對當(dāng)前工業(yè)企業(yè)投資房地產(chǎn)業(yè)情況的調(diào)查和思考

王國鋒

(中國人民銀行威海市中心支行，山東　威?！?64200)

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對當(dāng)前工業(yè)企業(yè)投資房地產(chǎn)業(yè)情況的調(diào)查和思考

王國鋒

(中國人民銀行威海市中心支行，山東威海264200)

近年來，受多種因素作用影響，我國工業(yè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整遲緩，行業(yè)發(fā)展艱難，在前些年房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆的誘惑下，社會上大量的工業(yè)資本投資房地產(chǎn)市場，一定程度上影響了主營業(yè)的發(fā)展，降低了制造業(yè)的競爭能力，甚至出現(xiàn)“大量資本游離實(shí)體、產(chǎn)業(yè)空心化”的嚴(yán)重后果。本文希望通過此項調(diào)查，探索出振興制造業(yè)發(fā)展、扭轉(zhuǎn)工業(yè)資本流失的金融對策和建議。

經(jīng)濟(jì)；金融；房地產(chǎn)

近年來，受金融危機(jī)及其它因素影響，國內(nèi)制造業(yè)陷入了艱難發(fā)展期和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期，部分制造業(yè)主對干實(shí)業(yè)缺乏信心，受社會浮躁心理濃重的影響和房地產(chǎn)市場火爆行情的誘惑，很多實(shí)體企業(yè)將產(chǎn)業(yè)資本轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場，不僅加劇了房地產(chǎn)市場的泡沫程度，更重要的是影響了企業(yè)主營業(yè)的發(fā)展，降低了我國制造業(yè)的競爭能力，最終導(dǎo)致“大量資本游離實(shí)體經(jīng)濟(jì)、出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化”現(xiàn)象的嚴(yán)重后果。本文通過對山東威海市部分重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)投資房地產(chǎn)情況進(jìn)行調(diào)查和分析，期望探索引導(dǎo)、振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展及抑制產(chǎn)業(yè)資本向虛擬經(jīng)濟(jì)流動的金融對策和建議。

一、當(dāng)前重點(diǎn)企業(yè)涉足房地產(chǎn)情況

本次調(diào)查選取了山東威海市28戶涉足房地產(chǎn)的大型工業(yè)骨干企業(yè)作為調(diào)查樣本。截止調(diào)查日，28戶投資房地產(chǎn)的企業(yè)中制造業(yè)有22戶，占調(diào)查總數(shù)的78.57%，涉及的行業(yè)有機(jī)械制造、醫(yī)藥制造、橡膠制品、非金屬礦物制造、飲料制造、紡織服裝、農(nóng)副產(chǎn)品加工和印刷業(yè)等行業(yè)，調(diào)查樣本具有代表性。

二、涉足房地產(chǎn)背景原因分析

(一)制造業(yè)面臨的產(chǎn)業(yè)升級瓶頸——企業(yè)被動突圍。上世紀(jì)90年代后期興起的第四次國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移浪潮，作為沿海開放城市的威海，先后承接了造船、電子等產(chǎn)業(yè)，在一定時期內(nèi)，對優(yōu)化該市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、完善產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)揮了積極作用。但隨著出口比重的不斷增加和外貿(mào)依存度不斷提高，多數(shù)出口加工型中小企業(yè)缺乏危機(jī)意識，創(chuàng)新投入不足，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整遲緩，缺少核心技術(shù)和主打產(chǎn)品，受外部環(huán)境影響較大。2008年爆發(fā)的全球金融危機(jī)和后期發(fā)生的歐債危機(jī)對這些未及時進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的制造業(yè)沖擊較大。近年來，制造業(yè)受到諸多不利因素影響，促使部分工業(yè)資本開始轉(zhuǎn)向股市、民間借貸、房地產(chǎn)等市場，造成了“資金逃離實(shí)體、產(chǎn)業(yè)空心化”的問題越來越突出，被調(diào)查的28戶重點(diǎn)企業(yè)正是基于此背景下進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)的。

(二)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的火爆行情——企業(yè)主動出擊。我國房地產(chǎn)業(yè)自上世紀(jì)80年代起歷經(jīng)了起步、騰飛、調(diào)整、繁榮、再調(diào)整等階段，房價總體呈波狀上升趨勢。1998年隨著國家停止福利分房政策的實(shí)施，住房貨幣化政策效應(yīng)逐步釋放，房地產(chǎn)市場開始升溫。有統(tǒng)計資料顯示，2002年威海市的房地產(chǎn)銷售面積和銷售價格分別以18.1%和32.8%的速度開始上漲，帶動了整個區(qū)域房地產(chǎn)市場走向繁榮。2002-2007年間，全市房地產(chǎn)施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售價格平均增速分別為21.2%、17.1%、18.1%、20.1%、18.8%，增速為歷年罕見。2007年末威海市平均房地產(chǎn)價格為3779元/平方米，剔除文登、榮成、乳山三個區(qū)市，市區(qū)房地產(chǎn)平均價格達(dá)到4543元/平方米，是2002年的3.02倍，部分黃金地段甚至達(dá)到10000元/平方米以上。房地產(chǎn)市場進(jìn)入門檻低、利潤高、來錢快，吸引了眾多的工業(yè)企業(yè)加入房地產(chǎn)市場。

(三)地方政府出臺的“退二進(jìn)三”政策——企業(yè)區(qū)域轉(zhuǎn)移。2005年以來，當(dāng)?shù)卣疄榧涌旃歉善髽I(yè)膨脹，出臺了市區(qū)企業(yè)“退二進(jìn)三”的政策，鼓勵工業(yè)企業(yè)“退城進(jìn)區(qū)”。很多市區(qū)工業(yè)企業(yè)通過搬遷改造，不僅從根本上解決了制約城區(qū)企業(yè)發(fā)展空間受限的問題，也為城市發(fā)展拓展了新的空間。企業(yè)通過擴(kuò)建新廠區(qū)，在擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模的同時，進(jìn)一步優(yōu)化了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、提升了市場競爭力，開辟了企業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)的“雙贏”局面。被調(diào)查的28戶企業(yè)中有9戶是在此背景下進(jìn)入房地產(chǎn)的。

三、企業(yè)投資房地產(chǎn)對主營業(yè)及金融業(yè)的影響

(一)加劇了企業(yè)資金緊張矛盾。28戶骨干企業(yè)自2010年至2015年累計進(jìn)行房地產(chǎn)投資242.6億元，占同期主營業(yè)務(wù)總投資的95.3%，投資額與主營業(yè)務(wù)投資額相當(dāng)，資金絕大部分來自母公司，當(dāng)母公司主營業(yè)務(wù)資金不足時又從銀行獲取大量低息貸款，這種資金鏈的循環(huán)，不僅加劇了母公司的資金緊張矛盾，也使大量的信貸資金借道母公司進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，對推動區(qū)域房地產(chǎn)市場向非理性發(fā)展起到了推波助瀾的作用。據(jù)統(tǒng)計，2015年末，28戶投資房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資余額為233.1億元，是2005年的2.7倍。此外，這些房地產(chǎn)企業(yè)尚有161萬平方米的在建施工面積和1.5萬畝的待開發(fā)土地存量，未來幾年還需近百億元的后續(xù)投資。大量資金被投資于房地產(chǎn)開發(fā)，甚至主業(yè)發(fā)展資金被挪用，進(jìn)一步加劇了母公司的資金緊張局面。

(二)增加了銀行的信貸風(fēng)險。在目前房地產(chǎn)市場低迷、競爭更加激烈的形勢下，工業(yè)企業(yè)投資房地產(chǎn)業(yè)將使銀行面臨更大潛在的信貸風(fēng)險。據(jù)調(diào)查，28戶投資房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)81.7%，在房地產(chǎn)市場進(jìn)行深度調(diào)整的情況下，已經(jīng)有部分企業(yè)因投資房地產(chǎn)出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，不僅對主業(yè)產(chǎn)生了很大負(fù)面影響，更重要的是主營企業(yè)數(shù)額巨大的銀行融資，最終可能因?yàn)橥顿Y房地產(chǎn)的拖累使銀行貸款形成風(fēng)險。如被調(diào)查的天圣集團(tuán)因過度投資房地產(chǎn)，導(dǎo)致集團(tuán)公司資金鏈斷裂破產(chǎn)，使各銀行2.2億元的融資形成風(fēng)險；文登北方超市也因投資房地產(chǎn)失誤導(dǎo)致企業(yè)關(guān)停。

(三)削減了企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的動力。企業(yè)將資金積累投向房地產(chǎn)行業(yè)獲得暴利的同時，也削減了創(chuàng)新發(fā)展的動力，導(dǎo)致主營業(yè)務(wù)技術(shù)改造投入不足。據(jù)調(diào)查，28戶企業(yè)近年對主營業(yè)務(wù)的投資額由2010年的51.9億元下降到2015年的45.5億元，下降14%，其中技術(shù)改造投入由2010年的8.5億元下降到2015年7.3億元，下降16.4%；企業(yè)技術(shù)改造投入占主營業(yè)務(wù)總投資的比例也由2011年22.39%下降到目前的17.8%。近5年技術(shù)改造投入為“0”的企業(yè)有5家，占17.8%。據(jù)工興集團(tuán)反映，企業(yè)由于技術(shù)改造投入不足導(dǎo)致產(chǎn)品的利潤率由前些年的30-40%下降到目前的15-20%；威海市雙車集團(tuán)近年來累計投資房地產(chǎn)業(yè)資金2.8億元，主營制造業(yè)技改投入嚴(yán)重不足，導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)品更新?lián)Q代遲緩，生產(chǎn)設(shè)備緊張，市場競爭力下降，很多大單難以承接。

(四)加重了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)是集資金、技術(shù)和勞動力于一體的復(fù)合密集型產(chǎn)業(yè)，與專業(yè)的房地產(chǎn)公司相比，工業(yè)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)多數(shù)是“半路出家”，除資金外沒有其它優(yōu)勢。重點(diǎn)企業(yè)投資房地產(chǎn)，不論成功還是失敗，都會影響主業(yè)發(fā)展：成功的，覺得主業(yè)難做、來錢慢，容易動搖發(fā)展主業(yè)的信心和決心，這對整個國民經(jīng)濟(jì)的影響是致命和深遠(yuǎn)的；失敗的，會對主業(yè)產(chǎn)生直接影響，甚至?xí)哑髽I(yè)拖垮。在目前房地產(chǎn)市場低迷、競爭更加激烈的形勢下，工業(yè)企業(yè)投資房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大的經(jīng)營風(fēng)險。

(五)可能動搖和影響工業(yè)的基礎(chǔ)地位。工業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中處于重要的地位，是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)，也是發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要依托。當(dāng)前，部分重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)投資房地產(chǎn)、金融、貿(mào)易、物流和旅游等行業(yè)，從客觀上講是企業(yè)渴求做大的現(xiàn)實(shí)反映，也是市場資源配置的必然結(jié)果，政府部門按理不應(yīng)過多干預(yù)。但目前我國處于工業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，工業(yè)企業(yè)過多地投資房地產(chǎn)等非主流業(yè)務(wù)，可能會動搖工業(yè)的基礎(chǔ)地位，不利于工業(yè)的轉(zhuǎn)型升級、提質(zhì)增效。

四、抑制工業(yè)企業(yè)投資房地產(chǎn)的對策和建議

(一)合理引導(dǎo)市場預(yù)期，促進(jìn)轄區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。建議政府及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門借助多種宣傳渠道，客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況，定期發(fā)布房地產(chǎn)市場信息，對發(fā)布虛假信息堅決查處。也建議國家繼續(xù)堅定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，靈活運(yùn)用財政、稅收、金融等經(jīng)濟(jì)杠桿作用，適度加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，使房地產(chǎn)市場發(fā)展趨于理性。

(二)引導(dǎo)已投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)盡早與房地產(chǎn)業(yè)脫鉤。建議地方政府盡快出臺優(yōu)惠政策鼓勵企業(yè)通過整體出售等形式盡快與投資的房地產(chǎn)公司脫鉤，或通過項目置換等方式退出房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。對少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)，鼓勵骨干企業(yè)實(shí)行“二次招商”，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓或整體轉(zhuǎn)讓等形式，盡快處置房地產(chǎn)業(yè)。同時，采取政策限制、鼓勵實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展等措施，引導(dǎo)企業(yè)立足實(shí)業(yè)發(fā)展，最大限度地避免產(chǎn)業(yè)“空心化”的問題。

(三)建立企業(yè)投資房地產(chǎn)情況預(yù)警監(jiān)測機(jī)制。建議經(jīng)貿(mào)委、發(fā)改委、人民銀行、監(jiān)管局及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對目前已投資房地產(chǎn)業(yè)的母公司或集團(tuán)進(jìn)行房地產(chǎn)投資監(jiān)測預(yù)警，加強(qiáng)對投資房地產(chǎn)企業(yè)資金的監(jiān)控，隨時掌控企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、資金鏈供應(yīng)等方面情況，對繼續(xù)將大量主營業(yè)務(wù)資金流向房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)要及時給予預(yù)警及風(fēng)險提示，最大限度地確保銀行資金安全。

(四)督促金融機(jī)構(gòu)認(rèn)真執(zhí)行信貸政策，嚴(yán)禁銀行信貸資金通過母體企業(yè)或總公司流向房地產(chǎn)市場。各商業(yè)銀行要認(rèn)真遵守銀監(jiān)會下發(fā)的“三個指引、一個辦法”相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格貸款管理，對企業(yè)提出的貸款申請、特別是涉足房地產(chǎn)行業(yè)投資的企業(yè)要進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，堅決制止企業(yè)將主營貸款挪用于房地產(chǎn)市場投資的違規(guī)行為。

(五)發(fā)揮信貸政策導(dǎo)向評估作用，進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)銀行的信貸行為。各級人民銀行要充分運(yùn)用信貸政策導(dǎo)向評估機(jī)制，定期不定期對轄區(qū)商業(yè)銀行進(jìn)行信貸政策導(dǎo)向評估，對發(fā)現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)有貸款管理不規(guī)范、或縱容企業(yè)將銀行貸款挪做房地產(chǎn)投資行為的及時給予規(guī)勸或窗口指導(dǎo)，情節(jié)嚴(yán)重的依照《中國人民銀行法》和《商業(yè)銀行法》等金融法規(guī)依法查處，確保金融機(jī)構(gòu)的信貸投向符合國家的信貸政策和宏觀調(diào)控需要。