營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程合同管理內(nèi)部控制

吳彬彬

(瑞華會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)福建分所,福建 福州350008)

建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)同處一個(gè)大產(chǎn)業(yè)鏈的上下游,也是以往公認(rèn)的發(fā)票管理比較落后、財(cái)務(wù)核算比較粗放的行業(yè),側(cè)面反映了其內(nèi)部控制相對薄弱。營改增的全面推開促使企業(yè)主動(dòng)改進(jìn)公司內(nèi)部各個(gè)業(yè)務(wù)層面的管理,進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營管理模式的轉(zhuǎn)變,這個(gè)過程同時(shí)也是改進(jìn)、加強(qiáng)內(nèi)部控制的過程。

1 營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程合同管理的主要風(fēng)險(xiǎn)

1.1 合同對方主體資格未達(dá)要求的風(fēng)險(xiǎn)

營改增后,由于關(guān)系到稅務(wù)發(fā)票問題,合同對方的主體資格(決定開票資格等)成為一個(gè)重要的考量因素。根據(jù)增值稅環(huán)環(huán)相扣的征稅原理,能否有效取得進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣憑證對企業(yè)的最終利潤至關(guān)重要;建筑商、供應(yīng)商是否能提供可抵扣進(jìn)項(xiàng)的增值稅專票,又與其主體資格密切相關(guān)。因此,確定投標(biāo)人參與投標(biāo)的資格時(shí),就應(yīng)該把好甄選關(guān)。

1.2 合同執(zhí)行未跟蹤到位的風(fēng)險(xiǎn)

合同跟蹤不到位、執(zhí)行滯后,整個(gè)合同的實(shí)際執(zhí)行情況將達(dá)不到最初設(shè)想。例如：應(yīng)取得的專票未及時(shí)取得而影響當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅抵扣,造成當(dāng)期多繳增值稅;施工現(xiàn)場出現(xiàn)變更后,后續(xù)付款和取得發(fā)票脫離預(yù)計(jì)節(jié)點(diǎn)。由于專票認(rèn)證及抵扣具有時(shí)效性,營改增后若發(fā)生此類事項(xiàng),則對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益的影響將愈加突出。

1.3 合同執(zhí)行過程中的糾紛處理不當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)

合同執(zhí)行過程中設(shè)計(jì)變更認(rèn)定、工程質(zhì)量判定、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)尺度等方面出了問題,會(huì)導(dǎo)致工程進(jìn)度款支付、工程結(jié)算款確認(rèn)出現(xiàn)爭議。由于合同雙方均是按銷項(xiàng)稅額抵減進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行納稅計(jì)算,合同執(zhí)行過程中的糾紛處理不當(dāng)、不及時(shí)可能會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)銷售實(shí)現(xiàn)期的增值稅稅負(fù)的平穩(wěn)。

2 營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程合同管理的關(guān)鍵控制點(diǎn)和控制措施

工程成本是開發(fā)成本最重要的組成部分,控制工程成本應(yīng)將著力點(diǎn)放在預(yù)算及合同管理上。營改增后,應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門對工程合同管理層面內(nèi)部控制的介入。

2.1 加強(qiáng)招投標(biāo)階段的審核工作

2.1.1 財(cái)務(wù)提前介入招標(biāo)文件條款的審核

工程合同的框架雛形來源于招投標(biāo)階段的招標(biāo)文件。招標(biāo)文件中就必須規(guī)定諸如一般計(jì)稅項(xiàng)目提供增值稅專票及專票稅率、含稅合同價(jià)后備注不含稅價(jià)格和稅率稅額等條款。重視招標(biāo)文件有利于將未來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低到可控或可預(yù)期程度。

2.1.2 加強(qiáng)對招標(biāo)工程控制價(jià)的審核

招標(biāo)控制價(jià)是控制工程成本、確保利潤預(yù)期的一個(gè)重要內(nèi)部控制點(diǎn)。財(cái)務(wù)提前介入,與公司已有的經(jīng)驗(yàn)數(shù)值進(jìn)行比對,并配合預(yù)算部門審核招標(biāo)控制價(jià)的財(cái)務(wù)部分,測算項(xiàng)目預(yù)期利潤,有利于全面分析項(xiàng)目成本、稅負(fù)及利潤的可控點(diǎn)。

2.1.3 重視對投標(biāo)工程量報(bào)價(jià)清單的審核

對投標(biāo)工程量報(bào)價(jià)清單進(jìn)行審核時(shí),工程、成本部門須充分熟悉乙方的營改增政策以及工程造價(jià)行業(yè)的定額計(jì)價(jià)變化規(guī)定,財(cái)務(wù)部門須介入稅款部分的審核。

2.2 提高合同訂立環(huán)節(jié)的審核要求

2.2.1 對合同內(nèi)容的實(shí)質(zhì)性審核控制

營改增之后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程合同條款的關(guān)注點(diǎn)主要集中在：價(jià)稅分離規(guī)定、工程施工進(jìn)度與付款節(jié)點(diǎn)、發(fā)票要求與取得時(shí)點(diǎn)、合同違約責(zé)任與處罰等方面。合同雙方對工程進(jìn)度條款和付款條款的博弈將更為激烈。甲乙雙方各自涉及資金流出或流入節(jié)點(diǎn)與進(jìn)項(xiàng)或銷項(xiàng)稅額的大小,尤其進(jìn)入工程竣工結(jié)算和現(xiàn)房銷售這兩個(gè)時(shí)間段之后,雙方的現(xiàn)金流和稅額抵扣都會(huì)被合同條款的具體約定所影響。

2.2.2 對合同文本的形式審核控制

營改增后,稅款問題的敏感性和利益相關(guān)性更為突出,合同文本不能再有瑕疵,涉及時(shí)間日期、須填寫的專用條款空白處等都必須嚴(yán)謹(jǐn)處理。

2.3 加強(qiáng)合同履行環(huán)節(jié)的有效監(jiān)控

合同執(zhí)行影響預(yù)算,預(yù)算執(zhí)行反過來影響合同執(zhí)行進(jìn)度,營改增后這個(gè)相互制約關(guān)系會(huì)更顯突出,必須加強(qiáng)對合同履行的執(zhí)行進(jìn)度及力度的管理控制。

2.3.1 業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門的管理控制關(guān)注點(diǎn)

合同履行過程中的任何變更、調(diào)整,都有可能影響雙方銷項(xiàng)稅額或者進(jìn)項(xiàng)稅額的變動(dòng),應(yīng)作為關(guān)鍵控制點(diǎn)予以關(guān)注,尤其是當(dāng)乙方在投標(biāo)報(bào)價(jià)中采用了不平衡報(bào)價(jià)時(shí)。

2.3.2 財(cái)務(wù)部門的管理控制關(guān)注點(diǎn)

財(cái)務(wù)部門需提前籌劃、控制各期的稅負(fù)平穩(wěn)。關(guān)注整個(gè)工程合同履行過程中的付款、收票環(huán)節(jié)的實(shí)際執(zhí)行情況,關(guān)注其中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),及時(shí)解決各種偏離合同規(guī)定引發(fā)的問題。例如關(guān)注不平衡報(bào)價(jià)項(xiàng)目可能帶來的稅負(fù)變動(dòng)、成本增減問題。同時(shí),公司管理層應(yīng)提高財(cái)務(wù)部門在發(fā)票管理上的執(zhí)行權(quán)限和處罰權(quán)限。

2.4 強(qiáng)化營改增后合同履行的后評估控制

企業(yè)須密切關(guān)注營改增后稅務(wù)政策的更新和解讀,在此基礎(chǔ)上將工程合同的實(shí)際履行情況與最初合同設(shè)定進(jìn)行比對,分析、發(fā)現(xiàn)、評估合同履行中存在的不足,并及時(shí)加以改進(jìn)。

[1]安尼.淺析營改增后房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2016,(07).