房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本研究

牛云

（許昌躍達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，河南　許昌 461000）

房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本研究

牛云

（許昌躍達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，河南許昌 461000）

通過分析房地產(chǎn)業(yè)的籌融資渠道和方式，選擇最優(yōu)方式，實(shí)現(xiàn)最佳的資金結(jié)構(gòu)，并從中發(fā)現(xiàn)問題，實(shí)現(xiàn)資金成本控制，解決資金成本現(xiàn)存問題，為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展提出可行方案，以便達(dá)到降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、穩(wěn)定地發(fā)展的目標(biāo)。

房地產(chǎn)企業(yè)；融資模式；資金成本

近年來形成的房地產(chǎn)熱吸引著眾多投資，房地產(chǎn)企業(yè)像雨后春筍一樣，迅速擁現(xiàn)出來，急速增長。隨著我國政府對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施一系列宏觀調(diào)控“組合拳”后，金融業(yè)門檻逐步加高，再加上土地招投標(biāo)政策的實(shí)施，房地產(chǎn)公司的核心競爭力業(yè)已不再局限于產(chǎn)品本身，資本實(shí)力成為企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的決定性力量。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出，房地產(chǎn)公司能否盡快建立健全多策略的房地產(chǎn)融資體系來獲得足夠的資金支持，已成為企業(yè)發(fā)展的瓶頸。

1　房地產(chǎn)企業(yè)資金成本影響因素

房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本除了受總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、證券市場條件、企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營和融資狀況及項(xiàng)目融資規(guī)模等因素的影響外，還有房地產(chǎn)資金管理因素的影響。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它涉及企業(yè)管理的方方面。企業(yè)的戰(zhàn)略是生存和發(fā)展，資金管理會影響企業(yè)總體的生存和發(fā)展。資金管理上去了，成本降低了，就贏得了企業(yè)效益。因此搞好房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理，是施工企業(yè)提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在，如此才能使企業(yè)效益實(shí)現(xiàn)又好又快地發(fā)展。目前房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理存在的問題主要有以下幾個(gè)方面：

（1）資金預(yù)算管理制度不完善。由于一些房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)對資金的預(yù)算管理認(rèn)識不到位，對企業(yè)資金的管理不夠重視，沒有建立完善或根本沒有建立企業(yè)的資金預(yù)算管理制度，缺少對企業(yè)在項(xiàng)目投資、經(jīng)營等各個(gè)環(huán)節(jié)中資金管理的控制，導(dǎo)致項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)中成本及各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用超支。

（2）資金結(jié)算管理模式落后。房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)是項(xiàng)目成本高、分散周期長、投資額度大，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)通常會在不同的地點(diǎn)，不同區(qū)域或者不同省內(nèi)外都存在項(xiàng)目，這些項(xiàng)目組或者隊(duì)伍通常又會設(shè)立單獨(dú)的銀行賬戶，導(dǎo)致企業(yè)的資金分散，上級單位很難掌握或了解資金的使用情況。由于這種落后的資金結(jié)算管理模式的存在，使得房地產(chǎn)企業(yè)存在嚴(yán)重的賬外循環(huán)資金。

（3）資金管理意識淡薄。眾所周知，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都采用項(xiàng)目承包責(zé)任制度，項(xiàng)目的一系列責(zé)任分散給了項(xiàng)目承包責(zé)任人，由于企業(yè)的管理人員資金管理意識淡薄，造成這些項(xiàng)目承包責(zé)任人只重視工程的質(zhì)量控制，缺少對資金方面的控制。另外，這些項(xiàng)目承包責(zé)任人既有財(cái)務(wù)權(quán)，又有采購權(quán)，這種管理結(jié)構(gòu)存在很大的弊斷，既不能很好的控制成本，又不能真實(shí)的反應(yīng)資金的使用情況。由于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對資金管理的不重視，造成企業(yè)在進(jìn)行工程項(xiàng)目的考核時(shí)只注重項(xiàng)目的質(zhì)量和安全等，忽略了項(xiàng)目中資金的使用情況，缺乏完善的項(xiàng)目資金管理考核制度，由于這種制度的不完善，很容易出現(xiàn)項(xiàng)目資金被挪用的現(xiàn)象，增加了企業(yè)在建項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

（4）資金管理不善。企業(yè)在預(yù)算前期沒有做好充分的可行性分析，沒有預(yù)期項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，盲目開發(fā)，加大了不必要的公關(guān)費(fèi)用，造成資金浪費(fèi)；施工期間由于缺乏責(zé)任心造成工程質(zhì)量不過關(guān)，使得工期延長，加大了工程成本的占有量；另外，由于預(yù)售前期的銷售策劃不完善，售后服務(wù)欠佳等等行為，都直接影響企業(yè)投入的資金不能按時(shí)回收，造成企業(yè)資金的短缺。盡管大部分房地產(chǎn)企業(yè)都可能制訂了資金預(yù)算管理制度，但是制度形同虛設(shè)，企業(yè)并不能按計(jì)劃執(zhí)行，造成預(yù)算與實(shí)際脫節(jié)，影響企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)和有效利用。

（5）缺乏資金使用監(jiān)督激勵機(jī)制。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對資金預(yù)算執(zhí)行情況不重視，不能定期對資金使用情況進(jìn)行檢查，通常表現(xiàn)為對資金的使用情況沒有進(jìn)行全面深入的了解，特別是應(yīng)收賬款，預(yù)付賬款，其他應(yīng)收款等往來賬目都不能進(jìn)行逐筆跟蹤管理，不能將項(xiàng)目承包責(zé)任人績效同應(yīng)收款項(xiàng)的回收速度和回收金額掛鉤，也沒有制定相應(yīng)的獎罰激勵制度，缺乏對項(xiàng)目的事前預(yù)防和事中控制。

（6）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道狹窄。在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)體制條件下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的融資主要來源于銀行貸款，加大了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，銀行在一定程度上承擔(dān)了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，這種融資方式是我國房地產(chǎn)業(yè)融資存在的“瓶頸”。

2　房地產(chǎn)業(yè)資金短缺的原因

（1）政策性原因造成企業(yè)融資更加困難。國家實(shí)施宏觀調(diào)控措施后，各商業(yè)信貸政策從緊，一些企業(yè)原貸款計(jì)劃受挫或貸款額度減少，如有的企業(yè)有房產(chǎn)、土地作抵押，但因承辦銀行受信貸規(guī)模的限制或沒有貸款指標(biāo)等而不能落實(shí)銀行貸款。

（2）固定資產(chǎn)投資建設(shè)進(jìn)度較快，企業(yè)需要大量的生產(chǎn)流動資金，但一些部門拖欠工程款特別嚴(yán)重，直接影響企業(yè)的正常運(yùn)營。

（3）原材料價(jià)格上漲，使企業(yè)資金需求量上升。同時(shí)，由于資金緊缺，企業(yè)之間的資金鏈延長，形成新的三角債，降低了企業(yè)的資金利用效率。

（4）生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大，流動資金需求量增加。

3　房地產(chǎn)現(xiàn)行融資方式的不足

（1）現(xiàn)行融資渠道較為單一，主要以銀行信貸為主。目前房地產(chǎn)業(yè)資金來源當(dāng)中，上市融資、債券融資、利用外資等均受現(xiàn)行金融政策極大約束。資金來源過度集中于銀行信貸，會導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)高度集中，銀行風(fēng)險(xiǎn)增大。

（2）融資渠道受國家調(diào)控政策影響較大，缺乏靈活性。在房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道當(dāng)中，銀行信貸、上市融資、債券融資以及房地產(chǎn)信托融資和利用外資一直是開發(fā)商獲得資金的渠道。在國家宏觀調(diào)控政策密集出臺的情況下，這些融資渠道不是那么暢通。政府為了防止房價(jià)的過快上漲，出臺了一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場的政策。例如，2010年出臺的“新國十一條”和“國十條”，使銀行信貸收緊，房地產(chǎn)市場交易量明顯下降，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)資金的快速回籠，增加了資金成本。

4　房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在問題的對策

（1）完善資金預(yù)算管理制度。加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對資金預(yù)算管理的重視，完善房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理制度，成立企業(yè)資金預(yù)算管理小組，明確責(zé)、權(quán)、利，依據(jù)制度制定項(xiàng)目資金預(yù)算計(jì)劃。使項(xiàng)目負(fù)責(zé)人全面了解項(xiàng)目資金預(yù)算計(jì)劃，并給予一定的權(quán)限，鼓勵其對預(yù)算的執(zhí)行力度，在預(yù)算執(zhí)行過程中，資金預(yù)算管理小組要及時(shí)全面的對項(xiàng)目的各環(huán)節(jié)進(jìn)行追蹤與檢查，全面了解預(yù)算的執(zhí)行情況，分析預(yù)算與實(shí)際的差異，對存在的問題提出改進(jìn)措施與建議，定期向預(yù)算管理部門報(bào)告，以利于預(yù)算管理部門掌握整個(gè)預(yù)算的執(zhí)行進(jìn)度情況。因?yàn)轭A(yù)算的不合理或者是不確定因素造成的預(yù)算失誤，企業(yè)可以分析原因，適當(dāng)修正，并納入預(yù)算外支出，以確保經(jīng)營目標(biāo)和預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（2）加強(qiáng)內(nèi)部資金集中管理。基于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本高、分散周期長、投資額度大，工程項(xiàng)目分散等特點(diǎn)，企業(yè)應(yīng)積極尋找資金集中的管理辦法，避免這些現(xiàn)象引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善內(nèi)部資金集中管理制度，設(shè)立專門的資金結(jié)算中心，給予合理的權(quán)限和責(zé)任，將企業(yè)內(nèi)部資金都由資金結(jié)算中心進(jìn)行集中、統(tǒng)一調(diào)配和監(jiān)督使用，使其對多頭開戶和資金賬外循環(huán)現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)格控制。但在施工企業(yè)設(shè)立結(jié)算中心實(shí)際實(shí)施過程中，也應(yīng)在內(nèi)部合理劃分權(quán)責(zé)，加強(qiáng)管控手段。

（3）加強(qiáng)全員資金管理意識。首先，房地產(chǎn)企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)必須切實(shí)認(rèn)識到資金管理對企業(yè)生存發(fā)展的重要性，將資金管理提升到企業(yè)戰(zhàn)略的重要位置上。要從支出上加強(qiáng)控制。其次，要強(qiáng)化全員參與的成本管理意識、全員全方位的成本控制，合理規(guī)避資金使用的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)利用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)平臺，實(shí)施資金在線監(jiān)控。通過在線監(jiān)控各項(xiàng)目的資金流動情況，企業(yè)可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金使用中存在的問題并加以解決，減少或避免項(xiàng)目在資金使用上的風(fēng)險(xiǎn)，使各項(xiàng)目在資金的投向和使用上更加趨近于企業(yè)的整體利益。

（4）強(qiáng)化內(nèi)部資金管理。企業(yè)在預(yù)算前期應(yīng)當(dāng)作好充分的項(xiàng)目可行性分析，在充分估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的前提下，將資金投資于高收益項(xiàng)目。加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，設(shè)立應(yīng)收賬款臺賬，記錄每筆的回款情況，財(cái)務(wù)部門和銷售部門要定期溝通，及時(shí)做好催款工作，保證資金的回收，減少資金的積壓。加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部流動資金管理，減少資金閑置，應(yīng)貫徹并執(zhí)行分期滾動開發(fā)的理念，減少在建工程成本的占有量。企業(yè)內(nèi)部對資金占用應(yīng)建立完善的結(jié)算機(jī)構(gòu)與制度，準(zhǔn)確核算占用量及占用期，努力降低企業(yè)資金的占用成本。

（5）加強(qiáng)監(jiān)督。企業(yè)應(yīng)定期、不定期地對資金使用情況進(jìn)行檢查，既通過日常的報(bào)表了解全面情況，又通過專項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算執(zhí)行過程中的深層次問題，特別是應(yīng)收款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款等往來賬目應(yīng)逐筆實(shí)行跟蹤管理，將項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及業(yè)務(wù)人員的績效同應(yīng)收款項(xiàng)的回籠速度和回籠金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎罰辦法，把壞賬損失降到最低程度。企業(yè)還可以積極開展內(nèi)部審計(jì)，對財(cái)務(wù)會計(jì)信息和經(jīng)營業(yè)績真實(shí)性與合法性進(jìn)行審計(jì)與監(jiān)督，前移監(jiān)督關(guān)口，強(qiáng)化事前預(yù)防和事中控制，確保資金的安全和完整。

（6）拓寬企業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓寬企業(yè)的融資渠道，除在銀行貸款外，如果企業(yè)的自身?xiàng)l件允許可考慮上市或發(fā)行債券。對大型的房地產(chǎn)企業(yè)可建立房地產(chǎn)投資信托，其特點(diǎn)是證券化。從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)投資信托是能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長期穩(wěn)定資金，拓寬了企業(yè)融資渠道，這是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展融資模式的必然趨勢。對一般的房地產(chǎn)企業(yè)可采用強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同開發(fā)或聯(lián)合集資等方式，減輕企業(yè)的融資壓力。

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10.3969/j.issn.1673-0194.2016.11.013

F275.3

A

1673-0194（2016）11-0028-02

2016-03-31

牛云（1984-），女，許昌躍達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司會計(jì)師，主要研究方向：財(cái)經(jīng)。