房地產(chǎn)業(yè)推背解惑

文/宋清輝

房地產(chǎn)業(yè)推背解惑

文/宋清輝

能夠先知先覺城市分化、區(qū)域分化趨勢的地產(chǎn)商，就能通過戰(zhàn)略調(diào)整在分化中立于優(yōu)勢地位，因此地產(chǎn)商企業(yè)的分化也將成為行業(yè)未來發(fā)展的趨勢。

未來，房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)回調(diào)是必然的，但這并不意味著房地產(chǎn)就會一蹶不振，在出現(xiàn)分化趨勢前把握好先機，企業(yè)才能運作得更長遠。

文/宋清輝（著名經(jīng)濟學(xué)家。法治周末、證券時報、南方都市報等多家媒體特約評論員，在新華網(wǎng)、香港文匯報等海內(nèi)外多家媒體開設(shè)有專欄。主要研究領(lǐng)域為經(jīng)濟體制與金融市場，著有《一本書讀懂經(jīng)濟新常態(tài)》。）

在路上撿了個鼠標墊，想象還需要鼠標，既然有了鼠標就得配電腦，有了電腦還得買電腦桌，隨后還需要配備一些家具，有了家具還得買套房子，有了房子還缺個女朋友，有了女朋友得結(jié)婚。結(jié)婚后得生孩子，生了孩子還得買奶粉，還要撫養(yǎng)孩子長大，孩子長大了說不定又撿一個鼠標墊，那缺的東西就更多了……笑話的結(jié)尾是害怕得把鼠標墊扔了，而我的結(jié)尾想說的是，一個小小的鼠標墊居然能夠帶動那么多的發(fā)展。

一個地產(chǎn)帶動上百產(chǎn)業(yè)

我們可以用鼠標墊笑話的思路想象為什么國家要把房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)，因為這就是一個鼠標墊帶動經(jīng)濟的鮮活案例。想必很多人都知道凱恩斯的挖坑理論，我們現(xiàn)在得將這個坑反過來建成高樓，房地產(chǎn)企業(yè)將房子賣掉時，在這過程中還能帶動不少的經(jīng)濟行為，這些行為又能推動其他的經(jīng)濟行為，這個蝴蝶效應(yīng)的作用可不能小覷。

房地產(chǎn)企業(yè)要賣房子，首先得有地。要拿塊地其實不難，只要政府批準同意就可以，而這批準的前提是得有足夠的錢交給政府，這是政府的土地財政收入，政府可以用這筆錢投入更多的公共基礎(chǔ)建設(shè)上以更好地建設(shè)城市。

如果房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有資金不夠，那么地產(chǎn)企業(yè)就得找金融機構(gòu)如銀行通過各種方式弄些貸款出來，例如用其它的土地抵押等等。在借貸過程中，金融機構(gòu)需要對質(zhì)押的產(chǎn)品進行評估，這個時候又需要聘請第三方評估公司，這刺激社會提供了評估崗位，評估行業(yè)的人員也因此得到了收入。評估完了之后，金融機構(gòu)就將資金貸給了地產(chǎn)商。這樣，金融機構(gòu)的現(xiàn)金是減少了，但是他們的應(yīng)收賬款多了，一般6%-10%的貸款利率將為他們帶來豐厚的收益。

房地產(chǎn)公司拿到地后還不能急著蓋房，他們需要根據(jù)實際情況進行設(shè)計，這又得委托專業(yè)的設(shè)計公司按照現(xiàn)行法律法規(guī)對項目進行設(shè)計。設(shè)計好了之后不能立刻就用，還得找具備審圖資質(zhì)的第三方機構(gòu)對設(shè)計圖進行復(fù)核看是否存在問題。

設(shè)計圖、各種行政審批都結(jié)束了，終于開始建設(shè)樓房了。開始要招標，哪家公司來建設(shè)，用哪些公司的水泥，用哪些公司的鋼材，用哪些公司的復(fù)制材料，用哪些公司的物流實施運輸。有些工作需要購置新的操作工具。如此一來，又有工廠收到制造訂單……如此，房地產(chǎn)企業(yè)又提供了一大批就業(yè)機會，減少了過剩的水泥、鋼材庫存，維持了工業(yè)、制造業(yè)的發(fā)展，這種意義也算是重大吧。

蓋房子需要人來蓋，人都要喝水吃飯，有的人覺得工地的飯菜不好吃，時不時會在周圍較便宜的快餐店解決三餐，有時候會在周邊商圈買些東西，這又刺激了附近的商圈，帶動了消費。

花了很長時間，樓房建好之后又需要進行驗收工作。一開盤，大量的職業(yè)者涌入意味著大量的資金涌入，讓地產(chǎn)商可以還清承建公司費用、材料費用、還有銀行貸款，大家各得其樂。但大部分業(yè)主是無法一次性購置房產(chǎn)的，他們只能交個首付來按揭，于是銀行又可以放出貸款再從這些職業(yè)者的身上大賺一筆。

地產(chǎn)的刺激結(jié)束了嗎？遠遠沒有，很多職業(yè)者會對房屋進行重新裝修，這樣又將刺激當(dāng)?shù)匮b修公司；裝修好之后要置入各種家具，這樣又刺激了家具市場；還有各種雜七雜八的物件需要布置，再度刺激各類行業(yè)。職業(yè)者購買房屋后，必然將在附近的超市、商圈、市場經(jīng)常購物，如此一來又會盤活周邊商圈，再度刺激消費。

當(dāng)前大部分地產(chǎn)商還要做后續(xù)服務(wù)即物業(yè)管理，通過管理服務(wù)包括小區(qū)治安維護、家電維修等，當(dāng)然是要向業(yè)主收取物業(yè)管理費，這將成為可持續(xù)的收入。如今物業(yè)管理趨向智能化，如云計算、人臉識別技術(shù)等等，這又要求物業(yè)公司向相關(guān)企業(yè)購買、租賃相關(guān)設(shè)備，再度刺激消費。

關(guān)于房地產(chǎn)對社會的消費、收入刺激，我也只是寫了簡單的一部分。但據(jù)不完全的統(tǒng)計，一個地產(chǎn)項目能夠關(guān)聯(lián)到上百類產(chǎn)業(yè)，這也意味著蓋一棟樓房將有效刺激到經(jīng)濟發(fā)展。

關(guān)注未來的分化格局

值得注意的是，2015年以來我國地產(chǎn)庫存比較高了，因此相關(guān)部門想到即便是貼錢也要讓人去購買房子，因為這些部門看重的不僅是房地產(chǎn)銷售，還有通過房地產(chǎn)形成規(guī)模效應(yīng)，實現(xiàn)價值的再生，從而刺激到更多的行業(yè)。

不過，各行各業(yè)都不可能持續(xù)高速、穩(wěn)定的發(fā)展，如永不貶值的黃金從每盎司1920美元跌到了1150美元，加上通貨膨脹因素的話下跌得更多；永不可再生的石油也從每桶100美元之上下跌了60%，讓做多者氣急敗壞；在這種情況下，有人又將目光投向了中國的房地產(chǎn)市場。

盡管黃金價格、石油價格都在下跌，但并不意味著這個行業(yè)完全蕭條，只是行業(yè)出現(xiàn)了分化，有些企業(yè)定位于高端市場打造貴賓產(chǎn)品，有些企業(yè)則步入惠民工程通過薄利而積少成多。房地產(chǎn)市場也是如此，在經(jīng)歷過高速、野蠻的行業(yè)房地產(chǎn)階段后，大多數(shù)涉足房地產(chǎn)的企業(yè)已經(jīng)冷靜下來，市場分化也越來越明顯。

從近年來統(tǒng)計局發(fā)布的每月70個大中城市房價變動情況來看，我們不難得出一個結(jié)論，房地產(chǎn)市場正在以城市為劃分出現(xiàn)分化。按照經(jīng)濟學(xué)原理，房價是由供給和需求決定的，當(dāng)需求大于供給，房價上漲是必然；反之當(dāng)供給大于需求時，房價將失去上漲的動力。隨著老齡化加劇以及外出人口的增多，三、四、五線城市常住人口凈增長正在逐年下降，且地產(chǎn)新開工面積與竣工面積剪刀差還在擴大，施工面積在逐步擴大，整體上供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這成為大多數(shù)空城形成的原因。

而一線、省會城市是青年人、務(wù)工者的向往，因此每年春節(jié)、畢業(yè)季之后將出現(xiàn)大量的人口增長，這種增長速度遠超新增住房速度，供給難以滿足需求，成為房價上漲的有利支撐。因此，城市分化將成為地產(chǎn)行業(yè)分化趨勢之一。

城市之間會出現(xiàn)分化，一座城市的不同區(qū)域也會出現(xiàn)分化。以深圳為例，已經(jīng)偏離市中心的羅湖區(qū)新增住房少之又少，南山、龍崗等地則大量出現(xiàn)新增住房。在供應(yīng)本來就處于緊張的城市中，房源充足樓盤能夠讓選購者有更多的選擇空間，從而繁榮區(qū)域地產(chǎn)環(huán)境，這也就是區(qū)域的分化。

把握好分化先機

能夠先知先覺城市分化、區(qū)域分化趨勢的地產(chǎn)商，就能通過戰(zhàn)略調(diào)整在分化中立于優(yōu)勢地位，因此地產(chǎn)商企業(yè)的分化也將成為行業(yè)未來發(fā)展的趨勢。大企業(yè)以及有前瞻性的企業(yè)，能夠在一線、省會城市中提前圈地，在土地價格總體飆升的情況下，這些企業(yè)做到了“抄底”，并且能夠在房價穩(wěn)步走高的時間段里賺到充足的差價收益。

強者愈強弱者愈弱，企業(yè)分化也將越來越明顯，中小企業(yè)以及預(yù)判能力差企業(yè)發(fā)展空間越來越小，他們也只能小打小鬧，難以成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)，市場的定價權(quán)也不在他們手中，和大企業(yè)相比，這些中小企業(yè)也只能想辦法壓低價格以實現(xiàn)薄利多銷。

樓盤的分化的出現(xiàn)，能夠為業(yè)主提供各類服務(wù)的地產(chǎn)企業(yè)，才能在競爭中占據(jù)領(lǐng)先優(yōu)勢。例如萬科已經(jīng)和物流企業(yè)進行合作，將智能倉庫和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合在一起創(chuàng)造了新的盈利空間。創(chuàng)造更多的盈利點、服務(wù)更多的業(yè)主、開發(fā)更多的創(chuàng)新服務(wù)，才能讓地產(chǎn)商在樓盤分化趨勢中處于領(lǐng)先地位。

未來，房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)回調(diào)是必然的，但這并不意味著房地產(chǎn)就會一蹶不振，行業(yè)的分化也將越來越明顯，城市分化、區(qū)域分化、企業(yè)分化、樓盤分化也將成為分化趨勢的主流。在出現(xiàn)分化趨勢前把握好先機，企業(yè)才能運作得更長遠。