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    房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理實(shí)例研究分析

    2016-12-27 08:59:08劉鑫
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)成本管理

    劉鑫

    【摘要】本文以合肥京城國(guó)際住宅小區(qū)項(xiàng)目成本管理為案例,以房地產(chǎn)開發(fā)及其成本管理的過(guò)程和特點(diǎn)為基礎(chǔ),通過(guò)實(shí)證分析,總結(jié)了合肥京城國(guó)際住宅小區(qū)項(xiàng)目成本管理中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn),然后重點(diǎn)從前期策劃階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段、竣工階段等關(guān)鍵環(huán)節(jié)提出了成本管理的各項(xiàng)措施,并應(yīng)用各種指標(biāo)及實(shí)際數(shù)據(jù)予以驗(yàn)證。

    通過(guò)本文的研究,為集團(tuán)公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目找到適應(yīng)其發(fā)展的成本管理模式,以及為在房地產(chǎn)業(yè)白銀甚至薄利時(shí)代背景下通過(guò)降低成本來(lái)取得更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行了相關(guān)有益的探索。

    【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā);成本管理;關(guān)鍵環(huán)節(jié);指標(biāo)

    一、概述

    1.現(xiàn)狀分析

    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地產(chǎn)企業(yè)最直接、最主要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),它所具有的系統(tǒng)性、長(zhǎng)期性、地域性、高風(fēng)險(xiǎn)性和高回報(bào)性的特點(diǎn),使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制問(wèn)題成為企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成敗和經(jīng)濟(jì)效益高低的關(guān)鍵,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的加快和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的持續(xù)出臺(tái),房地產(chǎn)業(yè)將告別暴利時(shí)代,“重新洗牌”在所難免。新的環(huán)境下,如何從戰(zhàn)略的高度來(lái)認(rèn)識(shí)成本,如何通過(guò)系統(tǒng)、長(zhǎng)期的籌劃來(lái)營(yíng)造成本持續(xù)健康降低的環(huán)境和獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、長(zhǎng)期成本優(yōu)勢(shì),是當(dāng)代房地產(chǎn)業(yè)的必然趨勢(shì)。然而,通過(guò)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)踐情況看,受企業(yè)內(nèi)部環(huán)境因素的影響,絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)重視市場(chǎng)利潤(rùn),忽視內(nèi)生管理,規(guī)范化程度不高,對(duì)于項(xiàng)目的成本管理缺乏足夠的認(rèn)識(shí),存在著制度不完善、管理不到位等問(wèn)題,造成成本支出大、效益流失的不良局面,項(xiàng)目成本管理方面還有待進(jìn)一步完善和加強(qiáng)。從上述情況上看,抑制房地產(chǎn)價(jià)格是市場(chǎng)熱點(diǎn)問(wèn)題,而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理問(wèn)題可以說(shuō)是市場(chǎng)的前沿問(wèn)題。

    2.研究方法

    以生命周期理論為基礎(chǔ)、以實(shí)際項(xiàng)目數(shù)據(jù)為案例,以系統(tǒng)分析法、對(duì)比分析法、定性與定量分析、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總結(jié)等具體方法,詳細(xì)分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管控措施的主要內(nèi)容,包括決策階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段、竣工階段等具體工作,重點(diǎn)對(duì)實(shí)際應(yīng)用中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)進(jìn)行總結(jié)分析。房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制貫穿于項(xiàng)目的全過(guò)程,即項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、竣工階段。

    3.項(xiàng)目簡(jiǎn)介

    合肥京城國(guó)際項(xiàng)目由北京城建集團(tuán)旗下的合肥京城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā),項(xiàng)目位于合肥北城核心雙鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),地處北部新城的中央地段,東臨鳳巢路、西鄰蒙城北路、南鄰金蘭路、北臨穎泉路,占地南北長(zhǎng)約270m,東西長(zhǎng)約250m,規(guī)劃占地總面積66198㎡,容積率3.0,綠化率43.5%。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)17棟10、11、26、30、33層住宅、2棟4層商業(yè)綜合樓、1所3層幼兒園,規(guī)劃總建筑面積23.4萬(wàn)平米,可售面積19.48萬(wàn)平米,總戶數(shù)2036戶,停車位1415個(gè)。項(xiàng)目于2011.2拍地成功,2011年7月開工建設(shè),至2015年6月全部竣工,2016年1月全部售罄。

    4.研究意義

    本文是基于實(shí)際項(xiàng)目成本控制案例(合肥京城國(guó)際項(xiàng)目)的成本控制措施的提煉,是在傳統(tǒng)成本控制理論基礎(chǔ)上總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)所得出的具有實(shí)操價(jià)值的成本控制措施,是具體的數(shù)據(jù)化的操作方法,故對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目管理中的成本控制有著積極的現(xiàn)實(shí)意義。

    二、決策階段成本控制

    決策的正確與否直接關(guān)系到建設(shè)項(xiàng)目的成敗,關(guān)系到建造成本的高低,在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中,決策階段影響整個(gè)項(xiàng)目成本的80%以上,決策階段的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定,直接關(guān)系到整個(gè)工程造價(jià)的高低。其中主要影響因素為以下幾項(xiàng)內(nèi)容:

    1.項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模

    任何一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目都應(yīng)選擇合理的建設(shè)規(guī)模。建設(shè)規(guī)模過(guò)小,使得資源得不到有效配置,建設(shè)和生產(chǎn)成本高,經(jīng)濟(jì)效益低下;建設(shè)規(guī)模過(guò)大,超過(guò)了項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)需求量,導(dǎo)致銷售不暢,資金回收緩慢,也會(huì)使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益低下。因此,建設(shè)規(guī)模的合理選擇是決策階段控制工程造價(jià)的關(guān)鍵。在合肥項(xiàng)目的拿地初期,集團(tuán)營(yíng)銷策劃人員對(duì)合肥北城市場(chǎng)進(jìn)行了充分調(diào)研,認(rèn)為合肥北城區(qū)域作為政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域,周邊的長(zhǎng)豐縣、淮南市及合肥市剛需人口基數(shù)龐大,項(xiàng)目處于阜陽(yáng)北路和蒙城路之間,區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,未來(lái)的市場(chǎng)需求量應(yīng)屬于供不應(yīng)求,故將規(guī)劃條件中的容積率做滿,整個(gè)項(xiàng)目體量達(dá)到建筑面積23.4萬(wàn)平米、商業(yè)面積4060平米,地下車庫(kù)2.4萬(wàn)平米。

    從最終的實(shí)施效果來(lái)看,整個(gè)項(xiàng)目最終于整體交付后全部售罄,故本項(xiàng)目的將建設(shè)規(guī)模做至最大對(duì)項(xiàng)目的整體效益有著積極貢獻(xiàn)。

    2.項(xiàng)目產(chǎn)品定位

    產(chǎn)品定位是房地產(chǎn)開發(fā)前期決策階段的重點(diǎn)工作,主要是使產(chǎn)品能給消費(fèi)者帶來(lái)的基本利益和效用,是房地產(chǎn)產(chǎn)品的最本質(zhì)的部分,主要是由質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、建筑風(fēng)格、戶型定位、建筑及園林景觀功能品質(zhì)和物業(yè)管理定位等構(gòu)成。合肥京城國(guó)際項(xiàng)目整體定位為北城區(qū)域領(lǐng)先,在建筑風(fēng)格上采用北美學(xué)院派風(fēng)格、園林景觀采用北美風(fēng)格組團(tuán)設(shè)計(jì),建筑設(shè)計(jì)上考慮不同業(yè)態(tài),通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化強(qiáng)排將住宅做成33層高層和10層小高層洋房?jī)煞N業(yè)態(tài),為業(yè)主提供多一種選擇;戶型定位采用迎合年輕人置業(yè)剛需、兼顧改善性需求,即中小戶型為主(120平米以下),大戶型(120平米以上)為輔,其中90平米以下戶型占比56.8%,90-120平米戶型占比38.5%,120平米以上占比4.7%、且面積僅為126平米緊湊型;建筑及景觀功能選用地區(qū)先進(jìn)做法,如全小區(qū)門禁系統(tǒng)采用品牌彩色可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)全封閉刷卡式管理系統(tǒng)、藍(lán)牙不停車出入系統(tǒng)、標(biāo)配燃?xì)獗趻鞝t增加采暖及生活熱水功能……;物業(yè)管理選用引進(jìn)一線城市甲級(jí)物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐,形成區(qū)域領(lǐng)先的物業(yè)管理模式。

    3.可行性研究與投資估算

    合肥京城國(guó)際項(xiàng)目在運(yùn)作之初就進(jìn)行了十分詳細(xì)的可行性研究,對(duì)于該投資項(xiàng)目的技術(shù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行了詳細(xì)研究,并得出了項(xiàng)目的可行性結(jié)論。當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)鼐C合售價(jià)為4200-4500元/平米,根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品定位、項(xiàng)目成本測(cè)算(見表1),開盤價(jià)定于4700-4900元/平米;根據(jù)項(xiàng)目所處位置及當(dāng)?shù)貥鞘邪l(fā)展水平,對(duì)未來(lái)預(yù)期較為樂(lè)觀,預(yù)期當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)格是一個(gè)平穩(wěn)上漲過(guò)程,預(yù)計(jì)將有年均10%以上的價(jià)格上漲,根據(jù)開發(fā)計(jì)劃,開發(fā)周期為3年左右,測(cè)算價(jià)格上漲平均為3個(gè)周期,保守估計(jì)平均售價(jià)將為6000元/平米左右,預(yù)期投資收益約10%,從成本利潤(rùn)角度項(xiàng)目可行。公司實(shí)行股份制法人治理結(jié)構(gòu),在當(dāng)?shù)爻闪ⅹ?dú)立法人公司,股東為前期投入注入資金,建設(shè)過(guò)程合理利用開發(fā)貸款,項(xiàng)目人員選聘采用職業(yè)經(jīng)理人制度,逐步探索市場(chǎng)化運(yùn)作模式。

    三、設(shè)計(jì)階段成本控制

    工程設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意圖的過(guò)程,是工程建設(shè)的靈魂,是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié),是確定與控制工程造價(jià)的重點(diǎn)階段。

    1.鋼筋含量指標(biāo)控制

    鋼筋、混凝土含量指標(biāo)是每一個(gè)地產(chǎn)公司對(duì)設(shè)計(jì)指標(biāo)的關(guān)注重點(diǎn),約占建筑物建安造價(jià)的20%左右,是設(shè)計(jì)階段成本控制的源頭。指標(biāo)控制不是一味的壓縮,而是合理降低、避免浪費(fèi)、合規(guī)控制,通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)資料調(diào)研、結(jié)合抗震等級(jí)、結(jié)合地產(chǎn)公司技術(shù)部門專項(xiàng)審查等措施,將地下室含鋼量、標(biāo)準(zhǔn)層含鋼量進(jìn)行數(shù)次優(yōu)化設(shè)計(jì),最終將地下室含鋼量、標(biāo)準(zhǔn)層含鋼量標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量等指標(biāo)優(yōu)化至地區(qū)較低水平,此項(xiàng)無(wú)論從經(jīng)濟(jì)效益還是社會(huì)效益都是非常有益處的。

    2.戶型設(shè)計(jì)控制

    根據(jù)前期策劃方案由公司總工程師組織出具設(shè)計(jì)任務(wù)書,詳細(xì)明確戶型類別、功能分區(qū)、贈(zèng)送空間、公攤系數(shù)、梯戶比、戶型配比、層高等控制指標(biāo);最終經(jīng)審核的方案,其中以中小戶型為主(120平米以下),大戶型(120平米以上)為輔,其中90平米以下戶型占比56.8%,90-120平米戶型占比38.5%,120平米以上占比4.7%、且面積僅為126平米緊湊型,其中高層業(yè)態(tài)公攤比例為21%左右,小高層洋房業(yè)態(tài)的公攤比例為15%左右,為后期建造成本控制及促進(jìn)銷售提供了非常大的幫助。

    3.地下車位面積指標(biāo)控制

    根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,本項(xiàng)目總戶數(shù)為2036戶,車位配比為1:0.85,車位總數(shù)為1771個(gè)。據(jù)此,我們結(jié)合設(shè)計(jì)院與公司技術(shù)人員通過(guò)柱網(wǎng)優(yōu)化(實(shí)際柱網(wǎng)8.1m*6.3m,其中6.3m為行車道和車位尺寸、8.1m為布置3組車位);根據(jù)合肥地方做法和造價(jià)比選,選用雙層機(jī)械車位+平面布置方案,利用結(jié)構(gòu)高度將有限面積做成上下兩層停車布置,有效的利用了空間;同時(shí)將設(shè)備用房布置按柱網(wǎng)合理布置,其中自管配電室200平米、生活水泵房251平米、消防泵房135平米、消防水池105平米、電視及中控室58平米、網(wǎng)絡(luò)電話機(jī)房29平米,地下設(shè)備用共計(jì)778平米;另外人防布置上考慮平戰(zhàn)結(jié)合利用,設(shè)計(jì)考慮平時(shí)利用停車;提前進(jìn)行景觀設(shè)計(jì),布置地面車位356個(gè),故地庫(kù)車位需要布置1415個(gè),地庫(kù)總面積24134平米,地下車位面積指標(biāo)為17.06平米/輛,低于行業(yè)平層停車指標(biāo)36平米/輛。

    4.硬景面積比例

    景觀工程的硬景比例是決定景觀工程造價(jià)的關(guān)鍵,也是項(xiàng)目品質(zhì)的關(guān)鍵,一般來(lái)說(shuō)硬景比例高、品質(zhì)較高,硬景比例低、品質(zhì)較低,行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)通??刂朴簿氨壤?0%,本項(xiàng)目通過(guò)專業(yè)景觀設(shè)計(jì)單位和公司工程、合約、采購(gòu)等部門數(shù)次討論方案后,將景觀比例控制在44.3%(規(guī)劃指標(biāo)為40%),其中硬景比例控制為34.4%,使得本項(xiàng)目定位為區(qū)域品質(zhì)領(lǐng)先的樓盤;同時(shí)通過(guò)選材選型,將硬景造價(jià)占比控制在43%,將成本控制在預(yù)期之內(nèi)。

    5.地下室層高控制

    地下室層高控制一方面涉及本身造價(jià),另一方面也為土方及園林造價(jià)產(chǎn)生較大影響,所以是設(shè)計(jì)階段的重要控制指標(biāo)。本項(xiàng)目地下室主要功能滿足基礎(chǔ)埋深要求,同時(shí)地下車庫(kù)部分要滿足雙層機(jī)械車位布置,所以樓座地下室與地庫(kù)層高分開布置,主要控制地庫(kù)部分層高,根據(jù)機(jī)械車位安裝及使用要求,要求凈高為3.6米,由于地庫(kù)吊管比較多,消防、通風(fēng)管道、風(fēng)機(jī)、電纜橋架等各種管線交叉較多,采取地庫(kù)管線和機(jī)械車位同時(shí)綜合,將管線交叉、通風(fēng)管道、風(fēng)機(jī)等占用凈空較多處排布于車行道上或者機(jī)械車位里側(cè),這樣采用4.8米層高、結(jié)構(gòu)凈空為3.9米的設(shè)計(jì)尺寸即可滿足雙層機(jī)械車位的布置,從后期實(shí)施效果看,前期排布方案基本合理、空間利用效率很高。同時(shí),對(duì)頂板覆土地形與地面管線綜合、局部主景觀樹采取局部樹池做法、覆土較深管網(wǎng)盡量排布于坡地地形之內(nèi)等措施,將頂板平均覆土深度控制為1米,比同業(yè)控制標(biāo)準(zhǔn)的1.2米提高近20%,將減少土方回填量、頂板荷載、基礎(chǔ)埋深等一系列經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。

    四、實(shí)施階段成本控制

    在實(shí)施階段對(duì)總成本造價(jià)的影響較小,只占到5%左右。但必須要用管理措施予以嚴(yán)控,否則產(chǎn)生合同、返工等問(wèn)題就會(huì)造成極大的浪費(fèi)損失,所以用嚴(yán)格的管理措施和辦法進(jìn)行管控是保證項(xiàng)目順利實(shí)施的重中之重。

    1.招采控制措施

    (1)招采業(yè)務(wù)分級(jí)管理

    通過(guò)對(duì)項(xiàng)目招采業(yè)務(wù)進(jìn)行分類分級(jí)管理,根據(jù)業(yè)務(wù)層級(jí)和管理需要,將招采業(yè)務(wù)分為三類業(yè)務(wù),其中一類標(biāo)由地產(chǎn)公司組織資審、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的一系列工作,項(xiàng)目公司全過(guò)程配合;二類標(biāo)由項(xiàng)目公司組織資審、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等工作,報(bào)地產(chǎn)公司備案;零星采購(gòu)由項(xiàng)目公司自行組織實(shí)施,無(wú)需備案。

    (2)招標(biāo)業(yè)務(wù)流程

    確定招標(biāo)計(jì)劃→采購(gòu)篩選合格廠家→確定入圍單位→編制招標(biāo)文件并發(fā)表→答疑、補(bǔ)充→開標(biāo)及初步評(píng)審→詳細(xì)評(píng)審→項(xiàng)目經(jīng)理答辯→第一次詳評(píng)會(huì)、清標(biāo)及清標(biāo)問(wèn)卷編發(fā)→回函→回函分析→第二次詳評(píng)會(huì)、清標(biāo)及清標(biāo)問(wèn)卷編發(fā)→定標(biāo)及發(fā)中標(biāo)通知書→簽訂合同

    (3) 招標(biāo)方式

    根據(jù)公司以往工程管理經(jīng)驗(yàn),在本項(xiàng)目招采工作嚴(yán)格采用“公開招標(biāo)、有限清標(biāo)、科學(xué)評(píng)標(biāo)”原則。

    2.設(shè)計(jì)變更和簽證管理措施

    (1)設(shè)計(jì)變更控制

    設(shè)計(jì)變更采用指標(biāo)確定法,針對(duì)任何一項(xiàng)實(shí)施內(nèi)容,對(duì)專業(yè)設(shè)計(jì)單位均有指標(biāo)限制,任何施工圖一經(jīng)確定,所產(chǎn)生的增項(xiàng)設(shè)計(jì)變更比例不得超過(guò)2%(且增減項(xiàng)不能抵消),如若超標(biāo)則按合同對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行處罰;同時(shí)對(duì)超過(guò)一定額度的變更(大于等于3萬(wàn)元)均要上報(bào)地產(chǎn)公司總部審批。最終本項(xiàng)目共出具設(shè)計(jì)變更233項(xiàng),對(duì)總成本影響比例約為1.2%,基本實(shí)現(xiàn)了控制目標(biāo)。

    (2)現(xiàn)場(chǎng)簽證控制

    對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理容易產(chǎn)生簽證且難以控制的頑疾,項(xiàng)目管理采用嚴(yán)格會(huì)簽審批制度、先審批后實(shí)施,對(duì)一項(xiàng)施工單位提出的簽證內(nèi)容,先由工程部發(fā)出會(huì)簽流程單,然后要求合約、前期、總工程師、總經(jīng)濟(jì)師、總經(jīng)理層層會(huì)簽確認(rèn),且必須會(huì)簽確認(rèn)后方可由合約部以公司名義發(fā)出簽證單作為最終結(jié)算依據(jù);同時(shí),簽訂合同時(shí)將少于5000元的變更洽商不予計(jì)量寫進(jìn)合同條款,避免施工單位惡意尋求簽證。通過(guò)最終核算,項(xiàng)目所產(chǎn)生現(xiàn)場(chǎng)簽證額度很少,對(duì)總成本影響可忽略不計(jì)。

    3.方案優(yōu)化

    任何設(shè)計(jì)方案都不是完美的,過(guò)程優(yōu)化和調(diào)整都是非常重要的,方案優(yōu)化不一定是降低造價(jià),有可能造價(jià)有所增加、品質(zhì)賣點(diǎn)大大增加,也有可能是品質(zhì)有所增加、造價(jià)基本不變等各種情況,本項(xiàng)目采用價(jià)值工程的方法進(jìn)行方案優(yōu)化,使得我們?cè)诮ㄔO(shè)過(guò)程中亦提煉出很多營(yíng)銷亮點(diǎn)和成本優(yōu)化。

    (1)價(jià)值工程法優(yōu)化

    本項(xiàng)目智能化道閘系統(tǒng)最初方案設(shè)計(jì)是在2011年規(guī)劃方案階段時(shí)確定的,為普通停車手動(dòng)刷卡系統(tǒng),但實(shí)際在2014年底二期工程交付時(shí),此種方案已經(jīng)在區(qū)域不具備品質(zhì)優(yōu)勢(shì),所以項(xiàng)目由總工程師牽頭對(duì)該方案進(jìn)行重新多方案比選,認(rèn)為現(xiàn)階段應(yīng)采用遠(yuǎn)距離藍(lán)牙讀卡不停車系統(tǒng)在品質(zhì)上具有區(qū)域領(lǐng)先優(yōu)勢(shì),但造價(jià)要增加近5萬(wàn)元,應(yīng)用價(jià)值工程的功能比較法進(jìn)行比較,在造價(jià)增加不多的情況下、功能大大的增加,所以最終確定將遠(yuǎn)距離藍(lán)牙讀卡不停車系統(tǒng)作為實(shí)施方案。

    (2)健康步道方案優(yōu)化

    本項(xiàng)目在小區(qū)建設(shè)結(jié)束后,根據(jù)總工程師現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際觀察發(fā)現(xiàn),入住小區(qū)居民喜歡在小區(qū)內(nèi)部的人行步道進(jìn)行散步、慢走等健身活動(dòng),但實(shí)際會(huì)出現(xiàn)人流方向雜亂、計(jì)量步數(shù)不準(zhǔn)確等問(wèn)題,提出了在小區(qū)內(nèi)通過(guò)噴涂色彩標(biāo)識(shí)系統(tǒng)進(jìn)行健康步道標(biāo)識(shí),即通過(guò)箭頭、腳印、標(biāo)距等方法,解決居民的困擾,通過(guò)測(cè)算,此方案需要增加造價(jià)約1萬(wàn)元,通過(guò)價(jià)值工程比選最終得以實(shí)施,實(shí)際居民反響非常好,對(duì)后期老帶新銷售也起到了一定作用。

    (3)窗地比過(guò)程優(yōu)化

    本項(xiàng)目外窗方案為塑鋼推拉窗、在陽(yáng)臺(tái)部分增設(shè)塑鋼推拉門,此方案為前期策劃階段根據(jù)營(yíng)銷調(diào)研當(dāng)?shù)刈龇ù_定,窗地比指標(biāo)為0.257,實(shí)際根據(jù)設(shè)計(jì)院節(jié)能計(jì)算,陽(yáng)臺(tái)外窗已符合節(jié)能系數(shù)要求,增設(shè)推拉門純?yōu)楸U箱N售考慮。在經(jīng)過(guò)一期交房過(guò)程項(xiàng)目工程人員與收房業(yè)主調(diào)研發(fā)現(xiàn),業(yè)主對(duì)此部分并不十分在意,接近一半的業(yè)主表示準(zhǔn)備將此推拉門打掉以增加陽(yáng)臺(tái)與客廳的通透性,所以我們積極組織各職能部門會(huì)審,最終確定以設(shè)計(jì)變更的方式在二三期實(shí)施中取消該部分推拉門,最終節(jié)約造價(jià)254萬(wàn)元,同時(shí)將窗地比指標(biāo)降低為0.209,基本符合行業(yè)領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)。

    五、竣工階段成本控制

    竣工階段是對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目的前期決策、設(shè)計(jì)、建造實(shí)施等各階段的工作進(jìn)行總結(jié)性的階段,即項(xiàng)目的收官階段,對(duì)于項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)評(píng)價(jià)有著結(jié)論性意義,其中對(duì)項(xiàng)目的總體成本效益情況進(jìn)行評(píng)判則是最具現(xiàn)實(shí)意義的內(nèi)容。

    1.嚴(yán)格控制竣工驗(yàn)收

    竣工驗(yàn)收作為合同履約完成的最后結(jié)論,是應(yīng)建立在過(guò)程控制的基礎(chǔ)上的,合肥京城國(guó)際項(xiàng)目公司以集團(tuán)打造多年精品工程的豐富經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上,建立了一整套住宅項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)控制體系,在竣工階段我們主要關(guān)注對(duì)住宅項(xiàng)目使用功能性項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)保障,主要對(duì)廁浴間防水、屋面防水、外窗防滲漏、戶門完善度、給排水防滲防堵等使用功能進(jìn)行重點(diǎn)排查,要求100%全數(shù)檢查。避免公司品牌等無(wú)形資產(chǎn)受到影響。

    2.竣工結(jié)算

    項(xiàng)目在這一階段的控制重點(diǎn)是:核算實(shí)際完成工程量,核實(shí)各分項(xiàng)工程綜合單價(jià)是否與合同單價(jià)完全對(duì)應(yīng),審核合同變更、簽證增項(xiàng)是否符合程序文件,聯(lián)合工程部門核對(duì)圖紙未完成項(xiàng)進(jìn)行減項(xiàng)核定,審核合同約定事項(xiàng)(工期、材料、投訴、農(nóng)民工工資等)是否有過(guò)程有違約內(nèi)容。此項(xiàng)工作實(shí)際是檢驗(yàn)招標(biāo)及合同約定條款的準(zhǔn)確性,如果前期工作條款明確、做法清晰,后期結(jié)算就會(huì)水到渠成、事半功倍,由于我們?cè)谡袠?biāo)工作和合同工作的工作到位,對(duì)我們?cè)诳⒐そY(jié)算工作幫助很大,大部分合同調(diào)整額均不到2%,大大低于行業(yè)平均數(shù)字。

    3.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜述

    根據(jù)上表分析,項(xiàng)目整體開發(fā)成本基本受控,偏差率控制在3%以內(nèi)。最終項(xiàng)目實(shí)際銷售均價(jià)為6078元/平米,利潤(rùn)率為7.2%,基本達(dá)到了項(xiàng)目投資預(yù)期,保證了集團(tuán)公司及相關(guān)股東的投資回報(bào)。成本增加根本原因在于開發(fā)周期的延長(zhǎng),因?yàn)?012年、2014年合肥區(qū)域樓市的整體調(diào)整,公司主動(dòng)調(diào)整開發(fā)進(jìn)度,所以將原本3年的開發(fā)周期最終調(diào)整為4年零4個(gè)月,近1年半的開發(fā)周期的延長(zhǎng)造成建安造價(jià)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等有所增加,尤其是市場(chǎng)低迷期對(duì)于銷售費(fèi)用的增加是大幅的,通過(guò)董事會(huì)、項(xiàng)目公司的共同努力,最終基本達(dá)到了預(yù)期收益,也為此類住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制指標(biāo)提供了經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),主要控制措施和管理方法也得到印證和積累,在集團(tuán)公司今后的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中將得以應(yīng)用和提高。

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