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    我國房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)溢出路徑研究

    2016-12-29 03:43:51西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院陜西西安710055
    當(dāng)代經(jīng)濟(jì) 2016年6期
    關(guān)鍵詞:系統(tǒng)性

    黨 凱(西安建筑科技大學(xué) 管理學(xué)院,陜西 西安 710055)

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    我國房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)溢出路徑研究

    黨 凱
    (西安建筑科技大學(xué) 管理學(xué)院,陜西 西安 710055)

    摘要:近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模高速增長的過程中,銀行信貸規(guī)模持續(xù)增長,房地產(chǎn)價(jià)格一路攀升,高房價(jià)已經(jīng)吞噬了居民儲(chǔ)蓄畢生心血甚至是幾代人的財(cái)富。高房價(jià)等因素產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷的集聚,公眾更加關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)。由于我國現(xiàn)在金融體系仍處于改革時(shí)期,各項(xiàng)制度、金融結(jié)構(gòu)、資源配置功能仍不完善的階段,尤其需要注意防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);風(fēng)險(xiǎn)溢出

    一、引言

    房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的地位是舉足輕重的,對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)13%之多,房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展影響著整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系的健康運(yùn)行。由房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的美國次貸危機(jī),進(jìn)一步波及全球的系統(tǒng)性金融危機(jī),啟示我們房價(jià)過度波動(dòng)對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的影響重大而深遠(yuǎn)。

    二、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及價(jià)格波動(dòng)的主要原因

    1、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

    我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過幾年的發(fā)展房屋交易規(guī)模規(guī)模急劇擴(kuò)大,成交量不斷上升,房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升。隨著國務(wù)院“國十條”的出臺(tái),房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了最嚴(yán)厲國家宏觀調(diào)控的管控,但是這樣的政策并沒有能夠控制住房價(jià)的上升趨勢(shì)。在公眾媒體呼吁房價(jià)虛高的同時(shí),公眾開始關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)的高低。房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的過程中主要表現(xiàn)出如下特征:

    (1)投資規(guī)模增長過快。從國家1998年國家住房改革之后,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了迅猛的發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高于GDP增長速度,略高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長速度。

    (2)房價(jià)上行趨勢(shì)明顯。商品房銷售價(jià)格自2003年以來持續(xù)上升由2003年的2359元/平方米上升到2014年的6690元/平方米的價(jià)格,11年間增長了284%。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況,近五年來同比增速下降,說明人們意識(shí)到商品房價(jià)格過高,商品房銷售價(jià)格雖然仍在上漲,但上漲速度有所下降。

    (3)銷售量持續(xù)上升。根據(jù)2003-2014年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看到進(jìn)十年來商品房銷售面積總體來說呈上升趨勢(shì),到2008年受到次貸危機(jī)影響后房屋銷售面積得到了暫時(shí)的下滑,2009年房屋銷售市場(chǎng)中房屋銷售價(jià)格到了極大的反彈,2010年之后商品房銷售面積增速恢復(fù)到常態(tài)水平,2011年、2012年商品房面積增長速度較前些年增幅有所下降,說明市場(chǎng)房屋需求量有所下降,究其原因可能是考慮都風(fēng)險(xiǎn)原因和資金成本風(fēng)險(xiǎn)投資性動(dòng)機(jī)不強(qiáng),2014年房屋銷售面積和住宅銷售面積同比增長率出現(xiàn)了除2008年的首次負(fù)增長,這說明受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響投資者觀望情緒蔓延,投資積極性下降。

    (4)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡。根據(jù)《統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)》國內(nèi)商品平均銷售價(jià)格可以發(fā)現(xiàn)國內(nèi)房價(jià)進(jìn)年迅速上漲,由2003年的2197元/平方米到2012年的5430元/平方米,十年內(nèi)價(jià)格上升了一倍。在國家加速城鎮(zhèn)化工業(yè)化加速發(fā)展的時(shí)期,國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生了巨大的變化。對(duì)比北京、上海、天津以及全國平均房價(jià)我們可以初步預(yù)判,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在房地產(chǎn)局部過熱的可能。

    2、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的主要原因

    我國房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的形成主要與我國特殊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng),房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)、法律法規(guī)制度、政府干預(yù)、市場(chǎng)供給等因素的綜合影響,主要因素如下分析:

    (1)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是國民經(jīng)濟(jì)體系中的重要組成部分,因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的好壞受到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響很大,房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)性類似于經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)性一樣,也有復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四個(gè)階段。房地產(chǎn)的周期波動(dòng)性和經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)性息息相關(guān),并滯后于經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)。

    (2)貨幣供給量過多。整體宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)向好時(shí)期,銀行等金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)降低,房貸市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了迅速的發(fā)展,房價(jià)也跟隨一路飆升,甚至部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過熱的情形。當(dāng)下經(jīng)濟(jì)下行壓力較大,銀行收縮房貸存量,房貸市場(chǎng)規(guī)模有所下降,房地產(chǎn)市場(chǎng)資金短缺。加之央行實(shí)行適度緊縮的貨幣政策和逐步放開存款利率市場(chǎng),銀行吸儲(chǔ)壓力增加,存款利率逐步市場(chǎng)化,銀行資金成本增加,信貸頭寸減少,可能導(dǎo)致房貸市場(chǎng)的規(guī)模萎縮,進(jìn)而引起一系列的連鎖反應(yīng)而增加經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。從國外經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看,即使是發(fā)達(dá)國家具有完善的金融體系,也可能會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),可能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

    (3)土地制度減少供給量。城市土地供給由原來的行政劃撥變?yōu)楝F(xiàn)在的土地轉(zhuǎn)讓,實(shí)行土地儲(chǔ)備制度,通過招投標(biāo)的方式實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)控制,由于房價(jià)的迅速上漲,導(dǎo)致土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格大幅上漲;地方政府當(dāng)局為了自身政績等因素以及獲得高額的土地出讓金,控制房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)導(dǎo)致市場(chǎng)上土地供應(yīng)量的不足間接推高了房地產(chǎn)市場(chǎng);國家政策事項(xiàng)最低農(nóng)田保護(hù)制度劃定了最低耕地?cái)?shù)量的標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)?shù)卣芴峁┑耐恋亓坑邢蓿诟叻績r(jià)的背景下進(jìn)一步助長了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲。

    (4)金融系統(tǒng)內(nèi)在脆弱性?,F(xiàn)階段我國金融體系改革取得了一定成果,但金融體系仍處于一個(gè)較為落后的階段。金融系統(tǒng)已銀行為主體,債券市場(chǎng)、基金市場(chǎng)、信托市場(chǎng)仍然處于以銀行為核心的業(yè)務(wù)開展階段,其發(fā)展仍然受到諸多的限制。企業(yè)融資途徑仍然以銀行為主體,特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)的融資渠道對(duì)銀行依賴性更強(qiáng)。

    三、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)溢出路徑

    1、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)向宏觀經(jīng)濟(jì)溢出

    房價(jià)過度波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響主要通過對(duì)其他產(chǎn)業(yè)和居民消費(fèi)投資的影響來影響整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平。

    (1)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長的特點(diǎn)拓寬了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)溢出的廣度。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè),與其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)包括其上游產(chǎn)業(yè):建材業(yè)、冶金業(yè)、化工業(yè)、機(jī)械設(shè)備制造業(yè)等;下游產(chǎn)業(yè):裝飾裝修業(yè)、電器業(yè)、家具業(yè)、旅游業(yè)、園林業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等;還有公共事業(yè)、中介服務(wù)業(yè)等其他產(chǎn)業(yè),如此之廣的涉及面,使得房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)面巨大。

    (2)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占比過大加深了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)溢出的深度。2014年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重由2003年的7.5%增長至14.9%,其比重整整增長了一倍,在固定資產(chǎn)投資中,房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率超過三成,其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響度可見一斑。2014年我國以7.4%的GDP增速創(chuàng)下二十四年來的最低值,其中最主要的原因就是受房地產(chǎn)業(yè)的拖累。2014年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐漸下降,商品房銷售額逐月下降,房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)從2013年的20%下降至10.5%,拖累GDP增長速度至少1.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中長期占據(jù)著支柱地位,這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一旦下跌,對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響將是沉重的。

    2、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)向金融系統(tǒng)溢出

    房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)其發(fā)展離不開大量資金的支持,而在我國,這種資金的主要來源是金融機(jī)構(gòu)尤其是銀行提供的信貸資金。同時(shí)金融市場(chǎng)的市場(chǎng)改革,外資的進(jìn)入、混業(yè)經(jīng)營的推動(dòng)等都為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的溢出提供了途徑。

    (1)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)支持體系不健全是風(fēng)險(xiǎn)溢出的基礎(chǔ)。在我國,伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革,越來越多的信貸資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng),這是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大的主要原因,但我國并沒有建立一個(gè)配套的完善的房地產(chǎn)金融支持體系,房地產(chǎn)市場(chǎng)還停留在高度依賴商業(yè)銀行貸款的階段。而在我國這個(gè)并不發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)中,商業(yè)銀行在金融體系中占絕對(duì)的主導(dǎo)地位,一旦房價(jià)下跌導(dǎo)致商業(yè)銀行不良貸款增加,其不良反應(yīng)便會(huì)通過商業(yè)銀行迅速得傳播至金融體系的其他機(jī)構(gòu)。

    (2)金融市場(chǎng)的市場(chǎng)化改革是風(fēng)險(xiǎn)溢出的契機(jī)。系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)溢出效應(yīng)與金融市場(chǎng)的改革開放密不可分,隨著國際分工日益明確,金融市場(chǎng)的競(jìng)爭逐漸劇烈起來,傳統(tǒng)的金融管制嚴(yán)重阻礙了金融市場(chǎng)的發(fā)展,從發(fā)達(dá)國家開始,各國金融體系分別開始進(jìn)行金融創(chuàng)新。然而金融市場(chǎng)自由化也是一把雙刃劍,其在很大程度上推動(dòng)了金融市場(chǎng)的發(fā)展,也以更多的方式加快了風(fēng)險(xiǎn)在金融體系中的溢出。

    (3)投資結(jié)構(gòu)不合理、投資者盲目投資是風(fēng)險(xiǎn)溢出的助推器。近些年來,隨著國民經(jīng)濟(jì)的增長,我國機(jī)構(gòu)投資者不斷擴(kuò)大,但相對(duì)西方國家成熟的資本市場(chǎng)而言,我國個(gè)人投資者占比仍然較大。在我國資本市場(chǎng)發(fā)展不完善的情況下,普通民眾的投資渠道十分單一,在趨利心理的作用下,大量的民間資本流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    3、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)向地方政府溢出

    在我國,土地一級(jí)市場(chǎng)處于被地方政府壟斷的情況,同時(shí)國有土地使用權(quán)出讓收入也是地方政府性基金收入的很大一部分,地方政府在投資建設(shè)、償還債務(wù)的開支很大程度上依賴于土地出讓金收入,這使得地方政府的榮辱與房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰緊密相關(guān)。

    四、結(jié)論

    本文以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)體系的溢出風(fēng)險(xiǎn)路徑為研究對(duì)象,在對(duì)國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行梳理的基礎(chǔ)上,具體描述了房價(jià)波動(dòng)所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)傳染動(dòng)態(tài)過程,并結(jié)合具體國情闡述了由房價(jià)波動(dòng)引起的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)在我國傳播快速且廣泛的原因。通過以上的理論及實(shí)證研究,本文得出的基本結(jié)論為:房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)通過宏觀經(jīng)濟(jì)、金融機(jī)構(gòu)、制度環(huán)境和資產(chǎn)市場(chǎng)四個(gè)方面向經(jīng)濟(jì)體系溢出。

    參考文獻(xiàn)

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    [2]劉向麗,顧舒婷.房地產(chǎn)對(duì)金融體系風(fēng)險(xiǎn)溢出效應(yīng)研究——基于AR-GARCH-CoVaR方法[J].系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐,2014,S1:106-111.

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    (責(zé)任編輯:李 ?。?/p>

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