房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃淺析

馬如雄

（青海明揚(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，青?！∥鲗帯?10000）

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃淺析

馬如雄

（青海明揚(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，青海西寧810000）

在房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)利潤率較高的大形勢下，稅務(wù)部門應(yīng)不斷加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理，加大對企業(yè)稅務(wù)的籌劃，為企業(yè)的發(fā)展謀求更大的利潤。本文從房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的概念入手，分析了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的意義，就房地產(chǎn)企業(yè)如何加強(qiáng)稅務(wù)籌劃提出幾點(diǎn)建議。

房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；意義；建議

20世紀(jì)90年代以來，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)強(qiáng)力增長點(diǎn)，在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突出。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)成本的高低直接影響利潤率的高低，而在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本中，稅收是非常重要的因素。根據(jù)權(quán)威部門統(tǒng)計(jì)，各種稅費(fèi)占我國商品房成本的30%—40%。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何通過合理安排企業(yè)的涉稅事項(xiàng)，合法減輕自身稅負(fù)，對房地產(chǎn)企業(yè)降低企業(yè)成本，增強(qiáng)企業(yè)利潤率具有重要意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的內(nèi)涵分析

1、含義

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要目的是通過對涉稅事項(xiàng)的合理安排來減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，為獲得更高的利潤提供有利的條件。一般而言，稅務(wù)籌劃涉及避稅、節(jié)稅和轉(zhuǎn)稅三個(gè)方面。其中，避稅是指在稅務(wù)實(shí)施過程中，為了規(guī)避稅務(wù)的負(fù)擔(dān)，進(jìn)行一些不合規(guī)定的操作；節(jié)稅是為享受稅務(wù)優(yōu)惠服務(wù)的；而轉(zhuǎn)稅是指通過提高價(jià)格等方法，將稅負(fù)合理轉(zhuǎn)移出去。

2、可行性

稅收對一個(gè)國家的財(cái)政至關(guān)重要，不僅能給國家?guī)硎杖氲脑黾樱貙捠杖氲那?，還能對整個(gè)國家財(cái)政的平衡起到宏觀調(diào)控的作用。此外，稅收對于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有一定的調(diào)節(jié)作用，能夠刺激國民經(jīng)濟(jì)增長。由于地區(qū)、時(shí)期、以及核算方法等方面的差異，決定了多種納稅方案實(shí)施的可能性，也就是說，時(shí)期、地區(qū)、核算方法的不同，帶來了納稅方案的多元化，也為企業(yè)更好地進(jìn)行稅務(wù)籌劃打好基礎(chǔ)。

3、特征

（1）稅務(wù)籌劃是以遵守稅法的相關(guān)規(guī)定為基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃必須在完全符合稅法規(guī)定的前提下進(jìn)行。稅法是處理征納關(guān)系的準(zhǔn)繩，稅務(wù)籌劃是在納稅義務(wù)沒有確定的前提下，相關(guān)要求還不明確，存在多種可供選擇的納稅方案，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理選擇，盡量減輕稅收負(fù)擔(dān)的行為。以符合稅法規(guī)定為前提是合理避稅與偷稅漏稅的本質(zhì)區(qū)別。

（2）必須未雨綢繆、強(qiáng)調(diào)超前性。稅務(wù)籌劃產(chǎn)生在納稅前，是建立在房地產(chǎn)企業(yè)充分了解稅法相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上的，要求納稅人員必須充分掌握相關(guān)的財(cái)務(wù)知識(shí)和納稅的基本流程，并能進(jìn)行稅務(wù)的合理規(guī)劃。

（3）企業(yè)所有的經(jīng)營活動(dòng)都離不開稅務(wù)的籌劃。企業(yè)經(jīng)營過程中的所有活動(dòng)都與稅務(wù)籌劃密不可分，也就是說，稅務(wù)籌劃是貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)始終的一個(gè)活動(dòng)。因此，必須重視稅務(wù)籌劃的實(shí)施，以保證每個(gè)經(jīng)營活動(dòng)的順利開展。此外，企業(yè)的稅務(wù)籌劃活動(dòng)并不是在企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立進(jìn)行的，而是與其他企業(yè)聯(lián)系在一起，共同進(jìn)行稅務(wù)的籌劃，為實(shí)現(xiàn)共同的目標(biāo)努力。

二、稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的作用

1、有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低成本、減輕資金壓力

隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)目與日俱增，各企業(yè)間的競爭也越來越激烈，利潤成了競爭的有利工具，也是企業(yè)追求的目標(biāo)。如何能提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，實(shí)現(xiàn)成本的最小化，使其在激烈的競爭中脫穎而出是各企業(yè)廣泛關(guān)注的問題。稅收負(fù)擔(dān)在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本所占比例很大，使得降低稅收負(fù)擔(dān)成為企業(yè)的目標(biāo)之一。合理稅務(wù)籌劃的實(shí)施，可以拓寬資金來源的渠道，實(shí)現(xiàn)資金來源的多元化，還有助于實(shí)現(xiàn)資金的效用最大化。

2、有利于房地產(chǎn)企業(yè)管理質(zhì)量的提高

資金、成本和利潤是決定企業(yè)生存發(fā)展的三要素。合理的稅收籌劃，有助于房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中有效地規(guī)范自身的行為，明確什么該做、怎么做是最有效的，提高投資的合理性，將企業(yè)的資本應(yīng)用到實(shí)處，實(shí)現(xiàn)資本效用的最大化，最終實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益。稅收籌劃是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，企業(yè)要想合法減輕稅負(fù)，必須加強(qiáng)自身的管理水平，尤其是財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理水平。

3、減輕企業(yè)的稅收重負(fù)，降低房價(jià)

當(dāng)前我國房價(jià)居高不下，很大程度上是房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)過重，成本過高。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅務(wù)種類過多，不便于管理，從而加重了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)；與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)偏重。通過合理避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，可有效降低企業(yè)成本，緩解房價(jià)上升壓力。

4、幫助房地產(chǎn)企業(yè)避免涉稅風(fēng)險(xiǎn)

近年來，國家針對房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)出臺(tái)了一系列財(cái)稅政策，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分了解這些稅收政策，從而降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)多，拿地、拆遷、建設(shè)、裝修、銷售，每一個(gè)環(huán)節(jié)都涉及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)必須加強(qiáng)稅務(wù)籌劃，合理規(guī)避企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的要點(diǎn)分析

1、稅收優(yōu)惠政策上的稅務(wù)籌劃

稅收優(yōu)惠政策操作性較強(qiáng)，政策上的稅務(wù)籌劃可幫助稅民減少其應(yīng)納的稅額，其要點(diǎn)主要在免稅和減稅兩個(gè)方面，具體方法有屬于減免稅人、使減免稅額最大化、減免稅期最長化。但是，當(dāng)企業(yè)能適用多項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，且需對其做出選擇時(shí)，就不用比較分析，只需綜合地權(quán)衡，選擇利益最大化的繳稅方式。

2、銷售機(jī)構(gòu)所設(shè)置的稅務(wù)籌劃

單獨(dú)設(shè)立有銷售機(jī)構(gòu)的行業(yè)，如房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，其差旅費(fèi)、工資和福利費(fèi)等都能作為銷售費(fèi)。未單獨(dú)設(shè)立的銷售機(jī)構(gòu)類的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則將以上費(fèi)用記入房地產(chǎn)的開發(fā)成本中。房地產(chǎn)企業(yè)所設(shè)立的單獨(dú)銷售機(jī)構(gòu)相對較劃算，不但能遞延開發(fā)企業(yè)的納稅時(shí)間，而且能為企業(yè)獲得一筆“流動(dòng)資金”，有助于企業(yè)的向前發(fā)展。傭金就是企業(yè)在推銷其產(chǎn)品或者勞務(wù)的過程中，向給予中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)或代理人直接支付一筆合法的報(bào)酬。企業(yè)出現(xiàn)的傭金一旦與下列條件相符，就能納入到銷售費(fèi)用中：具備合法的真實(shí)憑證；支付對象一定為獨(dú)立、有權(quán)從事中介服務(wù)的個(gè)人或企業(yè)；支付個(gè)人的傭金（另有規(guī)定者除外），不得大于服務(wù)金額5%。

3、企業(yè)設(shè)立和籌建上的稅務(wù)籌劃

在跨地域的企業(yè)發(fā)展時(shí)，其開辦形式直接與稅收利益掛鉤。如果設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)（或分公司）前幾年會(huì)出現(xiàn)較好的業(yè)績預(yù)期，那么開辦分公司較好，這是由于子公司是獨(dú)立法人實(shí)體之一，通常會(huì)獲得當(dāng)?shù)卣愂蘸推渌麅?yōu)惠。開辦費(fèi)的籌劃要點(diǎn)就是讓開辦費(fèi)用最大化，并在長于五年期限內(nèi)盡量多地?cái)備N所有的管理費(fèi)用，或者縮短籌建的期限，把本應(yīng)列入到“開辦費(fèi)”內(nèi)的開支歸入”管理費(fèi)”，在免稅的期間等實(shí)現(xiàn)免繳稅、少繳稅或者延緩繳稅這一目的。

4、期間費(fèi)用上的稅務(wù)籌劃

企業(yè)出現(xiàn)與其經(jīng)營活動(dòng)相關(guān)的差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)和董事會(huì)費(fèi)等都可以在稅前就被扣除。而房地產(chǎn)中諸多項(xiàng)目均為滾動(dòng)開發(fā)，可在實(shí)現(xiàn)銷售的收入前，對期間的費(fèi)用實(shí)施有“余地”攤銷。而會(huì)計(jì)制度給出規(guī)定，房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的借款資金籌措時(shí)，在房地產(chǎn)即將完工前所發(fā)生的費(fèi)用，可計(jì)入相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)成本中。所以可運(yùn)用利息的資本化及費(fèi)用化進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

5、預(yù)繳所得稅上的稅務(wù)籌劃

企業(yè)所得稅一般規(guī)定需進(jìn)行按年計(jì)算、分期預(yù)繳和年終匯算清繳等方式征收。預(yù)繳可確保稅款及時(shí)入庫，但企業(yè)收入與費(fèi)用均需在會(huì)計(jì)的年度結(jié)束后，才可以準(zhǔn)確計(jì)算出來。企業(yè)預(yù)繳中的少繳稅款不會(huì)被當(dāng)成偷稅處理，從而企業(yè)能利用這點(diǎn)，得到資金時(shí)間值。

四、對房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)籌劃的建議

1、綜合考慮籌劃的成本和帶來的效益

雖然稅務(wù)籌劃有助于減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，但在具體的實(shí)施過程中，企業(yè)必須支付一定的費(fèi)用，這在一定程度上增加了企業(yè)的成本。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，單純看某一項(xiàng)稅收的成本和收益還不夠，要綜合考慮企業(yè)總體的稅收總成本和收益；對于企業(yè)整體而言，成功的納稅籌劃必然是多種方案的優(yōu)化組合，實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體營利最大化是企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)籌劃的最終目標(biāo)。

2、科學(xué)運(yùn)用各種規(guī)劃方法，理論與實(shí)踐相結(jié)合

稅務(wù)籌劃包括預(yù)測方法、決策方法、規(guī)劃方法等，是一項(xiàng)綜合的管理活動(dòng)，其所采用的方法是多種多樣的。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的專業(yè)性要求越來越高，這是單靠企業(yè)的經(jīng)營者不能完成的任務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過選擇一些專業(yè)的稅務(wù)機(jī)構(gòu)，依靠稅務(wù)機(jī)構(gòu)專業(yè)化的籌劃人員為企業(yè)制定一套完整的規(guī)劃方案。另外，稅務(wù)籌劃理論出現(xiàn)時(shí)間較晚，可供借鑒的理論依據(jù)和案例較少，企業(yè)需要不斷緊跟行業(yè)發(fā)展前沿，加強(qiáng)對國家政策和稅法規(guī)定的學(xué)習(xí)，在實(shí)踐中探索一條適合企業(yè)的稅務(wù)籌劃道路。

3、具體情況具體分析、避免生搬硬套

稅務(wù)籌劃必須與時(shí)俱進(jìn)，根據(jù)稅法要求，具體情況具體分析，不能生搬硬套，也不能單純地復(fù)制其他企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。不同企業(yè)的內(nèi)部條件不同，以致各企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的條件選擇與本企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的稅種。此外，企業(yè)還要根據(jù)地區(qū)、時(shí)間、納稅人的不同、自身經(jīng)營要求合理做出選擇。

4、加強(qiáng)企業(yè)在各個(gè)階段的稅務(wù)規(guī)劃

在準(zhǔn)備階段，企業(yè)經(jīng)營決策者在謀劃各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)時(shí)，必須把稅收作為企業(yè)成本的重要影響因素，例如合理選擇注冊地點(diǎn)、企業(yè)性質(zhì)、組織形式、人員結(jié)構(gòu)等，為企業(yè)合理選擇其在經(jīng)營階段所應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)。在籌資階段，企業(yè)在籌集所需資金的同時(shí)，還應(yīng)該要實(shí)現(xiàn)籌資成本的最小化。企業(yè)要認(rèn)真考慮債務(wù)和股權(quán)的比例，搭配合理的資本結(jié)構(gòu)，運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行籌資。在銷售階段，稅收籌劃企業(yè)可設(shè)立全資子公司，或者委托獨(dú)立機(jī)構(gòu)從事與自身經(jīng)營無關(guān)的代理業(yè)務(wù)，把這部分費(fèi)用從應(yīng)納稅營業(yè)額中分離出去，從而降低企業(yè)的相關(guān)稅負(fù)。

綜上所述，稅務(wù)籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要的作用，不僅能幫助企業(yè)有效地降低運(yùn)營成本，還可以提高企業(yè)的管理水平，幫助企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，因此，有必要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃。企業(yè)在加強(qiáng)稅務(wù)籌劃的過程中，要從企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)，理論結(jié)合實(shí)際，具體情況具體分析，在綜合考慮成本和效益的基礎(chǔ)上，做好各個(gè)階段的稅務(wù)規(guī)劃。

［1］陳紅燕：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃研究［J］.中國外資，2011（15）.

［2］孟琦：新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的思考［J］.中國集體經(jīng)濟(jì)，2012（30）.

［3］李昱炅：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃淺析［J］.西部財(cái)會(huì)，2010（6）.

［4］王杰志：企業(yè)稅務(wù)籌劃淺析［J］.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2008（8）.

（責(zé)任編輯：徐悅）