企業(yè)合同管理中房地產(chǎn)財務的重要意義探究

文/李鴻

企業(yè)合同管理中房地產(chǎn)財務的重要意義探究

文/李鴻

據(jù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析可知，無論是國營企業(yè)還是私營企業(yè)，只要企業(yè)財務管理做得好，企業(yè)的效績都十分優(yōu)秀。目前我國部分地區(qū)的經(jīng)濟主要依賴于房地產(chǎn)經(jīng)濟。所以好的財務管理對我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展十分重要。本文就企業(yè)合同管理中房地產(chǎn)財務的重要性，房地產(chǎn)財務面臨的問題及解決對策作了淺要探究，希望對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展有所幫助。

房地產(chǎn)；財務管理；問題；對策

我們都知道房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國經(jīng)濟發(fā)展貢獻尤為重要。但房地產(chǎn)經(jīng)濟由于投資規(guī)模大，又受到國家政策的管理，收益成效甚微。因此，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟來說，企業(yè)的財務管理顯得尤為重要。

一、合同管理對房地產(chǎn)經(jīng)濟的重要意義

（一）合同管理是決定房地產(chǎn)企業(yè)生死存亡的重要因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟需要大量的資金投入，而這些資金需要有嚴格的管理。資金如果管理得當，會促進企業(yè)穩(wěn)步健康發(fā)展，站穩(wěn)市場。否則，企業(yè)會面臨很大的風險。房地產(chǎn)經(jīng)濟的開發(fā)，有很多項目運作環(huán)節(jié)。而在這些環(huán)節(jié)中，合同管理無疑是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的重中之重。 在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，各項資金的使用情況都是通過合同來實現(xiàn)的。比如說，地皮的購買，原材料的購買，工程造價等都是通過合同來確定資金的使用情況。在這個過程中，如果合同簽訂不合理，會使資金的使用效率大打折扣。因此，合同管理對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展是極其重要的。

（二）在合同簽訂過程中，財務管理好壞關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)成敗

當開發(fā)商與購買者達成協(xié)議時，企業(yè)的房產(chǎn)業(yè)務部門應將雙方簽訂的協(xié)議在財務部門入檔案。財務部門應將合同雙方協(xié)定的時間，金額、賠償?shù)惹闆r進行詳細登記。對于客戶已支付的金額應在合同中明確標記，方便事后查詢。

房地產(chǎn)的銷售過程涉及到各個部門。房地產(chǎn)合同簽訂過程也是一個復雜，流動的過程。在這個過程中牽涉太多東西，稍有不慎就會造成企業(yè)虧損、客戶投訴等問題。而在合同簽訂的過程中，財務部門又是至關(guān)重要的。財務部門要對房地產(chǎn)的銷售有全面透徹的分析，特別是在合同簽訂前后要對公司的進出賬目有一個全面把握。財務部門科學系統(tǒng)的運營模式，對于企業(yè)簽訂合同是至關(guān)重要的。

二、目前房地產(chǎn)行業(yè)合同管理面臨的問題

（一）企業(yè)合同管理制度不健全

房地產(chǎn)行業(yè)起步速度參差不齊，特別是一些由建筑工地起步的房地產(chǎn)企業(yè)。這些企業(yè)只是為了擠占市場份額，以提高房地產(chǎn)的銷售量為宗旨。這些企業(yè)內(nèi)部運營是不成體系的，沒有規(guī)范的運作體系。在管理方面，這些企業(yè)仍處于探索期，特別是企業(yè)合同管理制度建設(shè)不成熟。當遇到房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)等問題時 ，企業(yè)由于在合同簽訂上不重視，導致大量資金流失。這些流失的資金使得企業(yè)在面臨很多重大工程時只能放棄。

（二）合同簽訂過程中缺乏有效控制

合同簽訂的過程極其重要。但是有些企業(yè)在合同簽訂的過程中，對于合同的處理并不認真。特別是對于合同中所涉及的條款，財務部門并沒及時謹慎的備案。除此之外，部分企業(yè)對于房地產(chǎn)開發(fā)前后沒有作科學精確的評估，特別是開發(fā)前的預算費用與銷售過程中的市場價。在開發(fā)前，企業(yè)的重點在于對施工的要求，比如建筑材質(zhì)如何選取，工程如何實施等。然而最重要的財務預算，卻被企業(yè)忽視。財務預算包括選取什么樣的建筑材料才能節(jié)省費用，如何施工節(jié)省人財物等。一份科學的財務預算能夠幫助企業(yè)節(jié)省成本，在市場上占據(jù)優(yōu)勢。而樓盤的銷售過程也是極其重要的。很多企業(yè)在銷售前，并沒依據(jù)市場需求及本樓盤的價值進行定價銷售，結(jié)果使企業(yè)的利潤很低。因此，在房產(chǎn)的開發(fā)銷售前后，財務部門應有科學精確的評估。

在房地產(chǎn)合同簽訂的過程中，財務部門形同虛設(shè)。當雙方達成協(xié)議時，以轉(zhuǎn)賬來代替有效的合同。對于客戶來說，直接轉(zhuǎn)賬簡化了付款手續(xù)，也節(jié)省了時間。但是這個過程卻給一些私開戶頭，吞并財務的人員提供了機會。在后期企業(yè)財務公開時，卻無據(jù)可考，很多賬目不清楚。

（三）合同管理過程中財務分析體系不健全

很多企業(yè)管理制度尚處于探索期，各項數(shù)據(jù)分析仍不完善，特別是財務分析體系不健全。很多房地產(chǎn)企業(yè)把財務管理僅僅看作簡單的金額數(shù)據(jù)記錄。不少財務管理部門把財務分析作成了本年度的收支情況，盈虧情況。結(jié)果使財務考察面臨困難。同時這種現(xiàn)象也使得企業(yè)看不出問題，更不能尋求對策來改革企業(yè)自身的缺陷。財務分析是一項復雜，規(guī)范，科學的工程。財務分析不能簡單的歸為財務數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，也不應只是財務報表的匯總。

三、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的對策

（一）對合同管理過程實行有效的控制

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展可謂是高收益高風險并存。房地產(chǎn)企業(yè)是與資金打交道的，所以對房地產(chǎn)企業(yè)的合同簽訂過程實行有效控制是至關(guān)重要的。

房地產(chǎn)的合同管理過程包括開發(fā)前的財務預算費用及樓盤銷售前后的合同簽訂。在開發(fā)前，企業(yè)應針對房地產(chǎn)做一系列的預算。在預算中要包括建筑材質(zhì)費用，工程造價費用，人工成本，地皮開銷等。如果這些預算能夠做到科學透徹的分析，對于企業(yè)來說，在合同簽訂時可以節(jié)省大量資金，而這些資金又能夠用到別的投資上。在后期房地產(chǎn)合同簽訂的過程中，財務部門應切實履行責任。財務部門應根據(jù)開發(fā)商與客戶達成的協(xié)議，把簽訂的合同備案。同時對于合同中明確規(guī)定的金額，日期等數(shù)據(jù)，財務部門應謹慎錄入。對于企業(yè)每天的銷售業(yè)績，財務部門應實時登記公示，并且以圖表的形式把數(shù)據(jù)反映出來。財務部門應以科學的方式來對企業(yè)的財務進行分析，從而幫助企業(yè)改進經(jīng)營中的問題并努力提高企業(yè)效績。

（二）建立健全合同管理制度

由于房地產(chǎn)的投資風險大，健全的合同管理制度顯得尤為重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應建立健全合同管理制度。企業(yè)要在制度上規(guī)定，在合同簽訂時財務部門應參

下接（第35頁）