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    房地產(chǎn)市場何以體現(xiàn)公正與效率

    2016-12-27 11:59
    中國證券期貨 2016年11期
    關(guān)鍵詞:財產(chǎn)性購房者中產(chǎn)階級

    面對2016年上半年中國部分一二線城市房地產(chǎn)價格瘋狂上漲,中央政府不得不要求漲得最快的20多個城市在國慶假期出臺各種房地產(chǎn)調(diào)控政策。號稱史上最嚴房地產(chǎn)調(diào)控政策果然見效:信貸趨緊、成交縮量、價格下降或至少停漲。但十幾年的房地產(chǎn)調(diào)控實踐證明,調(diào)控政策只能是一時的,如果調(diào)控嚴重影響到經(jīng)濟增長,調(diào)控政策又得放松。只有房地產(chǎn)市場建立追求公正與效率的制度,才能取得房地產(chǎn)市場的長治久安

    面對2016年上半年中國部分一二線城市房地產(chǎn)價格瘋狂上漲,中央政府不得不要求漲得最快的20多個城市在國慶假期出臺各種房地產(chǎn)調(diào)控政策。號稱史上最嚴房地產(chǎn)調(diào)控政策果然見效:信貸趨緊、成交縮量、價格下降或至少停漲。但十幾年的房地產(chǎn)調(diào)控實踐證明,調(diào)控政策只能是一時的,如果調(diào)控嚴重影響到經(jīng)濟增長,調(diào)控政策又得放松。只有房地產(chǎn)市場建立追求公正與效率的制度,才能取得房地產(chǎn)市場的長治久安。

    讓購房者享有憲法紅利

    在高房價的壓迫下,中產(chǎn)階級感覺沒有出頭之日。高房價在透支中產(chǎn)階級,也在透支著中國的未來。中國的中產(chǎn)階級本來就比例不夠大,目前畸高的房價成為財富過度集中的一種典型體現(xiàn),高房價導(dǎo)致貧富分化加劇,中產(chǎn)階級分化和消解。如何避免高房價透支中產(chǎn)階級,將絕大多數(shù)中低收入購房者從“房奴”的困境中解脫出來?出路無非有兩條:一是降低房價,二是提高中低收入購房者的收入。

    房價是市場決定的,想降低房價,任何力量都不容易做到。即使能夠做到,降低房價不符合已經(jīng)買房的購房者的利益,降低房價還有諸如銀行龐大的房地產(chǎn)類貸款不良資產(chǎn)上升,稅收減少,經(jīng)濟衰退等副作用??傊?,房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、已購房者甚至股市,都不希望房價下跌,尤其是急劇下挫。

    提高中低收入購房者的收入,用發(fā)展的眼光來消化高房價,成為拯救購房者的最好出路。這條出路也符合所有人的利益。

    提高中低收入購房者的收入,有兩個辦法:第一,增加他們的工資勞務(wù)性收入;第二,增加財產(chǎn)性收入。在中國人口眾多,就業(yè)形勢持續(xù)緊張的情況下,增加他們的工資勞務(wù)性收入不現(xiàn)實,大幅增加工資也會降低中國作為世界工廠的競爭力。因此,增加中低收入購房者的財產(chǎn)性收入,便成為唯一的選擇。

    執(zhí)政黨要求政府“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財產(chǎn)性收入”,但靠中低收入購房者自身增加財產(chǎn)性收入,比增加他們的工資勞務(wù)性收入還要難,等于要出現(xiàn)天上掉餡餅的事。

    不要忘記中國是社會主義國家,天上掉餡餅的事已經(jīng)發(fā)生了:凡在境內(nèi)證券市場首次公開發(fā)行股票并上市的含國有股的股份有限公司,均須按首次公開發(fā)行時實際發(fā)行股份數(shù)量的10%,將股份有限公司部分國有股轉(zhuǎn)由全國社會保障基金理事會持有。這是在政策上增加國民財產(chǎn)性收入的第一步。

    既然政策上增加國民財產(chǎn)性收入已經(jīng)邁出了第一步,今后的步子可以邁得更大一點、更快一些。這是有憲法依據(jù)的?!吨腥A人民共和國憲法》第六條規(guī)定,我國的社會主義經(jīng)濟制度的基礎(chǔ)是生產(chǎn)資料的社會主義公有制,國家在社會主義初級階段,堅持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的基本經(jīng)濟制度,堅持按勞分配為主體、多種分配方式并存的分配制度。

    建設(shè)性的拯救購房者的解決方案,是進一步將國有資產(chǎn)公平地分配給老百姓,這既符合憲法精神,又可以實現(xiàn)社會公正,還可以提高經(jīng)濟效率。

    將我國所有的國有資產(chǎn)組成一個中國人民股份有限公司,該公司分成13億股,每人就能分配到一股。這是一個有百利而無一害的事情,會是一個多贏的結(jié)局。首先,讓國民享有中國改革開放和經(jīng)濟發(fā)展的成果,體現(xiàn)國有即每一個國民所有的價值,增加中國崛起的動力。第二,依法治國,在中國締造更加成熟的市場經(jīng)濟。第三,拯救現(xiàn)在和未來的購房者,把中產(chǎn)階級從“房奴”中拯救出來,保全和發(fā)展中國的中堅力量。第四,降低貧富分化程度,化解經(jīng)濟學(xué)上的基尼系數(shù)危機,建設(shè)和諧社會。第五,促進消費和民間投資,完成經(jīng)濟結(jié)構(gòu)科學(xué)轉(zhuǎn)型。第六,實現(xiàn)國企改革突破,摒棄國有企業(yè)壟斷,完善公平競爭的市場機制,推動民進國退,實現(xiàn)民富國強的目標(biāo)。

    房產(chǎn)是民族復(fù)興的恒心

    中國人經(jīng)常說其住房是70年產(chǎn)權(quán),甚至不少專家都這樣說。

    中國的住宅房產(chǎn)有70年產(chǎn)權(quán),好象成了一個常識,但這是錯誤的認知,與物權(quán)法的規(guī)定相沖突?!吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期?!?/p>

    實際上,中國的房產(chǎn)是永久產(chǎn)權(quán),無論是住宅,還是商業(yè)用房。

    中國的土地房屋產(chǎn)權(quán)制度是地隨房走,房隨地走。如果在土地上建設(shè)了房屋,就登記為房屋。獲得了房產(chǎn)證,土地就依附于房屋。如果在土地上臨時建設(shè)了房屋,不能登記房屋,沒有獲得房產(chǎn)證,仍然登記為土地使用權(quán),房屋就依附于土地。

    房屋產(chǎn)權(quán)由兩部分組成:房子和土地。房子是永久產(chǎn)權(quán),房子的一磚一瓦沒有年限,永遠屬于業(yè)主。房子下面的土地,是國有土地。國務(wù)院規(guī)定國有土使用權(quán)出讓的最高年限:居住用地70年,商業(yè)、旅游、娛樂用地40年,綜合和其他用地50年。

    根據(jù)地隨房走的原則,一旦辦理了房產(chǎn)證,產(chǎn)權(quán)就表現(xiàn)為房產(chǎn),不表現(xiàn)為地產(chǎn)。國有土地使用權(quán)出讓的最高年限規(guī)定,實際上已經(jīng)沒有意義。

    《國有土地上房屋征收與補償條例》,沒有規(guī)定對國有土地使用權(quán)作出任何補償:第一,由于土地名義上是國有的,自然不必對房產(chǎn)業(yè)主給予補償;第二,房屋將土地的所有權(quán)吸收到房產(chǎn)中,對房屋進行補償即是對房屋下面的土地完成了補償。

    任何所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分四項權(quán)利,房屋下面的土地所有權(quán)也不例外。擁有《房屋所有權(quán)證》的業(yè)主,自然占有和使用了房屋下面的土地。業(yè)主能對房屋進行出租、抵押和出售,自然也擁有對房屋下面土地的收益和處分的權(quán)利。事實上,擁有了房屋所有權(quán),就擁有了房屋下面土地的所有權(quán)。因此,中國的土地使用權(quán)和土地所有權(quán),在權(quán)利上完全是一回事。

    房屋與房屋下面的土地?zé)o法分割。政府土地管理部門作為國有土地出讓人,即使想無償收回出讓期限到期的土地,但他們做不到將房屋下面的土地抽走。土地管理部門顯然不是上帝,能將房屋變成空中樓閣。

    為什么中國的土地使用權(quán)出讓后事實上實現(xiàn)了私有化,但名義上仍然是國有的?這是一種既要保障房產(chǎn)是永久私有產(chǎn)權(quán),又要堅持名義上公有制為主體的制度安排,是社會成本低、收益高、各方都能接受的改革開放之舉。

    有恒產(chǎn)者有恒心。要實現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興,必須調(diào)動全國人民的積極性和創(chuàng)造性。改革開放初期為突破意識形態(tài)桎梏而將房產(chǎn)設(shè)定為有幾十年土地使用權(quán)的臨時制度安排,已經(jīng)不合時宜。中國的房產(chǎn)是永久產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)實至名歸,現(xiàn)在到了將房產(chǎn)土地使用權(quán)在法律上明確規(guī)定為永久產(chǎn)權(quán)的時候。

    中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組出臺了《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》,堅持平等保護,健全以公平為核心原則的產(chǎn)權(quán)保護制度,公有制經(jīng)濟財產(chǎn)權(quán)不可侵犯,非公有制經(jīng)濟財產(chǎn)權(quán)同樣不可侵犯;堅持全面保護,保護產(chǎn)權(quán)不僅包括保護物權(quán)、債權(quán)、股權(quán),也包括保護知識產(chǎn)權(quán)及其他各種無形財產(chǎn)權(quán);堅持依法保護,不斷完善社會主義市場經(jīng)濟法律制度,強化法律實施,確保有法可依、有法必依。平等、全面和依法保護產(chǎn)權(quán),從房地產(chǎn)市場開始,房地產(chǎn)是全國人民和中產(chǎn)階級最為關(guān)注的比重最大的產(chǎn)權(quán)。形成房地產(chǎn)權(quán)保護的長效和恒定制度,不僅是中華民族偉大復(fù)興的恒心動力,而且能體現(xiàn)房地產(chǎn)市場的公正和效率。(作者劉興成為北京市中永律師事務(wù)所合伙人,金融律師,財經(jīng)法律評論員)

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