房產(chǎn)稅改制對(duì)房?jī)r(jià)的影響

于洋

（渤海大學(xué) 管理學(xué)院，遼寧 錦州 121000）

房產(chǎn)稅改制對(duì)房?jī)r(jià)的影響

于洋

（渤海大學(xué) 管理學(xué)院，遼寧 錦州 121000）

近幾年來(lái)，我國(guó)的房?jī)r(jià)呈持續(xù)攀升的趨勢(shì)，已經(jīng)成為各界人士十分關(guān)注的問(wèn)題，盡管我國(guó)已出臺(tái)多項(xiàng)政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，但房?jī)r(jià)依然居高不下。部分學(xué)者認(rèn)為盡快推出房產(chǎn)稅、全面部署稅制改革會(huì)起到穩(wěn)定房屋市場(chǎng)價(jià)格的作用。對(duì)此，以稅負(fù)歸宿理論為基礎(chǔ)，通過(guò)運(yùn)用參考文獻(xiàn)和辯證分析等方法，剖析房產(chǎn)稅改制對(duì)房?jī)r(jià)的影響。研究表明：房產(chǎn)稅改革能在短期內(nèi)控制房?jī)r(jià)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)可能會(huì)抬高房?jī)r(jià)。

房產(chǎn)稅；改革；房?jī)r(jià)；影響

房地產(chǎn)業(yè)已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，自從二十世紀(jì)九十年代末住房改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)連帶其他相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)不斷繁榮，但凡事有利必有弊，房?jī)r(jià)過(guò)高便成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的突出問(wèn)題。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)翻天覆地的變化，全面完善房產(chǎn)稅收制度迫在眉睫。因此，2011年1月28日，國(guó)務(wù)院設(shè)上海、重慶為房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并頒布了《住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》，這標(biāo)志著我國(guó)房產(chǎn)稅改革進(jìn)入新的階段。因此，全面系統(tǒng)的研究房產(chǎn)稅會(huì)降低房子的哪些需求因素，分析房產(chǎn)稅制改革現(xiàn)今存在的問(wèn)題，及討論相應(yīng)的意見與策略，對(duì)于政府宏觀調(diào)控房產(chǎn)業(yè)有著重要意義。

一、房產(chǎn)稅的相關(guān)概念

(一)房產(chǎn)稅的概念及目的

房產(chǎn)稅屬于房產(chǎn)稅的一種，也是協(xié)議房地產(chǎn)稅務(wù)之一。顧名思義，他的征收對(duì)象是房產(chǎn)，其征收是依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格向房屋擁有者進(jìn)行稅征收，或是依據(jù)租金向房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者征收。我國(guó)在1986年頒布了《房產(chǎn)稅暫行條例》，并在同年十月正式實(shí)行，這也是我國(guó)現(xiàn)今唯一一部房產(chǎn)稅法律法規(guī)。房產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，因其具有保值和價(jià)值穩(wěn)定的特性，能成為地方政府財(cái)政的主要來(lái)源之一。至于納稅人主要還是房屋的實(shí)質(zhì)使用者，自用房產(chǎn)者的稅率為1.2%，出租房產(chǎn)者的稅率為12%。對(duì)于所征收房產(chǎn)稅有異議者可以在規(guī)定時(shí)期內(nèi)向相應(yīng)機(jī)關(guān)提出復(fù)議，也可以向人民法院提出訴訟。征收房產(chǎn)稅可以調(diào)節(jié)國(guó)民收入、減輕貧富差距，引導(dǎo)購(gòu)買者理智消費(fèi)，選擇適合適用的房屋，加強(qiáng)了房屋的管理和使用率，對(duì)體現(xiàn)社會(huì)公平方面起到積極作用。

(二)房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅的區(qū)別

房地產(chǎn)稅顧名思義是依據(jù)開發(fā)商開發(fā)、保有和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)等的總稱，其中包括個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等多項(xiàng)稅收。房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅和土地稅之間的一種稅收，相對(duì)于房地產(chǎn)的涵義小些，它屬于個(gè)別房產(chǎn)稅、保有稅、地方稅。房地產(chǎn)在發(fā)達(dá)國(guó)家的征收歷史悠久，營(yíng)業(yè)商場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、住房等全國(guó)范圍內(nèi)的建筑物都納入征收稅務(wù)的范圍之內(nèi)，包括土地稅的各項(xiàng)行為和所得稅。區(qū)分房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅可以從納稅人、征收范圍、計(jì)算方法三個(gè)方面進(jìn)行區(qū)分。房地產(chǎn)納稅人包括港澳臺(tái)同胞，境內(nèi)適用房屋的外籍個(gè)人及企業(yè)。房產(chǎn)稅納稅人包括境內(nèi)擁有房產(chǎn)權(quán)的個(gè)人或單位。房地產(chǎn)稅的征收范圍根據(jù)相關(guān)條例規(guī)定是海內(nèi)外華人華僑，在境內(nèi)使用房屋的外籍個(gè)人和企業(yè)，房產(chǎn)稅的征收范圍及指在管制范圍的城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等地的房產(chǎn)所有人和單位。房地產(chǎn)稅的計(jì)算方法是根據(jù)房產(chǎn)原值的1.2%來(lái)收取稅費(fèi)，并征減應(yīng)付房產(chǎn)稅的30%。房產(chǎn)稅的征收計(jì)算方法分為兩種，第一種是根據(jù)房產(chǎn)原值直接減免10%-30%來(lái)繳納稅費(fèi)，另一種是房屋出租者應(yīng)按照出租收入的12%稅率來(lái)征收稅費(fèi)。

二、房產(chǎn)稅制的改革歷程

(一)房產(chǎn)稅征收的歷史悠久

早在原始朝代就出現(xiàn)過(guò)類似房產(chǎn)稅的稅務(wù)征收。1950年1月我國(guó)國(guó)務(wù)院頒布《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》法規(guī)，這表明了要實(shí)行全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅的系統(tǒng)征收，1984年完善征收范圍，對(duì)境內(nèi)的單位及企業(yè)重新進(jìn)行房產(chǎn)稅征收。1986年9月15日，我國(guó)又頒布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，并在當(dāng)年10月1日正式實(shí)行，該條例增加了房產(chǎn)稅在城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等地的征收。我國(guó)國(guó)務(wù)院在面臨如此高的房?jī)r(jià)情況下，在2010年將房產(chǎn)稅改革提上日程并視為重點(diǎn)，于是于次年設(shè)置房產(chǎn)稅改制試點(diǎn)在上海和重慶兩地。2014年召開的第十二屆全國(guó)人民代表第二次會(huì)議上得出通過(guò)立法來(lái)進(jìn)行改革的有效決定，并提出了推出立法的相關(guān)實(shí)施辦法。2015年3月初頒布

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，相信房產(chǎn)稅制改革實(shí)行情況會(huì)越來(lái)越好。

(二)上海、重慶實(shí)施房產(chǎn)稅改革

氈房、牛羊，草原、雪山，光線瞬息萬(wàn)變的白樺林，婚禮、白色的葬禮，圍著牛糞堆燃起的篝火起舞的牧民，還有湖，北疆深處的湖，泛著做夢(mèng)般的鈷石綠和孔雀石綠，還有鋼藍(lán)色。我問(wèn)老徐，湖的顏色是否做過(guò)后期處理。老徐說(shuō)，沒(méi)有，湖原本就是那顏色，就像云，本是那形狀。

2011年2月28日，國(guó)務(wù)院決定在上海和重慶啟動(dòng)房產(chǎn)稅制改革試點(diǎn)，標(biāo)志著新的房產(chǎn)稅制改革序幕來(lái)開。這代表著我國(guó)財(cái)務(wù)稅收制度新一輪改革的里程碑，對(duì)完善稅收體系，增加社會(huì)福利，反腐遵守納稅制度，房產(chǎn)業(yè)社會(huì)化、科學(xué)化有著積極作用。相對(duì)于上海，重慶被影響更大一些，上海采用對(duì)本市和非本市市民采用不同的納稅稅率，分別為0.4%和0.6%，這里指的是納稅居民家庭購(gòu)買第二套房及以上購(gòu)房。而重慶的征收范圍是獨(dú)棟豪宅、個(gè)人購(gòu)買的高級(jí)住宅、非重慶市民但購(gòu)買兩套以上新購(gòu)住房的家庭，稅費(fèi)參考所對(duì)應(yīng)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，稅率分別為0.5%、1%、1.2%。從稅制建設(shè)看來(lái)，改革成果十分明顯，稅收征收范圍明顯擴(kuò)大，完善了系統(tǒng)的稅收體制，為今后的房地產(chǎn)改革打下了良好的基礎(chǔ)。總體而言，兩個(gè)試點(diǎn)城市改革策略重點(diǎn)各不相同，上海試點(diǎn)策略主要是抑制房?jī)r(jià)，而重慶的目標(biāo)是控制高檔住宅的購(gòu)買消費(fèi)，宏觀調(diào)控收入分配。

三、房產(chǎn)稅改制的影響分析

(一)增加普通消費(fèi)者負(fù)擔(dān)

從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論方面來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅改制增加了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。房產(chǎn)稅的增加和稅率的提高無(wú)疑使消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)的成本會(huì)增高。房產(chǎn)稅提高了持有人的持有成本，稅率主要是影響到普遍的房貸。這就使普通消費(fèi)者在不充裕的收入中要額外拿出一部分還房貸。從供求角度來(lái)看，房產(chǎn)稅的提升理應(yīng)使消費(fèi)者對(duì)房屋購(gòu)買的需求減少，但房屋屬于必需品，所以房產(chǎn)稅會(huì)增添消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，房產(chǎn)稅和利率與商品房的銷售速率呈反向關(guān)系。

(二)有助財(cái)政持續(xù)發(fā)展、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)

房產(chǎn)稅的改制使地方政府的財(cái)政收入逐步穩(wěn)定，以往類似于消費(fèi)稅、增值稅等都由中央統(tǒng)一管理，這樣就可以增加地方的主體稅種，避免權(quán)力集中和轉(zhuǎn)賬繁瑣環(huán)節(jié)。因?yàn)橹醒胴?cái)政的獨(dú)攬專權(quán)，所以地方政府的財(cái)政稅種短缺，處于規(guī)模小財(cái)力匱乏的狀況，從而引發(fā)多種經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。地方財(cái)政來(lái)源增加就會(huì)提高社會(huì)服務(wù)質(zhì)量，弱化地方政府的短視行為，完善地產(chǎn)稅制度有助于增加地方稅源，使財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。房產(chǎn)稅的改革增加投資者的持有成本，這樣對(duì)炒房租房熱潮有抑制作用。近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲的主要原因是房屋需求在急劇上漲，房產(chǎn)稅的出現(xiàn)就會(huì)降低投機(jī)需求的出現(xiàn)，因此房產(chǎn)稅改制會(huì)調(diào)控房?jī)r(jià)和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

(三)持有成本增加，抑制投資者熱情

(四)增添社會(huì)福利、調(diào)節(jié)收入分配

房產(chǎn)稅的性質(zhì)屬于地方稅和直接稅，因此它可以解決轉(zhuǎn)嫁負(fù)稅難題，全面宏觀調(diào)控困難等問(wèn)題。適當(dāng)?shù)奶岣吆徒档湍芨诵曰M(jìn)行服務(wù)建設(shè)，做到取之于民，用之于民，特別是對(duì)貧困家庭或者是殘疾人等弱勢(shì)群體就可以采用減少甚至免去稅收，對(duì)擁有高檔住房的納稅人收取較高稅費(fèi)，而不是對(duì)房產(chǎn)受益人一視同仁，從而調(diào)控所得稅的分布不均勻情況。我國(guó)現(xiàn)在房產(chǎn)稅征收制度尚處于不完善階段，而其他稅收對(duì)穩(wěn)定收入差距方面的問(wèn)題作用也是微乎其微，所以控制全面發(fā)揮完善房產(chǎn)稅制改革才是有效的調(diào)節(jié)貧富差距的關(guān)鍵。

四、完善房產(chǎn)稅改制的政策建議

(一)借鑒國(guó)外房產(chǎn)稅制度

美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)的稅率相對(duì)于其他國(guó)家偏高，因?yàn)樵谶@些發(fā)達(dá)國(guó)家房產(chǎn)稅已擁有百年的征收歷史，而且相對(duì)的征收系統(tǒng)十分完善。韓國(guó)、日本的稅率就相對(duì)較少，發(fā)展尚未成熟。因?yàn)槎惵手苯佑绊懥硕愂帐杖耄远惵适嵌愂盏暮诵沫h(huán)節(jié)。國(guó)外很多國(guó)家采用比例稅率和累計(jì)稅率相結(jié)合的征收方式，所以結(jié)合國(guó)外的征收方式再結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況能促進(jìn)稅制改革的有效發(fā)展。我們可以借鑒的地方有將中央擁有的征收權(quán)利發(fā)放給地方政府，讓地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r來(lái)實(shí)行各不相同的稅收策略，讓地方政府擁有自主權(quán)更加合理的管理當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)稅征收。其次簡(jiǎn)化征收費(fèi)額進(jìn)行合并收費(fèi)，避免與其他穩(wěn)定收稅相重合，使老百姓增添應(yīng)交稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。再就是設(shè)置不同層次的稅率，按照各地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況的不同，安排不同的合理稅率，適當(dāng)?shù)奶岣吆徒档湍芨诵曰M(jìn)行服務(wù)建設(shè)，特別適對(duì)貧困家庭或者是殘疾人等弱勢(shì)群體就可以采用減免稅收的方式合理配置，仔細(xì)詳盡落實(shí)減免措施，讓政府的每一個(gè)決定力盡公平公正。

(二)設(shè)置合理的稅率并盡量擴(kuò)大征收范圍

以上海試點(diǎn)為例，他的政策對(duì)以往多數(shù)擁有多套房產(chǎn)的市民免房產(chǎn)稅，這就極大的削減了征收目標(biāo)的數(shù)量，所以擴(kuò)大征收范圍就能夠使稅費(fèi)增收，因?yàn)橹袊?guó)人口數(shù)量十分龐大，所以這將會(huì)增添很多的稅源。因?yàn)樯虾：椭貞c試點(diǎn)的改革已久，這對(duì)試點(diǎn)城市市民十分不公平，因此接下來(lái)在全國(guó)各地城鎮(zhèn)開展房產(chǎn)稅制改革指日可待，而且在試點(diǎn)改革的過(guò)程中起初作用十分明顯，但隨著時(shí)間的推移作用就有局限性，所以制定合理的稅率十分有必要，因?yàn)橹袊?guó)的地形廣大，貧富差距分布不均勻，每一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況各不相同，所以應(yīng)該按照每個(gè)地區(qū)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)制定稅收制度，像東部地區(qū)的

沿海城市經(jīng)濟(jì)繁榮地帶就可以適當(dāng)調(diào)高稅率，而西部地區(qū)就要調(diào)低稅率，可以根據(jù)房?jī)r(jià)的差異來(lái)確定一個(gè)稅率區(qū)間，房產(chǎn)稅向全國(guó)推展應(yīng)遵循系統(tǒng)化和人性化相結(jié)合的原則。

(三)完善房產(chǎn)的評(píng)估體系

首先是建立完善的法律體系來(lái)控制房產(chǎn)稅的正常征收，絕大部分地方的房產(chǎn)稅都是依據(jù)房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估來(lái)計(jì)算，這樣才能專業(yè)公平合理的征收費(fèi)用，也能加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，但是因?yàn)槲覈?guó)并沒(méi)有專門研究處理房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的應(yīng)用型人才，所以只能按照房屋的市場(chǎng)價(jià)值也就是出售價(jià)格來(lái)計(jì)稅。我們可以根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況來(lái)推出相應(yīng)規(guī)定，對(duì)違法違規(guī)者實(shí)行懲罰處理，這樣才能保障房產(chǎn)評(píng)估的順利進(jìn)行。將房產(chǎn)評(píng)估部門歸屬于國(guó)土資源部，讓房產(chǎn)評(píng)估能夠合理合法有序的開展。加大網(wǎng)絡(luò)覆蓋率，使管理技術(shù)科技化、系統(tǒng)化，才能增強(qiáng)辦事效率。最重要一點(diǎn)是培養(yǎng)專業(yè)人才，開設(shè)相關(guān)的學(xué)習(xí)和考試項(xiàng)目，提高入職門檻，挑選高素質(zhì)精英，做好培訓(xùn)工作才是當(dāng)務(wù)之急。

(四)加強(qiáng)房產(chǎn)稅的征收征管

我國(guó)人口數(shù)量龐大，對(duì)于房產(chǎn)這種必須消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展的空間也隨之廣泛，房產(chǎn)稅在地方政府的各種穩(wěn)定稅收中占主要地位，但我國(guó)現(xiàn)階段房產(chǎn)稅征收的范圍并不寬裕，所以我國(guó)的財(cái)政稅收來(lái)源十分狹窄，稅源不足必然導(dǎo)致財(cái)政收入短缺。作為改革試點(diǎn)的上海和重慶涉及正征稅的也只是增量房和高檔住宅，被涉及的存量房又是少之又少。因此加強(qiáng)房產(chǎn)稅的征收力度應(yīng)予以高度重視，決絕此類不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況刻不容緩。建立信息化的征收系統(tǒng)，相關(guān)單位要全面系統(tǒng)的采集關(guān)于房產(chǎn)和納稅人的相關(guān)有效信息。各地區(qū)快速完整的將所整理的信息傳遞給中央相關(guān)部門進(jìn)行匯總，從而實(shí)現(xiàn)全國(guó)信息聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)型系統(tǒng)管理，不動(dòng)產(chǎn)的逐漸登記會(huì)使房產(chǎn)稅制改革不斷進(jìn)步。國(guó)務(wù)院應(yīng)完善《稅收征管法》，讓征稅單位有法可依，當(dāng)遇到拒絕繳納房產(chǎn)稅行為時(shí)能合理對(duì)其做出懲罰，例如降低其納稅信用。

五、總結(jié)

本文可以得出結(jié)論，房產(chǎn)稅的征收能在短時(shí)間內(nèi)降低當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià),但不一定能降低未來(lái)長(zhǎng)期的房?jī)r(jià)。所以，如果想要降低房?jī)r(jià)，而退出房產(chǎn)稅改革政策需要深思熟慮再做定奪。如果想要在短時(shí)間內(nèi)控制房?jī)r(jià)甚至降低房?jī)r(jià)，那么推出房地產(chǎn)稅是卓有成效的。但想要以長(zhǎng)期穩(wěn)定房?jī)r(jià)為政策目標(biāo)，那么實(shí)行房產(chǎn)稅的作用就會(huì)十分有限。因此我們應(yīng)該考慮房產(chǎn)稅與其他相關(guān)政策結(jié)合使用,例如將房產(chǎn)稅收入投資于建保障房中去,如此做法既可在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)宏觀調(diào)配的目標(biāo),更能有效長(zhǎng)期的控制房?jī)r(jià)。我國(guó)房產(chǎn)稅與其他稅務(wù)相比較發(fā)展尚處于不成熟階段，所以在推出之際一定要結(jié)合實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況，并對(duì)所要達(dá)到的目標(biāo)效果進(jìn)行完整的評(píng)估才能正確有效的推出改革決策，以免影響現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)利益。我國(guó)現(xiàn)階段最主要任務(wù)就是要頒布房產(chǎn)稅相關(guān)的法律法規(guī)，讓房產(chǎn)稅征收改革有法可依，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管才能賞罰分明井然有序，要對(duì)房屋不動(dòng)產(chǎn)做全面登記，并進(jìn)行系統(tǒng)價(jià)值評(píng)估，中央政府和地方政府共同為公共服務(wù)而建設(shè)，才會(huì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造出良好的環(huán)境。

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[責(zé)任編輯：潘洪志]

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