中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制優(yōu)化途徑研究

曹型平

（重慶名都豐盛旅游投資有限公司，重慶400061）

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中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制優(yōu)化途徑研究

曹型平

（重慶名都豐盛旅游投資有限公司，重慶400061）

摘要：內(nèi)部控制在中小房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的過程中起著十分重要的作用。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈演愈烈，加上中小型房地產(chǎn)企業(yè)本身存在著資本實力薄弱、無法有效抵御各類風(fēng)險等情況，想要更好地生存與發(fā)展，就必須充分利用內(nèi)部控制，使其在企業(yè)經(jīng)營管理過程中充分發(fā)揮作用。本文主要介紹了內(nèi)部控制的內(nèi)涵，闡述了目前中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控存在的問題，并有針對性地給出了提高內(nèi)部控制效果的意見建議，對提高中小房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力有著重要的現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞：中小企業(yè)；房地產(chǎn)；內(nèi)部控制；問題與建議

對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，通過建立、完善和執(zhí)行有效的內(nèi)部控制制度，不僅能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全，還能夠有效控制經(jīng)營過程中可能存在的資金風(fēng)險，提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平。目前我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)尚存在著較多問題，如缺乏有效的內(nèi)部控制實施環(huán)境、信息溝通低效、內(nèi)部監(jiān)督無效、風(fēng)向評估機制不健全等，這些問題都是中小房地產(chǎn)企業(yè)亟需采取措施并加以解決的。

一、內(nèi)部控制的內(nèi)涵

內(nèi)部控制是企業(yè)的董事會、管理層以及各級員工等為了保證財務(wù)報告遵循一定的法律法規(guī)、保證財務(wù)報告可能性并實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)等而實施的一系列保證活動的統(tǒng)稱。內(nèi)部控制主要包括控制環(huán)境、控制活動、風(fēng)險評估、信息與溝通、監(jiān)督這五個方面。

控制環(huán)境通常是指企業(yè)建立和實施內(nèi)部控制時，起著影響與制約作用的因素的總稱，包括企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)文化、企業(yè)權(quán)責(zé)利分配政策等等?？刂苹顒邮侵钙髽I(yè)在評估風(fēng)險后，根據(jù)其制定的風(fēng)險應(yīng)對策略，采取一定的風(fēng)險應(yīng)對措施，將風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的程度之內(nèi)，包括授權(quán)、職務(wù)分離、預(yù)算制度、績效考評等。風(fēng)險評估是企業(yè)內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，指的是企業(yè)就影響其內(nèi)控目標(biāo)得以實現(xiàn)的各項因素進行識別、系統(tǒng)性分析和評估時，采取的一系列措施，具體包括確定內(nèi)控目標(biāo)、識別可能存在的風(fēng)險因素、對風(fēng)險進行分析、制定風(fēng)險應(yīng)對方案、執(zhí)行風(fēng)險應(yīng)對措施。信息與溝通指的是企業(yè)在進行內(nèi)部控制過程中，將相關(guān)信息有效并準(zhǔn)確地收集起來，并且借助于有效的信息傳導(dǎo)機制，確保這些信息能夠在企業(yè)的各個層級之間進行有效傳遞和共享，具體內(nèi)容包括信息收集、信息反饋、信息溝通機制等。內(nèi)控中的監(jiān)督分為外部監(jiān)督和內(nèi)部監(jiān)督，外部監(jiān)督主要是指聘請外部專家或者專業(yè)的中介結(jié)構(gòu)等對企業(yè)的內(nèi)部控制活動進行第三方監(jiān)督與檢查，內(nèi)部監(jiān)督主要是指企業(yè)內(nèi)部自身對內(nèi)部控制的整個執(zhí)行情況進行自我監(jiān)督與檢查。

二、中小企業(yè)房地產(chǎn)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀

1、控制環(huán)境不理想

相比較于大型企業(yè)而言，由于中小企業(yè)自身實力有限，加上外部限制性條件較多，故其日常經(jīng)營中往往面臨更高且更復(fù)雜的風(fēng)險，在風(fēng)險管理上也落后于大型上市企業(yè)。突出的劣勢，即中小型房地產(chǎn)企業(yè)的股東人數(shù)往往較少，在整個企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)設(shè)計上存在著一定的缺陷，大多數(shù)企業(yè)存在著由某一大股東全權(quán)管理企業(yè)的情況。在這種無效的治理結(jié)構(gòu)下，董事會和監(jiān)事會就形同虛設(shè)，不能夠起到應(yīng)有的決策、監(jiān)督、指導(dǎo)等管理作用。中小房地產(chǎn)企業(yè)治理層缺乏制衡與監(jiān)督，滋生了“內(nèi)部人控制”與“道德風(fēng)險”，使得治理失效問題更為凸顯。在這樣的控制環(huán)境下，內(nèi)部控制要發(fā)揮應(yīng)有的作用，實現(xiàn)對企業(yè)風(fēng)險的監(jiān)督與管理，幾乎是不可能的。另外，在現(xiàn)實情況中，中小房地產(chǎn)企業(yè)在權(quán)責(zé)利分配上往往存在著分工不清的情況，有些企業(yè)對具體的項目實行的是直線型的管理模式，使得項目團隊自身獲得的權(quán)利十分有限，而在實際情況中上層的決策可能與實際情況脫節(jié)，嚴(yán)重限制項目效率，甚至產(chǎn)生本可以避免的消極影響。

2、信息取得與溝通效率低下

隨著信息化的影響越來越深入到生產(chǎn)與工作的每個領(lǐng)域，信息技術(shù)對于企業(yè)經(jīng)營管理效率的提高也發(fā)揮著重要作用。但是信息技術(shù)的應(yīng)用更多地被大型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用，卻往往被中小型企業(yè)忽視。出現(xiàn)這種情況產(chǎn)生，其原因可能是中小型企業(yè)在經(jīng)營觀念上存在著一定的滯后性，且信息技術(shù)的全面推廣會增加其成本承擔(dān)，造成資金壓力。在現(xiàn)實情況中，中小房地產(chǎn)企業(yè)往往只是簡單安排幾個信息系統(tǒng)管理員負(fù)責(zé)維護日常的計算機信息系統(tǒng)，并沒有在軟件設(shè)施條件的維護進行長期投資。在這種較弱的信息管理環(huán)境中，企業(yè)并沒有能力建立完善的信息溝通渠道來有效收集與共享內(nèi)部控制需要的相關(guān)信息，使得內(nèi)部控制的執(zhí)行流于形式，并沒有產(chǎn)生應(yīng)有的控制效益。

3、內(nèi)部監(jiān)督無效

企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督通常依賴于內(nèi)部審計工作來實現(xiàn)，目前很多中小企業(yè)并沒有設(shè)立專門的內(nèi)部審計部門來負(fù)責(zé)內(nèi)部監(jiān)督工作，而是由其他部門的人員兼任，導(dǎo)致內(nèi)部審計失去獨立性，獨立性是保障監(jiān)督有效的前提所在。另外有些中小型房地產(chǎn)企業(yè)盡管設(shè)立了內(nèi)部審計機構(gòu)，但是這些機構(gòu)大多流于形式，并沒有有效地履行其應(yīng)履行的職務(wù)。作為內(nèi)控制度有效執(zhí)行的保障，內(nèi)部監(jiān)督的失效使得中小房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度無法有效落實并貫徹實施，不利于引導(dǎo)企業(yè)可持續(xù)長遠(yuǎn)發(fā)展。

4、風(fēng)險評估機制不健全

由于中小房地產(chǎn)企業(yè)往往不注重對風(fēng)險的管理，故其在風(fēng)險評估與控制上相比于大型房產(chǎn)企業(yè)往往存在著明顯的不足，不僅表現(xiàn)在風(fēng)險識別技術(shù)的落后上，還表現(xiàn)在風(fēng)險評估指標(biāo)體系不完善上。中小房地產(chǎn)企業(yè)較容易忽視所處環(huán)境可能存在的風(fēng)險，有些索性只顧拿項目，完全沒有風(fēng)險管理概念，這些企業(yè)要獲得長遠(yuǎn)發(fā)展十分困難。有些企業(yè)盡管建立了一定的風(fēng)險評估制度，但是評估體系很多只是照搬其他企業(yè)，沒有根據(jù)自身情況進行改進，故無法有效地對風(fēng)險進行定性和定量分析，評估結(jié)果可參考性較差，直接使得風(fēng)險控制的實施偏離方向。此外，中小房地產(chǎn)企業(yè)很難吸引專業(yè)的風(fēng)險管控人才，很多地方只能借鑒其他企業(yè)的管理經(jīng)驗，風(fēng)險評估機制設(shè)計缺乏一定的科學(xué)性，使得企業(yè)的風(fēng)險管理無法達(dá)到預(yù)期效果。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制優(yōu)化措施

1、改進公司治理結(jié)構(gòu)，避免“內(nèi)部人控制”的情況發(fā)生

中小房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計組織結(jié)構(gòu)時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的實際情況設(shè)計組織結(jié)構(gòu)，避免機構(gòu)設(shè)置缺失或重疊。在設(shè)計制度時，要明確董事會、監(jiān)事會、高管各自的職責(zé)，保證組織機構(gòu)之間形成有效制衡。另外，企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)應(yīng)該隨著環(huán)境變化以及企業(yè)發(fā)展階段變化進行適當(dāng)?shù)男拚c改進，保持企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)等具有一定的活力。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在運行過程中對其既已形成的組織結(jié)構(gòu)進行定期評估，尤其針對設(shè)計和運行過程中暴露出來的各類缺陷，更是要及時地發(fā)現(xiàn)并進行有效糾正，確保治理結(jié)構(gòu)能夠適應(yīng)企業(yè)不同時期的發(fā)展。

2、完善企業(yè)信息化建設(shè)

由于中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨著資金量有限的問題，故在企業(yè)信息化建設(shè)上投入的資金并不足以構(gòu)建先進高效的信息化平臺。要建立高效的內(nèi)部控制制度，中小房地產(chǎn)企業(yè)必須要結(jié)合自身的實際情況，投資建設(shè)一個科學(xué)、高效的信息化平臺，不僅要增加信息化建設(shè)的資金投資規(guī)模，購買更多較為先進的硬件設(shè)備，還需要投入一定的資金吸收和培養(yǎng)信息化人才，引入先進的信息化管理理念，采取“硬件設(shè)備、軟件系統(tǒng)、人才技術(shù)”三者相結(jié)合的政策。只有建立高校系統(tǒng)的信息化系統(tǒng)，并且輔之高素質(zhì)的信息化管理人才，才能顯著提高中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制信息收集與溝通的效率。

3、提高內(nèi)部審計獨立性，充分發(fā)揮其監(jiān)督作用

中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的有效實施需要內(nèi)部審計作為保障，只有內(nèi)部審計發(fā)揮應(yīng)有的作用，內(nèi)部控制才能充分發(fā)揮其激勵、制約等控制作用。首先，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強調(diào)內(nèi)部審計的重要性，在明確內(nèi)部控制重要性的同時注意強調(diào)內(nèi)部審計是執(zhí)行內(nèi)部控制的重要保障，應(yīng)在整個企業(yè)范圍內(nèi)，尤其是企業(yè)治理層間提高對內(nèi)部審計的重視度。其次，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將內(nèi)部審計工作融入到其日常經(jīng)營管理活動中去，在內(nèi)部審計中強調(diào)進行事前、事中、事后監(jiān)督相結(jié)合的監(jiān)督模式，及時發(fā)現(xiàn)可能存在的問題，充分發(fā)揮內(nèi)部審計在完善企業(yè)治理、改善內(nèi)部控制現(xiàn)狀和控制風(fēng)險等方面應(yīng)有的作用。最后，在強調(diào)內(nèi)部審計監(jiān)督職能的同時，應(yīng)當(dāng)不斷提高內(nèi)部審計工作者的獨立性，使其評價結(jié)果公正、充分，正確引導(dǎo)接下來采取的風(fēng)險應(yīng)對措施。

4、充分提高中小房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險評估能力

中小房地產(chǎn)企業(yè)由于其一定的發(fā)展局限性，風(fēng)險應(yīng)對能力也較弱，在遇到較大的環(huán)境波動或其他威脅時，存活的幾率要大大低于大型上市房地產(chǎn)企業(yè)。為了更好地獲得生存與發(fā)展，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部控制效果，中小房地產(chǎn)企業(yè)有必要進一步提高其風(fēng)險評估能力。通過設(shè)計一套完整的風(fēng)險評估流程，包括確定風(fēng)險評估的預(yù)期目標(biāo)、明確風(fēng)險識別方案、篩選測算指標(biāo)、分析風(fēng)險和應(yīng)對風(fēng)險等，形成全面的風(fēng)險評估與控制流程。第一，通過預(yù)期目標(biāo)可以確定哪些因素可能會影響預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)，然后分別從這些方面試試風(fēng)險評價。第二，運用已有的經(jīng)驗知識等對風(fēng)險進行判斷，提高自身預(yù)知風(fēng)險產(chǎn)生的可能，提前防患于未然。第三，科學(xué)分析風(fēng)險，為即將采取的風(fēng)險應(yīng)對措施提供充分有力的依據(jù)。第四，建立合理的風(fēng)險應(yīng)對措施，高?；饪赡馨l(fā)生的風(fēng)險，將風(fēng)險控制在可接受的范圍之內(nèi)。最后，要將以上流程以文檔的形式記錄與保存下來，作為后續(xù)回顧、評價與參考的依據(jù)。

四、結(jié)論

隨著目前房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展趨緩，已經(jīng)有越來越多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)因無法生存而被大型房產(chǎn)企業(yè)吞并。對于這些中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，加快進行發(fā)展轉(zhuǎn)變，提高內(nèi)部管理效率，加強內(nèi)部控制有效性，對風(fēng)險進行及時的識別與控制，都是其在競爭中得以生存與發(fā)展的重要保障。中小房地產(chǎn)企業(yè)必須通過進一步建設(shè)和完善內(nèi)部控制制度，保證企業(yè)資本金的安全型與使用高效性，從根本上提高企業(yè)的管理水平。由于企業(yè)進行內(nèi)部控制最終的目的是為了使其能夠有效地識別、控制與應(yīng)對可能產(chǎn)生的風(fēng)險。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)在對內(nèi)加強內(nèi)控設(shè)計提高經(jīng)營管理各個流程有效性之外，還應(yīng)當(dāng)加強企業(yè)的風(fēng)險管理能力，這樣才能在真正意義上實現(xiàn)其平穩(wěn)發(fā)展的愿望。

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（責(zé)任編輯：郭亞娟）