房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中的沖突與處理

摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場已步入黃金發(fā)展期。隨之而來的房產(chǎn)糾紛事件也發(fā)生得較為頻繁，在一定程度上阻礙了我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。據(jù)我國法律的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有絕對性、排他性等特點(diǎn)。將房地產(chǎn)作為一種特殊的財(cái)產(chǎn)，形成不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。自2015年3月1日起，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》落地實(shí)施。該條例的實(shí)施對于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)利，規(guī)范我國的房地產(chǎn)市場，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；沖突；處理；不動(dòng)產(chǎn)登記

引言

據(jù)有關(guān)資料顯示，許多研究專家關(guān)于我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中存在的問題及沖突，都進(jìn)行了詳細(xì)的解釋。然而，在某些方面仍然存在分歧，沒有達(dá)成共識。當(dāng)前我國正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，需要重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中存在的問題及沖突。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件和基礎(chǔ)。因此，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，采取一系列的有效措施，對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行系統(tǒng)化、科學(xué)化的管理，及時(shí)解決房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中出現(xiàn)的投資、投機(jī)需求問題。

1 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵分析

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，越來越多的高樓大廈拔地而起。與此同時(shí)，人們愈加重視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)問題。目前有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的定義依然存在一些分歧。有關(guān)專家從法律、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)權(quán)形式這三個(gè)角度出發(fā)，對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行定義。主要包括以下內(nèi)容。首先，依據(jù)法律角度，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是所有權(quán)。在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，財(cái)產(chǎn)所有者享有對房地產(chǎn)的占有、使用、處分以及收益的權(quán)利。這種觀點(diǎn)目前得到社會(huì)的廣泛認(rèn)可。其次，依據(jù)經(jīng)濟(jì)角度，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是多種權(quán)利的組合，應(yīng)作為所有權(quán)的重點(diǎn)核心，但是所有權(quán)不等于產(chǎn)權(quán)。最后，依據(jù)產(chǎn)權(quán)的形式，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是可以讓自己/他人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中受損/受益的權(quán)利。經(jīng)濟(jì)學(xué)角度所陳述的觀點(diǎn)較為客觀，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)應(yīng)該以所有權(quán)為重點(diǎn)。

2 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在的問題和沖突

2.1 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)籍管理與市場經(jīng)濟(jì)相互沖突

在我國2007年頒布的《物權(quán)法》中，明確規(guī)定，要建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。但是在很長一段時(shí)間內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度并未真正建立與實(shí)行。隨著我國社經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，過去施行的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)籍管理制度逐漸顯現(xiàn)出各種弊端，無法滿足房產(chǎn)與地產(chǎn)一體化的基本要求。這種不動(dòng)產(chǎn)分散登記體制與市場經(jīng)濟(jì)存在沖突，嚴(yán)重阻礙了我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

2.2 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)與分類問題

關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)劃分中存在的爭議，主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。首先，土地產(chǎn)權(quán)應(yīng)該被劃分為使用權(quán)、占有權(quán)以及所有權(quán)。其次，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)應(yīng)該分為財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和財(cái)產(chǎn)的附屬權(quán)。最后，有條件地讓土地使用者得到部分土地使用權(quán)。

如果以使用期限為依據(jù)，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可分為完整產(chǎn)權(quán)和非完整產(chǎn)權(quán)。其中，完整房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指，業(yè)主可以對房屋無限期使用，具有永久性、繼承性等特點(diǎn)。由于我國土地具有公有制性質(zhì)，因此，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中不存在完整產(chǎn)權(quán)。非完整房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)也被稱為租賃權(quán)，是對完整房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的分割。

3 解決房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)沖突的具體辦法

3.1 全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度

自2015年3月1日起，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施，結(jié)束了實(shí)行多年的分散登記制度。這對于解決我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中的沖突具有十分重要的作用。

3.1.1 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義。要想保護(hù)房產(chǎn)所有者的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)、維護(hù)良好的經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)秩序、對城市的進(jìn)行合理化管理，就應(yīng)當(dāng)完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作，全面施行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。首先，加快不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的落實(shí)，可以為國家對房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控提供準(zhǔn)確的參考數(shù)據(jù)。國家通過采取相應(yīng)的貨幣政策，對房地產(chǎn)資源實(shí)行優(yōu)化配置，可以準(zhǔn)確的對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，進(jìn)而有效保障GDP的穩(wěn)步發(fā)展。其次，加快不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的落實(shí)，能夠明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的劃分和歸屬。通過記載于登記簿上公示，可以有效解決因權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不清而引發(fā)各種矛盾糾紛。再次，加快不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的落實(shí)，還可以有效解決過去因不同部門登記方法或規(guī)程技術(shù)，而導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生的重疊遺漏等問題。最后，加快不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的落實(shí)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)以及信息平臺的“四統(tǒng)一”。通過減少辦證環(huán)節(jié)，為企業(yè)和群眾節(jié)約了大量的時(shí)間和金錢成本。

3.1.2 不動(dòng)產(chǎn)登記面臨的困難。我國大量的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，多地保存在市、縣級等地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，然而當(dāng)前我國市、縣級等地，在落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記制度方面進(jìn)度比較緩慢，阻礙了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施推進(jìn)。特別是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與職責(zé)整合尤為緩慢。在2015年3月1日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施之前，我國已施行多年的不動(dòng)產(chǎn)分散登記制度。在市、縣級等地的國土、農(nóng)林業(yè)主管部門中，其記錄的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，有些是紙質(zhì)的資料，并沒有建立電子檔案；而有些地方登記的信息是電子數(shù)據(jù)，并建立電子檔案。因此，在數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不一致的影響下，建立統(tǒng)一信息平臺的工作被長時(shí)期的延后。為了發(fā)揮《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的作用，應(yīng)當(dāng)盡快處理這些問題，推動(dòng)我國現(xiàn)代化市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)的穩(wěn)步前進(jìn)。

3.2 解決房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)及分類問題

通過對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)及分類進(jìn)行分析，了解到我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在結(jié)構(gòu)劃分上存在爭議。因此，在實(shí)際工作中，要依據(jù)我國關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的相關(guān)法律，妥善處理以下問題。首先，應(yīng)當(dāng)妥善處理我國房屋拆遷過程中關(guān)于土地使用權(quán)的補(bǔ)償問題。其次，應(yīng)當(dāng)妥善處理我國房地產(chǎn)的利益分配制衡機(jī)制。最后，當(dāng)土地使用權(quán)年限期滿時(shí)，應(yīng)妥善處理土地上的建筑物等問題。

（1）要想妥善解決我國房屋拆遷過程中存在的土地使用權(quán)補(bǔ)償問題，有效解決我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中存在的沖突，應(yīng)當(dāng)在確認(rèn)土地使用權(quán)作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，采取相應(yīng)的措施。在城市房屋拆遷改造過程中，對于違背物權(quán)法、缺乏土地使用權(quán)的專項(xiàng)補(bǔ)償資金等現(xiàn)象，要進(jìn)行深入調(diào)查和細(xì)致地研究。近年來，我國被拆遷的房屋多是舊房或危房。盡管如此，對于這些被拆遷房屋的土地使用權(quán)仍然要進(jìn)行相應(yīng)的評估。然后，要按照房屋拆遷法的相關(guān)規(guī)定，在實(shí)際的房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議中寫明土地使用權(quán)的具體補(bǔ)償金額。（2）要想妥善處理我國房地產(chǎn)的利益分配制衡機(jī)制，有效解決我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中存在的沖突，必須解決我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的主體獨(dú)立化和分界問題。讓城市土地所有者的代表來參與受益分配，對份額進(jìn)行科學(xué)化處理，運(yùn)用土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式獲取相關(guān)收益。（3）當(dāng)土地使用權(quán)年限期滿時(shí)，還應(yīng)妥善解決土地上的建筑物等問題。我國是社會(huì)主義國家，土地所有權(quán)歸國家和集體所用。當(dāng)土地使用權(quán)到年限時(shí)，喪失相應(yīng)的使用權(quán)利是必然的。但是關(guān)于土地上的建筑物，財(cái)產(chǎn)所有人對其所有權(quán)并未消失，應(yīng)當(dāng)保護(hù)房屋所有權(quán)主體的合法權(quán)益。

4 結(jié)束語

綜上所述，在我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展的同時(shí)，關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的糾紛事件也頻繁發(fā)生，在一定程度上影響了我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。通過分析了解到，我國房地產(chǎn)在開發(fā)與建設(shè)的過程中，關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在著以下兩方面沖突。其一，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)籍管理與市場經(jīng)濟(jì)相互沖突。其二，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)以及分類問題。為了有效處理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中存在的沖突，應(yīng)當(dāng)全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并合理解決房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)及分類問題。當(dāng)前我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施處于初級階段，必然會(huì)遇到各種困難，因此，要逐步完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系，推動(dòng)我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。

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