調控之后樓市會走向何方？

王優(yōu)玲+孔祥鑫+楊紹功+馬劍+李倩倩

全國20多個城市前不久陸續(xù)出臺房地產調控政策，為過熱的樓市踩下“剎車”。點剎降溫之下，市場會由此進入“寒冬”嗎？投資面大、產業(yè)鏈長的房地產行業(yè)，未來的發(fā)展空間和機遇在哪里？記者近日赴多地調研樓市，采訪了業(yè)界、學界和政府官員。

房地產市場在衰退嗎？

房地產市場進入衰退期了嗎？房地產投資需求峰值是否已過？處于多方利益博弈下的房地產業(yè)，未來走勢牽動各方神經。

中國發(fā)展研究基金會副理事長劉世錦認為，房地產投資歷史需求峰值已過，這是一個大的判斷，是一個大的格局。

過去15年，我國房地產業(yè)以超過20%的年均增速發(fā)展。而全國房地產開發(fā)投資增速在2015年降至2000年有數據記錄以來最低點，僅為1%。國家統(tǒng)計局最新數據顯示，2016年前10個月，全國房地產開發(fā)投資同比名義增長6.6%。

劉世錦說，城鎮(zhèn)居民住宅構成房地產投資70%，其歷史需求峰值是1200萬到1300萬住戶，2014年已經達到峰值，之后房地產投資總量上就是持平，然后逐步回落。預計在今后不久時間內就會回到正常的狀態(tài)。

不少業(yè)界和專家認為，“屯地生金”的暴利“黃金時代”已經過去，但依然處于大周期向前的“白銀時代”。

萬科集團副總裁劉肖說，中國城鎮(zhèn)化在繼續(xù)，收入水平在提高，消費在升級，過去驅動我國房地產市場發(fā)展的核心驅動因素沒有消失，我國房地產市場進入以理性增長為特點的“白銀”時代，仍有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

融創(chuàng)東南區(qū)域公司副總邵佳認為，中國樓市存在大周期和小周期，整個大周期是向前的，目前只是處于投資過熱的一個小周期。

北京一家知名民營房企區(qū)域負責人認為，近期陸續(xù)出臺的房地產新政可能會對短期內市場交易帶來影響，但不會影響房地產企業(yè)長期的投資信心。企業(yè)不排斥調控，非理性上漲是一種不健康狀態(tài)?！拔覀兿嘈欧康禺a市場會平穩(wěn)增長下去?！?/p>

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說，基于房地產周期的經驗和未來趨勢的判斷，本世紀以來中國房地產存在2至3年的周期。2016年下半年到2017年上半年，房地產市場可能迎來一個短期的調整期，政府行政調控和制度變革的力度決定調整的幅度和時間提前還是延長。

未來發(fā)展空間還有多大？

愛恨交織房地產。一方面，房地產行業(yè)對經濟增長可形成重要支撐，另一方面，過度投機引發(fā)泡沫，扭曲資源配置，損害實業(yè)和創(chuàng)新，為長期經濟發(fā)展埋下隱患。

房價上漲過快無異于懸在中國經濟頭上的“達摩克利斯之劍”。一些輿論關注房地產走勢，也討論著是否有房地產泡沫。

杭州透明售房研究院院長方張接說，泡沫缺乏很科學的界定，按照租售比和房產收入比這些國際標準來說，我們的確處于警戒線。但它們是否適用于中國市場，需要打一個問號。

但對于房價過度上漲的危害，業(yè)界卻持普遍一致看法：如果暴漲就有可能暴跌，就可能會引發(fā)系統(tǒng)性金融風險。此外，各路資金大量流向房地產，也會導致實體經濟投資越來越少，并對社會風氣帶來不良影響。

長遠看，中國經濟轉型升級背景下，房地產市場發(fā)展空間有多大？

在控制好投資和投機需求的前提下，房地產業(yè)發(fā)展空間的決定性因素是實際需求。當前，我國住房消費正從“有房住”向“住好房”轉變，未來的有效需求將取決于更完善的住房配套、更優(yōu)質的公共服務、更綠色健康的品質和環(huán)境。

“城市里改善性需求生生不息，人們對好房子的追求會經歷一個相當長的過程?！狈綇埥诱f。

房地產企業(yè)碧桂園對我國1600多個三四線城市進行了市場調研。碧桂園文化與品牌管理部負責人說，根據調研結果，三四線城市居民的改善性需求很明顯，尤其對品質優(yōu)、有物業(yè)服務、社區(qū)環(huán)境好的住房需求高。目前碧桂園項目進入了 300多個三四線城鎮(zhèn)，未來空間依然很大。

調控如何因城施策？

房地產市場的長期健康發(fā)展，離不開良好的市場規(guī)則。馴服房價過快上漲的“猛獸”，需共同運用市場之手和行政之手。

當前房地產市場分化態(tài)勢明顯。一方面，一二線熱點城市房價上漲過快，如珠三角、長三角、京津冀地區(qū)的部分城市，以及內地的一些區(qū)域性中心城市。另一方面，東北、西北、西南地區(qū)的多數城市市場平穩(wěn)，一些三四線城市庫存壓力仍然較大。

中國房地產業(yè)協會原副會長朱中一說，目前多數三四線城市去庫存壓力和熱點城市控房價壓力同時存在，調控政策要根據市場變化及時做出調整，未來調控應兼顧去庫存和控房價，市場才能平穩(wěn)發(fā)展。

“房地產調控須實行分類指導，因城施策?！敝猩酱髮W南方學院房地產系系主任廖俊平說，熱點城市的調控重點是控房價、防風險、防泡沫，三四線城市和縣城的重點依然是去庫存。

劉肖說，因城施策不僅要從需求端發(fā)力，關鍵要在供給側結構性改革的大思路下，從土地、房產的供給端著手建立長效機制，優(yōu)化地產、租房、普通商品房、保障房等的供應結構。

對于北上廣深等一線城市，北京市房地產中介協會會長、中原集團首席運營官李文杰建議，盤活存量更應成為市場增長的主要空間?！半m然一些城市的房屋空置量無法統(tǒng)計，但房屋空置的情況卻很普遍。希望政府優(yōu)化調控政策，讓改善性住房的購買人群可以進入市場?！?/p>

受訪專家表示，未來開發(fā)商需圍繞新的消費需求和習慣進行個性化定制服務，發(fā)展社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老、旅游、文化等配套服務，打造新型房地產增長模式和產業(yè)集群。中國社科院財經院綜合經濟研究部副主任汪紅駒說，當前房地產市場區(qū)域分化嚴重，冷熱不均，已經產生了資源錯配，也加大了宏觀調控難度。未來要著力推進均衡發(fā)展和協調發(fā)展，縮小區(qū)域性地區(qū)差距和城鄉(xiāng)差別，推進公共服務均等化，以產業(yè)發(fā)展帶動科學合理的城鎮(zhèn)化，引導人口流動，因城而異制定房地產調控政策，緩解房地產市場嚴重分化的局面。