(hào)及批準(zhǔn)文件、設(shè)計(jì)部門出具的房屋配套設(shè)施及用房功能部位的使用說明及其他的有關(guān)資料。只有通過前期資料收集齊全并符合要求，才能確保房產(chǎn)面積測(cè)算各環(huán)節(jié)中的質(zhì)量。

3.3 房產(chǎn)面積測(cè)繪各關(guān)鍵環(huán)節(jié)中的質(zhì)量控制

在房產(chǎn)面積測(cè)繪過程中，需要承擔(dān)較大的責(zé)任，特別是在當(dāng)前高房?jī)r(jià)的形勢(shì)下，一旦測(cè)繪過程中出現(xiàn)疏忽導(dǎo)致失誤發(fā)生，則會(huì)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。因此在房屋面積測(cè)繪過程中，需要控制好各個(gè)環(huán)節(jié)的測(cè)繪質(zhì)量，準(zhǔn)確對(duì)房屋計(jì)算面積部位進(jìn)行認(rèn)定，確保房屋套型邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，同時(shí)房產(chǎn)要素及房屋面積計(jì)算分?jǐn)傄惨ＷC準(zhǔn)確性，這樣才能有效的保證房產(chǎn)面積測(cè)繪的質(zhì)量。

3.4 控制測(cè)量的精度

在房產(chǎn)面積測(cè)繪過程中，為了能夠有效的對(duì)測(cè)量的精度進(jìn)行控制，則需要精確對(duì)房產(chǎn)界址點(diǎn)進(jìn)行測(cè)量，在測(cè)量過程中需要提供一個(gè)高精度及高標(biāo)準(zhǔn)的控制網(wǎng)，嚴(yán)格對(duì)相鄰房產(chǎn)平面控制點(diǎn)間的相對(duì)點(diǎn)位誤差及相鄰點(diǎn)間的間距誤差進(jìn)行控制，確保誤差符合房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范的要求，從而有效的實(shí)現(xiàn)對(duì)測(cè)量精度的有效控制。

3.5 采用工作流程技術(shù)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)過程控制

工作流程技術(shù)作為管理系統(tǒng)的核心技術(shù)，能夠?qū)φ麄€(gè)業(yè)務(wù)過程的規(guī)范性和完成程度進(jìn)行監(jiān)督、控制和協(xié)調(diào)，而且能夠?qū)崟r(shí)跟蹤信息流，將其在房產(chǎn)測(cè)繪工作中進(jìn)行應(yīng)用，有利于更好的對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)繪過程進(jìn)行控制。同時(shí)采用流程化管理相關(guān)軟件，針對(duì)不同的崗位職責(zé)來(lái)設(shè)置權(quán)限，確保各項(xiàng)業(yè)務(wù)都能夠處于系統(tǒng)的監(jiān)控下進(jìn)行，而且每一個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施過程中都能夠?qū)⒉僮魅藛T的姓名、時(shí)間及機(jī)器號(hào)進(jìn)行記錄，實(shí)現(xiàn)全過程的實(shí)時(shí)監(jiān)控和控制，有利于測(cè)繪質(zhì)量的提高。

3.6 對(duì)工作人員實(shí)行必要的培訓(xùn)

房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的好壞與測(cè)繪工作人員的素質(zhì)息息相關(guān)。房產(chǎn)測(cè)繪人員主要由外業(yè)測(cè)繪人員、內(nèi)業(yè)測(cè)繪人員、資料整理人員及產(chǎn)品檢驗(yàn)人員等組成，為了有效的提高測(cè)繪工作人員的專業(yè)技能和職業(yè)素質(zhì)，則需要做好房產(chǎn)測(cè)繪人員的培訓(xùn)工作，通過培訓(xùn)有效的提高房產(chǎn)測(cè)繪人員的專業(yè)知識(shí)，掌握房產(chǎn)測(cè)繪的法律法規(guī)及相關(guān)管理?xiàng)l件，能夠熟悉對(duì)各種新技術(shù)和新方法進(jìn)行應(yīng)用，有效的提高房產(chǎn)測(cè)繪過程中的計(jì)算能力，確保房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的全面提升。

4 結(jié)束語(yǔ)

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日益繁榮，這對(duì)房產(chǎn)管理工作提出了更高要求，房產(chǎn)測(cè)繪作為房產(chǎn)管理的重要內(nèi)容，在具體測(cè)繪過程中對(duì)測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪設(shè)備具有較高的要求，同時(shí)還要嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求來(lái)控制好測(cè)繪質(zhì)量，有效的提高房產(chǎn)測(cè)繪水平，更好推動(dòng)房產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展進(jìn)程。

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