民生銀行探索地產(chǎn)融資新模式

張彤星

由中國民生銀行全程主導的“匯富富華金寶大廈資產(chǎn)支持專項計劃”日前成功發(fā)行，近日將在中證機構(gòu)間私募產(chǎn)品報價與服務系統(tǒng)掛牌交易，這意味著國內(nèi)首單商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款資產(chǎn)支持證券（Commercial Mortgage Backed Security，即CMBS）項目成功落地。

“匯富富華金寶大廈資產(chǎn)支持專項計劃”是由民生銀行聯(lián)合富華國際集團、招商證券、博時資本、華寶信托及奮迅律師事務所共同推出的創(chuàng)新產(chǎn)品。其基礎資產(chǎn)是以地處北京王府井商圈的金寶大廈辦公樓為抵押、以物業(yè)未來13年租金凈收入為還款來源的商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款。該產(chǎn)品由民生銀行牽頭承擔財務顧問、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及產(chǎn)品銷售工作，招商證券承擔了項目的方案設計及監(jiān)管溝通工作，博時資本承擔了專項計劃管理工作，并由華寶信托、奮迅律師事務所和聯(lián)合信用評級公司等機構(gòu)提供專業(yè)支持。

CMBS是標準化資產(chǎn)證券化的—種極為重要的模式。它將傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款通過結(jié)構(gòu)化手段與證券化過程，包裝成債券形式向投資者發(fā)行，具有多方面的優(yōu)勢。

首先，CMBS突破了傳統(tǒng)的銀行貸款限制，并有實際基礎資產(chǎn)抵押支持。通過結(jié)構(gòu)化處理未來現(xiàn)金流，CMBS可以獲得比資產(chǎn)原始權(quán)益人本身更高的信用等級，且?guī)砀偷娜谫Y成本。

其次，CMBS保留了對資產(chǎn)的所有權(quán)，因此享有未來地產(chǎn)的價值升值空間。在房地產(chǎn)行業(yè)層面，CMBS為大量持有商業(yè)不動產(chǎn)的企業(yè)提供了一條新的融資渠道，降低了融資成本，有利于這些企業(yè)盤活存量，快速回籠資金，保障了企業(yè)的持續(xù)高速成長和行業(yè)的健康發(fā)展。在資本市場層面，CMBS建立了一條持有大量商業(yè)不動產(chǎn)的企業(yè)進入資本市場的新通道，從而促進國內(nèi)多層次資本市場蓬勃發(fā)展，擴大資本市場規(guī)模。

此外，對機構(gòu)投資者來說，CMBS也豐富了國內(nèi)資本市場產(chǎn)品種類，為機構(gòu)投資者實現(xiàn)投資風險的分散化創(chuàng)造了條件，從而極大地促進機構(gòu)投資者的穩(wěn)定發(fā)展。

當前來看，受監(jiān)管法規(guī)和稅收政策影響，房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）尚需時日才會出現(xiàn)突破性的變化。相比之下，CMBS是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)里更具實操性、復制性、標準化的證券化產(chǎn)品。對商業(yè)地產(chǎn)商來說，CMBS建立了一條商業(yè)地產(chǎn)商進入資本市場的新通道，降低了融資成本，保障了企業(yè)的持續(xù)高速成長和行業(yè)的健康發(fā)展。對銀行來說，CMBS為銀行體系盤活信貸存量、做大信貸增量的又一新產(chǎn)品。對機構(gòu)投資者來講，CMBS豐富了國內(nèi)資本市場產(chǎn)品種類，為機構(gòu)投資者提供了長期穩(wěn)定安全且收益相對較高的證券投資品種。

作為富華集團參與資本市場第一單，“匯富富華金寶資產(chǎn)支持專項計劃”得到了民生銀行的大力支持。該資產(chǎn)證券化產(chǎn)品盤活了富華集團現(xiàn)有存量資產(chǎn)，優(yōu)化了集團負債結(jié)構(gòu)，為集團商業(yè)板塊由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供了可借鑒的路徑，也為集團未來對接資本市場提供了經(jīng)驗和動力。