房產企業(yè)管理中存在的問題及對策

張 煜

（重慶工商職業(yè)學院，重慶 401520）

房產企業(yè)管理中存在的問題及對策

張 煜

（重慶工商職業(yè)學院，重慶 401520）

對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，做好企業(yè)內部管理才能提升產品的質量與服務以及經濟效益。實際上，房地產企業(yè)在進行內部控制時，一些問題總是不可避免，對企業(yè)的發(fā)展具有一定的影響。本文在分析房產企業(yè)內部控制中出現(xiàn)的問題的基礎上，提出相應的解決方法。

房地產企業(yè)；管理；內部控制

0　引 言

現(xiàn)在經濟形勢嚴峻，外部環(huán)境處于不斷變化的狀態(tài)，行業(yè)內競爭加劇。在這樣的背景下，房地產企業(yè)除了保證融資順利之外，還要做好內部控制管理模塊。完善的內部控制管理不僅為房地產企業(yè)持續(xù)經營提供支持，還是為其在競爭市場站穩(wěn)腳跟的提供保障。因此，解決內部控制管理問題，改進和改善內部控制管理模式，具有非常重要的意義。

1　房產企業(yè)內部控制中存在的問題

1.1 內部控制制度不完善

目前，我國房地產企業(yè)的內部控制制度不夠完善，例如：未建立完善的內部控制體系，缺乏資金管理監(jiān)督機制、會計的核算的方法不夠嚴謹，控制目標不明確。這些問題直接影響財務管理工作的進行，使企業(yè)在進行項目評估、土地招投標、開發(fā)成本控制、預算管理和工地施工質量的監(jiān)督方面難以取得良好的效果。

1.2 資金管理不合理

房地產企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，因此，對資金的有效管理具有十分重要的意義。但是，根據(jù)筆者的觀察與調查，許多房地產企業(yè)，特別是大型房地產集團并沒有專門設立資金管理部門，導致企業(yè)內部的資金不能實行統(tǒng)一的一體化管理。比如：進行項目開發(fā)工作，初期是需要將拍到的土地抵押給銀行，向銀行貸款來獲取流動資金。但事實上，一些房地產企業(yè)沒有設立專門的資金管理部門，使企業(yè)的閑置資金過多，即資金資源沒有得到很好地運用，間接造成浪費，增加了企業(yè)的資金成本，降低了利潤空間。

1.3 內部監(jiān)督不到位

我國許多房地產企業(yè)的內部監(jiān)督依賴于內部審計部門，沒有強烈的風險意識。但是許多房地產企業(yè)的內部審計部門缺乏獨立性，難以與本企業(yè)的財務部門進行清晰的職責劃分。換句話說，企業(yè)的內部審計人員往往同時兼任財務工作人員，使內部監(jiān)督的工作僅僅是表面性的賬目核查，并沒有真正地實施內部核查與評價工作，審計的作用并沒有真正地發(fā)揮出來，不能對經營管理工作實行有效的監(jiān)督。

1.4 資產購置管理不嚴格

房地產企業(yè)一般是大型企業(yè)，對于一些小細節(jié)并沒有進行細化管理，比如：沒有嚴格的資產購置計劃和預算，對在外采購資產時沒有進行統(tǒng)一管理及規(guī)范操作，使企業(yè)在資產限額購置和采購目錄清單中的內部控制出現(xiàn)了問題，可能存在工作人員暗箱操作現(xiàn)象。對于這種不良現(xiàn)象，企業(yè)不加重視，使采購成本增加以及資產重復購置的情況時有發(fā)生，無疑是給內部控制管理增加了難度。

2　解決內部控制問題的對策

2.1 逐步完善內部控制制度

房地產的內部控制管理需要遵循透明化管理的原則，建設一個公平、公正、公開的陽光內部管理控制制度，例如：重大經濟活動決策、項目進度評估、質量監(jiān)督、項目安全性保證以及開發(fā)成本控制等管理制度，并且能夠根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展情況作出判斷和決策，為內部管理的有效進行提出實質性的建議，并能夠使領導層對企業(yè)的經營權和財務權進行控制。

2.2 優(yōu)化內部監(jiān)督機制

重視日常的監(jiān)督檢查工作，定時編制檢查日記，使檢查工作規(guī)范化、制度化。重視各項工作的監(jiān)督檢查，事無大小，主要對施工安全和房屋質量進行著重監(jiān)督檢查。如果工地發(fā)生事故，會給企業(yè)帶來巨大損失和嚴重的負面影響。所以要積極監(jiān)督并糾正內部控制過程中的不足與問題，對于相關負責人和單位的過失實行嚴格的責罰。要明確每一個崗位工作人員的責任，使其獨立工作，使內部控制的監(jiān)督工作順利有效地進行。

2.3 加強企業(yè)資金管理

資金密集型的房地產企業(yè)必須進行有效的資金管理。首先，要善于觀察和分析財務報表的指標，特別是現(xiàn)金凈流量，加強企業(yè)的資金管理，切實提高資金的利用率。比如：如果企業(yè)利潤在升高，但是實際的現(xiàn)金流量卻在減少，那么就說明的企業(yè)的經營效益在下降，需要實施恰當?shù)拇胧瑢Υ饲闆r進行補救，減少危機損失。

2.4 提高全體員工素質

人力資源是一個企業(yè)的靈魂，是內部控制管理的主要執(zhí)行者。企業(yè)在進行項目評估時需要的考慮的因素不僅是成本與造價，還要涉及項目設計、施工管理和成本的控制，這些都要求房地產企業(yè)要有一支高素質的工作人員隊伍。如果沒有一支值得信賴的工作人員隊伍，那么企業(yè)就會失去靈魂，失去靈魂的企業(yè)不能持續(xù)發(fā)展。因此企業(yè)要有優(yōu)秀的人力資源，使公司內部管理能夠有效進行，使內部控制管理能夠發(fā)揮其真正的作用。

3　結 語

有效的內部控制對房地產企業(yè)來說，影響是十分巨大的。內部控制管理質量的提升不僅能夠提高企業(yè)風險的防范能力，還能減少失誤的可能性，間接地提高企業(yè)的經營管理能力和核心競爭力，使其在激烈的競爭市場占據(jù)優(yōu)勢地位。

主要參考文獻

［1］汪文忠.房地產企業(yè)內部控制存在的問題及對策［J］.上海房地，2015（3）.

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10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.10.071

F275

A

1673-0194（2016）10-0103-01

2016-04-08