預(yù)告登記的效力
——以房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購房人的利益保護視角

◎周淵

預(yù)告登記的效力
——以房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購房人的利益保護視角

◎周淵

許多購房人出巨資購買房后，在只辦理預(yù)告登記的情況之下，房地產(chǎn)公司破產(chǎn)了，而我國法律沒有規(guī)定在破產(chǎn)程序中延續(xù)預(yù)告登記的物權(quán)效力，這就造成購房人利益無法得到保障。權(quán)衡房地產(chǎn)公司、購房人、其他債權(quán)人的利益，筆者認(rèn)為法律此時應(yīng)該偏向于保護購房人利益，而在延續(xù)預(yù)告登記的物權(quán)效力。為此筆者分析了我國預(yù)告登記制度存在的問題，借鑒他國法律，并提出預(yù)告登記制度和破產(chǎn)程序制度之間如何協(xié)調(diào)融合，以期建立更完善的制度。

2000年開始我國房價一路飆升，如今一線城市的房價已經(jīng)是大多數(shù)年輕人及普通家庭的無法承受之痛。房地產(chǎn)也在眾人推高之下，經(jīng)過了很長一段繁榮發(fā)展的時期，但是近年來，由于經(jīng)濟下行的壓力，雖然房價依然處于高位，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)卻因為資金鏈斷裂而破產(chǎn)，房地產(chǎn)老板自殺、跑路，“繁華小區(qū)”驟成爛尾樓已不是新聞。中國的家庭為了在城市擁有一套房子，往往是匯集整個家庭的財力和幾十年的努力，在支付了高額的購房款后，卻因為房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，而無法獲得房子的產(chǎn)權(quán)，這就造成許多購房者上訪、堵門，給政府造成巨大壓力的同時，亦給社會帶來不穩(wěn)定因素。在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時如何保護購房者利益就成了亟待解決的問題。

制度反思

預(yù)告登記是指簽訂購房協(xié)議后，為了保障將來的物權(quán)實現(xiàn)，而向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記，預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記制度本身是為了保全將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變?yōu)槟康牡膫鶛?quán)請求權(quán)而作的登記。預(yù)告登記這一制度設(shè)立之初，主要是為了避免房地產(chǎn)公司“一房二賣”。房價如果持續(xù)高走，房地產(chǎn)公司很有可能會在與購房者簽訂協(xié)議后，為了獲得更多的利益，而寧愿支付違約金，而再出售，而預(yù)告登記制度的存在，就可以避免這種情況的發(fā)生，從而保障購房者利益。

由于預(yù)告登記制度，理論上對于權(quán)利人的權(quán)利定性更偏向于債權(quán)而非物權(quán)，這個定性筆者認(rèn)為就預(yù)告登記制度本質(zhì)而言，沒有問題。但是實踐中，已經(jīng)出現(xiàn)很多購房人支付了高額的購房款，因為產(chǎn)權(quán)辦理的時間非常漫長，而且等待具備辦理產(chǎn)權(quán)的時間也很長，而只能暫時先辦理預(yù)告登記，但是就是這個時候，房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，而我國《破產(chǎn)法》、《物權(quán)法》均沒有規(guī)定在破產(chǎn)程序中預(yù)告登記的效力，那么按照預(yù)告登記的本質(zhì)是債權(quán)的屬性，購房人無法在破產(chǎn)程序中獲得其所購房產(chǎn)，這就非常的不公平，嚴(yán)重?fù)p害了購房人利益。筆者認(rèn)為，預(yù)告登記制度無論其本質(zhì)屬性是什么，無論該制度設(shè)立之初是為了解決什么問題，在實踐應(yīng)用中，在權(quán)衡各方權(quán)益后我們應(yīng)該為了公平，為了保護弱勢的一方，而應(yīng)該對該制度進行調(diào)整，以適應(yīng)需要和解決問題。

域外制度合理借鑒

在企業(yè)破產(chǎn)中為了保護購房者利益而延續(xù)預(yù)告登記的物權(quán)效力，在其他國家中是存在立法例的，為了完善我國的相關(guān)制度，研究借鑒他國的法律是非常有必要的。

德國對于預(yù)告登記制度的規(guī)定比較完善，在《德國民法典》、《德國破產(chǎn)法》中，規(guī)定了房地產(chǎn)公司破產(chǎn)后，購房人有權(quán)因預(yù)告登記向破產(chǎn)管理人請求履行該請求權(quán)。

日本立法規(guī)定了“假登記”，所謂的“假登記”在內(nèi)涵上和預(yù)告登記是一致的，日本賦予假登記有排除假扣押、假處分的效力，在破產(chǎn)程序中，購房者依舊可以辦理產(chǎn)權(quán)登記。在破產(chǎn)公司債權(quán)人和購房者之間，日本立法和判例也是站在購房者的一邊，在破產(chǎn)程序中依舊選擇保護購房者的權(quán)益。

無論各國法學(xué)理論界對于預(yù)告登記的權(quán)利人權(quán)利的本質(zhì)屬性如何看，立法中實踐中日本和德國都是選擇保護購房人的利益，這就證明在這個問題上，大家認(rèn)為房地產(chǎn)破產(chǎn)公司債權(quán)人和購房人的利益相比，購房人處于弱勢，而且許多時候未辦理產(chǎn)權(quán)登記不是購房人能控制的，畢竟在各國達到辦理產(chǎn)權(quán)的條件都需要經(jīng)過一段的時間，預(yù)告登記本身就是為了在能夠辦理產(chǎn)權(quán)之前而為了保護購房人的權(quán)益的制度，將預(yù)告登記的物權(quán)效力延續(xù)到破產(chǎn)程序中，筆者認(rèn)為是理所當(dāng)然的，而且我們找不到其他時候預(yù)告登記有物權(quán)效力，而破產(chǎn)程序中就不具備物權(quán)效力的合理理由。

具體制度協(xié)調(diào)融合落實

在破產(chǎn)程序中，筆者認(rèn)為，首先，應(yīng)該確保預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)繼續(xù)進行產(chǎn)權(quán)登記，辦理了預(yù)告登記的房產(chǎn)筆者認(rèn)為不應(yīng)該列為破產(chǎn)財產(chǎn)的范圍內(nèi)，應(yīng)該最大限度的保障購房人的權(quán)益。然后，如果破產(chǎn)程序中其他債權(quán)人和破產(chǎn)公司達成和解，除非預(yù)告登記權(quán)利人同意，否則，對其無約束力。破產(chǎn)程序中的和解，不能包括預(yù)告登記的房產(chǎn)，這也是出于確保預(yù)告登記權(quán)利人能夠順利繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)登記的考慮。其次，在破產(chǎn)重整程序中，筆者認(rèn)為也應(yīng)該保障購房人的利益，確保預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)登記，而不應(yīng)該設(shè)置任何的阻礙。最后，在破產(chǎn)撤銷權(quán)上，筆者認(rèn)為應(yīng)該預(yù)告登記能夠?qū)ζ飘a(chǎn)撤銷權(quán)進行阻卻。

給予預(yù)告登記權(quán)利人在破產(chǎn)程序中暢通無阻的辦理繼續(xù)請求辦理產(chǎn)權(quán)登記的效力是非常必要，而且非常重要的。否則，就會造成利益保護失衡，嚴(yán)重?fù)p害預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)益。

現(xiàn)在正是房地產(chǎn)行業(yè)進行重新洗牌的階段，中小房地產(chǎn)公司現(xiàn)在或者不遠(yuǎn)的將來都會面臨破產(chǎn)的危機，許多公司也都在拋售房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而在這場行業(yè)洗牌中，無論演變到何種情形，筆者認(rèn)為，對于購房者的權(quán)益保護都應(yīng)該放在首位。預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)益應(yīng)該在破產(chǎn)程序中依舊得到妥善的保護，否則，除了會造成社會不穩(wěn)定以外，還是非常不公平的。

（作者單位：甘肅西域方濤律師事務(wù)所）